Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Каскад» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.08.2017 года по делу №А40-248132/2016, принятое судьей Болиевой В.З.

по иску ООО «Каскад» (ОГРН <***>, юр.адрес: 143081, <...>, комн. 202В) к АО «АИЖК» (ОГРН <***>) о признании недействительным договора и применении последствий недействительности сделки

третье лицо: Администрация Истринского муниципального района по г. Истра

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 (доверенность от 29.10.2015)

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 21.09.2015)

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Каскад» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (Фонд) о признании недействительной ничтожной части сделки – Договора купли-продажи № ДЗ-147 от 18 декабря 2013г. и применить последствия недействительности (ничтожности) части сделки, признав не подлежащими применению ст. 1.2 Договора №ДЗ-147 от 18.12.2013г.

Определением суда первой инстанции от 06.04.2017 г. в порядке процессуального правопреемства по настоящему делу, произведена замена ответчика с Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ОГРН <***>, 125009, Москва, ул. Воздвиженка, 10) на Акционерное общество (АО) «АИЖК» (ОГРН <***>, 125009, <...>).

Исковые требования мотивированы тем, что спорные условия п. 1.2. договора № 147 противоречат положениям п. 3.2.6 этого же договора, согласно которым ООО «Каскад» обязано было обеспечить строительство на участках объектов в соответствии с требованиями о градостроительной деятельности, иными нормативно-техническими документами, к котором относятся принятые до заключения Договора ДЗ-147 Проект планировки и Проект межевания территории от 29.09.2012 г., экспликация зданий и сооружений. При этом истец исходит из того, что данный договор был заключен по результатам аукциона, и является, по сути, договором присоединения, а истец как слабая сторона был лишен возможности заключить договор на иных условиях.

Решением суда от 04 августа 2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда ввиду его незаконности и необоснованности, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции допущены существенные нарушения норм процессуального и материального права, не выяснены существенные обстоятельства по делу, а также что решение принято о правах и обязанностях, не привлеченных к участию в деле лиц.

Ответчик представил письменные пояснения на апелляционную жалобу, в которых возражает против доводов жалобы, просит ее оставить без удовлетворения, а решение суда без изменения, указывая на то, что доводы истца не могут служить основанием для отмены решения суда.

Рассмотрев дело в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в порядке статей 123, 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), заслушав объяснения представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что в соответствии с решением Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства от 16 июня 2009 г. (протокол № 7) и принятым в его исполнение распоряжением Росимущества от 30 июня 2009 г. № 1163-р Фонду по актам от 22 июля 2009 г. переданы три земельных участка с кадастровыми номерами 50:08:010302:26, 50:08:010302:27 и 50:08:010204:35.

В ходе подготовки указанных земельных участков к комплексному освоению в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства выяснилось, что создание малоэтажного жилого района экономического класса на соответствующих участках не является рентабельным, что послужило основанием для принятия Фондом решения о включении в проект Программы деятельности Фонда на 2011 год мероприятий по софинансированию комплексного освоения соответствующей территории путем оплаты подключения участков к инженерным сетям в указанных в Программе параметрах.

В соответствии с абзацем двенадцатым пункта 14.1 Программы, утвержденной решением попечительского совета Фонда от 19 ноября 2010 г. (протокол № 36), при принятии Фондом решения об осуществлении инвестиционной деятельности по обеспечению земельного участка Фонда инженерной инфраструктурой решающим фактором является наличие в планируемом общем объеме жилой застройки на земельном участке малоэтажного жилищного строительства.

Согласно абз. 18 указанного пункта Программы, обязательным условием для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой за счет средств Фонда является отрицательное значение чистой приведенной стоимости проекта строительства жилья на земельном участке Фонда при обеспечении земельного участка инженерной инфраструктурой за счет застройщика.

В Российской газете 19 ноября 2010 было опубликовано извещение на право заключения договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства (с изменениями, опубликованными 13 декабря 2010 г.).

20 декабря 2010 по результатам проведения аукциона составлен протокол № А57-07/2010/2, в соответствии с которым из двух участников победителем аукциона признано ООО «Каскад».

27 декабря 2010 в соответствии с указанным протоколом заключен договор № ДЗ-145, участки переданы арендатору по акту.

В соответствии с абзацем пятым пункта 1.2 договора комплексное освоение осуществляется в соответствии с документацией по планировке территории, разработанной Фондом. Указанная документация в форме проекта планировки и проекта межевания территории была разработана Фондом и утверждена постановлением главы Истринского муниципального района Московской области от 4 февраля 2011 г. № 291/2. В соответствии с указанным проектом, общий объем жилищного строительства на участках составлял 141 900 кв.м. малоэтажного жилья экономического класса.

