Гражданский кодекс часть 1

3-и лица: Управление федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по ЦФО, ФГУПК «Центрреставрация»

о расторжении договора аренды, выселении и взыскании 20 738 905 руб. 57 коп.

при участии:

от истца: ФИО1 по дов. от 13.09.2007 № 30-17/11530

от ответчика: ФИО2 генеральный директор согласно решению № 2 от 01.02.2005; ФИО3 по дов. от 17.05.2007 № 5; ФИО4 по дов. от 15.11.2007;

от третьих лиц: от Управления Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного населения по ЦФО - ФИО5 по дов. от 29.10.2007 № 5, от ФГУПК «Центрреставрация» – ФИО6 по дов. от 26.10.2006 № 186; ФИО7 по дов. от 29.03.2007 № 67

УСТАНОВИЛ:

В судебном заседании в порядке ст. 163 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв с 19.11.2007 по 26.11.2007 года.

Иск заявлен о расторжении договора аренды от 10.10.2002 № 01-30/857, выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 256,3 кв.м., а также о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 3 845 494 руб. и пени за просрочку оплаты в сумме 16 893 410 руб. 83 коп.

Впоследствии истец заявил ходатайство об уменьшении исковых требований до 18 317 773 руб. 56 коп., из которых 2 310 463 руб. 11 коп. задолженности и 16 007 310 руб. 45 коп. пени.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 309, 614, 615, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в нарушение указанных норм права, а также условий договора ответчик произвел несогласованную перепланировку помещений и реконструкцию здания, что подтверждается Актом проверки от 30.11.2005 порядка использования федерального имущества.

Кроме того, ответчиком не выполняются обязательства по своевременному перечислению арендной платы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по ЦФО, ФГУПК «Центрреставрация».

Решением суда первой инстанции от 18.07.2007 в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд первой инстанции указал, чтоотсутствуют основания для признания существенными нарушениями ответчиком условий договора аренды.

В части взыскания задолженности по арендной плате, суд указал, что согласно представленных ответчиком платежных поручений в спорный период за ответчиком отсутствует задолженность по арендным платежам, при этом применение истцом ставки арендной платы 2 313,7 у.е. в спорный период необоснованно и не соответствует условиям договора аренды, предусматривающим уменьшение суммы арендной платы за время проведения капитального ремонта.

Не согласившись с указанным решением, Территориальное управление Росимущества по городу Москве обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что решение суда незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права.

В заседание суда апелляционной инстанции представители истца и третьих лиц поддержали доводы жалобы, представители ответчика выступили против ее удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и пояснений на нее, считает, что решение подлежит частичной отмене, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором от 10.10.2002 № 01-30/857 и дополнительным соглашением к нему от 10.10.2002 № 01-30/858, заключенными между ГУПК «Центррестоврация» (арендодатель), ООО «Арт-Профи-А» (арендатор) и Министерством имущественных отношений Российской Федерации (Министерство), действующим от имени собственника арендуемых помещений и выгодоприобретателя по договору, ответчику были сданы в аренду нежилые помещения, являющееся федеральной собственностью и расположенные по адресу: <...>, общей площадью 256,3 кв.м. на срок до 01.09.2012.

Исковые требования о расторжении договора мотивированы существенным нарушением ответчиком условий п. 3.2.8., 3.3.1., З.З.2., З.З.З., 3.3.4. вышеуказанного договора Арендатор и п.1 ст. 615 ГК РФ, согласно которых Арендатор обязан производить капитальный ремонт и реконструкцию здания, указанного в п. 1.1. договора только с письменного согласия Арендодателя и Министерства и в соответствии с проектно-сметной документацией, оформленной в установленном порядке и согласованной с Арендодателем и Министерством. Между тем, ответчик в нарушение вышеуказанных норм закона и условий договора без согласия Министерства имущественных отношений произвел несогласованную перепланировку помещений и реконструкцию здания, что подтверждается Актом проверки от 30.11.2005г. порядка использования федерального имущества.

