Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Солнечный» (далее – ООО «Солнечный», заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, ответчик) от 27.08.2012 №07/060/2012-159 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – здание, расположенное по адресу: <...>, и решения Управления Росреестра по Москве от 27.08.2012 №07/060/2012-163 об отказе во внесении изменений в записи ЕГРП в отношении недвижимого имущества – здания по адресу: <...>, кадастровый номер 47615. Заявитель также просил суд обязать Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанное недвижимое имущество.

Решением от 11.03.2013 суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Постановлением от 18.06.2013 Девятого арбитражного апелляционного суда решение от 11.03.2013 Арбитражного суда города Москвы оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.10.2013 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Решением от 01.07.2014 суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. В обоснование этого указывается, что решение суда незаконно, не соответствует нормам права, материалам дела и фактическим обстоятельствам, и при его вынесении не учтены указания кассационной инстанции.

Также указывает, что у ответчика не имелось правовых оснований для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя, а именно: государственный регистратор не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы находятся в распоряжении государственных органов; последующие изменения (после подписания договора купли - продажи недвижимости) изменения в наименовании продавца, смена генерального директора продавца и внесение изменений в уставные документы продавца не меняют заключенный договор купли - продажи в отношении недвижимости и не могут влиять на права и обязанности сторон сделки с недвижимостью; изменения в сведениях об объекте недвижимости относительно наименования юридического лица, его юридического адреса, уточнение площади, не влекущие за собой прекращение или переход права на него, вносится самим регистратором при поступлении таких сведений без заявления правообладателя без повторной регистрации; наличие ипотеки не подтверждается материалами дела, поскольку письмом от 25.07.2012 №3304 КБ «Гагаринский» подтвердил об отсутствии задолженности ООО «Солнечный 6».

Суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.

Представитель третьего лица – ООО «Интеграл» в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Апелляционная инстанция, выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 27.06.2012 ООО «Солнечный» обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по адресу: <...>, и о внесении изменений в запись ЕГРП в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, (кадастровый номер 47615), в связи со сменой собственника на основании договора купли-продажи здания от 25.11.2011.

ООО «Солнечный» и ООО «Солнечный 6» представили в Управление Росреестра по Москве следующие документы: платежное поручение об оплате госпошлины, кадастровый паспорт ТБТИ, экспликацию, поэтажный план, учредительные документы продавца ООО «Солнечный 6» и покупателя ООО «Солнечный», договор купли-продажи здания, доверенность, протоколы и др. документы, что подтверждается расписками в получении документов.

ООО «Солнечный» 05.09.2012 получено сообщение об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество от 27.08.2012 №07/060/2012-159 и сообщение от 27.08.2012 №07/060/2012-163 об отказе во внесении изменений в записи ЕГРП в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

Основанием для отказа в государственной регистрации послужили следующие обстоятельства:

-не представлены решение о смене наименования с ООО «Солнечный 6» на ООО «Интеграл» и утверждении новой редакции Устава ООО «Интеграл», учредительные документы со всеми зарегистрированными изменениями;

-из представленного кадастрового паспорта следует, что площадь объекта недвижимости и указанные изменения до настоящего времени в записи ЕГРП об объекте недвижимости не внесены;

-представленные на государственную регистрацию экземпляры договора купли-продажи здания от 25.11.2011 не прошиты надлежащим образом в виде единого документа, на оборотной стороне документов на сшивке отсутствует подпись уполномоченного лица и оттиск печати со стороны продавца имущества ООО «Солнечный 6»;

-не представлена доверенность от 25.11.2011 на ФИО4, подписавшую договор купли-продажи здания от 25.11.2011 от имени ОО «Солнечный»;

-не представлены доказательства получения согласия залогодержателя - ЗАО КБ «ГАГАРИНСКИЙ» в соответствии с зарегистрированным в ЕГРП договором залога недвижимости (ипотеки) от 23.11.1999 №9961-1240 на совершение сделки.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В рассматриваемом случае заявитель правомерно обратился в суд с заявлением в порядке Главы 24 АПК РФ о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 27.08.2012 №07/060/2012-159 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – здание, расположенное по адресу: <...>, и решения Управления Росреестра по Москве от 27.08.2012 №07/060/2012-163 об отказе во внесении изменений в записи ЕГРП в отношении недвижимого имущества – здания по адресу: <...>, кадастровый номер 47615, вопреки выводам суда первой инстанции об обратном.

