Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Открытого акционерного общества "Каширский двор-Северянин" и Общества с ограниченной ответственностью "АЛМОСС" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 марта 2012 года по делу № А40-11231/12-82-106, принятое судьей Мысак Н.Я.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "АЛМОСС" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Открытому акционерному обществу "Каширский двор-Северянин" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора, взыскании 2 447 011 руб. 02 коп.

и по встречному иску Открытого акционерного общества "Каширский двор-Северянин"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Алмосс"

о взыскании 1 400 345 руб. 71 коп.

при участии в судебном заседании:

от ООО «АЛМОСС»: ФИО1 по доверенности от 01.02.2012 г.

от ОАО «Каширский двор-Северянин»: ФИО2 по доверенности от 23.05.2012 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АЛМОСС" (далее – ООО "АЛМОСС") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Открытому акционерному обществу "Каширский двор-Северянин" (далее – ОАО "Каширский двор-Северянин") о расторжении договора аренды № 643/ОДА-2011, заключенного сторонами 29.04.2011 г., и взыскании суммы 2 447 011 руб. 02 коп., составляющей 932 877 руб. 91 коп. – обеспечительный платеж, 1 514 133 руб.11 коп. – убытки, причиненные нарушением ответчиком обязательств по договору аренды, в том числе: 169 330 руб. 93 коп. - оплаченные расходы ответчика за производство и установку витрины в арендуемом помещении, 1 248 552 руб. 83 коп. - оплаченные работы по отделке помещения; 96 249 руб. 35 коп. - оплаченные арендные платежи за период с 25 по 30 ноября 2011года.

Определением от 15.03.2012 г. судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ОАО «Каширский двор-Северянин» о взыскании с ООО «АЛМОСС» суммы 1 400 345 руб. 71 коп., составляющей задолженность по арендной плате по договору аренды от 29.04.2011г. № 643/ОДА-2011 за период с 01.12.2011г. по 29.02.2012г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 марта 2012 года по делу № А40-11231/12-82-106 требования, заявленные ООО "АЛМОСС", удовлетворены в части расторжения договора аренды от 29.04.2011г. № 643/ОДА-2011, взыскания обеспечительного платежа в сумме 932 877 руб. 91 коп. и убытков в сумме 32 083 руб. 12 коп. убытков; встречные исковые требования ОАО «Каширский двор-Северянин» удовлетворены в части взыскания с ООО «АЛМОСС» задолженности по арендной плате в сумме 128 332 руб. 48 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований, заявленных ООО "Алмосс" и встречных исковых требований ОАО «Каширский двор-Северянин», отказано. Суд произвел зачет взаимных удовлетворенных требований, в результате которого взыскал с ОАО «Каширский двор-Северянин» в пользу ООО «АЛМОСС»» 836 628 руб. 55 коп.

Не согласившись с принятым решением ООО "АЛМОСС" и ОАО «Каширский двор-Северянин» обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ООО "АЛМОСС" в апелляционной жалобе просит решение суда в части отказа в удовлетворении заявленного им иска и в части удовлетворения встречного иска отменить, исковые требования ООО «АЛМОСС» удовлетворить в полном объеме, а требования, заявленные во встречном иске, оставить без удовлетворения.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, поскольку договор аренды расторгнут судом в связи с существенным нарушением Арендодателем условий договора, то требование ООО «АЛМОСС» о взыскании убытков в виде затрат, понесенных им в качестве компенсации расходов Арендодателя - ОАО «Каширский двор-Северянин» на производство и установку витрины помещения и на осуществление работ по окончательной отделке помещения, подлежит полному удовлетворению.

Заявитель указывает, что с 01.12.2011 г. представители ООО «АЛМОСС» в арендуемом помещении не находились, однако суд перовой инстанции указанным обстоятельствам дал ненадлежащую правовую оценку.

ОАО «Каширский двор-Северянин» в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска, в удовлетворении требований, заявленных ООО "АЛМОСС", отказать.

