Гражданский кодекс часть 1

судей Савенкова О.В., Бондарева А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Гала пицца"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.12.2018 г.
по делу № А40-61526/18, принятое судьей Немтиновой Е.В. (142-434)
по иску ООО "Гала пицца" (ИНН <***> , ОГРН <***>)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН <***> , ОГРН <***>)
третье лицо ГУП г. Москвы «ЦУГИ»
о признании сделки недействительной,

при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Риос ФИО1 по доверенности от 10.01.2019,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 29.11.2018,

от третьего лица: ФИО3 по доверенности от 03.04.2019,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Гала Пицца» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) о признании односторонней сделки по изменению договора аренды нежилого фонда от 04.02.2004 №0-088/04 (нов. № 06-00658/04 от 22.06.2004), оформленную уведомлением от 07.08.2017 № 33-6-260197/17-(0)-0, недействительной.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.12.2018 по делу № А40-61526/18 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, заявленные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить по изложенным в ней доводам и вынести по делу новый судебный акт.

Представители ответчика и третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, возражали против требований апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04.02.2004 между Государственным унитарным предприятием города Москвы «Городское имущество» (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды №0-088/04 (нов. № 06-00658/04 от 22.06.2004) (далее – Договор).

По условиям Договора арендатору во временное владение и пользование переданы нежилые помещения площадью 621,8 кв. м, расположенные по адресу: Москва, Варшавское шоссе, д. 116.

Переданные в аренду помещения принадлежат на праве собственности городу Москве и закреплены за ГУП г. Москвы «Городское имущество» на праве хозяйственного ведения.

Срок действия Договора установлен до 31.10.2008г.

По истечении срока действия Договора он был возобновлен на неопределенный срок.

На основании Распоряжения Правительства Москвы и дополнительного соглашения от 01.01.2006 арендодателем по договору стало ГУП «Московское имущество».

Впоследствии, в связи с расторжением контракта на право хозяйственного ведения от 01.10.2009 № 0-335 и на основании дополнительного соглашения от 17.02.2010 , арендодателем по договору стал Департамент.

На основании Распоряжения Департамента от 18.04.2014 № 4994 арендованное имущество передано в хозяйственное ведение ГУП «Московское имущество», после смены наименования - ГУП «РЭМ».

02.05.2017 арендованное имущество на основании распоряжения Департамента № 12376 вновь передано ответчику.

Департамент направил в адрес Общества уведомление от 07.08.2017 № 33-6-260197/17-(0)-0 об изменении ставки арендной платы с 29.05.2017 по Договору, согласно которому арендная ставка с 29.05.2017 увеличена до 18 160 руб. за 1 кв.м. в год.

Вышеуказанное изменение арендной платы основано на положениях Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 г. № 809-ПП «Об основных направления арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» (далее - Постановление № 809-ПП) и Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 г. № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» (далее - Постановление № 800-ПП).

Общество, полагая, что изменение арендной ставки по Договору незаконно, обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту о признании уведомления от 07.08.2017 № 33-6-260197/17-(0)-0 об изменении ставки арендной платы с 29.05.2017 недействительной сделкой.

Суд первой инстанции, исходя из того обстоятельства, что условиями Договора предусмотрено право арендодателя на изменение ставки арендной платы в одностороннем порядке в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

При этом суд также отметил, что истцом был выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, так как в случае несогласия с размером арендной ставки, определенной в данном уведомлении, истец не был лишен права обратиться с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства и сложившейся судебной практике и являются обоснованными.

В обоснование своей позиции по делу, заявитель указывает, что установление нового размера арендной платы задним числом, оформленное оспариваемым уведомлением, при отсутствии ссылок на какой-либо отчёт независимого оценщика, направлено на необоснованное изменение условий Договора в порядке не установленным ни договором, ни законом, в связи с чем является недействительной сделкой.

Судебная коллегия, рассмотрев данные доводы, приходит к выводу о их несостоятельности в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором.

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Между тем, условиями Договора предусмотрен иной порядок изменения ставки арендной платы.

Так, в соответствии с Пунктом 6.6. Договора в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении арендной платы Стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается изменённой в одностороннем порядке.

В этом случае Департамент уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы.

Данное изменение считается согласованным и подлежащим исполнению Сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения.

В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договором аренды установлен порядок изменения размера арендной платы, не противоречащий части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия, не требует внесения изменений в договор.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" (ред. от 29.10.2013 г. N 710-ПП, от 23.12.2013 г. N 869-ПП, от 01.07.2014 г. N 364-ПП) и N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" (ред. от 15.04.2013 г. N 236-ПП, от 01.07.2013 N 424-ПП, от 29.10.2013 г. N 710-ПП, от 01.07.2014 г. N 364-ПП).

