Гражданский кодекс часть 1

29.10.2008г. ЗАО «Сивери» обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении Договора аренды от 28.05.2008г. и взыскании 844124руб. 30коп. убытков.

Заявленные требования мотивированы тем, что в нарушение Договора аренды от 28.05.2008г. Ответчик Истцу объект аренды (помещение бывшей жилой квартиры №425, находящееся на I-м этаже жилого здания, расположенного по адресу: <...>) в состоянии, позволяющем использовать его по назначению, а также свободным от прав третьих лиц, не передал, чем причинил Истцу убытки, включающие:

- уплаченную Истцом Ответчику во исполнение Договора аренды от 28.05.2008г. страховую сумму в размере арендной платы за один месяц (275000руб.) и арендную плату за первый месяц аренды (275000руб.);

- уплаченную Истцом в пользу ООО «Мегаполис» во исполнение Договора от 28.05.2008г. оплату риэлторских услуг (257389руб. 30коп.), в результате которых Истцу были подобраны помещения, являющиеся объектом Договора аренды от 28.05.2008г.;

- уплаченную Истцом в пользу Адвокатского бюро «ФИО4, ФИО5 и партнеры» во исполнение Договора от 28.05.2008г. оплату юридических услуг (16000руб.), за оказанием которых Истец обратился в связи с неисполнением Ответчиком Договора аренды от 28.05.2008г.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от «09» февраля 2009 года (л.д. 97-98) в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (Т. 2, л.д. 49-50), в которой Ответчик просит обжалуемое решение отменить, ссылаясь на допущенное судом первой инстанции нарушение норм материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Истец заявил о несогласии с доводами апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

Установлено, что 28.05.2008г. между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) и ЗАО «Сивери» (арендатор) заключен Договор аренды (л.д. 8-15), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование на срок 11 месяцев в целях использования под организацию аптечного пункта помещение бывшей жилой квартиры №425, находящееся на I-м этаже жилого здания, расположенного по адресу: <...>, а арендатор – уплачивать арендную плату по ставке 275000руб. (НДС не облагается) в месяц, не позднее 5-го числа каждого месяца.

Условиями Договора аренды от 28.05.2008г. также предусмотрено, что:

- объект аренды подлежит передаче арендодателем арендатору не позднее 30.05.2008г. по акту приема-передачи (п. 4.1.);

- арендная плата подлежит уплате арендатором не ранее получения нового поэтажного плана из ТБТИ с присвоением номера нежилого помещения и подачи необходимых документов на государственную регистрацию помещения как нежилого, но не ранее 01.07.2008г. и (п. 5.1.);

- в течение 2-х календарных дней после подписания договора арендатор обязан уплатить арендодателю страховую сумму в размере арендной платы за один месяц, а также внести арендную плату за первый месяц аренды (п. 9).

Во исполнение условий Договора аренды от 28.05.2008г. арендатор уплатил арендодателю:

- 275000руб. страховой суммы платежным поручением №892 от 30.05.2008г. (л.д. 16);

- 275000руб. арендной платы за первый месяц аренды платежным поручением №893 от 30.05.2008г. (л.д. 17).

По-мнению Истца, указанные расходы Ответчик обязан компенсировать Истцу как убытки последнего, понесенные в связи с допущенным Ответчиком нарушением обязательств из Договора аренды от 28.05.2008г., выразившимся в неисполнении обязанности по оформлению документов, подтверждающих возможность использования помещения в качестве нежилого, а также в неисполнении обязанности по передаче указанного помещения свободным от прав третьих лиц.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что избранный Истцом способ защиты гражданских прав является ненадлежащим, поскольку Договор аренды от 28.05.2008г. является недействительным (ничтожным), поскольку объектом аренды является жилое помещение, тогда как в силу ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции в части избрания Истцом ненадлежащего способа защиты гражданских прав.

Однако суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции в части ничтожности Договора аренды от 28.05.2008г. в силу ст.ст. 17 ЖК РФ, 168 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 671 ГК РФ, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, норма ч. 2 ст. 671 ГК РФ прямо указывает на то, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды.

