Гражданский кодекс часть 1

Автономная некоммерческая организация «Институт восстановительной медицины» обратилаось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ЛитераМ» о признании (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ договора аренды от 01.09.2009 №Л/ПЯ-54 на том основании, что на момент его заключения право собственности арендодателя на предназначенные для передачи в аренду помещения в здании по адресу: <...>, еще не было зарегистрировано в ЕГРП, а также установившего изменение размера арендной платы чаще одного раза в год в нарушение требований п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Решением суда от 28.05.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

На указанное решение Автономной некоммерческой организации «Институт восстановительной медицины» подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца поддержал требования и доводы жалобы, представитель ответчика заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО «ЛитераМ» (арендодатель) и Автономной некоммерческой организации заключен договор аренды от 01.09.2009 №Л/ПЯ-54, прошедший государственную регистрации, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное на срок 6 лет пользование помещение I, комн.1,2,3,4,5,6,7 площадью 289,7кв.м. на этаже 4-ом здания по адресу: <...>.

На момент заключения договора аренды от 01.09.2009 №Л/ПЯ-54 право собственности ООО «ЛитераМ» на предназначенный для передачи в аренду объект зарегистрировано не было.

Между тем § 1 гл. 34 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров аренды в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у арендодателя в будущем, отсутствие у арендодателя в момент заключения договора аренды недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Аналогичная практика определена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011г. № 54 применительно к договорам купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска в части признания договора аренды недействительным по указанным основаниям.

Пунктом 6.1 договора установлено, что за пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю плату, которая включает в себя постоянную и переменную составляющие в соответствии с п.6.3 и п.6.4 договора, а также иные платежи в соответствии с договором.

Согласно п.6.3 договора

за пользование помещением за период с 01.09.2009 по 30.09.2009 арендатор уплачивает арендодателю постоянную составляющую арендной платы в размере 302 873,30руб. в т.ч. НДС;

за пользование помещением за период с 01.10.2009 по 31.10.2009 арендатор уплачивает арендодателю постоянную составляющую арендной платы в размере 309 386,70руб. в т.ч. НДС;

за пользование помещением за период с 01.11.2009 до конца действия договора арендатор уплачивает арендодателю постоянную составляющую арендной платы в размере 306 130руб. в т.ч. НДС.

Утверждение заявителя жалобы о том, что установленный в условиях договора аренды от 01.09.2009 №Л/ПЯ-54 механизм исчисления арендной платы не соответствует требованиям п. 3 ст. 614 ГК РФ, отклоняется апелляционным судом в связи со следующим.

Действительно, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ).

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункте 11) указано, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

При этом, в настоящем случае стороны установили свой механизм изменения договора аренды в отношении размера арендной платы в течение срока его действия, что соответствует правилам статьи 421 Гражданского кодекса РФ и не противоречит норме пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из системного толкования норм пункта 3 статьи 614, статей 1, 10, 166, 179, 421, 445 Гражданского кодекса РФ, следует, что установленный пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ запрет ограничивает не право сторон в требуемой в подлежащих случаях форме достигать соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды, а право сторон определить в договоре аренды такие условия, при которых у них чаще одного раза в год могла бы возникнуть обязанность заключить соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды в части арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования о недействительности (ничтожности) договора, а именно: п.6.3 договора от 01.09.2009 №Л/ПЯ-54 также по основаниям несоответствия требованиям п. 3 ст. 614 ГК РФ.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности апелляционной жалобы.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

В соответствии со статьями 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2012 по делу №А40-31862/12-11-291 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий

судья Т.Ю. Левина

судья О.В. Савенков

судья А.П. Тихонов