Гражданский кодекс часть 1

ООО"Великан-ХХI век", Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 августа 2013г. по делу № А40-40253/13, принятое судьей О.В. Давыдовой

поиску DESIRED DESTINY LIMITEDГЛАБРАХОЛДИНГСЛИМИТЕД (GLABRA HOLDINGS LIMITED)

кДЕЗАЙРЕДДЕСТИНИЛИМИТЕД DESIRED DESTINY LIMITED),

третьи лица:
1.Департамент жилищной политики и жилищного фонда <...>, Москва, Газетный пер.,д.1/12;
2. ООО «Великан-ХХ1-век», 121352, <...>;

3. Управление Росреестра по Москве , 115191, Москва, ул.Большая Тульская, д.15

о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, встречному иску признании договора незаключенным

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 (по доверенности от 09.10.2013)

от ответчика: ФИО2 (по доверенности от 21.10.2011)

третьего лица ООО «Великан-ХХ1-век»,: ФИО3 (по доверенности от 20.05.2013),

ФИО4 (по доверенности от 20.05.2013)

третьего лица Департамент жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы: ФИО5 (по доверенности от 30.05.2013)

У С Т А Н О В И Л:

Компания «ДЕЗАРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД» обратилась в Арбитражный суд г.Москвы с иском к компании «ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключенному 05.07.2010г. и применении последствий ее недействительности. Исковые требования основаны на положениях ст.ст. 166, 167, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) и мотивированы тем, что недвижимое имущество выбыло из владения истца помимо его воли в результате сделки, совершенной от имени собственника ненадлежащим лицом, которое в установленном порядке не приобрело соответствующих прав и обязанностей.

Ответчиком предъявлен встречный иск о признании указанного договора купли-продажи квартиры от 05.07.2010 г. с дополнительным соглашением от 10.07.2010 г. незаключенным на основании того, что в данном договоре купли-продажи отсутствовал перечень лиц, проживающих в квартире с указанием их прав на пользование квартирой.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 21 августа 2013г. в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен: договор купли-продажи квартиры № 40 по адресу: Москва, ул. Садовническая, д. 8, стр. 1, подписанный между «Глабра Холдингс Лимитед» и «Дезайред Дестини Лимитед» от 05.07.2010 г., с Дополнительным соглашением от 10.07.2010 г. признан незаключенным.

С решением суда в части признания договора незаключенным не согласились третьи лица ООО "Великан - XXI век", Департамент жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы, которые обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами. В обоснование доводов апелляционной жалобы третьи лица, указали, несмотря на отсутствие в договоре условия о сохранении прав бывших собственников и членов их семьи в пользовании квартирой, фактически компания «ДЕЗАРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД» владела информацией о том, что в спорной квартире были зарегистрированы прежние собственники квартиры, поскольку компанией «ДЕЗАРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД» с бывшим собственником ФИО6 был заключен договор найма жилого помещения от 23 июля 2010г. на пять лет, отсутствие в договоре условий об ином порядке пользования спорным помещением подтверждает факт того, что компания «ДЕЗАРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД» не возражала против заключения договора купли-продажи квартиры с обременением правами третьих лиц.

В судебном заседании апелляционного суда третьи лица поддержали доводы апелляционных жалоб, просили отменить решение суда в части удовлетворения встречного иска. Представители компаний «ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» и «ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД» возражали, просили решение суда оставить в силе.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, ч.5 ст.268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 21.08.2013г. подлежит оставлению в силе, апелляционные жалобы – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, Компания «ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» (продавец) и Компания «ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД» (покупатель) 05.07.2013г. заключили договор купли-продажи 5-комнатной квартиры №40 общей площадью 96 кв. м, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>. кв. 40.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 09.12.2002 N 1928-РП "О реконструкции дома 9, стр. 1 и 2 по Садовнической улице (Центральный административный округ)" жилой дом стр.1 подлежит реконструкции под административные цели с отселением жителей указанного дома за счет средств ООО "Великан - XXI век", с последующей компенсацией затрат последнего из доли города Москвы. При этом, пунктом 7 указанного постановления дом подлежит исключению из жилого фонда и переводу в нежилой.

Распоряжением Правительства Москвы от 24.06.2004 N 1271-РП "О признании аварийным жилых строений 1, 2, 3 дома 9 по Садовнической улице" указанный дом был признан аварийным с дальнейшей реконструкцией под нежилые цели, а в соответствии с пунктом 3 указанного акта жители дома по адресу улица Садовническая, дом 9, строение 1 подлежат отселению на жилую площадь, приобретенную за счет средств инвестора.

Во исполнение требований Закона города Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" Префектурой ЦАО г. Москвы также издано распоряжение от 01.06.2005 N 2492-р "Об освобождении зданий по адресу: ул. Садовническая, д. 9, стр. 1, 2, 3 и отселении собственников, нанимателей, иных лиц из жилых помещений".

Собственниками по 1/2 доли отдельной пятикомнатной квартиры жилой площадью 68,9 кв. м, общей площадью 96,0 кв. м по адресу: <...> ранее являлись ФИО6 и ФИО7 , которые были зарегистрированы по указанному адресу с членами своей семьи, в том числе с двумя несовершеннолетними ДД.ММ.ГГГГ года рождения и 2007года рождения.

