Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-9730/2022 ) публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» на решение Арбитражного суда Омской области от 14.07.2022 по делу № А46-8765/2022 (судья Ширяй И.Ю.), принятое по заявлению публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» (ОГРН 1027739019142, ИНН 7744000912, адрес: 109052, город Москва, улица Смирновская, дом 10, строение 22) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области
(ОГРН 1045504038524, ИНН 5503085391, адрес: 644007, город Омск, улица Орджоникидзе, дом 56), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Грошева Сергея Владимировича, Грошевой Лилии Александровны, о признании недействительным приостановления регистрации перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером 55:20:100101:5420, выраженное в уведомлении от 17.03.2022 № КУВД-001/2022-8495227/1,

при участии в судебном заседании представителей:

от публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» - ФИО3 по доверенности от 05.07.2022 № 778 сроком действия по 21.06.2025;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - ФИО4 по доверенности от 15.08.2022 № 14 сроком действия по 31.12.2022;

от ФИО1 - ФИО1 (лично по паспорту);

установил:

публичное акционерное общество «Промсвязьбанк» (далее – ПАО «Промсвязьбанк», заявитель, Общество, Банк) обратилось в Арбитражный суд Омской области c заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании недействительным приостановления регистрации перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером 55:20:100101:5420, выраженное в уведомлении от 17.03.2022 № КУВД-001/2022-8495227/1.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером 55:20:10 01 01:5420 общей площадью 143 кв.м, расположенное по адресу: <...> Победы, д. 24, кв.2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 (далее – ФИО1), ФИО2 (далее – ФИО2).

Решением Арбитражного суда Омской области от 14.07.2022 по делу № А46-8765/2022 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, чтовозможность реализации права залогодержателя оставить нереализованный предмет залога за собой не ставится законом в зависимость от наличия или отсутствия в заложенном имуществе каких-либо недостатков, включая его самовольную перепланировку.Предъявление к Банку как к залогодержателю требования о представлении документов, подтверждающих законность перепланировки, фактически лишает Банк права собственности, поскольку Банк как залогодержатель не обладает необходимыми правомочиями, позволяющими получить такие документы. Банк отмечает, что только собственник имущества вправе согласовать проведенную перепланировку жилого помещения.Податель жалобы ссылается на то, что Банк не может понудить залогодателя к приведению объекта в первоначальное положение, так как экспертному заключению по результатам обследования квартиры от 14.05.2021, выполненному бюджетным учреждением Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», квартира в перепланированном состоянии соответствует установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам.

Банк оспаривает выводы суда об осведомленности ПАО «Промсвязьбанк» о факте перепланировки квартиры, так как оригинал акт осмотра залога от 21.08.2012 судом не исследовался, документ представлен в копии третьим лицом - ФИО1, который, по мнению заявителя, заинтересован в создании Банку препятствий в регистрации права собственности на квартиру, в связи с чем акт осмотра залога от 21.08.2012 не отвечает требованиям достоверности. Банк отмечает, что проверка квартиры как предмета залога осуществлена уже после обращения на нее взыскания судом.На момент первоначального принятия имущества в залог квартира не находилась в перепланированном состоянии.

Относительно земельного участка ПАО «Промсвязьбанк» отмечает, что Банк не может обеспечить переход права собственности на земельный участок одновременно с переходом права собственности на квартиру, учитывая основание возникновения права собственности Банка на квартиру. ПАО «Промсвязьбанк» считает, что судом не учтен пункт 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», согласно которому если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием. По мнению подателя жалобы, на Банк не может быть возложена обязанность представления документов, подтверждающих переход права собственности на земельный участок, при государственной регистрации права собственности на квартиру. Общество отрицает обстоятельства того, что оформление земельного участка происходило под контролем сотрудников ПАО «Промсвязьбанк», считая показания ФИО1 ненадлежащим доказательством, по причине заинтересованности третьего лица в противодействии Банку. ПАО «Промсвязьбанк» также указывает, что переписка не содержит никакой информации об оформлении прав на землю, не являлась официальной.

ФИО1 и Управление представили отзывы на жалобу. К отзыву ФИО1 приложен диск с аудиозаписью судебного заседания от 24.08.2022, состоявшегося в Омском районном суде Омской области по делу № 13-769/2022, а также скриншоты экрана телефона с перепиской ФИО1 с сотрудником Банка.

ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание явку своего представителя не обеспечила.

На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившегося участника процесса.

В судебном заседании апелляционной инстанции ФИО1 заявил ходатайство о приобщении диска с аудиозаписью и скриншотов к материалам дела.

Представитель ПАО «Промсвязьбанк» возражал против приобщения новых доказательств к материалам дела.

