Гражданский кодекс часть 1

- взыскании уплаченных Истцом Ответчику в обеспечение исполнения обязательств из указанного договора «обеспечительного платежа» в сумме 720 908,49руб.

Решением суда от 15.06.2012 исковые требования удовлетворены.

На указанное решение ОАО "ДекМос" подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика поддержал требования и доводы жалобы, представитель истца заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между ОАО "ДекМос" и ООО "Балт Лига" заключен Предварительный договор от 15.01.2011 №ТГ-3-14, по условиям которого (п.п. 1.2, 1.3) стороны обязались заключить в будущем краткосрочный и долгосрочный (основной договор) договоры, по условиям которого ОАО "ДекМос" (арендодатель) обязуется передать ООО "Балт Лига" (арендатор) за плату во временное владение и пользование помещения, предназначенные для введения арендатором коммерческой деятельности общей ориентировочной площадью 70,8кв.м: помещение №3-14 согласно предварительному поэтажному плану 3 этажа, выполненному арендодателем.

Место расположения и ориентировочные границы помещений, предназначенных для передачи арендатору по договорам аренды, выделены зеленой линией на копии поэтажного плана 3-го этажа Торговой Галереи (Приложение №1 к предварительному договору).

Условиями Предварительного договора от 15.01.2011 №ТГ-3-14 (п.2.1) предусмотрена обязанность сторон заключить основной договор не позднее 20 календарных дней с даты уведомления арендодателем арендатора о получении свидетельства о праве собственности на первый пусковой комплекс, но не позднее 31.12.2012.

Апелляционный суд находит вывод суда первой инстанции о том, что срок в Предварительном договоре не определен не соответствующим имеющимся в деле доказательствам, сделанным без оценки положений пункта 2.1 договора, которым стороны установили обязанность сторон заключить основной договор не позднее 20 календарных дней с даты уведомления арендодателем арендатора о получении свидетельства о праве собственности на первый пусковой комплекс, но не позднее 31.12.2012.

В обеспечение исполнения своих обязательств из Предварительного договора от 15.01.2011 №ТГ-3-14 арендатор уплатил арендодателю обеспечительный платеж в рублях в сумме, эквивалентной 20 886долларов США, что составило на дату платежа 720 908,49руб.

Истец просит расторгнуть Договор аренды временных сооружений в связи с не предоставлением арендодателем имущества в состоянии, соответствующем условиям Предварительного договора, а именно: указал на то, что в помещении №3.14*, которое планировалось передаче в аренду, оказалось две двери, что не было указано в предварительном поэтажном плане и проекте помещения.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком существенно нарушены условия заключенного с Истцом предварительного договора, вследствие чего имеются установленные п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ основания для расторжения указанного договора по требованию Истца и установленные основания для взыскания с Ответчика в пользу Истца денежных средств в сумме 720 908,49руб., уплаченных Истцом Ответчику в обеспечение исполнения своих обязательств из данного предварительного договора.

Апелляционный суд не соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

Размещение в арендуемых помещениях коммуникаций и оборудования, предназначенных для обслуживания здания, в котором располагаются арендуемые помещения, а также необходимость обеспечения доступа арендодателя к этому оборудованию и ревизионным люкам, прямо предусмотрена Предварительным договором.

В планируемом к передаче в аренду помещении имеется единственная входная дверь, которая и была обозначена в поэтажном плане, представленном истцу. Какие-либо дополнительные двери в предполагаемом к передаче помещении, которые не были бы запланированы при заключении Предварительного договора, отсутствуют.

В помещении, подлежащем сдаче в аренду, в действительности находится ревизионный люк/дверь, предназначенный для периодического обслуживания инженерных сетей, который не является входной дверью.

Указанное обстоятельство следует также из представленных в суд апелляционной инстанции фотоматериалов.

В соответствии с п. 1.2 Приложения 5 к Приложениям 2 и 3 к Предварительному договору в помещении истца размещено оборудование систем ответчика, которое не используется истцом. К этому оборудованию относятся транзитные коммуникации ливневой и бытовой канализации, воздуховоды, электрические сети, трубопроводы холодоснабжения, два фан-койла для охлаждения этажных коммуникационных центров. «Истец обеспечивает сохранность указанного оборудования и не загромождает места, люки, предназначенные для эксплуатационного доступа к этому оборудованию». Следовательно, возможность размещения оборудовании ответчика в помещении, планируемом к передаче истцу, и обязанность не загораживать люки, предназначенные для доступа к этому оборудованию, были прямо оговорены в Предварительном договоре.

