Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9632/2015) общества с ограниченной ответственностью «ПЕЛЬ Агро» на решение Арбитражного суда Омской области от 13.07.2015 по делу № А46-4347/2015 (судья Мартыненко Ю.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «ПЕЛЬ Агро» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО1, общества с ограниченной ответственности Коммерческий Банк «Юниаструм банк», о признании незаконным отказа в государственной регистрации

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «ПЕЛЬ Агро» - представитель не явился, извещено;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области – ФИО2, предъявлено удостоверение, по доверенности № 186 от 15.09.2015 сроком действия по 31.12.2015;

от ФИО1 – ФИО3, предъявлен паспорт, по доверенности № 55АА1109666 от 04.03.2015 сроком действия 3 года;

от общества с ограниченной ответственности Коммерческий Банк «Юниаструм банк» - ФИО4, предъявлен паспорт, по доверенности № 75 от 28.01.2014 сроком действия 3 года;

установил :

общество с ограниченной ответственностью «ПЕЛЬ Агро» (далее – ООО «ПЕЛЬ Агро», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области, Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности к ООО «ПЕЛЬ Агро» на часть жилого дома, площадью 143,3 кв.м, кадастровый номер 55:36:130125:2639, назначение жилое, этажность 1, 2, подвал, адрес (месторасположение): г.Омск, Кировский административный округ, ул. 9-я Любинская, д. 106, пом. 1; и земельный участок площадью 412 кв.м, кадастровый номер 55:36:130125:2625, месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 227м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Кировский административный округ, ул. 9-я Любинская, д. 86, изложенного в Сообщении от 18.03.2015 №55-55-01/235/2014-249, и об обязании произвести государственную регистрацию права.

Решением Арбитражного суда Омской области от 13.07.2015 по делу № А46-4347/2015 Обществу отказано в удовлетворении заявленных требований.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ в государственной регистрации соответствует закону, поскольку Обществом на государственную регистрацию перехода права собственности не представлена закладная либо соглашение об изменении содержания закладной.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «ПЕЛЬ Агро» обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 13.07.2015 по делу № А46-4347/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных им требований, ссылаясь на то, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность представлять на государственную регистрацию соглашение об изменении содержания закладной.

Представитель Управлению в судебном заседании поддержала доводы отзыва на апелляционную жалобу, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель общества с ограниченной ответственности Коммерческий Банк «Юниаструм банк» в судебном заседании поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ФИО1 в судебном заседании поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе. Письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Общество, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайство об отложении судебного заседания не представлено.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие заявителя, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу, отзывы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) имеются сведения о регистрации договора купли - продажи от 01.12.2006 (дата регистрации: 07.12.2006). Согласно указанному договору ФИО5 и ФИО1 приобрели жилой дом и земельный участок в общую совместную собственность у ФИО6, ФИО7, ФИО8

Недвижимое имущество приобреталось, в том числе, и с участием кредитных средств, предоставленных ООО КБ «Юниастриум банк» согласно кредитному договору <***> от 01.12.2006.

По условиям вышеуказанного кредитного договора была составлена закладная, удостоверяющая права кредитора на получение исполнения по возникшему кредитному обязательству и право на обращение взыскания на предмет ипотеки: жилой дом (кадастровый номер 55:36:130125:2188), расположенный по адресу: <...>, зарегистрированный Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 07.12.2006г. за №55-55-01/044/2006-430 и земельный участок (кадастровый номер 55:36:130125:232), расположенный в 231м. юго-западнее относительно 2-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г.Омск, КАО, ул. 9 Любинская, д. 86, зарегистрированный Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 07.12.2006г. за №55-55-01/099/2006-060 и выданной первоначальному залогодержателю - КБ «Юниаструм банк» (ООО).

В связи с тем, что вышеуказанное недвижимое имущество было приобретено в совместную собственность супругами ФИО5 и ФИО1, такое имущество было разделено между супругами в соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду банкротства ФИО1

На вновь образованные объекты недвижимого имущества в силу закона было перенесено обременение (ипотека) в пользу ООО КБ «Юниастриум банк».

