Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 27.09.2006 года в судебном заседании материалы апелляционной жалобы ООО "Торговая фирма Импульс" на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2006 по делу № А40-24534/06-77-207 , принятое судьёй Кочко Т.В.

по иску ЗАО "Бизнес - стиль"

к ответчику ООО "Торговая фирма Импульс"

о расторжении договора аренды

при участии:

от истца – ФИО2, ФИО3, ФИО4

от ответчика- ФИО5, ген. директор ФИО6

УСТАНОВИЛ:

Решением арбитражного суда г. Москвы от 26.06.06г удовлетворены требования ЗАО "Бизнес - стиль" о расторжении договора аренды № 22 от 22.08.98, заключенного между Народным предприятием по птицеводству « Ставропольское» и ООО "Торговая фирма Импульс", в соответствии с которым в аренду ООО "Торговая фирма Импульс» передано нежилое помещение, площадью 404,1 кв.м, расположенное по адресу : <...>

Решение мотивировано доказанностью факта существенного нарушения условий договора аренды ответчиком, изменения назначения помещений, без согласования с собственником ( ст. 615,619 ГК РФ) и наличием оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке.

На решение поданы апелляционные жалобы ответчиком и истцом.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение, в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушением норм материального и процессуального права. Полагает, что суд не имел права принимать изменения предмета иска, поскольку первоначально иск заявлялся о признании недействительного договора аренды, впоследствии истец изменил требования, заявив о расторжении договора аренды, в связи с существенными нарушениями условий договора и использование помещения не по назначению. Доказательств досудебного порядка суду не представлено. Также ссылается, что выводы суда о переоборудовании и перепланировке помещений без соответствующих разрешений не соответствуют материалам дела. Истец приобрел в собственность спорное помещение после проведения указанных работ, в период, когда в помещении уже располагался ресторан и не вправе ссылаться на указанные нарушения, поскольку собственником не являлся, его права как арендатора после приобретения помещения в собственность указанными действиями не нарушены.

Истец в апелляционной жалобе просит изменить мотивировочную часть решения путем внесения сведений о нормативных документах, на основании которых судом принято решение.

В судебном заседании 30. 08. 2006г истец заявил отказ от апелляционной жалобы, который судом принят. Производство по апелляционной жалобе ЗАО "Бизнес - стиль" прекращено.

В судебном заседании ответчик доводы апелляционной жалобы в редакции дополнений поддержал.

Истец высказался согласно представленному отзыву. Полагает, что решение суда законно и обоснованно, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение оставить без изменения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, полагает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Народным предприятием по птицеводству « Ставропольское» и ООО "Торговая фирма «Импульс" заключен договор аренды № 22 от 22.08.98г, в соответствии с которым и на основании акта приема – передачи в аренду ООО "Торговая фирма «Импульс» передано нежилое помещение, площадью 404,1 кв.м, расположенное по адресу : <...> сроком на 10 лет. В п. 2.4 договора предусмотрено право арендатора устанавливать любое необходимое для работы оборудование; производить за свой счет перепланировку и неотделимые улучшения по согласованию с арендодателем.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, путем внесения записи в ЕГРП о регистрации обременения объекта недвижимости.

Последним приобретателем спорного помещения, в результате совершения ряда последовательных сделок, является ЗАО "Бизнес - стиль", право собственности которого зарегистрировано в установленном порядке путем внесения записи о регистрации права в ЕГРП 15.10.2004г. Основанием регистрации перехода права собственности является договор купли-продажи от 15.09.2004г, заключенный истцом с ООО «Товар и Технология». Помещение передано по акту приема передачи от 15.09.2004г По условиям договора площадь помещения составляет 436 кв.м. Назначение помещение определено как нежилое.

Являясь собственником спорного помещения, истец обратился с иском о признании договора аренды недействительным, впоследствии изменил предмет и заявил о расторжении договора аренды № 22 от 22.08.98г. по тем же основаниям. Досудебный порядок применительно к ст. 452 ГК РФ соблюден, в связи с чем, суд принял изменения предмета иска в порядке ст. 49 АПК РФ. Нарушений норм процессуального права не усматривается. Доводы апелляционной жалобы в части нарушения норм процессуального права необоснованны.

