Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ООО "Глобал-Ойл", Правительства города Москвы и Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от «22» октября 2013г. по делу № А40-17167/13, принятое судьей Березовой О.А.,
по иску ООО "Глобал-Ойл" (ИНН 7733114259, ОГРН 1027739596510)
к ответчикам: 1.Правительство города Москвы, 2.Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, 3.Департамент городского имущества города Москвы, 4.Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве
о признании незаконными ненормативных актов и об обязани внести запись в ЕГРП,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Свириденко В.В.по доверенности от 03.02.2014г.
от ответчиков:
от Правительства города Москвы: Аветисян Э.Л. по доверенности от 04.10.2013г.
Зебелян: С.А. по доверенности от 27.12.2013г
от Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы:
Петров В.В. по доверенности от 19.02.2014г.
от ДГИгМ: Зебелян: С.А. по доверенности от 27.12.2013г
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве: Тотрова Т.Ю. по доверенности от 30.12.2013г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью ООО «Глобал-Ойл» обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованием о признании недействительным односторонного отказа Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды земельного участка от 14.12.2009 № М-06-034526, сформулированного в уведомлениях от 07.11.2012 № РД5-1-38/12-7-(0)-1 и от 06.12.2012 № РД5-1-38/12-7-(0)-3, незаконными решения Москомархитектуры от 23.01.2013 № 001-ГПЗУ-2964/0-(0)-10 об отмене градостроительного плана земельного участка, утв. приказом Москомархитектуры от 21.02.2011 № 150, решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 20.09.2012 в части прекращения реализации инвестиционного проекта и расторжения указанного договора аренды, обязании Управления Росреестра по Москве восстановить в ЕГРП запись о наличии у заявителя прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка ( с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Требования мотивированы тем, что основания для досрочного расторжения договора, предусмотренные п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации и п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, как и основания для отмены градостроительного плана земельного участка, полученного им в 2011 году, отсутствуют, при этом заявитель сослался на то, что срок строительства объекта договором аренды земельного участка не установлен, договор аренды зарегистрирован в судебном порядке только в 2010 году.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2013г. требования удовлетворены частично. Суд признал незаконным как не соответствующее Градостроительному кодексу Российской Федерации и Градостроительному кодексу города Москвы решение Москомархитектуры от 23.01.2013 № 001-ГПЗУ-2964/0-(0)-10 об отмене градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 77:06:0007003:1002, утвержденного приказом Москомархитектуры от 21.02.2011 № 150.

В остальной части в удовлетворении требований отказал.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО «Глобал-Ойл» , Правительство Москвы и Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

По мнению ООО «Глобал-Ойл», суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что судом не учтено, что истцом предпринимались все возможные действия для освоения арендованного участка , в частности по разработке и согласованию проектной документации для архитектурно-градостроительного решения, разработки и согласованию проектной документации для присоединения к инженерным сетям городской коммуникации , разработки и выдачи градостроительного плана земельного участка. При таких обстоятельствах, заявитель жалобы полагает, что нарушения условий договора аренды в части строительства объекта со стороны ООО «Глобал-Ойл» не носят существенного и виновного характера.

Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение от 22.10.2013г. отменить, удовлетворить исковые требования истца в заявленном объеме.

Представители Правительства Москвы , Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы и Департамента городского имущества города Москвы возражали против доводов апелляционной жалобы ООО «Глобал-Ойл», поддержали апелляционную жалобу ответчиков, просили решение от 22.10.2013г. отменить в части признания незаконным решения Москомархитектуры от 23.01.2013 № 001-ГПЗУ-2964/0-(0)-10 об отмене градостроительного плана. В остальной части решение не оспаривают.

Представитель Управления Росреестра по Москве разрешение апелляционных жалоб оставил на усмотрение суда.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует отменить в части отказа истцу в удовлетворении требований о признании недействительным одностороннего отказа Департамента земельных ресурсов города Москвы, оформленного уведомлением от 07.11.2012г. № РД5-1-38/12-7-(0)-1 и уведомлением от 06.12.2012г. № РД5-1-38/12-7-(0)-3, от исполнения обязательств по договору долгосрочной аренды земельного участка от 14.12.2009г. № М-06-034526, предметом которого является передача в аренду земельного участка , кадастровый номер 77:06:0007003:1002, площадью 1000 кв.м., имеющего адресные ориентиры : г.Москва, ул.Профсоюзная, вл.136, заключенного между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «Глобал-Ойл».

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, распоряжением префекта Юго-Западного административного округа города Москвы от 19.10.2009 № 1530-РП заявителю предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:06:0007003:1002 площадью 1 000 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, вл. 136, - сроком до 21.03.2056 для целей размещения объекта торговли.

На основании распоряжения префекта от 19.10.2009 № 1530-РП 14.12.2009 Департамент земельных ресурсов города Москвы в качестве арендодателя и заявитель в качестве арендатора заключили договор аренды земельного участка № М-06-034526, по которому заявителю сроком до 21.03.2056 предоставлен в пользование на условиях аренды для целей размещения объекта торговли земельный участок с кадастровым номером 77:06:0007003:1002 площадью 1 000 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, вл. 136.

