Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) фирма «Свет-48» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Август Консалдинг» об обязании освободить нежилые помещения, общей площадью 490,4 кв.м., расположенные по адресу: <...> (1 этаж, комнаты 1-5, 5а, 6, 7, 7а, 8-19), взыскании 5 390 000 руб. убытков за одиннадцать месяцев, начиная с марта 2007 в части неполученной арендной платы с другого арендатора.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 16, 301, 166, 614, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 14.08.2007 ООО «Август Консалдинг» выселено из нежилого помещения, общей площадью 490,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> (1 этаж, комнаты 1-5, 5а, 6, 7, 7а, 8-19).

С ООО «Август Консалдинг» в пользу ООО фирма «Свет-48» взыскано

2 000 руб. расходов по госпошлине.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

При этом суд руководствовался статьями 10, 15, 301, 606, 610, 611, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования о выселении ответчика из спорных помещений, исходя из того, что после прекращения действия договора аренды от 31.03.2006, ответчик не освободил занимаемые помещения. Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков, суд указал на то, что они не подтверждены документально.

Не согласившись с решением от 14.08.2007, ООО «Август Консалдинг» подало апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить в части выселения ответчика из спорных помещений и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что при принятии решения суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, нарушил нормы процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в жалобе. Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, представил отзыв.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в нем доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку стороны по делу не заявили указанных возражений, то суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения от 14.08.2007 только в части удовлетворения исковых требований о выселении ответчика из занимаемых помещений.

Из материалов дела следует, что между ООО фирма «Свет-48» (арендодатель) и ООО «Август Консалдинг» (арендатор) был заключен договор от 01.03.2006 аренды нежилого помещения общей площадью 490,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного кодекса, не применяются.

Поскольку в договоре аренды от 01.03.2006 отсутствовало условие об арендной плате, то судом первой инстанции указанный договор аренды правомерно признан незаключенным.

Между ООО фирма «Свет-48» (арендодатель) и ООО «Август Консалдинг» (арендатор) также был заключен договор от 31.03.2006 аренды нежилого помещения общей площадью 490,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, сроком действия три месяца с последующим правом выкупа (л.д. 31-39).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Так как ответчик продолжал пользоваться спорными помещениями после окончания срока договора аренды от 31.03.2006, то указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как следует из материалов дела, истец направил в адрес ответчика 07.03.2007 претензию, в которой сообщил об освобождении занимаемых помещений, поскольку ООО «Август Консалдинг» не воспользовалось своим правом выкупа помещений. Факт получения указанной претензии подтвержден представителем ответчика, что отражено в протоколе судебного заседания.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор аренды от 31.03.2006 прекратил свое действие в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и правомерно удовлетворил исковые требования о выселении ответчика из занимаемых помещений на основании статьи 622 названного Кодекса, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Довод заявителя о том, что между сторонами велись переговоры относительно выкупа спорного нежилого помещения, подлежит отклонению, поскольку ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих намерение произвести выкуп занимаемых площадей.

Кроме того, согласно пунктам 7.1, 7.2, 7.4 договора аренды от 31.03.2006 срок действия договора устанавливается на три календарных месяца, с 31.03.2006. За один месяц до истечения срока договора арендатор (ответчик) обязан уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок или об отсутствии такого желания. Стороны имеют право при наличии обоюдного согласия на тех же условиях перезаключить договор на новый срок. Исключительное право покупки помещения арендатором продляется автоматически на соответствующий новый срок.

Таким образом, для пролонгации договора аренды с правом выкупа, стороны установили два условия: необходимость арендатора уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок за один месяц до истечения срока договора от 31.03.2006 и обоюдное согласие арендодателя и арендатора на перезаключение договора аренды на новый срок.

Из материалов дела следует, что перечисленные условия договора аренды от 31.03.2006 выполнены не были. Следовательно, у ответчика в настоящее время отсутствует исключительное право покупки спорного помещения в соответствии с условиями договора аренды от 31.03.2006.

В суд апелляционной инстанции представитель истца представил решение Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2007 по делу № А40-27390/07-43-254 об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Август Консалдинг», заявленных к ООО фирма «Свет-48» об обязании заключить договор купли-продажи спорных по настоящему делу нежилых помещений. Однако в настоящее время данное решение не вступило в законную силу.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции при принятии обжалуемого решения правильно применил нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО «Август Консалдинг» по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2007 по делу № А40-19268/07-11-185 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Август Консалдинг» - без удовлетворения.

Постановление вступило в законную силу и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий-судья М.Д.Ядренцева

Судьи: А.П. Тихонов

А.Л. Деев