Заявитель апелляционной жалобы - ОАО «Каширский двор-Северянин» полагает, что прекращение допуска Арендатора в арендуемые последним помещения 25 и 26 ноября 2011 года не является существенным нарушением условий договора, в связи с чем основания для расторжения договора аренды и взыскания суммы обеспечительного платежа у суда отсутствовали.

Заявитель также ссылается на то, что досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием для освобождения Арендатора от уплаты арендных платежей.

В судебном заседании апелляционного суда представители сторон доводы поданных ими апелляционных жалоб поддержали, в удовлетворении апелляционных жалоб, поданных другой стороной, просили отказать.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.

Из материалов дела следует, что 29 апреля 2011 года между ООО «АЛМОСС» (Арендатор) и ОАО «Каширский двор-Северянин» (Арендодатель) был заключен договор аренды № 643ОДА-2011, согласно условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование и владение нежилое помещение общей площадью 62 кв.м., находящееся на 4 этаже здания многофункционального торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: <...> (комната № 167 Помещения № I), для целевого использования в соответствии с торговым профилем.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды срок его действия составляет с 01.07.2011 г. до 30.06.2021 г., государственная регистрация договора в установленном порядке осуществлена 17.06.2011 года.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что в качестве способа надлежащего выполнения Арендатором обязательств, гарантий, заверений, принятых или данных им Арендодателю по Договору стороны согласовали использование механизма Обеспечительного депозита, удержанием которого (удержанием суммы которого) полностью или частично могут обеспечиваться требования Арендодателя к Арендатору о надлежащем выполнении обязательств последнего по Договору, а также возмещение штрафных санкций, издержек, или других убытков, возникших или могущих возникнуть у Арендодателя вследствие неисполнения Арендатором обязательств по Договору, а равно нарушения данных гарантий или заверений.

Размер обеспечительного платежа, подлежащего уплате Арендатором, определен в п. 6.2 договора и составляет рублевый эквивалент 23 146,67 условных единиц , кроме того - НДС по ставке 18% в размере рублевого эквивалента 4 166, 40 условных единиц.

Выплата Арендатором обеспечительного платежа подтверждена платежными поручениями № 310 от 03.05.2011 г., № 316 от 04.05.2011 г. на сумму 932 877 руб. 91 коп.

Согласно подп. «в» п.7.3 договора Арендодатель обязался обеспечивать возможность беспрепятственного и непрерывного использования Помещения в соответствии с его разрешенным использованием, в том числе оказывать эксплуатационные услуги на условиях, предусмотренных условиями Договора.

Подпунктом «а» п.7.4 договора предусмотрено, что в случае выполнения обязательств по Договору Арендатор имеет право беспрепятственно занимать и использовать помещение, а также осуществлять все иные права Арендатора по Договору.

Из материалов дела усматривается, что Арендодатель письмом от 22.11.2011 г. № 2502 потребовал от Арендатора в срок до 25 ноября 2011 года предоставить пакет документов, названный в пункте 7.5 договора аренды, при этом указал, что в противном случае Арендатору будет отказано в допуске в арендуемое Помещение с 25 ноября 2011 г. до момента исполнения Арендатором принятого на себя обязательства.

Претензией от 23.11.2011 г. № 2514 и письмом от 23.11.2011 г. № 2518 Арендодатель потребовал от Арендатора предоставить в срок до 25 ноября 2011 года согласно п. 9 договора аренды нотариально заверенные копии полисов страхования имущества и гражданской ответственности Арендатора, об оплате суммы пеней в размере 43 350,00 долларов США за неисполнение пунктов 9.1, 9.2, 9.3 и 9.4 договора, при этом также указал, что в противном случае Арендатору будет отказано в допуске в арендуемое Помещение с 25 ноября 2011 г. до момента исполнения Арендатором принятого на себя обязательства и оплаты суммы пеней.