В отношении 84-х вновь образованных земельных участков 19 октября 2011 между Фондом и ООО «Каскад» заключено соответствующее количество договоров аренды с порядковыми номерами с № ДЗ-150 по № ДЗ-233 включительно. Требования к комплексному освоению земельных участков были определены в соответствии с вышеуказанным протоколом об итогах аукциона, договором аренды и документацией по планировке территории.

Согласно п. 1.2. договора, участки предоставляются покупателю для следующих целей: Участки 1-5 - для строительства малоэтажных многоквартирных домов; Участки 6-20 – для строительства малоэтажных жилых домов блокированной застройки; Участки 21-24 – для строительства малоэтажны индивидуальных жилых домов; Участки 25-27 для строительства трансформаторных подстанций; Участки 28, 29 – для строительства газорегуляторных пунктов; Участок 30 – для строительства водоочистных сооружений; Участок – 31 для строительства канализационной насосной станции; Участок 32 – для строительства (создания) объектов, предназначенных для эксплуатации и обслуживания канализационной насосной станции, и обустройства территории посредством создания элементов озеленения и благоустройства; Участки 33,34 – для многоуровневых парковок; Участок 35 для строительства административно-делового центра; Участок 36 для строительства школы – детского сада; Участок 37 для строительства катка Участок 38 – для строительства кафе; Участок 39 – для обустройства рекреационной зоны посредством строительства (создания) плоскостных сооружений спортивного назначения, иных объектов инфраструктуры, элементов озеленения и благоустройства.

Покупатель обеспечивает строительство объектов, указанных в абзацах 2-15 настоящего пункта, а также обустройство территории посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения и очитки сточных вод (подведения инженерных коммуникаций), иной инфраструктуры, создания элементов озеленения и благоустройства и иных объектов, предназначенных для обслуживания эксплуатации и благоустройства объектов, указанных в абзацах 2-15 настоящего пункта, в срок предусмотренный протоколом об итогах аукциона.

Строительство (создание) на участках объектов, указанных в п. 1.2. договора, осуществляется покупателем в рамках комплексного освоения территории в границах трех земельных участков общей площадью 655 100 кв.м. с кадастровыми номерами 50:08:0010302:26, 50:08:0010302:27, 50:08:0010204:35 (образованных из них земельных участков) в соответствии с территориальным проектом планировки территории и с учетом основных требований к минимальному объему осуществления жилищного строительства, иным технико-экономическим показателям жилищного строительства, требованиям к используемым строительным материалам и строительным технологиям в части их энергоэффективности и экологичности при осуществлении архитектурно-строительного проектирования, жилищного строительства, установленных протоколом об итогах аукциона.

Таким образом, истец, полагая, что Фонд «РЖС» использовал противоречащие закону, ничтожные условия ст. 1.2 Договора ДЗ-147 и, злоупотребив правом сильной стороны (ст. ст. 10, 168 гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)), получил необоснованную имущественную выгоду и изменил существенные условия аукциона, в том числе цену аренды и выкупа земельных участков, условия обеспечения участков коммуникациями (ст. 38.1-38.2 ЗК РФ в редакции, действовавший в момент заключения договора), что привело к нарушению прав его прав, как победителя аукциона, застройщика и третьих лиц - граждан соинвесторов, участвующих своими средствами в долевом строительстве, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

В качестве правовых оснований для признания оспариваемого п. 1.2. недействительным в силу ничтожности, истец указал на несоответствие данного положения п. 2 ст. 37 ЗК РФ, ч. 1 ст. 263 ГК РФ, поскольку ограничиваются его права на распоряжение земельным участком. Также истец ссылался на то, что спорный пункт 1.2. договора противоречит п. 1, 3 ст. 7 ст. 14, 20 ФЗ от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», в том числе основывая свои на требованиях на нормах ст.ст. 10, 166, 168, 422, п. 8 ст. 488 ГК РФ, полагая, что на момент заключения п. 1.2. договора ДЗ-147, он не соответствовал императивным нормам закона.