Основанием расторжения договора, по мнению истца, является использование арендованного помещения не по назначению ( п.1 ст. 615 ГК РФ), существенное нарушение арендатором условий договора аренды ( ст. 619 ГК РФ).

В обоснование заявленного иска ссылается на следующие обстоятельства.

Арендованное помещение предназначено для торговой деятельности, фактически в нем размещен и функционирует ресторан « Марракеш». Истец не давал согласия на изменение назначения помещения. В нарушение п. 2.4 договора о возможности производить за свой счет перепланировку в помещении исключительно с согласия арендодателя, ответчик произвел комплекс ремонтно-строительных работ без согласования с собственником помещения. В результате произведенных работ изменилось назначение помещения, его параметры, фасад помещения, качество инженерно-технического обеспечения. Площадь помещения на 1997г составляла, согласно данным технического учета 404,1 кв.м., по данным на 13.01.2005г площадь составляет 478,6 кв.м.. В арендуемом помещении возведен антресольный этаж с подсобными помещениями, венткамерой, обеденным залом. Выполнено устройство пяти монолитных железобетонных лестниц, дверных проемов, изменен фасад помещения, установлен декоративный козырек, установлены воздуховоды, вентиляторы, кондиционеры на высоту здания на фасаде, выходящего во двор, организован погрузочный люк, изменена схема отопления и вентиляции, водоснабжения и канализации, системы электроснабжения и электрооборудования. Полагает, что в арендуемом помещении произведена реконструкция, что не позволяет использовать помещения по их прямому назначению: для размещения предприятия розничной торговли. Часть ремонтно-строительных работ осуществлен ответчиком без согласования с компетентными государственными органами РФ, в связи с чем по смыслу ст. 222 ГК РФ помещение, реконструированное без получение на это необходимых разрешений является самовольной постройкой, и истец в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не сможет распорядиться принадлежащим ему на праве собственности помещением.

По мнению истца и суда первой инстанции указанные нарушения являются существенными нарушениями условий договора аренды № 22 от 22.08.1998г, в связи с чем в силу ст. 615,619 ГК РФ договор аренды подлежит расторжению.

По смыслу ст. 619 п. 1 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора либо назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями. Применительно к ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Под использованием имущества по его назначению понимается использование имущества в соответствии с теми целями, для которых оно предназначено. Применительно к недвижимости подлежит учету профиль помещения ( жилое, нежилое) или использование его с целью, установленной нормативными документами. Стороны в договоре могут согласовать условие о целевом использовании нежилого помещения ( под офис, предприятия торговли, бытового обслуживания, склад и т.п). Указанное условие в силу ст. 432 ГК РФ становится существенным и его нарушение арендатором влечет возможность расторжения договора.

Отсутствие нормативных запретов или соглашения сторон о целевом использовании помещений, подразумевает использование помещения для осуществления любого незапрещенного вида деятельности с учетом назначения помещения в качестве нежилого.

Как следует из материалов дела, первоначальный собственник помещения -Народное предприятие по птицеводству « Ставропольское» использовал спорное помещение для размещения магазина. Бывший руководитель НПП « Ставропольское» ФИО7 , давший свидетельские показания (протокол от 13.09.2006г), пояснил, что в спорном помещении располагался магазин «Птица», куда поставлялась продукция птицеводческих фабрик Ставрополья. В помещении имелся небольшой бар. Целью деятельности являлось обслуживание и торговля. Дополнительным соглашением к договору от 20.10.1998г арендатору предоставлено право производить строительно-монтажные работы и перепланировку помещений без согласования с арендодателем. Данные обстоятельства объяснялись тем, что арендатором являлось дочернее предприятие с 75% уставного капитала. Руководитель дочернего предприятия впоследствии стал директором реорганизованного ООО «ТД «Импульс».

