Гражданский кодекс часть 1

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «КВАРЦ ГРУПП» (ОГРН <***> от 07.06.2005, ИНН <***>, место нахождения: 121059, <...> а) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>) о взыскании 2 833 334 рублей,

а также по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «КВАРЦ ГРУПП» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.10.2013 № ДЗ-ИА 520/13 и об обязании ответчика принять недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.10.2013 № ДЗ-ИА 520/13,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 - представитель ФИО2 (паспорт, по доверенности № 86аа 1524286 от 16.09.2014);

от общества с ограниченной ответственностью «КВАРЦ ГРУПП» - представитель ФИО3 (паспорт, по доверенности №286/2013 от 20.12.2013).

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КВАРЦ ГРУПП» (далее – ООО «КВАРЦ ГРУПП», истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик) о взыскании 1 416 667 рублей - суммы основного долга, 1 416 667 рублей 03 копеек - договорной неустойки (пени).

Определением суда от 06.06.2014 на основании ходатайства истца дело № А75-638/2014 по иску ООО «КВАРЦ ГРУПП к ИП ФИО1 о взыскании задолженности и неустойки по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.10.2013 № ДЗ-ИА 520/132 в размере 2 833 334 рублей, объединено в одно производство с делом № А75-4423/2014 по иску ИП ФИО1 к ООО «КВАРЦ ГРУПП» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.10.2013 № ДЗ-ИА 520/13 и об обязании ответчика принять недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.10.2013 № ДЗ-ИА 520/13; делу присвоен номер А75-638/2014.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, ООО «КВАРЦ ГРУПП» неоднократно в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнял исковые требования, и в итоге просил суд взыскать с ответчика 12 353 336 руб. 24 коп., в том числе 11 333 336 руб. 00 коп – основного долга, 1 020 000 руб. 24 коп. – договорной неустойки (пени). Данные уточнения приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, ИП ФИО1 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, и просил суд:

1) расторгнуть Договор купли-продажи недвижимого имущества №ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 года, заключенный между истцом - индивидуальными предпринимателем ФИО1 и ответчиком - Обществом с ограниченной ответственностью «КВАРЦ Групп», привести взаимоотношения истца и ответчика в первоначальное положение, с возвратом всего полученного по сделке (двусторонняя реституция);

2) прекратить право собственности истца - индивидуального предпринимателя ФИО1 на объекты недвижимости, указанные в Договоре купли-продажи недвижимого имущества №ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 года;

3) обязать ответчика - общество с ограниченной ответственностью «КВАРЦ Групп» принять недвижимое имущество в связи с расторжением Договора купли-продажи недвижимого имущества №ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 года;

4) обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты - Мансийскому автономному округу - внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности ФИО1, на следующие объекты:

- нежилое здание: производственный корпус, назначение: производственное, складское; 1 - этажный (подземных этажей - нет), общая площадь 869.3 кв.м., инв. №71:136:001:001 138480, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, г. Сургут, ул. Энергостроителей №5/1, сооружение 1.

- нежилое здание: административно-бытовой корпус, назначение: учрежденческое. 1 – этажный (подземных этажей - нет), общая площадь 516,1 кв.м., инв. №71:136:001:00113 8490, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, г. Сургут, ул. Энергостроителей №5/1.Административно-бытовой корпус. Кадастровый/условный номер 86:10:0101212:514, зарегистрированного на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 года,

- нежилое здание: лабораторный корпус №2, назначение: учрежденческое, складское; 1-этажный (подземных этажей - нет), общая площадь 904,8 кв.м., инв.№ 71:136:001:001138470, лит.Б, адрес объекта: Тюменская область, Ханты- Мансийский автономный округ, г.Сургут, ул. Энергостроителей №5/1, сооружение 2. Лабораторный корпус №2. Кадастровый/условный номер 86:10:0101212:517, зарегистрированного на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 года. Кроме того, ИП ФИО1 просил взыскать с ООО «КВАРЦ Групп» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей и по оплате услуг эксперта за проведение экспертизы в размере 95 000 рублей.