В пункте 2.4 Приложения к указанному Постановлению предусмотрено, что по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего Постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Аналогичное положение относительно установления рыночной ставки арендной платы, определенной на основании заключения независимого оценщика содержится в Постановлении Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП.

Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП и N 809-ПП являются нормативными актами, на основании которых устанавливаются права и обязанности сторон.

Субъектам малого предпринимательства с 1 января 2014 года предусмотрена имущественная поддержка в виде установления минимальной ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв. м на объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

Решение о наличии или отсутствии оснований для предоставления имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв. м, принимает Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (Постановление Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП).

В целях исполнения постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП Департаментом городского имущества города Москвы организованы работы по оценке 10 105 объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности Федеральными стандартами оценки ФСО N 1 - 3 от 20.07.2007, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Перерасчет ставок арендной платы на 2017 год по Договору произведен Департаментом в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, от 25.12.2012 №800-ПП на основании оценочного отчета от 04.10.2013 № 880-14/2013-АР, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», получившего положительное экспертное заключение от 06.11.2013 №1173/11/13 НП СРО «Деловой союз оценщиков».

Следовательно, требования, предусмотренные пунктом 2.4 Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, Департаментом выполнены.

Согласно условиям Договора, арендная плата рассчитана в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 809 и от 25.12.2012 800-ПП, о чем указано в оспариваемом уведомлении, в связи с чем отсутствие в уведомлении приложения в виде расчета арендной платы, не являются нарушением п. 6.2. дополнительного соглашения к Договору, так как информация , отраженная в нем, носит публичный характер и сформирована на основании Постановлений Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 809 и от 25.12.2012 800-ПП.

В части указания заявителем жалобы на изменение арендной платы «задним числом» апелляционная коллегия считает, что данный довод основан на неверном толковании условий Договора, и правовой природы уведомления.

В соответствии с п. 5.1.4. Договора собственник (г. Москва в лице компетентных органов, в том числе и Правительства) при участии арендодателя ежегодно производит корректировку арендной платы на основании Постановлений Правительства г. Москвы и (или) Распоряжений Департамента городского имущества города Москвы, с учётом официально установленного уровня инфляции, а также в связи:

- с изменением рыночной стоимости 1 м² объекта аренды;

- с изменением методики расчёта арендной платы;

- с изменением базовой стоимости 1 м² строительства;

- с изменением коэффициента доходности;

- с изменением коэффициента реновации;

- с изменением инвентаризационной стоимости объекта аренды;

- при переуступке прав и обязанностей по договору аренды;

- при установлении минимально допустимого уровня арендной платы; а также в других, предусмотренных законом случаях.

Согласно п. 5.2.3. Договора арендодатель обязан уведомить арендатора о произведённой корректировке арендной платы путём направления в адрес арендатора соответствующего уведомления.

В силу п. 5.4.3. Договора арендатор обязан в течение месяца с даты отправки арендодателем уведомления об изменении условий договора или изменения величины и порядка начисления арендной платы обратиться к арендодателю за переоформлением настоящего договора аренды (перерасчёта арендной платы).

Перерасчёт и начисление арендной платы производится с даты, установленной решением органа исполнительной власти города об изменении размера арендной платы. Величина арендной платы изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей формулы расчёта арендной платы (изменение базовой стоимости 1 м²строительства и/или изменения методики расчёта; введения поправочного коэффициента инфляции; изменение рыночной стоимости 1 м² объекта; изменение уровня дефлятора; изменение коэффициента доходности 1 м² аренды объекта и т.п.), но не чаще одного раза в год.

Пунктом 6.6. Договора предусмотрено, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении арендной платы Стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается изменённой в одностороннем порядке.

Частью 1 ст. 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В части 4 вышеуказанной статьи также указано, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, в рамках настоящего Договора изменения арендной платы, в силу п. 5.4.3 Договора считается произведенным с момента вынесения решения органа исполнительной власти города Москвы.

В силу п. 2. ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права и охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в т.ч. повлекла неблагоприятные для него последствия

Согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ, изложенной в п. 20 Постановления от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным, имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление.

Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГКРФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Поскольку уведомление Департамента о корректировке арендной ставки от 07.08.2017 было направлено Обществу 17.08.2017, то, как согласовано условиями Договора, новая арендная ставка подлежала применению с даты указанной в уведомлении, то есть с 25.05.2017 с исполнением через один месяц с момента отправления такого извещения, то есть с 17.09.2017

Таким образом, спорное уведомление о корректировке арендной ставки соответствует условиям Договора и требованиям п. 2.4. Постановления №800-ПП, направлено в адрес истца в порядке, предусмотренном Договором в соответствии с нормами действующего законодательства, а новая ставка является действительной и подлежит обязательному применению сторонами.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "Гала пицца" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.12.2018г.
по делу № А40-61526/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Панкратова Н.И.

Судьи: Савенков О.В.

Бондарев А.В.