Также в обоснование заявленных требований истец ссылался на то обстоятельство, что при заключении договора купли-продажи ДЗ-147 от 18.12.2013 г. ответчик действовал недобросовестно, допустив злоупотребление правами и положением сильной стороны, включив в подготовленный им договор несправедливые условия, ссылаясь при этом на ст.ст. 10, 168 ГК РФ и разъяснения Пленума от 14.0.2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» (п. 10-11) и Пленума ВС РФ в Постановлении от 23.06.2015 г. № 25 «О применении отдельных положений ч. 1 раздела 1 ГК РФ.

Суд первой инстанции, посчитав, требования истца не подлежащими удовлетворению, также указав, что истцом пропущен срок исковой давности, отказал в иске.

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что решение суда первой инстанции не отвечает требованиям положений ст. 170 АПК РФ, однако вопреки доводам истца, решение суда первой инстанции содержит мотивировочную часть, в которой отражены обстоятельства, установленные судом, также имеются ссылки на нормы права, отражены основания, по которым отклонены доводы истца и дана надлежащая правовая оценка, представленным истцом доказательствам.

Доводы истца о том, что судом первой инстанции по собственной инициативе изменен предмет исковых требований, а также, что заявленные истцом требования не были рассмотрены, отклоняются апелляционным судом, поскольку суд первой инстанции не изменял и не выходил за рамки заявленных исковых требований, т.к. предметом настоящего спора являлось признание недействительной ничтожной части договора купли-продажи №ДЗ-147 от 18.12.2013, которое было рассмотрено судом первой инстанции.

Так, судом первой инстанции исследовался вопрос о недействительности ничтожности части сделки, в связи с чем, ссылка истца на рассмотрение/нерассмотрение вида разрешенного использования не имеет отношение к предмету настоящего спора. При этом, суд первой инстанции не подменял понятия «вид разрешенного использования земельных участков» на «целевое назначение» и в судебном акте им были правильно использованы указанные термины.

Согласно пп. 3.2.6. Договора № ДЗ-147 истец (покупатель) по Договору №ДЗ-147 был обязан обеспечить проектирование и строительство на Участках объектов, указанных в пунктах 1.2, 1.3. договора.

Пунктом 1.2. Договора №ДЗ-147 установлено целевое использование каждого из 39 земельных участков, переданных по договору купли-продажи истцу.

Обязанность истца по осуществлению проектирования и строительства на земельных участках в соответствии с их целевым назначением была предусмотрена как в Договоре № ДЗ-147 (п. 1.2 и пп. 3.2.6), также она была предусмотрена пунктом 1.2 и подпунктом 4.2.2 ранее заключенных договоров аренды образованных участков от 19 октября 2011 г., пунктом 1.2 и подпунктом 6.2.2 договора от 27 декабря 2010 г. № ДЗ-145.

При этом, судом первой инстанции были исследованы условия комплексного освоения земельных участков, положения договоров, заключенных между Фондом «РЖС» (правопреемником которого является АО «АИЖК») и ООО «Каскад», начиная с даты проведения аукциона. Договор ДЗ-147, положения которого оспариваются истцом, не является обособленным договором, а заключен в рамках комплексного освоения территории, в связи с чем, также несостоятелен довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции описал в своем решении обстоятельства и факты, которые не входили в предмет доказывания по рассматриваемому спору.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции должен был приостановить производство по настоящему делу до рассмотрения дела № А40-122184/15, отклоняется апелляционным судом, поскольку, с учетом предмета настоящего спора, судом первой инстанции, в соответствии со ст. 143 АПК РФ, не было установлено невозможности рассмотрения данного дела до разрешения дела № А40-122184/15, в связи с чем, оснований для приостановления настоящего дела до вступления в законную силу судебного акта по делу А40-122184/15 не имелось.

Также и несостоятелен довод истца о том, что судом первой инстанции в отсутствие доказательств, сделан вывод о несоответствии строительства параметрам малоэтажной застройки и целевому назначению земельных участков, поскольку указанный довод противоречит материалам дела и тексту решения суда первой инстанции.

Так, судом первой инстанции были исследованы имеющиеся в материалах дела документы, а именно: заключения Фонда от 02 сентября и 12 ноября 2014 гг., договор № ДЗ-147, договоры аренды от 19.10.2011 года, полученные арендатором разрешения на строительство и разрешения на ввод части объектов в эксплуатацию, переписка сторон), поскольку оценка указанных документов отражена в решении (стр. 3-5 решения).