Что касается существа заявленных требований, то судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ч. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

На основании п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о государственной регистрации и если иное не установлено законодательством РФ (п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации).

Пунктом 1 ст. 18 Закона о государственной регистрации установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Материалами дела подтверждается то обстоятельство, что заявителем в регистрирующий орган представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Порядок представления документов при государственной регистрации обществом соблюден.

Изменение наименования продавца, смена наименования генерального директора продавца, утверждение новой редакции продавца как основание отказа от государственной регистрации нельзя признать обоснованными, поскольку они противоречат действующему законодательству, в связи с чем ответчик обязан все необходимые документы запросить у соответствующих регистрирующих органов, не перекладывая свои обязанности на покупателя, поскольку покупатель этих документов не имеет и в силу закона не может их получить.

В соответствии с частью 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним является договор в отношении недвижимого имущества, совершенный в соответствии с законодательством, действовавшим вместе расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, и предоставленный в регистрационный орган.

Таким образом, последующие (после подписания договора купли-продажи недвижимости) изменения в наименовании Продавца, смена Генерального директора Продавца и внесение изменений в уставные документы Продавца никаким образом не меняют заключенный договор купли-продажи в отношении недвижимости и никаким образом не влияют на права и обязанности сторон сделки с недвижимостью.

При данных обстоятельствах, регистрирующий орган, получив от государственных органов сведения об изменении наименования Продавца и площади Объекта недвижимости в процессе проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, был обязан при приостановлении регистрации запросить в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, выписку из ЕГРЮЛ (если такая выписка не была предоставлена правообладателем по собственной инициативе) в целях уточнен сведений о наименовании продавца, и запросить в организации (органе) по техническому учету объектов недвижимого имущества о выявленных расхождений в сведениях о площади объекта или сразу зарегистрировать переход права собственности от Продавца к Покупателю на основании Договора.

К заявлению о внесении изменений в записи ЕГРП об указанном объекте недвижимого имущества в части уточнения площади здания - увеличения до 1993,3 кв.м обществом были приложены, в том числе, кадастровый паспорт от 14.06.2012 № 3939/11, экспликация от 09.06.2012, поэтажный план от 09.06.2012.

Согласно кадастрового паспорта от 14.06.2012, площадь здания по результатам последнего обследования (14.06.2012 года) составляет 1993,3 кв.м, а согласно письму (справке) МосгорБТИ N 498-С-12 от 20.12.2012, изменение площади произошло в результате проведения текущей инвентаризации и учета в общей площади здания ранее не учтенной площади лестницы, шахты лифта, служебных помещений надстроенного этажа.

Представленный заявителем кадастровый паспорт от 14.06.2012 № 3939/11 по своему содержанию соответствует требованиям действующего законодательства и отражает всю информацию, необходимую для внесения регистрирующим органом изменений в ЕГРП об объекте недвижимости в части увеличения площади.

Увеличение площади объекта за счет ранее не учтенной площади не повлекло изменения внешних границ здания, не явилось следствием реконструкции, шахты лифта, лестницы, служебное помещение неразрывно связаны со зданием и именно в таком виде здание существовало с 1964 года.

Таким образом, изменение объекта недвижимого имущества (без изменения внешних границ) или разница в площади объекта по данным БТИ и по данным, содержащимся в правоустанавливающем документе, не должны препятствовать внесению записи о праве или о переходе права на объект недвижимости.

Судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы заявителя о том, что наличие ипотеки не подтверждается материалами дела.

Так, материалами дела установлено, что согласно выпискам из ЕГРП от 17.06.2011 года (т.3, л.д.105), от 12.12.2011 года (т.3, л.д. 104), от 24.07.2012 года (т.3, л.д.103), от 05.02.2013 года (т.3, л.д.106) на недвижимое имущество по адресу <...> кадастровый номер 47615 ограничение (обременение) права не зарегистрировано.