В нарушение п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 3.2.3. договора ответчик не исполняет надлежащим образом обязанность по своевременному перечислению арендной платы, задолженность по состоянию на 11.07.2007г. составила 2.310.463 руб. 11 коп., пени -16.007.310 руб. 45 коп., а всего 18.317.773 руб. 56 коп.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции сослался на недоказанность нарушений существенных условий договора, позволяющих требовать расторжения договора в судебном порядке в соответствии со ст. 450 ГК РФ.

Соглашаясь с указанными выводами суда первой инстанции, апелляционный суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Здание площадью 473 кв. м по адресу: <...>, является федеральной собственностью, зарегистрировано на праве хозяйственного ведения за ГУПК «Центрреставрация» (т. III л.д. 54).

Согласно паспорту памятников истории и культуры РФ от 10.12.2003г. № 3.1/21.32.1 указанное здание является частью ансамбля Рогожской Ямской слободы XIX века и в соответствии с Указом Президента РФ от 20.02.1995г. № 176 «Об утверждении перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения» входит в перечень объектов, являющихся историческим и культурным наследием (т.1 л.д. 54).

Особенности владения и пользования объектами культурного наследия, к одной из которых относится указание в договоре аренды в качестве существенного условия порядка и сроков проведения реставрационных, ремонтных и иных видов работ по сохранению объекта культурного наследия определены Федеральным Законом «Об объектах культурного наследия ( памятники истории и культуры) народов РФ» от 25.06.2002г № 73.

В городе Москве, как субъекте РФ, вопросы охраны памятников истории и культуры регулирует Закон города Москвы от 14.07.2000г № 26 « Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры», в соответствии со ст. 18,21,23 которого предусмотрено, что условия содержания и режим использования являются существенными условиями охранно-арендных договоров, которые могут быть прекращены в связи с нарушением требований указанного Закона, а также в связи с содержанием памятника, ухудшающего его состояние ( ст. 23 Закона).

Обязанности по заключению охранно-арендных договоров с перечнем необходимых работ по реставрации и ремонту и указанием их срока возложены на Комитет культурного наследия г. Москвы.

Тем не менее, охранно-арендный договор с соблюдением и указанием в качестве существенных условия содержания и видов работ с ответчиком не заключался.

Законным владельцем здания на момент заключения договора аренды с ответчиком являлся ГУПК «Центрреставрация».

Министерство имущественных отношений в лице его территориального органа при подписании договора аренды выступал в качестве представителя собственника имущества, не наделенного полномочиями по заключению охранно-арендных договоров.

Указанный договор заключен в соответствии с общими нормами об аренде недвижимости, не содержит существенных для охранно-арендных договоров условий.

Исходя из указанных обстоятельств, при оценке существенных условий договора и последствий их нарушения, суд исходит из того, что законным владельцем на момент заключения договора, выступающим в качестве Арендодателя являлся ГУП «Центрреставрация», в чьем хозяйственном ведении находилось здание на момент передачи его в аренду ответчику.

Особых условий о видах реставрационных и ремонтных работ и необходимости их согласования в порядке предусмотренным Законом города Москвы от 14.07.2000г № 26 « Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры» договор аренды не содержит.

При передаче помещений в аренду сторонами с участием Министерства имущественных отношений, был подписан акт приема-передачи помещений от 22.10.2002г. (т. II л.д. 33), из которого следует, что на момент передачи в аренду здание находилось в непригодном для эксплуатации состоянии, а именно: отсутствовали полы и внутренние двери; стены не отштукатурены; оконные блоки отсутствовали; электропроводка и отопление отсутствовали; водопровод и канализация не подведены; кровля требует ремонта; вертикальная планировка и асфальтировка отсутствовали.

Неудовлетворительное состояние переданного в аренду объекта подтверждается также представленным Заключением ЗАО НПП «Текос» от 17.01.2003г. (т. I л.д. 104-153).

Учитывая техническое состояние помещений, сторонами согласовано условие пункта 3.3.1. договора, в соответствии с которым арендатор обязан был произвести за свой счет капитальный ремонт здания на основании акта технического обследования и в соответствии с проектно-сметной документацией, оформленными в установленном порядке и согласованными с арендодателем и Министерством.