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о незаключенности в соответствии с п.3 ст. 433 дополнительного соглашения от 20.10.1998г к договору аренды. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении условия договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

В связи с чем, правоотношения сторон подлежат оценке применительно к условиям договора аренды без учета дополнительного соглашения.

Поскольку в договоре аренды отсутствует условие о целевом использовании арендованного помещения, за период аренды назначение помещения, как нежилого, не изменилось, разрешение на оборудовании в помещении ресторана «Марракеш» получено в установленном законом порядке, что подтверждается распоряжением Главы управы Тверское № 619 от 30.05.2000г., в связи с чем, оснований полагать, что арендатор, используя помещение под размещение ресторана, а не предприятия торговли, нарушает положения ст. 615 ГК РФ или условий договора не имеется.

Доводы истца об использовании помещения не по назначению признаются несостоятельными, поскольку противоречат условиям договора и положением закона.

Наличие несогласованной сторонами перепланировки, в результате которой увеличилась площадь помещений, проведение строительных работ и оборудование дополнительных строительных конструкций ( лестницы, наружные дверные проемы и т.п.) без соответствующих разрешений является основанием для признания нарушений существенными при наличии признаков существенного нарушения, установленных в ст. 450 ГК РФ.

При этом обязанность доказывания указанных обстоятельств в силу ст. 65 АПК РФ возложена на истца.

Из материалов дела следует, что истец приобрел статус собственника помещений с 15.10.2004г. с момента государственной регистрации перехода права собственности. В силу ст. 617 ГК РФ, 384 ГК РФ с указанного момента к истцу перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды, в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

По условиям договора купли-продажи от 15.09.2004г площадь приобретенного истцом помещения составляет 436 кв.м. Назначение помещение определено как нежилое. В договоре и акте приема передачи не указано, для какой цели приобретается помещение, как и отсутствуют сведения о фактическом использовании и состоянии помещения на момент приобретения. Не указаны технические характеристики отдельных частей помещения.

Истец в судебном заседании пояснил, что в связи со сменой руководителя, не представляется возможным дать пояснения каким образом производился осмотр и прием помещения при заключении сделки купли-продажи, под какие цели использовалось помещение на момент приобретения его истцом.

Между тем, из представленных в материалы дела документов бесспорно следует, что истец на момент приобретения спорного объекта, знал о наличии в помещении перепланировки, не согласованной в установленном порядке.

Так, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.10.2004г ( л.д. 107 т.1) истец приобрел в собственность по договору купли-продажи от 15.09.2004г помещение площадью 436 кв.м, в котором произведена перепланировка, не согласованная в установленном порядке. Согласно перечню, указанному на обороте свидетельства о государственной регистрации в состав переданных по договору помещений входили помещения подвала, 1-го этажа, антресоли 1 –го этажа. О перепланировке помещений, за счет которых площадь увеличилась до 436 кв.м свидетельствует и справка БТИ, представленная истцом и оформленная по состоянию на момент приобретения спорного помещения в собственность.

В силу ст. 209 ГК РФ правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению вещью подлежат осуществлению с соблюдением требования закона.

Истец, будучи осведомленным о несанкционированных перепланировках в помещении, тем не менее приобрел его в собственность, заключив договор и подписав акт приема-передачи, тем самым, принял на себя как на собственника риск негативных последствий, в том числе касающихся привлечения к ответственности за нарушение градостроительных норм и правил, необходимости согласования в установленном порядке с соответствующими органами самовольных перепланировок.

Зная о наличии перепланировок, не согласованных в установленном порядке и, действуя с достаточной степенью осмотрительности, истец должен был согласовать с продавцом состояние и вид помещений, отразив какие конкретно работы и перепланировки помещений проведены без согласования с бывшим собственником.

Применительно к условиям договора аренды согласование перепланировок и работ подразумевается до начала их производства.