Руководствуясь положениями статьи 49 АПК РФ, суд первой инстанции определил принять к рассмотрению уточнения иска ИП ФИО1, согласно которым истец просит: 1) расторгнуть Договор купли-продажи недвижимого имущества №ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 года, заключенный между истцом - индивидуальными предпринимателем ФИО1 и ответчиком - Обществом с ограниченной ответственностью «КВАРЦ Групп», привести взаимоотношения истца и ответчика в первоначальное положение, с возвратом всего полученного по сделке (двустороння реституция); 2) обязать ответчика - общество с ограниченной ответственностью «КВАРЦ Групп» принять недвижимое имущество в связи с расторжением Договора купли-продажи недвижимого имущества №ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013. В принятии к рассмотрению уточнения исковых требований ИП ФИО1, в остальной части ходатайства об уточнении исковых требований от 28.05.2014, отказано.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15 июля 2014 года по делу №А75-638/2014 в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 отказано. Исковые требования ООО «КВАРЦ ГРУПП» удовлетворены, с ИП ФИО1 в пользу ООО «КВАРЦ ГРУПП» взыскано 12 353 336 рублей 24 копейки, в том числе 11 333 336 рублей – основного долга, 1 020 000 рублей 24 копейки – договорной неустойки, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 84 766 рублей 68 копеек. Этим же решением суд определил в случае неисполнения решения суда взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО «КВАРЦ ГРУПП» проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета 8,25 процента годовых, начисляемые на взыскиваемую настоящим решением суда денежную сумму в размере 12 438 102 рубля 92 копейки, начиная с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения. Со дня частичного исполнения решения суда указанные проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению на оставшуюся сумму долга. ООО «КВАРЦ ГРУПП» из федерального бюджета возвращено 9 065 рублей 67 копеек государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, ИП ФИО1 обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ИП ФИО1 указывает, что суд не дал оценку его доводу о невозможности использовать переданные по договору объекты по целевому назначению по причине их предаварийного состояния. Утверждает, что ему было не известно о недостатках, переданных по договору объектов недвижимости, и данные недостатки являются скрытыми. Просит учесть, что подписание покупателем акта приемки-передачи объектов не лишает покупателя права заявлять о недостатках товара и что закон не устанавливает требований о привлечении к приемке товара специализированных организаций. Ссылается на то, что в подтверждение исковых требований представлены копии документов (писем ИП ФИО1), которые им не подписывались и в адрес истца не направлялись. Считает, что судом первой инстанции неправомерно не удовлетворено ходатайство об исключении доказательств (переписки сторон) из материалов дела.

ООО «КВАРЦ ГРУПП» в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП ФИО1 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «КВАРЦ ГРУПП» пояснил, что поддерживает решение суда первой инстанции, считает его законным и обоснованным, просит оставить судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе (статьи 307 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, между ООО «КВАРЦ ГРУПП» (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 (далее – договор № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя следующие объекты недвижимого имущества (далее – Объекты):

- нежилое здание: Административно-бытовой корпус, назначение: учрежденческое, 1 - этажный (подземных этажей - нет), общая площадь 516,1 кв.м., инв. №71:136:001:001138490, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, г. Сургут, ул. Энергостроителей №5/1; кадастровый/условный номер 86:10:0101212:0053:71:136:001:001138490 (далее - Объект 1);

- нежилое здание: Лабораторный корпус №2, назначение:, учрежденческое, складское; 1-этажный (подземных этажей - нет), общая площадь .904,8 кв.м., инв.№ 71:136:001:001138470, лит.Б, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, г.Сургут, ул. Энергостроителей №5/1, сооружение 2; кадастровый/условный номер объекта 86:10:0101212:0053:71:136:001:001138470 (далее -Объект 2);

- нежилое здание: Производственный корпус, назначение: производственное, складское; 1 - этажный (подземных этажей - нет), общая площадь 869,3 кв.м., инв, №71:136:001:001138480, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, г. Сургут, ул. Энергостроителей №5/1, сооружение 1; кадастровый/условный номер 86:10:0101212:005'3:71:136:001:001138480 (далее - Объект 3).