Между тем, как видно из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, обязательства по предоставлению указанных выше документов Арендодателю были исполнены Арендатором надлежащим образом. Так, договор страхования гражданской ответственности был передан Арендодателю 01.06.2011 г., копии полисов страхования имущества и гражданской ответственности - переданы 18.07.11 г. и 24.11.2011 г. повторно, о чем Арендатор уведомил Арендодателя письмами от 23.11.2011 г. № 265 и от 24.11.2011 г. № 268.

Однако, несмотря на указанные выше обстоятельства, Арендодателем с 25 ноября 2011 года был прекращен допуск сотрудников Арендатора в арендованное помещение, о чем были составлены соответствующие акты от 25 и от 26 ноября 2011г. и Арендодателем в адрес Арендатора было направлено для подписания дополнительное соглашение № 1 от 28 ноября 2011 г. о расторжении с 1 декабря 2011 г. договора аренды в связи с отказом Арендатора от исполнения обязательств, и выдан обходной лист.

Как следует из материалов дела, Арендатор письмом от 29.12.2011 г. № 273 уведомил Арендодателя об отказе от расторжения договора аренды на условиях дополнительного соглашения № 1 от 28 ноября 2011 г. и предложил досрочно расторгнуть договор аренды при условии возврата Арендодателем обеспечительного платежа.

В связи с оставлением Арендодателем данного письма без удовлетворения, истец по первоначально заявленному иску письмами от 01.12.2011 г. № 276 и от 07.12.2011 г. № 280 повторно предложил ОАО «Каширский двор-Северянин» досрочно расторгнуть договор с условием возврата Арендодателем обеспечительного платежа Арендатору.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды и о возврате обеспечительного платежа сторонами в добровольном порядке достигнуто не было, ООО «АЛМОСС» обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленного ООО «АЛМОСС» иска в части расторжения договора аренды, взыскании суммы обеспечительного платежа и суммы 32 083 руб. 42 коп., составляющей оплаченную за 25 и 26 ноября 2011 года арендную плату.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела, действующему законодательству и являются обоснованными.

Так, в соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Поскольку ответчик своими действиями допустил нарушение условий договора (подп. «в» п.7.3, подп. «а» п.7.4) в части предоставления Арендатору беспрепятственного и непрерывного пользования помещением, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды.

Ссылка ОАО «Каширский двор-Северянин» на то, что прекращение допуска Арендатора в арендуемые последним помещения 25 и 26 ноября 2011 года не является существенным нарушением условий договора, судебной коллегией не принимается.

Согласно ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса).

Прекращение доступа Арендатору в арендуемое им помещение при отсутствии оснований к тому обоснованно, с учетом правил, установленных ст. 620 ГК РФ, квалифицировано судом как существенное нарушение Арендодателем условий договора.

Признавая нарушение Арендодателем договора аренды существенным, суд обосновал свои выводы конкретными обстоятельствами, установленными по делу, и доказательствами, исследованными и оцененными по правилам статьи 71 АПК РФ, и пришел к выводу о том, что эти нарушения лишили другую сторону в значительной степени того, на что она исходя из предмета договора аренды вправе была рассчитывать при его заключении, при этом судом было принято во внимание поведение Арендодателя, выразившееся в стремлении прекратить договорные отношения с Арендатором.

Учитывая отсутствие со стороны Арендатора нарушений принятых по договору обязательств, а также то, что обеспечительный депозит не является ценой, подлежащей уплате взамен получения от другой стороны встречного предоставления, а есть способ обеспечения исполнения Арендатором своих денежных обязательств из договора, который судом расторгается, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ООО «АЛМОСС» в части взыскания с ОАО «Каширский двор-Северянин» суммы 932 877 руб. 91 коп., составляющий обеспечительный платеж по договору.

Поскольку 25 и 26 ноября 2011г. Арендодатель прекратил доступ Арендатору в арендуемые им помещения, а последний оплатил арендную плату по 30.11.2011 г., однако помещения в указанные дни по вине Арендодателя не использовал, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ОАО «Каширский двор-Северянин» уплаченную ООО «АЛМОСС» арендную плату за указанные дни в сумме 32 083 руб. 12 коп.