Из материалов дела следует, что строительно-ремонтные работы по перепланировке и переоборудованию начаты до приобретения истцом помещения в собственность. Указанное подтверждается и сведениями из отчета об оценке рыночной стоимости ремонтно-строительных работ в помещении ресторана «Марракеш», произведенного ООО «Юнекс» по заказу ответчика, но представленного в материалы настоящего дела истцом. Из отчета следует (л.д.66), что в конце 90-х годов ответчик произвел комплекс ремонтно-строительных работ с целью создания интерьера и инженерного оборудования.

Из представленных материалов следует, что заказчиком строительных работ по переоборудованию и перепланировки арендованных помещений являлся субарендатор – ООО «Сандерс»

Апелляционный суд определениями от 13.09.2006г, 30.08.2006г истребовал у субарендатора – ООО «Сандерс» документы, подтверждающие время начала и окончания работ по перепланировке и реконструкции нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>; разрешительные документы на организацию и деятельность ресторана «Марракеш»; документы, представленные ООО «Сандерс 2000» в БТИ ЦАО г. Москвы при оформлении экспликации и поэтажного плана нежилых помещений в связи с их перепланировкой и реконструкцией. Указанные документы суду представлены не были, руководитель ООО «Сандерс» привлечен к ответственности в виде штрафа.

Доводы истца и выводы суда об отсутствии документов, подтверждающих согласование с соответствующими государственными органами производства ремонтно-строительных работ, перепланировок и переоборудование помещения не могут быть признаны обоснованными, поскольку опровергаются представленными в материалы дела документами.

Так, согласно проектно-технической документации, утвержденной в установленном порядке следует, что помещение подлежит переоборудованию под ресторан, общая площадь которого, с учетом сооружения антресоли первого этажа, изменение параметров помещений должна составлять 296 кв. м . Проект изготовлен ЗАО «Имидж Дизайн Групп» и утвержден заказчиком- ООО «Сандерс», что соответствует п. 4 ст. 61 Градостроительного Кодекса РФ от 07.05.1998г № 73-ФЗ, действующего на момент разработки проекта, согласно которого проектная документация на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт строений, сооружений, их частей заказчиком которой являются физические и юридические лица, утверждаются заказчиком в установленном порядке.

В соответствии с п. 5 утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство, которым в силу п. 1 ст. 62 ГК РФ является документ, удостоверяющий в том числе, право арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить реконструкцию здания, строения, сооружения.

Разрешение на строительство не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений, сооружений.

Факт проведения в помещении реконструкции не может считаться установленным, поскольку представленное истцом заключение фирмы «Индекс» не является достаточным доказательством.

Поскольку истцом не доказано, что в помещении проведена реконструкция, или, что указанная реконструкция по смыслу п. 9 ст. 62 Градостроительного Кодекса РФ от 07.05.1998г № 73-ФЗ требовала разрешение на строительство установленного образца и формы, выводы суда о несоблюдении при проведении строительных работ и реконструкции требований ст. 62,61 Градостроительного Кодекса РФ от 07.05.1998г № 73-ФЗ не могут быть признаны соответствующим фактическим обстоятельствам, как и требованиям закона.

Статья 62 Градостроительного Кодекса РФ, на которую ссылается суд, не предусматривает получение разрешение во всех без исключения случаях реконструкции, тем более перепланировки или переоборудования нежилых помещений.

Положение о проведении государственной экспертизы и утверждение предпроектной и проектной документации в РФ, утвержденное постановлением Правительства РФ от 27.12.2000г № 1008 издано после согласования ответчиком работ по перепланировке и переоборудованию и не может применяться к правоотношениям сторон, возникшим до принятия указанного Постановления.

В период проведения строительных работ, порядок получения разрешений на производство перепланировок, переоборудование, реконструкцию помещений регулировался распоряжением Мэра г. Москвы от 11.04.2000г № 378-РМ, которым утверждено Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, в рамках полномочий, предоставленных органам местного самоуправления применительно к положениям ст. 27 названного Кодекса.

Разрешением на перепланировку, переоборудование помещений являлось распоряжение префекта административного округа о предоставлении права на их проведение, оформленное в соответствии с заключением межведомственной комиссии на основании документов, перечень которых приведен в указанном распоряжении.