В материалах дела находятся письма КБ «Гагаринский», которыми подтверждается снятие ипотеки - т.д. 2 л.д.70; т.д.2 л.д.73; т.д.1 л.д.39).

28 июня 1999 года между Продавцом (Третьим лицом) и КБ «Гагаринский». был заключен кредитный Договор под залог недвижимого имущества.

Исходя из сведений, находящихся в материалах регистрационного дела, кредит выплачен Продавцом Банку - 28.12.2000.

Письмо банка от 08.08.2012 года № 3446 (т.д.1 л.д.39) подтверждается то обстоятельство, что задолженность по кредитному договору и договору залога ООО «Солнечный 6» не имеет и о том, что заемщик своевременно и в полном объеме выполнил обязательства по погашению кредитов и уплате процентов.

В оспариваемом отказе ответчика указано, что не представлена доверенность от 25.11.2011 на ФИО4, подписавшую договор купли-продажи здания от 25.11.2011 от имени ОО «Солнечный». Данное обстоятельство противоречит имеющемся в материалах дела расписках регистрирующего органа, согласно которым такая доверенность представлялась (т.1, л.д.14, 28).

Что касается вопроса подлинности доверенности от 26.01.2012 на ФИО4 на представление интересов ООО «Солнечный 6», то судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее. Как следует из материалов дела, в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов у регистрирующего органа возникли сомнения в подлинности доверенности от 26.01.2012 на ФИО4, обратившуюся в регистрирующий орган с заявлением, в связи с чем нотариусу Москвы ФИО5 направлялся соответствующий запрос. На момент вынесения оспариваемого отказа ответ на запрос в адрес Управления не поступил.

Таким образом, обстоятельства выдачи доверенности от 26.01.2012 на ФИО4 не были предметом правовой оценки, ее поддельность не была установлена, и данное обстоятельство не явилось основанием для оспариваемого отказа.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о несоответствии выводов, изложенных в решении суда первой инстанции обстоятельствам дела, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием нового судебного акта о признании недействительными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 27.08.2012 №07/060/2012-159 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – здание, расположенное по адресу: <...>, и решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 27.08.2012 №07/060/2012-163 об отказе во внесении изменений в записи ЕГРП в отношении недвижимого имущества здания по адресу: <...>, кадастровый номер 47615.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит обязать Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанное недвижимое имущество.

Вместе с тем, судебная коллегия считает, что в ходе судебного разбирательства выяснились обстоятельства, которые в определенных случаях могут препятствовать государственной регистрации, в частности, регистрирующему органу следует выяснить полномочия ФИО4 на представление интересов ООО «Солнечный 6» по доверенности от 26.01.12, обратившейся в регистрирующий орган, а также выяснить наличие спора о праве между заявителем и ООО «Интеграл» (продавцом), о чем было сообщено в ходе судебного заседания по настоящему делу.

Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает возможным обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве повторно рассмотреть заявление ООО "Солнечный" о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по адресу: <...> о внесении изменений в запись ЕГРП в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, (кадастровый №47615) в связи со сменой собственника на основании договора купли-продажи здания от 25.11.2011.

руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда г.Москвы от 01.07.2014 по делу №А40-125205/12 отменить.

Признать недействительными решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 27.08.2012 №07/060/2012-159 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – здание, расположенное по адресу: <...>, и решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 27.08.2012 №07/060/2012-163 об отказе во внесении изменений в записи ЕГРП в отношении недвижимого имущества здания по адресу: <...>, кадастровый номер 47615.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве повторно рассмотреть заявление ООО "Солнечный" о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по адресу: <...> о внесении изменений в запись ЕГРП в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, (кадастровый №47615) в связи со сменой собственника на основании договора купли-продажи здания от 25.11.2011.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: С.Л.Захаров

Судьи: И.Б. Цымбаренко

Л.А. Москвина

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.