В пункте 2.1.1 договора № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 стороны согласовали, что продавец обязан передать покупателю объекты по акту в срок до 28 октября 2013 года.

Покупатель обязан уплатить сумму договора № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 (п. 3.1. договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п.3.2 договора № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013; перед подписанием акта приема-передачи осмотреть объекты и проверить их состояние (пункты 2.2.1, 2.2.2 договора).

В пункте 3.1. договора № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 стороны определили, что сумма договора включает цену объектов и составляет 25 500 000 (двадцать пять миллионов пятьсот тысяч) рублей, в том числе стоимость Объекта 1 составляет 8 657 250 руб.; стоимость Объекта 2 составляет 7 410 300 руб., стоимость Объекта 3 составляет 9 432 450 руб.

Сумма Договора вносится в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение № 1, том 1 л.д. 21). Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный продавцом расчетный счет до 25 числа каждого месяца после подписания сторонами настоящего договора.

Как установлено судом первой инстанции, во исполнение договора № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 истец передал ответчику недвижимое имущество, предусмотренное договором.

Факт передачи недвижимого имущества подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 26.10.2013, подписанным сторонами без возражений по состоянию объектов.

27.11.2013 на переданные по договору № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 объекты недвижимости зарегистрировано право собственности покупателя, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

По данным истца, ответчик свои обязательства по оплате приобретенного по Договору недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Договором, исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем у него образовалась задолженность по оплате имущества согласно графику платежей (за 8 месяцев – с ноября 2013 года по июнь 2014 года) в размере 11 333 336 рублей.

Учитывая наличие задолженности по Договору, истец, предварительно направив ответчику претензию от 12.12.2013 № 3966 (том 1 л.д. 24-27), обратился в арбитражный суд к ИП ФИО1 с рассматриваемым иском

ИП ФИО1 указывая на то, что имеются существенные недостатки у приобретенных объектов, обратился в суд с иском о расторжении договора № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013.

Решением суда первой инстанции исковые требования ООО «КВАРЦ ГРУПП» удовлетворены, в удовлетворении требований ИП ФИО1 отказано, что явилось поводом для подачи ИП ФИО1 апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

Сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат регулированию главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно статье 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

В соответствии с частью 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 3 статьи 486 ГК РФ в случае несвоевременной оплаты покупателем товара продавец вправе потребовать оплаты товара.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Поскольку денежное обязательство по договору № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 ответчиком, надлежащим образом не исполнено, у ИП ФИО1 перед истцом образовалась задолженность (в соответствии с графиком платежей за 8 месяцев (с ноября 2013 года по июнь 2014 года) в размере 11 333 336 рублей.

В соответствии со статьёй 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с тем, что доказательств оплаты переданного недвижимого имущества по спорному договору № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 ответчиком в материалы дела не представлено, вывод суда о правомерности заявленных истцом требований о взыскании денежных средств в сумме 11 333 336 рублей. является обоснованным.

В пункте 4.1 договора № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 предусмотрена ответственность покупателя за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2. договора, в виде уплаты продавцу неустойки (пени) в размере 2 (двух) процентов от неуплаченной суммы Договора (п.3.1. Договора) за каждый день просрочки.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За ненадлежащее исполнение обязательств договору № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 ООО «КВАРЦ ГРУПП» начислил ИП ФИО1 неустойку в размере 1 020 000 руб. 24 коп. за период с 25.11.2013 по 25.06.2014.

Требование о взыскании неустойки судом первой инстанции удовлетворено в сумме 1 020 000 руб. 24 коп.

Доводов относительно размера суммы основного долга и неустойки апелляционная жалоба не содержит.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания пени.

Доводы ИП ФИО1 в апелляционной жалобе сводятся к тому, что недвижимое имущество передано ему в ненадлежащем состоянии, о недостатках, переданных по договору объектов недвижимости продавец не уведомил, и данные недостатки являются скрытыми, в связи с чем, отсутствует возможность использовать переданные по договору объекты по целевому назначению, а подписание покупателем акта приемки-передачи объектов не лишает покупателя права заявлять о недостатках товара.