Вместе с тем, судебная коллегия считает обоснованным и соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ООО «АЛМОСС» о взыскании с ОАО «Каширский двор-Северянин» убытков в сумме 169 330.93 руб., составляющих затраты Арендатора по оплате расходов Арендодателя за производство и установку витрины в арендуемом помещении, 1 248 552 руб. 83 коп. – расходы по оплате работ по отделке помещения и 64 166 руб. 23 коп. - оплаченные арендные платежи за период с 27 по 30 ноября 2011 года.

Как видно из содержания договора аренды, обязанность Арендатора по компенсации Арендодателю расходов на производство и установку витрины в сумме 143 500 руб.79 коп. и НДС 25 830 руб. 14 коп. предусмотрена подпунктом «н» п. 7.5 договора, а обязанность по производству отделочных работ предусмотрена подпунктом «о» п. 7.5 договора аренды, согласно которому до даты начала срока аренды Арендатор обязуется своими силами и за свой счет осуществить работы по окончательной отделке помещения (отделочные работы).

Таким образом, упомянутыми выше условиями договора аренды установлено, что отделочные работы, а также иные изменения или улучшения помещения осуществляются исключительно за счет Арендатора и не подлежат возмещению Арендодателем.

Как правильно указано судом первой инстанции, стороны самостоятельно определили в договоре судьбу затрат Арендатора по отделочным работам, иным изменениям или улучшениям помещения. Арендатор нес данные расходы в соответствии с условиями договора, пользовался нежилым помещением и вел в нем свою деятельность.

При таких обстоятельствах, указанные выше расходы Арендатора убытками в порядке ст. 15, 393 ГК РФ не являются, в связи с чем требования ООО «АЛМОСС» о взыскании с ОАО «Каширский двор-Северянин» убытков в сумме 169 330.93 руб. и в сумме 1 248 552.83 руб. правомерно отклонены судом первой инстанции.

Так как Арендатор с 27 ноября 2011 года получил доступ в арендуемые помещения и пользовался объектом аренды, суд первой инстанции обоснованно в удовлетворении исковых требований о взыскании с Арендодателя суммы оплаченных Арендатором арендных платежей в размере 64 166 руб. 23 коп. отказал.

Судебная коллегия считает обоснованным и соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности встречного иска ОАО «Каширский двор-Северянин» о взыскании с ООО «АЛМОСС» суммы 128 332 руб. 48 коп., составляющей задолженность по арендной плате по договору аренды от 29.04.2011г. № 643/ОДА-2011 за период с 01.12.2011г. по 08.12.2011 г.

Так, по правилам ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Между тем, как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, Арендатор, начиная с 27.11.2011 г. по 08.12.2011 г., занимал спорные помещения, завершая проведение в них ревизию ТМЦ с целью их вывоза, а 09.12.2012г. освободил арендуемые нежилые помещения.

При этом судебная коллегия отмечает, что, несмотря на то, что в материалах дела отсутствует подписанный обеими сторонами договора акт приема передачи помещений, апелляционный суд полагает доказанным освобождение помещений Арендатором именно 09.12.2011 г., поскольку указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что фактическое прекращение сторонами арендных правоотношений было осуществлено сторонами 08.12.2011 г., а 09.12.2011 г. – Арендатор освободил занимаемое им помещение.

Более того, доказательства нахождения Арендатора в спорных помещениях с 9 декабря 2011 года Арендодателем не представлены.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отклонил встречные исковые требования ОАО «Каширский двор-Северянин» в части взыскания с ООО «АЛМОСС» арендной платы за период с 09.12.2011 г. по 29.02.2012 г. в сумме 1 272 013 руб. 23 коп.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционные жалобы ООО «АЛМОСС» и ОАО «Каширский двор-Северянин» являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ :

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 марта 2012 года по делу № А40-11231/12-82-106 оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО «АЛМОСС» и ОАО «Каширский двор-Северянин» без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий-судья Е.Н. Барановская

Судьи: О.В. Савенков

Н.И. Панкратова