Согласно ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан; не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Согласно ч. 1 ст. 619 ГК РФ, пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями является основанием для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя.

Таким образом, из содержания норм ст.ст. 17 ЖК РФ, 619, 671 ГК РФ следует, что если юридическое лицо - арендатор использует жилое помещение для целей иных, нежели для проживания граждан, – данное обстоятельство является основанием для расторжения договора аренды жилого помещения, а не признания его недействительным.

Кроме того, на момент заключения Договора аренды от 28.05.2008г. помещение бывшей жилой квартиры №425, находящееся на I-м этаже жилого здания, расположенное по адресу: <...>, не являлось жилым, хотя ему и не был присвоен номер нежилого помещения органами, осуществляющими инвентаризацию и учет объектов недвижимости, и в отношении него еще не были внесены сведения об изменении целевого назначения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако на момент заключения Договора аренды от 28.05.2008г. органом местного самоуправления уже было принято решение о переводе квартиры №425, находящейся на I-м этаже жилого здания, расположенного по адресу: <...>, в нежилой фонд, – что в силу ст.ст. 14, 23 ЖК РФ является единственным и достаточным основанием для перевода жилого помещения в нежилое.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии установленных ст. 168 ГК РФ оснований для признания Договора аренды от 28.05.2008г. недействительным.

Довод Истца о возникновении у Ответчика обязанности возместить Истцу расходы по уплате страховой суммы и арендной платы за первый месяц аренды в связи с нарушением Ответчиком обязательств из Договора аренды от 28.05.2008г., выразившемся в неисполнении обязанности по оформлению документов, подтверждающих возможность использования помещения в качестве нежилого (нового поэтажного плана из ТБТИ с присвоением номера нежилого помещения и свидетельства о государственной регистрации помещения как нежилого), – является необоснованным.

В Договоре аренды от 28.05.2008г. не содержится условий, налагающих на арендодателя обязанность по оформлению документов, подтверждающих возможность использования помещения в качестве нежилого.

Содержащееся в п. 5.1. Договора аренды от 28.05.2008г. условие о том, что арендная плата подлежит уплате арендатором не ранее получения нового поэтажного плана из ТБТИ с присвоением номера нежилого помещения и подачи необходимых документов на государственную регистрацию помещения как нежилого, – не возлагает на арендодателя обязанность получить поэтажный план и подать документы на государственную регистрацию, а является отлагательным условием возникновения у арендодателя права на получение арендной платы и обязанности арендатора по внесению арендной платы, а именно: после подачи арендодателем документов для государственной регистрации объекта аренды в качестве нежилого (несмотря на то, что обязанность арендодателя по передаче арендатору объекта аренды подлежала исполнению в срок до 30.05.2008г. и фактически была исполнена в указанный срок).

При этом исключение из установленного п. 5.1. условия содержится в п. 9 договора посредством установления обязанности арендатора в течение 2-х календарных дней после подписания договора уплатить арендодателю страховую сумму в размере арендной платы за один месяц, а также внести арендную плату за первый месяц аренды.

В связи с чем ссылка Истца на неисполнение Ответчиком обязанности по оформлению документов, подтверждающих возможность использования помещения в качестве нежилого, – не является основанием для взыскания с Ответчика понесенных Истцом расходов по уплате страховой суммы и арендной платы за первый месяц аренды по основаниям, установленным ст.ст. 15, 393; п.п. 1 п. 2 ст. 450; п. 5 ст. 453 ГК РФ, в связи с отсутствием в соответствующих действиях Ответчика нарушения Договора аренды от 28.05.2008г.

Во исполнение условий Договора аренды от 28.05.2008г. арендодатель 30.05.2008г. передал арендатору объект аренды, свободным от прав третьих лиц, что подтверждается составленным сторонами Актом (л.д. 77).

Доказательств того, что при подписании Акта от 30.05.2008г. помещения фактически находились во владение третьих лиц, Истцом не представлено.

В дальнейшем помещение, являющееся объектом Договора аренды от 28.05.2008г., было передано Ответчиком в аренду третьим лицам.