Как следует из материалов дела ответчиком были составлены проектно-сметная документация, которая согласована с Арендодателем - ГУП «Центрреставрация», как владельцем здания, с ним же согласованы график проведения ремонтных работ, утверждены акты выполненных работ.

Из представленных документов следует, что согласовав проведение капитального ремонта с ответчиком, ГУП «Центрреставрация» обращалось к истцу (т. III л.д. 53), которому направлялась проектная документация(т. II л.д. 46-49) для согласования.

Поскольку ответа получено не было, ответчик, согласовав производство ремонтных работ с владельцем здания, о которых было уведомлено Министерство, и, исполняя принятые по договору обязательства о производстве за свой счет капитального ремонта арендуемых помещений ( п.3.3договора), произвел в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией ремонт подвальных помещений и 2-го этажа здания.

Фасадные ремонтные работы здания, как памятника культуры, ответчиком не проводились. Указанные ремонтные работы произведены ГУП «Центреставрация».

В результате произведенных работ было дополнительно освобождено от завалов мусора подвальное помещение, расположенное под зданием. В соответствии с утвержденным проектом углублен на 1,5 м фундамент здания в связи с разрушением стен, сделан ремонт внутренних помещений с заменой оконных проемов, потолков, полов.

В связи с доводами Министерства о том, что ответчик самовольно увеличил площадь подвала путем строительства дополнительного помещения, площадью 100кв.м, апелляционный суд предложил участникам процесса провести совместное обследование подвального помещения с участием специалистов Управления федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по ЦФО для определения наличия подвального помещения в здании на момент заключения договора аренды, которое было очищено ответчиком от завалов или строительства нового помещения.

По результатам обследования участниками процесса составлен акт, согласно которому увеличение площади подвального помещения по сравнению с указанным в техническом паспорте 2002г произведено за счет разборов заваленных мусором существующих и принадлежащих зданию подвальных помещений, а не за счет самовольного строительства новых. Констатирован факт углубления фундамента на 1,5 метра, который ответчиком не оспаривается.

Углубление фундамента существующих в здании и расчищенных подвальных помещений произведено в соответствии с утвержденным проектом с целью укрепления фундамента здания.

Таким образом, факт самовольного строительства дополнительных площадей подвала опровергается представленными документами.

Истцом не доказано, что освобождение внутренних подвальных помещений от завалов противоречит целям сохранения и приведение в соответствующее состояние здания памятника культуры или направлено на его разрушение, как и не доказано, что указанными действиями ответчиком нарушены условия договора, предусматривающего производство капитального ремонта арендованного здания.

Заявителем не доказано какие права и законные интересы истца нарушены произведенным ответчиком капитальным ремонтом здания, выполненным по согласованию с владельцем здания, по утвержденным проектам.

Само по себе право требования расторжения договора аренды, предоставленное Министерству пунктом 6.3 договора, ввиду отсутствия согласования проведения капитального ремонта с Министерством, не может служить основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Договором предусмотрено право Министерства имущественных отношений требовать расторжения договора. Фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в качестве оснований расторжения договора, подлежат оценке судом в их совокупности и с учетом нарушенных прав и интересов истца.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции обоснованно признал установленными следующие обстоятельства:

- проектная документация, графики капитального ремонта, сметы на производство ремонтно-реставрационных работ и разрешения на производство работ (т. III л.д. 23-53), были согласованы ответчиком с владельцем здания- ФГУПК «Центрреставрация»;

- владелец здания, согласовав с ответчиком указанные документы,30.05.2003г. представил проектную документацию на утверждение истцу (т.II л.д. 62), который не принял мер к её согласованию, не сообщил ответчику об отказе в согласовании или необходимости представления дополнительных документов, как и не предпринял мер к прекращению ремонтных работ;

- ответчик неоднократно обращался к истцу по вопросам согласования ремонтных работ и зачета неотделимых улучшений (т. II л.д. 34-41), ответы на указанные обращения в материалы дела не представлены.

