Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-9071/2020 ) общества с ограниченной ответственностью «РоКАС» на решение Арбитражного суда Омской области от 13.07.2020 по делу № А46-5701/2020 (судья Ярковой С.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «РоКАС» (ИНН 5503103795, ОГРН 1065503061722, адрес: 644520, Омская область, Омский район, село Троицкое, ул. Тенистая, д. 2) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524, адрес: 644007, Омская область, г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 56) о признании незаконным решение о приостановлении государственной регистрации, а также об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности,

при участии в судебном заседании представителей:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Омской области – Бобровник Юлия Александровна по доверенности от 16.03.2020;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «РоКАС» (далее – заявитель, общество, ООО «РоКАС») обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – заинтересованное лицо, управление, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Омской области) от 25.02.2020 о приостановлении государственной регистрации права собственности ООО «РоКАС» на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887, изложенное в уведомлении № КУВД-001/2020-1764571/1 от 25.02.2020.

В качестве способа восстановления нарушенного права общество просило суд обязать произвести государственную регистрацию прекращения права собственности ООО «РоКАС» на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887.

Решение Арбитражного суда Омской области от 13.07.2020 по делу № А46-5701/2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что право собственности ООО «РоКАС» на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887 прекращено 26.06.2018 в связи с возникновением права общей долевой собственности владельцев помещений в многоквартирном доме. (далее - МКД).При этом действующее законодательство не содержит условий, являющихся основаниями для приостановления (отказа) государственной регистрации прекращения права на земельный участок под МКД; наличие актуальных регистрационных записей об обременениях (ограничениях) в виде ипотеки и/или аренды не может являться препятствием для государственной регистрации прекращения права собственности ООО «РоКАС» на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887.

Податель жалобы считает, что судом первой инстанции применены положения статьи 25 Закона об ипотеке, не подлежащие применению, поскольку ООО «РоКАС» не обращался с заявлением о погашении регистрационных записей об ипотеке.

Управлением представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором регистрирующий орган не согласился с доводами подателя апелляционной жалобы.

ООО «РоКАС» надлежащим образом уведомленное о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайства об отложении судебного разбирательства не заявило, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя заявителя в порядке части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель управления возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав явившегося в судебное заседание представителя заинтересованного лица, установил следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Омской области от 20.03.2017 по делу № А46-17714/2009 ООО «РоКАС» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство; к банкроту ООО «РоКАС» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - Закон о банкротстве).

Из документации должника следует, что конкурсную массу ООО «РоКАС» составляет среди прочего земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887 площадью 7 920,00 кв.м, местоположение: Омская область, р-н Омский, с. Троицкое, пр-кт Яснополянский, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для среднеэтажной застройки.

Указанный земельный участок является предметом залога, установленного в пользу АО «АТФБанк» (конкурсный кредитор в деле о банкротстве по обязательствам, обеспеченным залогом указанного земельного участка), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.11.2019. Земельный участок обременен правами (аренда) ООО «Парадиз Инвест» (ИНН 5528204234).

В границах земельного участка, располагаются следующие объекты недвижимого имущества:

- сооружение: подводящий газопровод с кадастровым номером 55:20:220302:5359 (собственник не известен);

- здание: многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 55:20:220302:5613, почтовый адрес: Омская обл., Омский р-н, с. Троицкое, пр-кт Яснополянский, 1Б (далее - МКД).

12.02.2020 конкурсный управляющий ООО «РоКАС» обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности ООО «РоКАС» на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887.

По результатам рассмотрения заявления Управлением Росреестра по Омской области принято решение о приостановлении государственной регистрации № КУВД- 001/2020-1764571/1 от 25.02.2020, согласно которому государственная регистрация прекращения права собственности приостановлена на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в связи наличием многочисленных ограничений (обременений) земельного участка. Уведомлением собственнику участка и участникам долевого строительства рекомендовано обратиться с заявлениями о погашении регистрационных записей об ипотеке, участникам строительства зарегистрировать свои права на объекты долевого строительства.

Как следует из содержания оспариваемого решения, препятствиями для государственной регистрации прекращения права собственности ООО «РоКАС» на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887, являются:

- наличие регистрационных записей об ипотеке в пользу участников строительства МКД, а также в пользу банков по обязательствам части участников строительства, которые приобретали помещения в МКД за счет кредитных денежных средств;

- наличие регистрационной записи об аренде участка в пользу ООО «Парадиз Инвест»;

- наличие регистрационных записей об ипотеке в пользу АО «АТФБанк» -конкурсного кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества
должника.

Полагая, что оспариваемое решение не соответствует закону, ООО «РоКАС» обратилось в арбитражный суд Омской области с соответствующим заявлением.

