Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество (ОАО) "Детский мир-Центр" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Энгельский торговый центр" о взыскании 15 145 420 руб. 96 коп., из которых:

- пени за нарушение пункта 2.3. Предварительного договора аренды №1/А от 24.01.2008г. (Далее – Договор) в сумме 408 762,29 руб.;

- пени за нарушение пункта 5.1.12 Договора в сумме 8 665 760,66 руб.;

- неустойка в размере Обеспечительного платежа согласно п.6.5. Договора в размере 1 523 888 руб.;

- неустойка в размере суммы постоянной арендной платы за один месяц, что составляет 981 026,13 руб.;

- сумма Обеспечительного платежа в размере 1 523 88 руб.;

- расходы истца в связи с производством отделочных работ, в сумме 2042095,88 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2009 года в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор, заключенный между сторонами, не прекращен. В связи с этим нет оснований для взыскания с ответчика перечисленных выше денежных средств.

Истец по делу с решением суда не согласился, подал апелляционную жалобу, считает его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неполное исследование судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным выше мотивам, просил решение Арбитражного суда города Москвы отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке п. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в нем доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, считает, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 24.01.2008 г. между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) заключен предварительный договор №1/А, по условиям которого ответчик обязался передать, а истец – принять в аренду нежилое помещение общей ориентировочной площадью 1 119 кв.м., состоящее из Помещения № 1 на цокольном этаже и Помещения № 2 на втором этаже строящегося торгового комплекса по адресу: Саратовская обл., г.Энгельс, площадь Ленина д. 4 (т.1 л.д. 15-82).

Согласно п.2.3 Договора арендодатель обязан зарегистрировать право собственности на здание Торгового центра не позднее 250 дней после даты открытия Торгового центра.

В соответствии с п. 1.10 договора «Дата открытия Торгового центра» - это дата открытия Торгового центра для посетителей, и согласно п.2.6. Договора датой открытия Торгового центра является 1 июля 2008 года.

Согласно п.3.1 предварительного договора договоры аренды подписываются сторонами по истечении 40 дней после государственной регистрации права собственности арендодателя на здание Торгового центра, но не позднее 250 дней после даты открытия Торгового центра.

В соответствии с п.5.1.3 договора арендодатель до момента подписания долгосрочного договора аренды обязался передать арендатору помещение для производства отделочных работ по акту доступа, составленному по форме, приведенной в приложении №4 к предварительному договору, не позднее, чем за 90 дней до даты открытия магазина.

Согласно п.5.2.1 договора арендатор до момента подписания долгосрочного договора аренды обязался в течение 5 банковских дней с даты подписания настоящего договора перечислить на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж, который представляет собой согласованный сторонами в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ непоименованный в законе способ обеспечения обязательств арендатора, в размере 1 523888 руб., исходя из ориентировочной площади помещений.

Платежным поручением № 160 от 31.01.2008 г. истец перечислил ответчику обеспечительный платеж по предварительному договору в сумме 1 523 888 руб.

Письмом №4 от 31.01.2008г. ответчик в соответствии с п.2.6.1. Договора уведомил истца об изменении условий Предварительного договора в части даты открытия Торгового центра и ее переносе на 20 июля 2008 года (т.2 л.д.59).

Однако в указанный ответчиком срок открытие торгового центра не было осуществлено.

В сроки, предусмотренные предварительным договором (п. 3.1.), стороны не заключили ни краткосрочный, ни долгосрочный договоры аренды.

Давая оценку условиям договора, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что поскольку право собственности ответчика на торговый комплекс до настоящего времени не зарегистрировано, торговый центр не открыт, то предварительный договор не прекращен и оснований для взыскания с ответчика заявленных в иске денежных средств не имеется.

Между тем, суд первой инстанции не учел, что согласно п. 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, а в соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотренные предварительным договором обязательства, прекращаются, если до окончания срока, в котором стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.

Как указано в п.3.1 предварительного договора договоры аренды подписываются сторонами по истечении 40 дней после государственной регистрации права собственности арендодателя на здание Торгового центра, но не позднее 250 дней после даты открытия Торгового центра, который был установлен ответчиком на 20 июля 2008 года.

Поскольку в сроки, установленные предварительным договором, стороны не заключили ни долгосрочный, ни краткосрочный договоры аренды, не направляли друг другу предложения о заключении этих договоров, то с 27 марта 2009г. прекратились обязательства сторон, предусмотренный предварительным договором.

В связи с изложенным иск в части взыскания с ответчика обеспечительного платежа, полученного от истца в размере 1 523 888 руб., подлежит удовлетворению, так как у ответчика отсутствуют правовые основания для его удержания, и вся сумма обеспечительного платежа в соответствии с правилами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возврату истцу. Решение Арбитражного суда города Москвы в указанной части подлежит отмене.

Требование истца о взыскании с ответчика пени за нарушение пункта 2.3. Предварительного договора аренды №1/А от 24.01.2008г. в сумме 408 762,29 руб. удовлетворению не подлежит, поскольку в соответствии с абз.2 п. 6.1 договора взыскание с арендодателя пени возможно лишь в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств, предусмотренных п. 2.3. договора.

Однако истец в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что право собственности на здание торгового центра не было зарегистрировано по вине ответчика.

Кроме того, Девятый арбитражный апелляционный суд учитывает, что спорный предварительный договор был прекращен с 27 марта 2009 года, а в силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По этим же основаниям не подлежат удовлетворению требования иска о взыскании с ответчика пени за нарушение пунктов 5.1.12, 6.2 Договора в сумме 8 665 760,66 руб.

Требования иска о взыскании с ответчика в силу п.6.5. Договора неустойки в размере Обеспечительного платежа согласно в размере 1 523 888 руб., неустойки в размере суммы постоянной арендной платы за один месяц в сумме 981 026,13 руб. подлежат отклонению, поскольку названные меры ответственности могут быть применены лишь в случае неправомерного отказа арендодателя от заключения с арендатором договоров аренды. Между тем, истец в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств в обоснование данных требований, материалами дела не подтверждается, что ответчик неправомерно отказывал истцу в заключении договоров аренды нежилых помещений в Торговом комплексе.

Возврат расходов истца в связи с производством отделочных работ в размере 2042095,88 руб. не предусмотрен условиями договора и поэтому указанное требование удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.2. ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.12.2009 года по делу № А40-95514/09-155-673 в части отказа во взыскании обеспечительного платежа отменить.

Взыскать с ООО "Энгельский торговый центр" в пользу ОАО "Детский мир-Центр" 1 523 888 рублей обеспечительного платежа, а также 8776 руб. 54 коп. государственной пошлины по иску.

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Энгельский торговый центр" в пользу ОАО "Детский мир-Центр" 1000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья О.В. Савенков

судьи Т.Ю. Левина

А.П. Тихонов