Договор аренды № М-06-034526 зарегистрирован в установленном порядке 21.10.2010г. не по вине арендатора, а в связи с незаконными действиями Управления Росреестра , что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-46509/10 от 21.06.2010г.

Разделом 4 договора «Особые условия договора» установлено, что арендатор обязан:

разработать проект на строительство в соответствии с актом разрешенного использования от 02.02.2007 № А-3169/03;

представить в Москомархитектуру проект, согласованный в установленном порядке, с указанием сроков строительства, для согласования архитектурно-градостроительного решения с последующим представлением в Мосгосэкспертизу;

в недельный срок после утверждения проекта Мосгосэкспертизой представить арендодателю раздел проекта организации строительства и архитектурно-конструктивный раздел проекта для оформления дополнительного участка под размещение стройплощадки;

в соответствии с разработанным актом разрешенного использования от 02.02.2007 № А-3169/03 спроектировать, построить и ввести в эксплуатацию на земельном участке торговый центр в сроки, определенные на стадии разработки проекта организации строительства.

В уведомлении от 07.11.2012 № РД5-1-38/12-7-(0)-1 арендодатель уведомил заявителя о досрочном расторжении договора аренды на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ) в связи с нарушением заявителем установленного срока строительства объекта; получив возражения по вопросу расторжения договора аренды, в уведомлении от 06.12.2012 № РД5-1-38/12-7-(0)-3 ответчик подтвердил ранее принятое решение о расторжении. Управлением Росреестра по Москве 29.12.2012 внесена запись в ЕГРП о прекращении прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.12.2009 № М-06-034526.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Заявляя требования о признании незаконным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды , ООО «Глобал-Ойл» указало на отсутствие существенных нарушений условий договора, указанных в оспариваемых уведомлениях.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2010г. по делу №А40-46509/10, вступившим в законную силу , был признан незаконным отказ Управления Росреестра по Москве о государственной регистрации договора долгосрочной аренды земельного участка от 14.12.2009г. № М-06-034526 , суд обязал Управление в 10-дневный срок с даты вступления решения в законную силу осуществить его государственную регистрацию.

Договор аренды от 14.12.2009г. № М-06-034526 был зарегистрирован только 21.10.2010г.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу , что до 21.10.2010г. ООО «Глобал-Ойл» был лишен возможности осуществлять строительство на земельном участке в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу , что только с данной даты ответчик располагает возможностью предпринимать действия для освоения земельного участка.

Принимая во внимание, что нормативный срок строительства составляет 2 года, суд апелляционной инстанции считает, что применительно к данному спору существенным нарушением договора аренды является его неисполнение для целей строительства в течение 5 лет.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что причиной нарушения срока строительство в установленный договором срок послужили обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, а именно : отсутствие заключенного в установленном порядке договора аренды и необходимости его регистрации в судебном порядке, а также действия государственных органов об отмене градостроительного плана земельного участка , прекращении реализации инвестиционного проекта и расторжении договора в одностороннем порядке.

При этом, из материалов дела следует, что с целью реализации установленных действующим земельным законодательством и договором аренды прав, ООО «Глобайл-Ойл» разработало и согласовало проектную документацию для архитектурно-градостроительного решения, проектную документацию для присоединения к инженерным сетям городской коммуникации , разработало и утвердило в установленном порядке градостроительный план земельного участка, который был впоследствии незаконно отменен решением Москомархитектуры от 23.01.2013 № 001-ГПЗУ-2964/0-(0)-10.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что причиной не осуществления истцом строительства на спорном земельном участке послужили обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, поскольку договор аренды был зарегистрирован и, следовательно, вступил в силу, 21.10.2010г., в связи с чем выводы суда первой инстанции об истечении сроков исполнения обязательств по строительству объекта в январе 2009г. ( при подписании сторонами договора только 14.12.2009г.) противоречат формальной логике и фактическим обстоятельствам, так как срок исполнения обязательств стороны в договоре не может считаться просроченным до момента заключения самого договора.

Кроме того, установление срока строительства объекта в январе 2009г. при фактическом подписании договора сторонами 14.12.2009г. было для ООО «Глобал-Ойл» заведомо неисполнимым.

Установленное в пункте 6.1. условие о праве арендодателя на одностороннее расторжение договора в случае неосвоения или неиспользования участка в течение 2 лет нельзя считать согласованным сроком строительства объекта, в связи с чем выводы суда об истечении двухгодичного срока , отведенного на строительство, являются ошибочными и основаны на неверном толковании условий договора аренды.

Оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства в подтверждение своих требований и возражений, судебная коллегия приходит к выводам о том, что действия ООО «Глобал-Ойл» были направлены на надлежащее исполнение обязательств по договору аренды, а указанное в уведомлении от 07.11.2012 № РД5-1-38/12-7-(0)-1 нарушение в виде неисполнения обязательств по строительству в срок, предусмотренный договором, , само по себе не может являться существенным нарушением условий договора аренды, влекущим его расторжение.