Согласно п. 1.5 Приложения 5 к Приложениям 2 и 3 к Предварительному договору «Арендатор не может препятствовать доступу Арендодателю …к оборудованию, указанному в п. 1.2 и в разделе 2 настоящего Акта)), в которых указаны транзитные коммуникации ливневой и бытовой канализации, воздуховоды, электрические сети, трубопроводы холодоснабжения, два фан-койла для охлаждения этажных коммуникационных центров.

Предварительный договор заключен на аренду помещения в многофункциональном комплексе площадью более 185 000кв. м. со сложными высокотехнологичными инженерными системами, где находятся инженерные элементы инженерных сетей, доступ которых прямо предусмотрен п. 1.2 и п. 1.5 Приложения 5 к Приложениям 2 и 3 к Предварительному договору.

Таким образом, условиями Предварительного договора предоставлена возможность арендодателя размещать в арендуемом помещении оборудование и коммуникации, предназначенные для обслуживания всего здания (комплекса площадью более 185-ти тыс. кв. м.), и установлена обязанность арендатора обеспечивать доступ к оборудованию и коммуникациям арендодателя, в том числе не загромождать проход к ним, а отнюдь не наличие люка (двери), который предназначен исключительно для обеспечения такого доступа и который арендодатель может вовсе не устанавливать, оставив доступ к коммуникациям и оборудованию открытым.

Таким образом, размещение в арендуемом помещении коммуникаций и оборудования, предназначенном для обслуживания здания в целом, а также установка ревизионного люка/двери, ведущей к коммуникациям, неправильно квалифицированы судом первой инстанции в качестве нарушения Предварительного договора.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем, доказательств того, что в результате установки ревизионного люка, истец потерпел какой-либо конкретный ущерб не представлено,

По утверждению истца, в результате установки ревизионного люка «уменьшается количество товара, которое предполагалось размещать в помещении и как следствие резко падают доходы». Однако в обоснование этого утверждения о наличии у него убытка в форме упущенной выгоды (ст. 15 ГК РФ) истец не представил никаких доказательств. Он не доказал, какие именно доходы он планировал получить в результате использования помещения и какие предпринял для этого приготовления, а также не доказал, насколько именно сократятся его доходы в результате установки люка/двери (ст. 15, п. 4 ст. 393 ГК РФ).

Апелляционный суд учитывает, что планируемое к передаче истцу помещение имеет площадь 70,8 кв.м, а ревизионный люк/дверь (даже если допустить, что он в некоторой мере ограничивает возможность использования помещений) влияет на возможность использования не более чем 1кв.м. арендуемой площади, то есть менее чем 1,5% от общей площади помещения.

Кроме того, в соответствии с п.2.3 Предварительного договора общая площадь помещений указана ориентировочно. Стороны определили, что отклонение точной площади помещений от ориентировочной площади, указанной в Предварительном договоре до 10% не является для сторон существенным и не влияет на надлежащее исполнение ими обязательств по Предварительному договору.

При данных обстоятельствах нет оснований считать, что истец при заключении краткосрочного и долгосрочною договоров аренды в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении предварительного договора аренды.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии существенного нарушения ответчиком условия заключенного с Истцом предварительного договора, вследствие чего не имеются установленных п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ оснований для расторжения указанного договора по требованию Истца и основания для взыскания с Ответчика в пользу Истца денежных средств в сумме 720 908,49руб., уплаченных Истцом Ответчику в обеспечение исполнения своих обязательств из данного предварительного договора.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене.

В соответствии со статьями 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.06.2012 по делу № А40-20733/12-11-190 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с ООО "Балт Лига" (ОГРН <***>) в пользу ОАО "ДекМос" (ОГРН <***>) 2000руб. расходов по государственной пошлине.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

судья Т.Ю. Левина

судья Е.Е. Кузнецова

судья М.С. Кораблева