Представитель Управления оставил вопрос приобщения дополнительных доказательств на усмотрение суда.

Суд апелляционной инстанции полагает возможным приобщить обозначенные доказательства к материалам дела, поскольку указанные документы представлены третьим лицом в обоснование его позиции и их содержание не противоречит имеющимся в материалах дела сведениям.

При этом, приобщая дополнительное доказательство, суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно правовой позиции изложенной в абзаце пятом пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее - Постановление № 12) принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции. Непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 АПК РФ, может в силу части 3 статьи 288 АПК РФ являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

Представитель ПАО «Промсвязьбанк» поддержал доводы, изложенные апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель Управления поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ФИО1 с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ходатайствовал о прослушивании аудиозаписи.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

Решением Омского районного суда Омской области от 16.08.2012 по делу № 2-1644/2012 удовлетворены требования ПАО «Промсвязьбанк» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании просроченной задолженности по кредитному договору от 04.12.2006 № 92-20016/000600 и обращении взыскании на квартиру, заложенную в обеспечение исполнения обязательств по данному договору.

В целях принудительного исполнения названного решения суда в Омском районном отделе судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Омской области 05.11.2015 возбуждены исполнительные производства № 50212/15/55027-ИП в отношении ФИО2 и № 50213/15/55027-ИП в отношении ФИО1, взыскателем по которым является ПАО «Промсвязьбанк».

В ходе данных исполнительных производств квартира дважды выставлялась на публичные торги, но не была реализована, ввиду чего судебным приставом - исполнителем Омского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Омской области ФИО5 16.02.2017 направлено предложение залогодержателю (заявителю) оставить за собой нереализованное в ходе публичных торгов заложенное имущество.

Получив согласие ПАО «Промсвязьбанк», судебный пристав - исполнитель вынес постановления о передаче заявителю квартиры и о проведении государственной регистрации права собственности ПАО «Промсвязьбанк».

28.06.2017 между Омским районным отделом судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Омской области и ПАО «Промсвязьбанк» подписан акт о передаче квартиры – жилое помещение с кадастровым номером 55:20:100101:5420 общей площадью 143 кв.м, расположенное по адресу: <...> Победы, д. 24, кв. 2.

На основании данных документов ПАО «Промсвязьбанк» 04.03.2022 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на означенный объект.

В качестве правоустанавливающего документа ПАО «Промсвязьбанк» представлено постановление о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 26.06.2017, согласно которому объект недвижимого имущества с кадастровым номером 55:20:100101:5420 общей площадью 148,9 кв.м, переходит в пользу ПАО «Промсвязьбанк».

В ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав,государственным регистратором был выявлен факт несоответствия сведений об общей площади объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:20:100101:5420, содержащихся в ЕГРН сведениям об общей площади данного объекта недвижимости, содержащимся в документах, представленных для осуществления государственной регистрации прав.

Так, по сведениям ЕГРН объект недвижимого имущества с кадастровым номером 55:20:100101:5420 учтён как жилое помещение (квартира) общей площадью 148,9 кв.м.

При этом в ЕГРН имеется запись об актуальных незасвидетельствованных сведениях государственного кадастра недвижимости, а именно об актуальном размере обшей площади данного жилого помещения равной 143 кв.м.

Государственным регистратором был направлен запрос в бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» с целью уточнения причин изменения общей площади объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:20:100101:5420.

Согласно ответу на запрос от 15.03.2022 № 09/2754 по данным архива на дату обследования 28.04.2009 общая площадь объекта недвижимости с кадастровым номером 55:20:100101:5420 составляет 143 кв.м. Общая площадь уменьшилась на 5,9 кв.м, за счёт уточнения размеров и внутренней перепланировки.

Документы, подтверждающие законность перепланировки у компетентного учреждения отсутствуют.

Кроме того, был направлен межведомственный запрос о законности проведённой перепланировки жилого помещения в Администрацию Омского муниципального района Омской области.

На запрос от 15.03.2022 № КУВД-001/2022-84995227 Администрация Омского муниципального района Омской области сообщила, что ввод в эксплуатацию и разрешение на реконструкцию (перепланировку) объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:20:100101:5420 не выдавались.

Уведомлением от 17.03.2022 № КУВД-001/2022-8495227/1 Управление на основании пунктов 5, 49 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) приостановило осуществление действий по государственной регистрации прав до 17.06.2022 на основании отсутствия документов, подтверждающих легитимность перепланировки и переход права на земельный участок.