Отклоняя названные доводы подателя жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 названного Кодекса).

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи по мотиву неустранимых недостатков в спорном имуществе.

В материалах дела имеютсяакты экспертизы № 00017-2/01-14, № 00017-1/01-14, 00017/01-14 от 11.02.2014, приобретенных по договору объектов недвижимости, подготовленных ООО Экспертно-консультационный центр «Новая экспертиза – Югра».

Акты экспертизы содержат следующие выводы:

По объекту 1 (Административно-бытового корпуса): по результатам проведенного исследования определено техническое состояние объекта с присвоением категории предаварийного состояния. Кроме того, установлено, что у здания присутствуют дефекты и повреждения, приведшие к существенному снижению несущей способности, которые при продолжении неблагоприятных воздействий (неравномерных осадок фундаментов, перепадов температуры, агрессивной среды и т. п.) могут спровоцировать аварийность конструкции. Однако в большинстве случаев аварии конструкции предшествуют развитие больших деформаций, появление и раскрытие трещин и др. видимые признаки аварийного состояния (акт экспертизы № 00017-1/01-14).

По объекту 2 (Лабораторный корпус №2): Строительно-техническим обследованием с применением неразрушающего метода визуального и измерительного контроля выявлены отклонения участков стены от вертикали с отрывом его от соседних элементов стен, вызванных неравномерной осадкой здания Лабораторного корпуса №2. В том числе экспертом установлены следующие нарушения: Несущая ограждающая конструкция (стены, фасады):разрушения внешнего защитного слоя (штукатурка); разрушение керамического кирпича; промерзание стыков, соединений железобетонных плит ограждающей конструкции по фасадам и кровли; недопустимая заделка узлов сопряжения фасадных плит монтажной пеной. Несущие ограждающие конструкции (внутренняя отделка):трещины вертикальные, горизонтальные по несущим стенам внутри помещения; разрушение плит перекрытия, протекание, разрушение покрытия кровли; коррозия бетона, выветривание, износ железобетонных плит ограждающей конструкции; не герметичность узлов сопряжения кровли и ограждающих конструкций (протекание). По результатам проведенного исследования определено техническое состояние объекта с присвоением категории аварийного состояния (акт экспертизы № 00017-2/01-14).

По объекту 3 (Производственный корпус): строительно-техническим обследованием с применением неразрушающего метода визуального и измерительного контроля Производственного корпуса установлены следующие нарушения: Несущая ограждающая конструкция (стены, фасады):разрушения внешнего защитного слоя (штукатурка); разрушение керамического кирпича; промерзание стыков, соединений железобетонных плит ограждающей конструкции по фасадам и кровли; коррозия закладных деталей узлов сопряжения конструкций. Несущие ограждающие конструкции (внутренняя отделка): трещины вертикальные, горизонтальные по несущим стенам внутри помещения; коррозия закладных деталей; коррозия, выветривание, износ железобетонных плит ограждающей конструкции; не герметичность узлов сопряжения кровли и ограждающих конструкций (протекание). По результатам проведенного исследования определено техническое состояние объекта с присвоением категории ограниченно работоспособного состояния (акт экспертизы № 00017/01-14 от 11.02.2014).

Проанализировав данные экспертные заключения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что указанные исследования опровергает доводы ответчика о том, что приобретенное им недвижимое имущество имеет скрытые недостатки, а напротив, подтверждают их явный и видимый характер.

Так, одним из методов исследования эксперта являлся визуальный и измерительный контроль. На фотографиях, являющихся частью актов экспертизы видно, что здания имеют внешние видимые разрушения (вертикальные и горизонтальные трещины по периметру стены, разрушения штукатурки и керамического кирпича, неравномерная усадка фундамента, выветривание (износ) стен, нарушение кровельного покрова, сквозные отверстия, разрушение швов в ограждающих конструкциях, протекания, промерзание и т.д.).