Как следует из объяснений Ответчика, изложенных в отзыве (л.д. 73-76) и данных суду апелляционной инстанции, Ответчик передал помещение, являющееся объектом Договора аренды от 28.05.2008г., в аренду третьим лицам по договору от 01.09.2008г. после того, как 28.08.2008г. получил письмо Истца об отказе от Договора аренды от 28.05.2008г.

Истцом обстоятельство направления Ответчику ранее 01.09.2008г. письма об отказе от Договора аренды от 28.05.2008г. отрицается.

Как следует из объяснений Истца, изложенных в иске (л.д. 3-7) и данных суду апелляционной инстанции, Истец направил Ответчику письмо об отказе от Договора аренды от 28.05.2008г. после того, как 02.09.2008г. обнаружил помещение, являющееся объектом Договора аренды от 28.05.2008г., находящимся в пользовании третьих лиц.

Ответчиком обстоятельство направления Истцу позднее 01.09.2008г. письма об отказе от Договора аренды от 28.05.2008г. отрицается.

Ни Истцом, ни Ответчиком не представлено доказательств расторжения Договора аренды от 28.05.2008г. ранее 01.09.2008г. в порядке, установленном п. 1 ст. 450 ГК РФ, п. 1 ст. 452 ГК РФ (посредством заключения соглашения о его расторжении, путем составления одного документа, подписанного сторонами, или путем обмена документами).

В то же время представленные Сторонами доказательства, свидетельствующие об имевшем место после 01.09.2008г. обмене между Истцом и Ответчиком письмами, содержащими взаимные заявления о расторжении Договора аренды от 28.05.2008г., – в свете норм ст.ст. 434, 435, 438 ГК РФ свидетельствуют о достижении между Истцом и Ответчиком соглашения о расторжении Договора аренды от 28.05.2008г. в порядке, установленном п. 1 ст. 450 ГК РФ, п. 1 ст. 452 ГК РФ, независимо от того, какое обстоятельство подвинуло Истца выразить волю на расторжение договора, хотя бы и обстоятельство нарушения Ответчиком Договора аренды от 28.05.2008г. посредством передачи помещения, являющегося объектом указанного договора, в аренду третьим лицам по договору от 01.09.2008г.

В связи с расторжением сторонами Договора аренды от 28.05.2008г. в порядке, установленном п. 1 ст. 450 ГК РФ:

- не подлежат удовлетворению требования Истца о расторжении указанного договора по основаниям, установленным п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ;

- ссылка Истца на неисполнение Ответчиком обязанности по передаче объекта аренды свободным от прав третьих лиц, – не является основанием для взыскания с Ответчика понесенных Истцом расходов по уплате страховой суммы и арендной платы за первый месяц аренды по основаниям, установленным ст.ст. 15, 393; п.п. 1 п. 2 ст. 450; п. 5 ст. 453 ГК РФ.

В связи с расторжением сторонами Договора аренды от 28.05.2008г. в порядке, установленном п. 1 ст. 450 ГК РФ, вопрос о наличии либо отсутствии у Истца права требовать от Ответчика возврата арендной платы за первый месяц аренды и страховой суммы, уплаченной во исполнение п. 5.5. Договора аренды от 28.05.2008г., – может быть предметом исследования только по иску, основанием которого заявлено отпадение оснований для удержания соответствующих денежных средств по причине прекращения договора.

Однако по настоящему делу Истцом требований в порядке ст. 1102 ГК РФ не заявлялось.

Таким образом, Истцом избран ненадлежащий способ защиты гражданских прав.

Учитывая необоснованность требований о возмещении расходов по уплате страховой суммы и арендной платы за первый месяц аренды, – не подлежат удовлетворению производные от них требования о взыскании оплаты риэлторских услуг, в результате которых Истцу были подобраны помещения, являющиеся объектом Договора аренды от 28.05.2008г., и оплаты юридических услуг, за оказанием которых Истец обратился в связи с неисполнением Ответчиком Договора аренды от 28.05.2008г.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности предъявленного иска.

Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, могущих явиться основанием для отмены обжалуемого решения, – при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлению обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от «09» февраля 2009 года по делу № А40-71443/08-105-378 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий: Е.Е.Кузнецова

Судьи: И.С.Лящевский

Т.Я.Сумарокова