Полагая, что решение о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, выраженное в уведомлении от 17.03.2022 № КУВД-001/2022-8495227/1, не соответствует закону, Банк обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

14.07.2022 Арбитражный суд Омской области принял решение, обжалуемое заявителем в апелляционном порядке.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ, частью 4 статьи 200 АПК РФ ипунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации иВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «Онекоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Как следует из правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, основанных на положениях статей 8, 17, 19, 35, 40 и 46 Конституции Российской Федерации, законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке, свидетельствует о признании со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития (постановления от 26.05.2011 № 10-П и от 10.11.2016 № 23-П; определения от 05.07.2001 № 132-О и № 154-О, от 29.01.2015 № 216-О).

Таким образом, обеспечение принципа достоверности сведений ЕГРН, закрепленного в части 1 статьи 7 Закона № 218-ФЗ, является необходимым условием не только стабильности, но и самой возможности оборота недвижимости как особой категории вещей.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктами 1 и 2 части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость).

В силу части 1 статьи 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машиномест, перепланировки помещений (часть 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При проведении правовой экспертизы государственный регистратор обязан проверить наличие записей в ЕГРН о зарегистрированных обременениях (ограничениях) права, в том числе арестах, запрещениях, установить отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 50 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Пунктом 5 части 1 статья 26 Закона № 218-ФЗ установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Кроме того, пунктом 49 части 1 статья 26 Закона № 218-ФЗ установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения ЕГРН о таком объекте недвижимости).

Как следует из материалов дела и было выше сказано, согласно сведениям ЕГРН объект недвижимого имущества с кадастровым номером 55:20:100101:5420 учтён как жилое помещение (квартира) общей площадью 148,9 кв.м.

В качестве правоустанавливающего документа ПАО «Промсвязьбанк» представлено постановление о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 26.06.2017, согласно которому объект недвижимого имущества с кадастровым номером 55:20:10 01 01:5420 общей площадью 148,9 кв.м, переходит в пользу ПАО «Промсвязьбанк».

Из пояснений сторон и материалов дела следует, что факт несоответствия сведений об общей площади объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:20:100101:5420, содержащихся в ЕГРН сведениям об общей площади данного объекта недвижимости, содержащимся в документах, представленных для осуществления государственной регистрации прав, обусловлен обстоятельствами проведения в спорной квартире внутренней перепланировки, которая не была узаконена в установленном порядке.

Указанные обстоятельства подтверждаются ответами бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», Администрации Омского муниципального района Омской области.

По существу не оспаривая обстоятельства несоответствия сведения об объекте в ЕГРН и незаконности перепланировки, ПАО «Промсвязьбанк» считает, что предъявление к Банку как к залогодержателю требования о представлении документов, подтверждающих законность перепланировки, фактически лишает Банк права собственности, поскольку Банк как залогодержатель не обладает необходимыми правомочиями, позволяющими получить такие документы. Банк полагает, чтов силу статьи 50 Закона № 218-ФЗ, у последнего отсутствует обязанность представлять на государственную регистрацию права иные документы, не предусмотренные данной статьей, поскольку осуществление государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него является специальной процедурой.

Суд апелляционной инстанции полагает доводы Банка ошибочными и противоречащими нормам действующего законодательства.

Указание в статье 50 Закона № 218-ФЗ особенностей осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него само по себе не освобождает залогодержателя от исполнения иных требований, установленных Законом № 218-ФЗ.

Как правомерно указано судом первой инстанции, то обстоятельство, что заёмщик не исполнил условия кредитного договора, не создаёт для кредитора упрощённого порядка легитимации перепланировки спорного объекта.

При этом из материалов дела следует, что ПАО «Промсвязьбанк»было известно о перепланировке должником спорной квартиры, что подтверждается актом проверки (осмотра) залога от 21.08.2012, проведённого заявителем, площадь объекта указана как 149,4 кв.м.

Кроме того, осмотр осуществлен в 2012 году, в то время как технический паспорт, отражающий изменение внутренних перегородок и, за счет этого, изменение размера жилой площади был составлен еще в 2009 году.

Доводы ПАО «Промсвязьбанк» о том, что акт осмотра залога от 21.08.2012 не отвечает требованиям достоверности, так как представлен в копии третьим лицом, который, по мнению заявителя, заинтересован в создании Банку препятствий в регистрации права собственности на квартиру, а оригинал акт осмотра залога от 21.08.2012 судом не исследовался, судом апелляционной инстанции не принимаются, в силу того, что именно ПАО «Промсвязьбанк» является составителем акта, следовательно, должно располагать его оригиналом, однако, суду его не представляет.

Заявляя о том, что доказательство представлено залогодателем, Банк по существу достоверность воспроизведенных в нем сведений не оспаривает, оригинал самостоятельно не представляет, на наличие расхождений между представленной копией и оригиналом также не указывает.