Вышеперечисленные недостатки имеют ярко выраженный характер и явно видны при визуальном осмотре зданий. Таким образом, на момент приемки объектов недвижимости покупателем последний не мог не видеть разрушений зафиксированных в актах экспертизы.

Очевидно, что данные разрушения не могли сформироваться одномоментно, а являются естественным следствием возраста объектов, воздействия факторов окружающей среды, особенностей их первоначального создания и последующей эксплуатации и содержания в течение длительного времени.

Никаких доводов и доказательств того, что до заключения договора купли-продажи имело место некое скрытое негативное воздействие на объекты, разрушительные последствия которого проявились после заключения договора, ответчик не привел и на их наличие не указал.

Наличие такого воздействия не установлено и привлечённым ответчиком экспертом.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком не опровергнуты выводы, что недостатки являются визуализированными, т.е. имеющими внешнее проявление, поскольку имеются значительные видимые повреждения, разрушения здания, суд апелляционной инстанции считает доказанным факт осведомленности ИП ФИО1 о наличии у приобретаемых им объектов недостатков и осведомленности о действительном состоянии объектов на момент заключения договора.

Также следует отметить, что акты экспертизы лишь констатируют состояние объектов и необходимость проведения на объектах комплекса ремонтных мероприятий, однако это не означает, что покупатель при приобретении спорного имущества был введен в заблуждение продавцом относительно состояния объектов.

Более того, акты экспертизы подтверждают необходимость ремонтных мероприятий, что не тождественно выводу об «обнаружении неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков», что предусматривается п. 2 ст. 475 ГК РФ в качестве основания для покупателя заявить отказ от исполнения договора купли-продажи.

Необходимость ремонтных мероприятий в большом объеме очевидна и без специальных исследований, поскольку характер видимых наружных повреждений не оставляет сомнений в состоянии и неудовлетворительности в соответствующей степени и внутренних элементов объектов.

Кроме того, о состоянии объектов ИП ФИО1 был осведомлен при их приемке.

Согласно пункту 2.2.2 договора № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 покупатель обязан перед подписанием акта приема-передачи осмотреть Объекты и проверить их состояние.

В пункте 2 акта приема-передачи недвижимого имущества от 26.10.2013 зафиксировано, что, передаваемые объекты недвижимого имущества соответствует условиям договора, покупателю известно техническое состояние Объектов недвижимого имущества. Претензии у покупателя по передаваемым Объектам недвижимого имущества отсутствуют.

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Как следует из представленной в материалы дела переписки сторон ИП ФИО1 был заинтересован в приобретении спорной недвижимости и имел возможность осмотреть и проверить состояние имущества, которое собирался приобрести, при этом продавец не ограничивал покупателя в выборе средств и способов для определения состояния спорных объектов.

Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Проанализировав переписку сторон (том 2 л.д. 52-56), суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что предприниматель был осведомлен о состоянии спорного имущества.

Доводы ответчика о том, что суд первой инстанции необоснованно принял во внимание копии документов, судом апелляционной инстанции отклоняются, исходя из следующего.

В действительности, истцом в материалы дела представлены заверенные им копии документов (письма).

В соответствии со статьей 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В соответствии с частью 8 статьи 75 АК РФ письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Если к рассматриваемому делу имеет отношение только часть документа, представляется заверенная выписка из него.

Частью 9 этой же статьи установлено, что подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда.

Частью 6 статьи 71 АПК РФ определено, что арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Таким образом, процессуальное законодательство допускает использование копий документов в качестве доказательства, обосновывающего требования и возражения стороны по делу.

Так как специальным нормативным правовым актом не установлено правило, по которому в настоящем случае для подтверждения обоснованности иска необходимо предъявлять только подлинники документов, а также учитывая отсутствие в материалах дела нетождественных документов, суд апелляционной инстанции признает такие документы допустимыми доказательствами.

Указанные документы соответствуют требованиям, установленным статьей 75 АПК РФ, с заявлением о фальсификации документов в порядке статьи 161 АПК РФ ответчик в суд первой инстанции не обращался.