В материалы дела представлен протокол № 8 от 26.05.2000г Межведомственной комиссии управы района «Тверской» (л.д.41 т.4), согласно которого разрешен капитальный ремонт с частичной перепланировкой и переоборудованием помещений первого и подвального этажей под размещение ресторана в соответствии с техническим заключением «Мосжил НИИпроект», заключение МНИИТЭЛ о возможности размещения предприятия питания , проектом перепланировки, выполненный ЗАО «Имидж Дизайн Групп», согласованный с ГУОП и ГлавАПУ г. Москвы от 02.12.99г., представленными заказчиками и согласованный с РОГДН УГПС ЦАО, АПО «Тверское», ДЭЗ района «Тверской».

Согласно проектно-сметной документации ( л.д.57-68 т.2), утвержденной распоряжением Главы управы района «Тверской» № 619 от 30.05.2000г. утверждена перепланировка и переоборудование помещения, в том числе возведение антресоли 1 этажа и увеличение площади помещения до 495 кв. м, за счет внутренних перепланировок, устройство в спорном помещении ресторана «Марракеш» на 120 мест.

Поскольку решение межведомственной комиссии, как и распоряжение Главы управы могло быть принято при наличии необходимых документов, в том числе согласия собственника недвижимого имущества для арендованных помещений, указанное согласие предполагается, поскольку истцом не доказано иное.

При этом суд принимает во внимание, что на момент получения разрешений на перепланировку и переоборудование помещений истец собственником спорных помещений не являлся и не вправе ссылаться на указанные обстоятельства, тем более, что распорядительный акты не отменены в установленном порядке.

Таким образом, разрешение на переоборудование и перепланировку помещений заказчиком (ООО «Сандерс») было получено в установленном законом порядке. Увеличение площади за счет произведенных перепланировок учтено органами технической инвентаризации, как согласованное, что подтверждается ответами БТИ, экспликацией к поэтажному плану по состоянию на 2005г. (л.д.54 т.2).

В связи с чем, не могут быть признаны обоснованными выводы суда об отсутствии необходимого согласования для проведения указанных работ.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих изменение фасада дома после возникновения права собственности арендодателя на указанное помещения и нарушение, тем самым, прав истца, как собственника и арендодателя помещения.

Анализируя представленные доказательства в их совокупности, принимая во внимание, что истец не представил доказательств фактического состояние объекта недвижимости на момент его приобретения, как и не доказал факт проведения, виды и объем несогласованных строительных работ и перепланировок, произведенных после приобретения помещения в собственность, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии в действиях ответчика по перепланировки и переоборудованию помещения признаков существенного нарушения условий договора аренды, нарушающего интересы истца, как собственника помещения.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ судебной защите подлежит нарушенное или оспоренное право истца. Истец не доказал, что действиями ответчика нарушены его права как собственника и арендодателя имущества и что нарушение этих прав является существенным, позволяющим требовать одностороннего расторжения договора аренды.

При таких обстоятельства исковые требования по заявленным в нем основаниям и предмету удовлетворению не подлежат.

Решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске.

Расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 266-269, ст. 271, п. 2 статьи 269, ст. 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В ИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.06.2006 по делу № А40-24534/06-77-207 отменить.

В удовлетворении исковых требований ЗАО "Бизнес - стиль" к ООО "Торговая фирма Импульс" о расторжении договора аренды № 22 от 22.08.1998г отказать.

Взыскать с ЗАО "Бизнес - стиль" в пользу ООО "Торговая фирма Импульс" 1000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Производство по апелляционной жалобе ЗАО "Бизнес - стиль" прекращено в связи с отказом от апелляционной жалобы.

Возвратить с ЗАО "Бизнес - стиль" из Федерального бюджета 1000 руб. уплаченной госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок со дня принятия.

Председательствующий судья И.И. Кузнецова

Судьи А.Н. Крылова

Д.В. Корякин