13.07.2020 Арбитражный суд Омской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН, регламентированы Законом № 218-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Основания приостановления в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрены в статье 26 Закона № 218-ФЗ.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела, в качестве оснований для приостановления государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок регистрирующий орган сослался на пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ) в связи наличием многочисленных ограничений (обременений) земельного участка, а именно:

-наличие регистрационных записей об ипотеке в пользу участников строительства МКД, а также в пользу банков по обязательствам части участников строительства, которые приобретали помещения в МКД за счет кредитных денежных средств;

-наличие регистрационной записи об аренде участка в пользу ООО «Парадиз Инвест»;

- наличие регистрационных записей об ипотеке в пользу АО «АТФБанк» -
конкурсного кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества
должника.

При этом заявителем не представлены заявления о прекращении ограничения (обременения) на спорный объект недвижимости.

Оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 АКП РФ имеющиеся в материалах деле документы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что приостановление государственной регистрации прекращения права собственности ООО «РоКАС» на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887 является правомерным.

Как следует из представленных в материалы дела сведений из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 55:20:220302:4887 расположено два объекта недвижимого имущества:

- сооружение: подключение к системе газоснабжения многоквартирных жилых домов №1А, 39, 42, 43 в жилом комплексе «Ясная Поляна», расположенного по адресу: Омская область, Омский район, с.п. Троицкое. Подводящий газопровод, кадастровый номер: 55:20:220302:5359;

- здание: многоквартирный дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, Омская область, р-н Омский, Троицкое сельское поселение, с Троицкое, пр-кт Яснополянский, д 1Б, кадастровый номер: 55:20:220302:5613.

Многоквартирный дом, возведенный в границах означенного участка,
введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
RU 55520322-02-2018 от 07.05.2018, выданного Администрацией Троицкого
сельского поселения Омского муниципального района Омской области,
выданныйООО«ПАРАДИЗИНВЕСТ»(ИНН:5528204234;ОГРН: 1095543020980), являющегося застройщиком указанного здания.

Земельный участок предоставлен собственником застройщику в аренду на основании заключенного между ними договора аренды земельного участка от 11.04.2012 № 1-04-ПР-0412/284, дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2016 к Договору аренды земельного участка №1-04-ПР-0412/284 от 11.04.2012. Согласно сведениям ЕГРН аренда действует до 31.12.2020.

Земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887 имеет записи об ипотеке со статусом «актуальная», залогодержателем по которому является акционерное общество «АТФБанк» (юридическое лицо, зарегистрированное в республике Казахстан), залогодателем является - ООО «РоКАС».

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Заявления, либо документы (судебный акт), предусмотренные пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке, для погашения регистрационных записей об ипотеке от залогодержателя (акционерное общество «АТФБанк») в орган регистрации прав не поступали.

Кроме того, раздел ЕГРН, открытый в отношении вышеуказанного земельного участка содержит следующие записи со статусом «актуальная»:

- о договорах долевого участия в долевом строительстве, заключенных между застройщиком и участниками долевого строительства;

- договорах уступки прав (цессии);

- об ограничении, обременении (ипотеке в силу закона) участников долевого строительства в пользу банков.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) с момента государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ залогом в порядке,
установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться
исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости. При этом залогом обеспечивается не только обязательство
застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого
строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных
средств,внесенныхучастникомдолевогостроительства, в случаях,

предусмотренных данным Федеральным законом и (или) /договором.

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно пункту 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Заявитель не представил в Управление Росреестра по Омской области доказательства передачи всех объектов всех построенных на земельном участке многоквартирных домов участникам долевого строительства, в связи с чем залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности не прекращен.

Отклоняя довод апелляционной жалобы о том, что право общества на земельный участок прекратилось в связи с тем, что с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру в построенных многоквартирных домах возникло право общей долевой собственности домовладельцев на земельный участок, в связи с чем прекратилось право собственности общества на земельный участок, суд апелляционной исходит из того, что обществом не представлено документов, подтверждающих возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, в частности документов, свидетельствующих о том, что сформирован земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, и в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом.

Согласно указанной норме права, а также статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Вместе с тем при обращении в регистрирующий орган общество не представило документы, подтверждающие что сформированы и поставлены на кадастровый учет земельные участки, необходимые для эксплуатации и обслуживания построенных многоквартирных жилых домов.

Таким образом, отсутствие доказательств передачи всех объектов участникам долевого строительства является основанием для приостановления и отказа в государственной регистрации прекращения права собственности, поскольку в таком случае залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, не признается прекращенным (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.11.2017 № 307-ЭС17-12995).

В соответствии с пунктом 137 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (далее - Правила), регистрационная запись об ипотеке, возникшей на основании закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, погашается не ранее погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, погашается не ранее погашения регистрационных записей об ипотеке в отношении всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, прекратить право собственности на земельный участок возможно после снятия указанных обременений.

Данные обстоятельства и явились правомерной причиной, препятствующей проведению государственной регистрации прекращения права собственности заявителя на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал оспариваемый обществом отказ Управления Росреестра по Омской области соответствующим требованиям закона, соответственно, не нарушающим права заявителя.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Омской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 13.07.2020 по делу № А46-5701/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления
в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Н.Е. Иванова

Н.А. Шиндлер