Основания для удовлетворения ходатайства об исключении доказательств (переписки сторон) из материалов дела у суда первой инстанции не имелось по изложенным выше основаниям.

Утверждение о том, что письма ИП ФИО1 не направлялись и не подписывались, отклоняется как неподтвержденное материалами настоящего арбитражного дела.

Разумное поведение сторон при заключении крупных сделок подразумевает ведение предварительных переговоров по вопросу о заключении сделки, её существенных и прочих условиях и порядке заключения.

Такой преддоговорный процесс предполагает переписку сторон по какому-либо виду связи (электронной, факсимильной , почтовой ) , в результате чего остаются письменные доказательства , либо телефонных переговоров, сложность предмета которых предполагает их неоднократность и достаточную длительность.

Вместе с тем, ИП ФИО1, отрицая достоверность преддоговорной переписки, представленной в дело истцом, в нарушение требований ст. 65 АПК РФ о несении стороной бремени доказывания своих возражений, не представил доказательств осуществления преддоговорного процесса в иной форме, иного содержания.

Стороны пояснили, что ИП ФИО1 имеет налаженный в течение длительного времени и с серьезными оборотами торговый бизнес, создал и использует свой сайт в интернете, с учетом чего апелляционный суд делает вывод о наличии у ИП ФИО1 организованного документооборота.

Между тем, ИП ФИО1 в подтверждение своих доводов о не направлении в адрес ООО «КВАРЦ ГРУПП» спорных писем, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил журнал исходящей корреспонденции. Не опроверг какими-либо доказательствами направление таких писем в соответствующее время со своего электронного адреса в такой адрес истца, не заявил и не подтвердил, что направлял письма иного содержания или по другим вопросам.

Основанием иска ИП ФИО1 является множественность недостатков объектов и сокрытие их продавцом при заключении договора купли - продажи.

Фактические обстоятельства, предусмотренные законом (п. 2 ст. 475 ГК РФ) в качестве основания для отказа покупателя от исполнения договора (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) не доказаны.

Объекты имеют явные видимые , связанные с возрастом объектов недостатки, со всей очевидностью требующие серьезного ремонта, но их характер как неустранимых или без несоразмерных расходов , не доказан.

Основания для расторжения договора на основании п. 2 ст. 475 ГК не доказаны.

При таких обстоятельствах вопрос о сокрытии продавцом от ИП ФИО1 сведений о недостатках переданного имущества мог иметь значение при заявлении покупателем иска на основании п. 1 ст. 475 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Между тем , в предмет иска ни одно из таких требований, основанных на пункте 1 статьи 475 ГК РФ, не входит.

Таким образом, выяснение вопроса об осведомленности ИП ФИО1 о недостатках переданного имущества не имеет правового значения для существа спора по иску о расторжении договора купли-продажи на основании п. 2 статьи 475 ГК РФ.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что предприниматель был осведомлен об аварийном состоянии спорных объектов и необходимости проведения капитального ремонта.

Как правильно указал суд первой инстанции, из актов экспертизы не следует, что выявленные в ходе обследования недостатки являются неустранимыми, выводов о невозможности капитального ремонта зданий заключения не содержат.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности скрытого и неустранимого характера недостатков.

Доводы ИП ФИО1, что у него отсутствует возможность использовать переданные по договору объекты по целевому назначению, отклоняются, так как эти обстоятельства относятся к его предпринимательским рискам: приобретая спорное имущество, он вполне мог оценить возможность использования объектов по назначению с учетом преследуемых целей его приобретения.

Не опровергнут утверждения истца о том, что на огороженной в целом территории расположения спорных объектов ИП ФИО1 имеет в собственности и эксплуатирует другие объекты. Осведомленность ИП ФИО1 о состоянии спорных объектов, таким образом, не опровергнута.

Судом первой инстанции полно исследованы и установлены все фактические обстоятельства дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам и правильно применены нормы материального права без нарушений норм процессуального законодательства.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15 июля 2014 года по делу №А75-638/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

О.В. Зорина

Н.В. Тетерина