При указанных обстоятельствах судом правомерно отклонены доводы истца, ссылающегося на нарушение ответчиком условий договора в части проведения капитального ремонта без согласования с истцом.

Ответчик предпринял все зависящие от него меры по согласованию ремонта с истцом, предварительно согласовав его с владельцем здания.

Бездействие истца в части принятия мер по согласованию или отказу в согласовании ремонтных работ не может служить возникновению неблагоприятных для ответчика последствий в виде признания существенными нарушениями ответчиком условий п. 3.2.8; 3.3.1 -3.3.4 договора аренды, влекущими расторжение договора в судебном порядке.

Доводы истца в части несанкционированного возведения ответчиком летнего кафе со стороны фасадной части здания обоснованно отклонены судом, оценившим представленные в дело документы (т. III л.д. 55-62), согласно которых тентно-каркасная конструкция летнего кафе не связана со зданием и на её размещение имеется разрешение Префектуры ЦАО по г. Москве.

Апелляционный суд приходит к выводу, что представленные в материалы дела документы не позволяют оценить факт несогласования с истцом ремонтных работ в качестве существенного нарушения условий договора, являющегося основанием для расторжения договора аренды.

При этом апелляционный суд принимает во внимание, что истец не доказал нарушение действиями ответчика его законных прав и интересов, требующих судебной защиты в соответствии со ст.4 АПК РФ.

Вместе с тем, апелляционный суд считает ошибочными выводы суда первой инстанции относительно размера подлежащей начислению арендной платы за спорный период, исходя из установленной ставки аренды, предусмотренной на момент проведения ремонтных работ.

Отсутствие факта согласования с истцом проведения капитального ремонта само по себе не является основанием для расторжения договора, но имеет юридическое значения для определения размера арендной платы.

Как следует из п. 4.1. договора на время проведения капитального ремонта (Приложение № 3) сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за указанные в п. 1.1 помещения составляет 532,59 у.е. (семьсот тридцать две целых пятьдесят девять сотых у.е.).

Момент начала и окончания капитального ремонта помещений, указанных в п. 1.1.. определяются в соответствии с планом-графиком проведения данных работ, согласованных -с Арендодателем и Министерством.

Уменьшение размера арендной платы обусловлено согласованием в установленном договоре порядке проведения капитального ремонта.

Поскольку указанного согласования о сроках и графике проведения капитального ремонта достигнуто не было, у ответчика не возникло права на уменьшение арендных платежей.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании долга по арендной плате в сумме 2 310 463 руб.11 коп. признаются апелляционным судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Между тем, оснований для применения договорной неустойки по состоянию на 05.07.2007г в размере 16 007 310 руб. 45 коп., начисленной исходя из размера ежемесячной арендной платы в сумме 2.313,7 у.е., не усматривается.

Согласно договору при проведении капитального ремонта, ответчик должен был оплачивать арендную плату в меньшем размере, самостоятельно производить расчет суммы ежемесячных платежей в рублях. Ответчиком в спорном периоде платежи производились в согласованном на период капитального ремонта размере, что подтверждается платежными поручениями (т. II л.д. 81 -136) и не оспаривается истцом.

Поскольку ответчиком были предприняты меры по согласованию с истцом ремонтных работ, которые фактически проведены, учитывая, что отсутствие согласования предопределено бездействием истца, принимая во внимание положение ст. 401 ГК РФ, апелляционный суд не находит оснований для применения договорной ответственности в виде взыскания неустойки за просрочку платежа.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции от 18.07.2007 на основании п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене в части взыскания долга по арендной плате, с принятием по делу в этой части нового судебного акта.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.07.2007 по делу № А40-9361/07-59-77 отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании долга по арендной плате.

Взыскать с ООО «Арт-Профи-А» в пользу Территориального управления Росимущества по городу Москве 2 310 463 руб. 11 коп. долга по арендной плате.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Арт-Профи-А» в доход Федерального бюджета 23 052 руб. 31 коп. госпошлины.

Постановление вступило в законную силу и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий-судья И.И. Кузнецова

Судьи: М.Д. Ядренцева

С.В. Краснова