При этом, судебная коллегия считает необходимым отметить, что обязательства по строительству объекта возникло у него в 2010 году в момент регистрации договора аренды в судебном порядке.

В то же время, ООО «Глобал-Ойл» предпринимало активные действия по разработке проектной документации и градостроительного плана земельного участка, что подтверждается материалами дела.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено иными федеральными законами.

Нормы земельного кодекса РФ и пункт 22 статьи 3 Федерального Закона «О введении в действие Земельного Кодекса» не содержат запрета на применение норм гражданского права, предусмотренные статьями 401, 405-406 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 22 статьи 3 Федерального Закона «О введении в действие Земельного Кодекса» не содержат указания на то, что нарушение сроков строительства и неполучение разрешения на строительство не по вине арендатора исключает применение статьи 46 Земельного кодекса РФ об исключении из сроков освоения земельного участка времени, в течение которого участок не мог использоваться ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Иное толкование смысла указанной нормы означало бы нарушение статей 8, 18 , 19, 46, 55 Конституции Российской Федерации, а также основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статье 1 Гражданского кодекса РФ.

В настоящем случае из представленных ООО «Глобал-Ойл» доказательств судебной коллегией установлено как отсутствие вины арендатора (статья 401 Гражданского кодекса РФ), так и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка (статья 46 Земельного кодекса РФ).

При таких обстоятельствах, необоснованное игнорирование Департаментом городского имущества города Москвы возражений против одностороннего расторжения договора носит характер злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что совершенный ответчиком односторонний отказ от договора противоречит нормам пункта 22 статьи ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и в данном случае имеет признаки злоупотребления правом, которое не подлежит защите судом.

Учитывая изложенное, решение от 22.10.2013г. в части отказа в иске о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды земельного участка № М-06-034526 от 14.12.2009г. оформленного уведомлениями от 07.11.2012 № РД5-1-38/12-7-(0)-1 и 06.12.2012 № РД5-1-38/12-7-(0)-3 , подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в указанной части.

Решение суда первой инстанции в части отказа истцу в удовлетворении требований о признании незаконным решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 20.09.2012 в части прекращения реализации инвестиционного проекта и обязании Управления Росреестра по Москве восстановить в ЕГРП запись о наличии у заявителя прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка, следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Глобал-Ойл» - без удовлетворения.

При этом, судебная коллегия отмечает, что защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В пункте 53 совместного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Согласно пункту 56 того же Постановления зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Как видно из материалов дела, в ЕГРПН внесена запись о прекращении прав и обязанностей ООО «Глобал-Ойл» по спорному договору аренды от 14.09.2009г. № М-06-034526 , ссылки заявителя на незаконность регистрации соответствующих изменений, по существу, сводятся к спору с правообладателем, поэтому требования носят характер защиты против зарегистрированного правообладателя, однако, в силу вышеуказанных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, зарегистрированное право может быть оспорено только путем предъявления соответствующих исковых требований к правообладателю, а не к регистрирующему органу, посредством обращения с требованием о признании его действий незаконными.

Оспаривание действий регистрирующего органа, совершенных, по мнению заявителя, с нарушением требований Закона о государственной регистрации, невозможно без оспаривания права, которое удостоверено регистрационной записью, поскольку исключение из ЕГРП актуальной записи и восстановление предыдущей, либо внесения новых записей повлечет соответствующие изменения в материальных правоотношениях при отсутствии к тому материально-правовых оснований.

Таким образом, избранный истцом в указанной части способ защиты права не приведет к восстановлению прав ООО «Глобал-Ойл» на спорный земельный участок.

Апелляционная жалоба Правительства Москвы и Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы , направленная на отмену судебного акта в части признания незаконным решения решение Москомархитектуры от 23.01.2013 № 001-ГПЗУ-2964/0-(0)-10 об отмене градостроительного плана, подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку суд первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования материалов дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, пришел к выводу о незаконности указанного решения.

Оснований для иной оценки выводов суда первой инстанции в указанной части суд апелляционной инстанции не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от «22» октября 2013г. по делу № А40-17167/13 изменить в части.

Признать недействительным односторонний отказ Департамента земельных ресурсов города Москвы, оформленный уведомлением от 07.11.2012г. № РД5-1-38/12-7-(0)-1 и уведомлением от 06.12.2012г. № РД5-1-38/12-7-(0)-3, от исполнения обязательств по договору долгосрочной аренды земельного участка от 14.12.2009г. № М-06-034526, предметом которого является передача в аренду земельного участка , кадастровый номер 77:06:0007003:1002, площадью 1000 кв.м., имеющего адресные ориентиры : г.Москва, ул.Профсоюзная, вл.136, заключенного между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «Глобал-Ойл».

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья Н.И.Панкратова

Судьи: Е.Е. Кузнецова

Т.Я. Сумарокова

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.