В связи с освобождением дома собственникам ФИО6 и ФИО7 распоряжениями префектуры Центрального административного округа г. Москвы от 04.03.2010 г. от 04.03.2010г. № 737-рзп и от 19.03.2010 № 944-рзп соответственно, были предоставлены следующие жилые помещения с оформлением в собственность: ФИО6 - отдельная двухкомнатная квартира по адресу: <...>, а ФИО7- отдельная трехкомнатная квартира по адресу: г. Москва, по адресу: <...> с предоставлением права пользования и регистрации по месту жительства пользователям ФИО8 и несовершеннолетним детям ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

В связи с отказом указанных лиц от переселения, Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Замоскворецкий районный суд г. Москвы 07.04.2010 года предъявлен иск о их выселении.

В ходе рассмотрения указанного гражданского дела ФИО6 и ФИО7 01.07.2010 г. произвели отчуждение принадлежащей им на праве собственности спорной квартиры по договору купли-продажи Компании "Глабра Холдингс Лимитед", которая, в свою очередь, 05.07.2010 года, произвела отчуждение спорной квартиры Компании "Дезайред Дестини Лимитед" - ответчику по первоначальному иску, истцу- по встречному.

Замоскворецким районным судом г. Москвы от 21.06.2012 г. было принято решение о прекращении права собственности компании ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД на квартиру № 40, расположенную по адресу: <...>, признании права собственности на квартиры, предоставленные в порядке компенсации, с признанием права собственности за г. Москвой, решение суда вступило в законную силу.

В силу ч. 3 ст. 69 АПК РФ, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В связи с изменением собственника спорной квартиры, Префектом Центрального административного округа г. Москвы издано распоряжение от 26.11.2010 года N 3913-рзп «О признании утратившим силу распоряжения префектуры ЦАО от 04.03.2010г. № 737-рзп и от 19.03.2010 № 944-рзп и о предоставлении Компании ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД (DESIRED DESTINY LIMITED), являющейся собственником жилого помещения в связи с освобождением дома» пунктом 1 распоряжения префектуры Центрального административного округа г. Москвы от 04.03.2010 г. от 04.03.2010г. № 737-рзп и от 19.03.2010 № 944-рзп признаны утратившими силу, пунктом 2 распоряжения от 26.11.2010 года N 3913-рзп взамен квартиры N 40 по адресу: <...> предоставлены в порядке натурального возмещения отдельная двухкомнатная квартира N 46 по адресу: <...> с оформлением в собственность с вселением с регистрацией по месту жительства пользователя ФИО6 и отдельная трехкомнатная квартира площадью жилого помещения 75,9 кв.м., общей площадью 72,4 кв.м., в том числе жилой площадью 45,0 кв.м. по адресу: <...> с оформлением в собственность с вселением, с регистрацией по месту жительства пользователей ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО7

Из материалов дела усматривается, что бывшие собственники спорной квартиры ФИО6 и ФИО7 произвели отчуждение спорной квартиры «ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» по договору от 24.06.2010г. по цене 75.000.000 руб. Компания «ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» произвела продажу спорной квартиры компании «ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД» по цене 2.625.000 долларов США по договору купли-продажи от 05.07.2010 г., к указанному договору купли-продажи было подписано дополнительное соглашение от 10.07.2010 г., согласно которому стороны увеличили цену указанной квартиры до 15.000.000 долларов США.

В настоящее время право собственности на спорную квартиру № 40 из пяти комнат площадью 96 кв.м., этаж 3, по адресу: <...>, на основании решения суда от 21.06.2012г. вступившего в законную силу 12.09.2012 г. зарегистрировано за городом Москвой, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав № 77-АО 740496 от 22.03.2013 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены особенности продажи жилых помещений. Помимо указания на обязательность государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры или частей этих объектов (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации) в пункте 1 этой статьи установлено специальное существенное условие, необходимое для данного договора.

Как указано в пункте 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут быть как бывшие собственники, так и члены семьи собственника.

В момент заключения договора 05.07.2010г. между компаниями «ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» и «ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД» в спорной квартире были зарегистрированы по месту жительства пять физических лиц, имеющих право пользования вышеуказанной квартирой, что подтверждается выпиской из домовой книги № 1659408 от 05.10.12. (л.д.121 т.1) Однако как следует из содержания договора купли-продажи спорной квартиры от 05.07.2010г. в указанном договоре отсутствует перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаключенности договора купли-продажи от 05.07.2010.

Факт заключения договора найма спорной квартиры между компанией «ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД» и бывшим собственником спорной квартиры ФИО6 23.07.2010г. не имеет правового значения для отказа в иске о признании договора купли-продажи спорной квартиры незаключенным, поскольку договор найма заключен после государственной регистрации договора купли-продажи от 05.07.2010г.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было. Доводы апелляционных жалоб основаны на ином толковании фактических обстоятельств дела, при таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения апелляционных жалоб по приведенным в ней доводам апелляционная инстанция не находит.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения жалоб.

Руководствуясь ст. ст. 176,266-269,271 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации.

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 августа 2013г по делу А40-40253/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Д.Н. Садикова

Судьи: М.Е. Верстова

А.И. Трубицын