Гражданский кодекс часть 1

ЗАО «Эко-Тепло» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ЗАО «Сэлтис-Стройинвест» о взыскании задолженности в размере 2 391 900 руб. за дополнительную площадь, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 258 325, 20 руб. за период с 27.07.201 г. по 01.09.2013г.

Решением суда от 16.12.2013г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

Заявитель указал, что суд первой инстанции при вынесении решения вышел за рамки исковых требований в своем решении и неправомерно взыскал с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, указанных требований в исковом заявлении не содержалось. Также заявитель указал, что суд неправомерно не признал возражения ответчика, касающиеся недействительности уступки прав по задолженности от третьего лица к истцу.

Кроме того, судом первой инстанции, в нарушении п.4 ст.ст. 421, 431 ГК РФ, была неправомерна рассчитана площадь балконов.

В судебном заседании заявитель жалобы доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.

В судебном заседании представитель истца представил отзыв, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представитель третьего лица не явился, надлежаще извещен о месте и времени его проведения. Дело рассматривается в его отсутствие на основании ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев дело в порядке ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав мнение явившихся сторон, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, 04.09.2009г. между ООО «Золотой ФИО3» и ЗАО «Сэлтис-Стройинвест» был заключен договор № СВ/09, согласно которому ООО «Золотой ФИО3» передало ответчику правомочия по инвестированию строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: <...> в объеме и порядке, установленными договором № СВ/09, с правом требования передачи в собственность результата инвестиционной деятельности в виде 3-х комнатной квартиры с условным номером 4 во второй секции на 15 этаже.

Согласно п. 1.1 договора, общая проектная площадь составляет 144,09 кв.м., в которую входит площадь общая и площадь летних помещений, и которая может изменяться по факту обмеров органами БТИ.

В соответствии с п. 3.1 договора, размер инвестиционного взноса, предоставляющего обществу-2 право на получение в собственность, указанной в п. 1.1 квартиры, составляет 24 495 300 руб., исходя из общей проектной площади квартиры 144,09 кв.м. и инвестиционной стоимости одного квадратного метра в размере 170 000 руб.

Согласно п. 3.3 договора, если по результатам обмеров БТИ после окончания строительства жилого дома фактическая общая площадь квартиры, состоящая из суммы общей площади и площади летних помещений, передаваемой обществу-2 (в данном случае – ответчику) изменится по сравнению с проектной, указанной в п. 1.1 договора № СВ/09, то стороны производят перерасчет по цене за один квадратный метр площади квартиры, установленный п. 3.1 договора, в течение 7 банковских дней после уведомления обществом (истцом) общества-2 (ответчика) об изменении площади квартиры.

Таким образом, стороны согласовали допустимость изменения окончательной площади квартиры, как с учетом общей площади, так и с учетом летних помещений, в связи с технологическими особенностями строительно-инженерных работ.

Согласно техническому паспорту БТИ, общая площадь квартиры составляет 148,5 кв.м., а также площадь помещений вспомогательного использования, а именно балконов - 2,9 кв.м.

Однако бюро технической инвентаризации в силу сложившейся практике применяет понижающий коэффициент – 0,3 в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом от 04.08.1998г. № 37.

Между тем, данная инструкция не проходила регистрацию в Минюсте России, в связи с чем, является техническим актом, не содержащим нормы права, а также в соответствии с Указом Президента РФ «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента РФ, Правительства РФ и нормативных правовых актов Федеральных органов исполнительной власти», не влекут правовых последствий, как не вступившие в силу, и не могут служить основанием для регулирования соответствующих правоотношений, применения санкций к гражданам, должностным лицам и организациям за невыполнение содержащихся в них предписаний.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно рассчитал площадь балкона, являющимся неотъемлемой частью квартиры, не применяя уменьшающий коэффициент, в результате чего фактическая площадь балконов составляет 9,66 кв.м.

Кроме того, на момент заключения договора стороны указали размер квартиры по проектным данным без указание на применение понижающего коэффициента.