Исходя из актуальных сведений, содержащихся в ЕГРП, на праве собственности ФИО1 принадлежит, в том числе, следующее имущество:

- часть жилого дома с кадастровым номером 55:36:130125:2639, площадью 143.3 кв.м., расположенную по адресу: г. Омск, Кировский административный округ, ул. 9-я Любинская, дом 106, пом. 1;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:130125:2625, площадью 412 кв.м., местоположение которого находится примерно в 227 м оториентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. 9-я Любинская, д. 86.

Далее по договорам купли-продажи № 2В/2014 от 20.08.2014 (протокол № 2496- ОАОФ/2/2 о результатах открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества индивидуального предпринимателя ФИО1 от 07.08.2014) и № ЗВ/2014 от 22.08.2014 (протокол № 2496-ОАОФ/2/1 о результатах открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества индивидуального предпринимателя ФИО1 от 07.08.2014) ООО «ПЕЛЬ Агро» приобрело следующее недвижимое имущество должника:

- часть жилого дома, площадью 143, 3 кв.м, кадастровый номер 55:36:130125:2639, назначение жилое, этажность 1, 2, подвал, адрес (месторасположение): г. Омск, Кировский административный округ, ул. 9-я Любинская, д. 106, пом. 1;

- земельный участок площадью 412 кв.м, кадастровый номер 55:36:130125:2625, месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - 2-х этажный жилой дом. Участок находится примерно в 227 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Кировский административный округ, ул. 9-я Любинская, д. 86.

Объекты недвижимости переданы Покупателю по актам приема-передачи от 20.08.2014 и 22.08.2014.

20.10.2014 ООО «ПЕЛЬ Агро» представило на государственную регистрацию заявление о переходе права собственности на указанные объекты недвижимости с приложением соответствующих договоров купли-продажи (т.1 л.д.51-52).

Уведомлением от 07.11.2014 № 01/235/2014-249 Управление Росреестра по Омской области приостановило государственную регистрацию прав в связи с изменением существенных характеристик закладной и содержанием удостоверяемых ею прав, а также в связи с направлением соответствующего запроса залогодержателю (т.1 л.д.114-115).

В ответ на запрос Управления Росреестра по Омской области ООО КБ «Юниаструм банк» письмом от 04.12.2014 № 2667 (т.1 л.д.87) сообщило, что изменения в закладную не вносились, соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеки <***> не заключались.

ООО «ПЕЛЬ Агро» также обратилось к залогодержателю имущества - ООО КБ «Юниаструм банк» с заявлением о необходимости внесения записи в закладную и предоставлении необходимых документов в Управление Росреестра по Омской области для осуществления государственной регистрации (т.1 л.д.48).

ООО КБ «Юниаструм банк» в письме от 28.11.2014 исх. 1546 (т.1 л.д.15) указало, что представить закладную и иные документы для регистрации залога не представляется возможным ввиду отсутствия ООО КБ «Юниаструм банк» необходимых документов оснований.

Управление Росреестра по Омской области на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сообщением от 18.03.2015 №55-55-01/235/2014-249 отказало ООО «ПЕЛЬ Агро» в государственной регистрации перехода права собственности на часть жилого дома, площадью 143,3 кв.м, кадастровый номер 55:36:130125:2639, назначение жилое, этажность 1, 2, подвал, адрес (месторасположение): г.Омск, Кировский административный округ, ул. 9-я Любинская, д. 106, пом. 1; и земельный участок площадью 412 кв.м, кадастровый номер 55:36:130125:2625, месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 227 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Кировский административный округ, ул. 9-я Любинская, д. 86.

В обоснование отказа в государственной регистрации Управление указало на непредставление Обществом измененной закладной или соглашения между залогодержателем и залогодателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеке. При этом, Управление сослалось на пункт 4 статьи 10, пункты 6, 7 статьи 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным, ООО «ПЕЛЬ Агро» обратилось с настоящим заявлением в Арбитражный суд Омской области.

Означенное решение обжалуется заявителем в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Как было указано выше, Общество оспаривает отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности к ООО «ПЕЛЬ Агро» на часть жилого дома и земельный участок, изложенный в сообщении от 18.03.2015 №55-55-01/235/2014-249.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что требования Общества являются обоснованными и неправомерно судом первой инстанции оставлены без удовлетворения. При этом, апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации, Федеральный закон № 122-ФЗ, Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).