Таким образом, на момент осмотра указанная в акте площадь уже не соответствовала фактической площади объекта, соответственно, Банку уже должно было быть известно о перепланировке должником спорной квартиры. Обращаясь с заявлением к регистрирующему органу, Банк не мог не знать о противоречиях между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости.

Обстоятельства того, что на момент первоначального принятия имущества в залог квартира не находилась в перепланированном состоянии, не являются основаниями для регистрации права собственности на объект недвижимости в условиях наличия противоречивости сведений.

Обстоятельства затруднительности легализации проведенной перепланировки, на которые указывает заявитель, не освобождают ПАО «Промсвязьбанк» от исполнения требований, установленных Законом № 218-ФЗ.

Вторым основанием приостановления государственной регистрации права послужило отсутствие в прилагаемом к заявлению перечне документов, подтверждающих переход права на земельный участок (пункт 5 части 1 статья 26 Закона № 218-ФЗ).

В пункте 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведён государственный кадастровый учёт, земля под многоквартирным домом (далее - МКД) находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землёй в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД. В свою очередь, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В указанных случаях собственники помещений в МКД как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН в порядке, установленном настоящим законом и Законом № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона № 102-ФЗ здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землёй, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Закона № 102-ФЗ

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 Закона № 102-ФЗ.

Согласно статье 69 Закона № 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Между тем, из материалов дела следует, что на момент регистрации обременяя в виде ипотеки, ни ПАО «Промсвязьбанк», ни ФИО1, ни ФИО2 не являлись правообладателями земельного участка под спорным объектом недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером 55:20:100101:7548 был передан в собственность ФИО1 и ФИО2 на основании заочного решения Омского районного суда Омской области от 26.07.2019, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 13.11.2019, по делу № 2-1729/2019. Основанием возникновения права собственности третьих лиц на земельный участок явился договор купли-продажи от 28.07.2020, заключённый с Администрацией Омского муниципального района Омской области.

Следовательно, право собственности третьих лиц на землю возникло уже после обращения взыскания на объект недвижимости в пользу залогодержателя.

В соответствии с означенными судебными актами, здание с кадастровым номером 55:20:100101:3022 состоит из двух квартир, каждая из которых имеет признаки дома блокированной застройки (пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), расположена на соответствующем земельном участке и имеет отдельный выход на него.

В свою очередь квартира с кадастровым номером 55:20:100101:5420 расположена на земельном участке с кадастровым номером 55:20:100101:7548.

В соответствии со статьёй 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаётся право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

В этом случае право собственности покупателя на такой земельный участок возникает в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 28.03.2018).

По правилам пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что поскольку реализация квартиры, являющейся предметом ипотеки, при судебном обращении на неё взыскания осуществляется посредством её продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположена квартира, даже в том случае, если сам земельный участок не является предметом залога.

Между тем, на момент проведения торгов земельный участков отсутствовал в собственности третьих лиц.

Суд апелляционной инстанции полагает обоснованным решение Управления о приостановлении регистрационных действий в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок.

Апелляционная коллегия также поддерживает выводы суд о том, что процесс оформления земельного участка происходил под контролем сотрудников ПАО «Промсвязьбанк» и не усматривает оснований для их исключения из мотивировочной части, исходя из следующего.

Из представленных в материалы дела скриншотов экрана телефона с перепиской ФИО1 с сотрудником Банка усматривается, в марте 2021 года ФИО1 направлял сотруднику Банка выписку в отношении спорного земельного участка, из которой следовало, что третьи лица являются его правообладателями на праве общей совместной собственности.

Из представленной ФИО1 аудиозаписи судебного заседания от 24.08.2022, состоявшегося в Омском районном суде Омской области по делу № 13-769/2022, суд установлено, что представитель Банка подтвердил обстоятельства того, что ФИО1 направлял в ходе переписке документы, в том числе в отношении земельного участка, извещал Банк о том, что обращался в суд с целью получения прав на земельный участок, подтвердил, что ФИО1 приехал в Банк и представлял межевой план земельного участка (пояснения представителя Банка с 17 минуты по 20 минуту). Представитель сотрудника Банка в заседании по делу № 13-769/2022 также пояснил, что информировал о действиях ФИО1 по оформлению прав на земельный участок своего непосредственного руководителя (19:32-19:48 аудиозаписи).

Указанное противоречит доводам подателя апелляционной жалобы и опровергает их.

Суд апелляционной инстанции считает, что Обществом в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Таким образом, отказав в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Омской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 14.07.2022 по делу № А46-8765/2022 – без изменения.

Возвратить публичному акционерному обществу «Промсвязьбанк» из федерального бюджета 1 500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением от 28.07.2022 № 82497.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления
в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Н.Е. Котляров

А.Н. Лотов