Вопреки доводам апелляционной жалобы суд первой инстанции рассмотрел и отклонил ссылки истца на нормы ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ст. 263 ГК РФ, как регулирующие общие вопросы обязательственного права, также отклонил доводы истца о неоспаривании арендодателем измененного проекта планировки и межевания, учитывая наличие специального закона, регулирующего отношения между арендаторами и Фондом (с 01.09.2016 АО «АИЖК») Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», с учетом норм Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что указанные обстоятельства не могут толковаться как предоставляющие лицу, осуществляющему комплексное освоение территории, права на несоблюдение условий соответствующих договоров, заключенных с Фондом, и не предоставляет такому лицу права произвольного использования земельных участков, распоряжение которыми от имени Российской Федерации осуществлял Фонд (в настоящее время АО «АИЖК»), как агент в силу пункта 2.1 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Также апелляционная коллегия полагает, что несостоятельны доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что вопреки положениям закона суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Проект планировки и межевания, измененный истцом в 2012 должен соответствовать договору ДЗ-147 от 2013 г., а не наоборот.

Так, условие договора ДЗ-147 от 2013 г. (п.1.2.) в полном объеме соответствовало требованиям аукциона, договора аренды №ДЗ-145 2010 г., документации по планировке территории, разработанной Фондом «РЖС» и утвержденной муниципальным органом Фонду «РЖС» 04.02.2011 г., воспроизводят положения, содержащиеся в п.1.2, договоров аренды образованных участков от 19.10.2011.

Напротив, утвержденные арендатору изменения в Проект планировки территории от 28.09.2012 №3942/9 противоречили условиям аукциона и заключенным по результатам аукциона договорам. У истца имелась возможность изменить проект планировки территории для приведения его в соответствие с условиями договора, ранее утвержденного Фонду «РЖС» проекта планировки. При этом, Фонд «РЖС» не давал согласия на такое изменение, суд первой инстанции дал надлежащую правовою оценку доводам истца о «согласовании» протоколами заседания органа управления Фонда «РЖС» изменений, о том, по чьей инициативе происходило изменение документации по планировке территории, отразив это в оспариваемом решении.

Также, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что пропущен срок исковой давности по требованию о признании сделки ничтожной.

Истец в исковом заявлении просил признать недействительной ничтожной часть сделки договора купли-продажи № ДЗ-147 от 18 декабря 2013, как противоречащую требованиям закона. В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2013 года) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой (а не ничтожной).

Согласно п. 6 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В связи с тем, что оспаривается пункт договора купли-продажи, заключенный 18.12.2013 года, применяются положения новой редакции ГК РФ, следовательно, судом первой инстанции верно установлено, что указанная сделка является оспоримой, в связи с чем, правомерно применены нормы об оспоримости сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной истец узнал в дату заключения договора, т.е. 18.12.2013 г., а поскольку обращение в суд последовало лишь 13.12.2016 г., то срок исковой давности был истцом пропущен.

Более того, данные условия договора купли-продажи воспроизводят положения, содержащиеся в пунктах 1,2 договоров аренды образованных участков от 19.10.2011.

Таким образом, еще до изменения в документацию по планировке территории, до заключения спорного договора истец знал, какие объекты необходимо возводить на предоставленных ему по договору аренды земельных участков. Подача настоящего иска спустя три года после заключения договора, учитывая, что арендатор должен был разрешать возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи в соответствии со ст. 445 ГК РФ, являлась недобросовестным действием со стороны истца.

Необходимо отметить, что по делу № А40-186642/15, со схожим предметом спора, где ООО «Каскад» к АО «АИЖК» заявляло требование о признании недействительным и не подлежащим применению п. 6.8. договора купли-продажи №ДЗ-147 от 18 декабря 2013 года, судами было отказано в удовлетворении исковых требований, при этом, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований, указав, что при надлежащем исполнении покупателем своих обязательств по договору, в том числе, обязательств осуществления строительства объектов, предусмотренных п. 1.2. договора, спорный пункт договора применению не подлежит.

Довод истца о том, что судебный акт принят о правах и обязанностях третьих лиц, а именно граждан, заключивших с истцом договоры долевого участия на строительство, отклоняется апелляционным судом, поскольку исходя из предмета данного спора, которым является оспаривание отдельных пунктов договора, заключенных между ООО «Каскад» и Фондом «РЖС», обстоятельства, установленные судебными актами по настоящему спору не повлияют на права или обязанности, привлекаемых лиц по отношению к какой-либо из сторон.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем, отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, госпошлина относится на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 августа 2017 года по делу №А40-248132/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Е.Б. Расторгуев

Судьи: О.Г. Головкина

Д.В. Пирожков

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.