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ, в случае, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с разделом «План основных конструктивных элементов квартиры», Положения о порядке проведения технической паспортизации жилых помещений (квартир) в г. Москве, утвержденное постановлением Правительства Москвы от 31.01.2006 года № 59-ПП, на плане по данным последнего обследования указываются: ограждения лоджий, балконов, веранд и др. летних помещений.

Поскольку в Законодательстве РФ иное определение балконов, относящих не к летним помещениям, отсутствует, суд полагает правомерным руководствоваться разделом постановления Правительства Москвы от 31.01.2006 года № 59-ПП о плане основных конструктивных элементов квартиры, согласно которому балконы являются летним помещением.

Кроме того, считать равной стоимость квартиры, в состав которой входит балкон площадью 9,96 кв. м., и квартиры, не имеющей балкона при прочих одинаковых параметрах, суд первой инстанции правомерно посчитал необоснованным и несоответствующим обычаям делового оборота, который применяется в предпринимательской деятельности при отсутствии регулирования в каком либо документе.

Довод ответчика, о недействительности уступки прав по задолженности, признается несостоятельным.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 388 ГК РФ, уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Поскольку договор № СВ/09 является договором об участии в строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик выступал инвестором, согласно п. 2.2.1 общество-2 (ответчик) в порядке и на условиях, предусмотренных договором, полностью оплатил инвестиционный взнос (цена по настоящему договору), то личность кредитора не имеет существенного значения.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования, поскольку после окончания строительства, согласно обмерам БТИ общая площадь квартиры, состоящая из суммы общей площади и площади летних помещений, передаваемой ответчику, увеличилась на 14.07 кв.м.

Попытка ответчика решить спором путем предъявления в заседании уведомления о зачете взаимных требований в порядке ст. 401 ГК РФ не своевременна, поскольку данные действия ответчик был вправе совершать в отношении истца (п. 3.4 договора) до начала производства в суде по иску о взыскании денежных средств.

Однако ответчик не воспользовался правилами статьи 386 ГК РФ.

Таким образом, требования истца о взыскании основной задолженности подлежит удовлетворению в полном объеме.

Довод ответчика, что балконы не входят в состав квартиры, а если и
входят, то их нужно считать по площади указанной в экспликации с понижающим
коэффициентом 0,3, признается несостоятельным, поскольку, к летним помещениям относится балкон, и он является частью квартиры.

Так, согласно п. 3 Приложения «Б» СНиП 31-01-2003, принятый и введенный в действие Постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 г. №109, в замен отмененного СНИП 2.08.01-89 «Жилые здания», утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 г. №78: «3.1. Балкон это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка.

Как указано в п. 5 ст. 15 ЖК РФ: «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

Из указанного определения можно сделать вывод, что в понятие общая площадь квартиры и в ее расчет площадь летних помещений (квартиры) не входит, по всей видимости, с целью не включения их в оплату коммунальных и эксплуатационных услуг по квартире.

В связи с этим БТИ относит балконы квартиры к летним помещениям, указывая об этом в справке экспликации по квартире, в тоже время в силу ЖК РФ балкон не может относиться к общему имуществу дома по определению, он не служит для потребностей всех его жителей.

Довод ответчика об обязательном применении для сторон порядка расчётов цены договора с учётом понижающего коэффициента, установленного СНИП или Правилами подсчета площадей органами БТИ, являются не обоснованными, так как, договором между сторонами определен иной порядок расчётов, который не противоречит нормам закон. Указаний в договоре на применения при подсчётах площади квартиры каких-либо коэффициентов нет.

Таким образом, вывод суда об обязательстве ответчика оплатить стоимость квартиры из расчета фактической её площади с учетом летних помещений является правомерным, так как указан в договоре и не противоречат закону.

Применение при подсчетах понижающих коэффициентов для балконов договором не предусмотрено.

Таким образом, суд первой инстанции оценил все имеющиеся в деле обстоятельства, принял решение законное и обоснованное решение в соответствии с нормами материального права. При этом судебная коллегия исходит из того, что доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в судебном акте, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 АПК РФ Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2013г. по делу №А40-119720/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО «Сэлтис-Стройинвест» - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья О.Б. Чепик

Судьи В.Я. Гончаров

Б.П. Гармаев

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.