Статьей 18 Закона о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Пунктом 2 статьи 16, пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение прав.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество указан в статье 20 Закона № 122-ФЗ. Данный перечень является исчерпывающим.

В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона № 122-ФЗ).

Исследовав материалы дела, и учитывая требования Закона № 122-ФЗ, суд апелляционной инстанции установил, что Обществом на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы (расписка в получении документов на государственную регистрацию, т.1, л.д. 51-53).

При этом, выводы Управления, основанные на пункте 4 статьи 10, пунктах 6, 7 статьи 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и поддержанные судом первой инстанции, о том, что для государственной регистрации необходимо было представить измененную закладную или соглашение между залогодержателем и залогодателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеке, не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Так, согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Однако, в данном случае заявитель обращался в регистрирующий орган не за государственной регистрацией договора ипотеки, а перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено данным Законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, и право залога на имущество, обремененное ипотекой (пункт 2 названной статьи).

Пунктом 6 статьи 13 Закона об ипотеке установлено, что должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

Согласно пункту 7 указанной статьи при заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в таком соглашении предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона, либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.

Проанализировав содержание процитированных норм Закона об ипотеке, на которых основана правовая позиция заинтересованного лица, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данные нормы предусматривают именно право, а не обязанность залогодателя, законного владельца закладной и должника по обеспеченному ипотекой обязательству по соглашению изменить ранее установленные условия закладной.

Закон об ипотеке не содержит требования об обязательном изменении закладной или выдаче новой закладной в случае перехода право собственности на обремененные объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах, требование Управления о предоставлении Обществом измененной закладной или соглашения между залогодержателем и залогодателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеке, не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Учитывая указанное, а именно то, что заявителем был представлен в регистрирующий орган весь пакет документов на государственную регистрацию перехода права собственности, у Управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Поскольку требования Общества и апелляционная жалоба подлежат удовлетворению, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с Управления в пользу ООО «ПЕЛЬ Агро» надлежит взыскать 4 500 руб. судебных расходов, понесенных в связи с уплатой Обществом государственной пошлины за рассмотрение заявления и апелляционной жалобы.

Также ООО «ПЕЛЬ Агро» надлежит возвратить из федерального бюджета 1 500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной за рассмотрение апелляционной жалобы по платежному поручению № 52 от 31.07.2015 и 12 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежным поручениям №36 от 01.04.2015, №46 от 28.04.2015.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПЕЛЬ Агро» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Омской области от 13.07.2015 по делу № А46-4347/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Требования, заявленные обществом с ограниченной ответственностью «ПЕЛЬ Агро», удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в государственной регистрации перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «ПЕЛЬ Агро» на часть жилого дома, площадью 143,3 кв.м., кадастровый номер 55:36:130125:2639, назначение жилое, этажность 1, 2, подвал, адрес (месторасположение): г.Омск,Кировский административный округ, ул. 9-я Любинская, д. 106, пом. 1, и земельный участок площадью 412 кв.м., кадастровый номер 55:36:130125:2625, месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 227м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Кировский административный округ, ул. 9-я Любинская, д. 86, изложенный в Сообщении от 18.03.2015 №55-55-01/235/2014-249.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «ПЕЛЬ Агро» на часть жилого дома, площадью 143,3 кв.м., кадастровый номер 55:36:130125:2639, назначение жилое, этажность 1,2, подвал, адрес (месторасположение): г.Омск, Кировский административный округ, ул. 9-я Любинская, д. 106, пом. 1, и земельный участок площадью 412 кв.м., кадастровый номер 55:36:130125:2625, месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 227м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Кировский административный округ, ул. 9-я Любинская, д. 86.

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПЕЛЬ Агро» 4 500 руб. судебных расходов, понесенных в связи с уплатой государственной пошлины за рассмотрение заявления и апелляционной жалобы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ПЕЛЬ Агро» из федерального бюджета 1 500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной за рассмотрение апелляционной жалобы по платежному поручению № 52 от 31.07.2015.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ПЕЛЬ Агро» из федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежным поручениям №36 от 01.04.2015, №46 от 28.04.2015.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

Л.А. Золотова

Н.А. Шиндлер