Гражданский кодекс часть 1

АО «Главное Управление Обустройства Войск» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованием к ООО «ИКПО» о внесении изменений в договор, заключенный с ООО «ИКПО» в части установления размера годовой и квартальной арендной платы в размере 3 888 000 руб. и 972 000 руб. соответственно.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

Представитель истца поддержал решение суда первой инстанции, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения. Представил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела в порядке ст.262 АПК РФ.

Представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Как усматривается из материалов дела, 18.01.1994 Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом, войсковая часть 44526 (балансодержатель), выступающие арендодателем и ООО «ИКПО» (арендатор) заключили договор №1412163 в соответствии с которым Комитет при участии балансодержателя сдал, а ответчик принял в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Москва, Е-179 в/ч 44526 для использования под базу производственной организации, общей площадью 4 500 кв.м.

Договор заключен на срок с 18.01.1994 по 18.01.2043 (п.1.2. договора).

В рамках судебных дел №А41-12401/14 и №А41-85722/2015, рассматриваемых в Арбитражном суде Московской области, установлено, что объект аренды имеет кадастровый номер 50:15:0000000:148147, расположен по адресу: <...> и принадлежит в результате правопреемства на праве собственности АО «ГУОВ».

Таким образом, стороны договора, именуемые «Комитет» и «Балансодержатель» совпадают в одном лице - АО «ГУОВ» (истец) и именуются в дальнейшем «арендодатель», о чем стороны подписали дополнительное соглашение от 01.10.2017.

Дополнительным соглашением от 01.10.2017 №2 сторонами конкретизирован план и местонахождение объекта аренды.

Согласно п.3.2 договора арендная плата составляет 435 000 руб. в год, при этом арендная плата уплачивается арендатором за каждый квартал вперед, с оплатой пятого числа каждого квартала.

В соответствии с п.3.3 договора арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с локальными нормативными актами истца, цена договора формируется исключительно на основании данных отчета об оценке, разработанном специализированными оценочными компаниями.

По данным отчета об оценке от 30.05.2016 №4001 арендная плата за объект аренды составляет 72 руб., включая НДС 18% в месяц за 1 кв.м.

Таким образом, арендная плата за объект аренды составляет 324 000 руб., включая НДС 18 % в месяц, 972 000 руб. в квартал, и, соответственно 3 888 000 руб. в год.

29.12.2017 в адрес ответчика было направлено уведомление об увеличении арендной платы, а также направлен проект дополнительного соглашения, предусматривающего повышенную ставку арендной платы.

Согласно п.5.1 договора вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

С учетом изложенного, как полагает истец, повышенная ставка подлежит применению с 27.02.2018.

Поскольку ответчиком был отклонен проект направленного соглашения, истец обратился с требованием о понуждении к совершению сделки обязанной стороны в Арбитражный суд города Москвы.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия воли каждой из сторон к сохранению договорных правоотношений, следуя экономическому балансу их участников, ввиду чего пришел к правомерному выводу о наличии оснований к сохранению обязательства в измененном виде, а не его аннулированию, при этом надлежащее исполнение обязательств не является препятствием к внесению изменений в договор.

Довод апелляционной жалобы ответчика о реализации истцом принудительного выселения арендатора, в связи с чем, заявлено исковое заявление об изменении размера арендной платы, являются несостоятельными и документально не подтверждены.

Кроме того, доводы ответчика о том, что при рассмотрении данного спора должно быть доказано соблюдение принципа экономической обоснованности размера арендной платы, об изменении ставки арендной платы в 9 раз в данном случае являются свидетельством обстоятельств наличия совокупности условий для изменения договора, что в свою очередь подтверждается предоставленными истцом доказательствами, обосновывающими измененную ставку арендной платы исходя из действующих в данном регионе тарифов и цен, с учетом категории земель, ее разрешенного использования, субъектного состава правоотношения и осуществляемой пользователем деятельности.

В соответствии с Федеральным Законом «О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 30.11.1994 №52-ФЗ и Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 26.01.1996 №15-ФЗ, положения Гражданского кодекса РФ применяются к обязательственным отношениям, возникшим после введения его в действие. В рамках обязательственных отношений, возникших до введения Гражданского кодекса РФ, положения Гражданского кодекса РФ применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

При этом, ст.8 Федерального закона №15 прямо предусматривает, что обязательные для сторон договора нормы части второй Гражданского кодекса РФ об основаниях, о последствиях и о порядке расторжения договоров отдельных видов применяются также к договорам, которые продолжают действовать после введения в действие части второй Гражданского кодекса РФ, независимо от даты их заключения.

В данном случае право истца требовать внесения изменения в условия договорного обязательства и соответствующая обязанность ответчика, не могли возникнуть ранее появления обстоятельств, существенно изменивших, баланс интересов сторон, то есть не ранее значительного изменения ставки арендной платы, за аналогичные спорному земельные участки, то есть как минимум на момент проведения оценки, представленной истцом.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что исполнение договора, на существующих условиях, исходя из базовой ставки арендной платы на 1994 год, нарушает принцип возмездности и эквивалентности гражданско-правовой сделки.

Так, в соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ договор аренды предполагает извлечение прибыли арендодателем при передаче во временное владение и пользование принадлежащего ему имущества. Кроме того, что изменение договора аренды в части арендной платы восстанавливает баланс имущественных отношений между сторонами согласно принципам гражданского законодательства, поскольку нормативные акты, действовавшие на дату заключения договора аренды, исключали для истца риск наступления неблагоприятных последствий в случае существенного изменения арендной платы без внесения в договор аренды соответствующего условия.

Таким образом, иное толкование ответчиком положений закона, а именно ссылки ответчика о действии норм во времени, не является свидетельством того, что положения действующей редакции ст.451 Гражданского кодекса РФ не могут быть применимы к спорным правоотношениям.

Согласно ст.616 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Из материалов дела следует, что ответчик не направлял истцу письменных претензий относительно пригодности для использования по назначению объекта аренды, не направлял обращений о невозможности использования объекта аренды, о наличии препятствий в пользовании.

В соответствии со ст.612 Гражданского кодекса РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Заключая договор, ответчик знал, для каких целей он приобретает объект аренды во владение и пользование и принял объект аренды по приемосдаточному акту земельного участка с указанием об удовлетворительном состоянии объекта аренды и пригодности к эксплуатации, без ссыпки на необходимость капитального ремонта, что подтверждает то обстоятельство, что на момент передачи у арендатора отсутствовали какие-либо претензии относительно состояния объекта аренды и его пригодности для использования по целевому назначению. Вместе с тем, объект аренды (земельный участок) по сути не предполагает капитального ремонта, как указывает ответчик.

Кроме того, согласно материалам дела, арендодателем неоднократно предпринимались действия по установлению нарушений арендатором использования объекта аренды, в связи с чем, доводы ответчика о неисполнении истцом договорных обязательств в части поддержания его в надлежащем состоянии являются несостоятельными.

Между тем, в соответствии с локальными нормативными актами истца, цена договора формируется исключительно на основании данных отчета об оценке, разработанном специализированными оценочными компаниями, выбранными по итогам проведения закупочных процедур.

На основании договора на оказание услуг по оценке от 24.07.2015 №2015/1-517 (задание на оценку от 10.05.2016 №517-14-Ар), ООО «Русспромоценка» подготовило для АО «Оборонстрой» «Д.У» (объект аренды был передан в доверительное управление) отчет об оценке от 30.05.2016 №4001.

По данным отчета об оценке от 30.05.2016 №4001 арендная плата за объект аренды (с учетом текущего состояния) составляет 72 руб., включая НДС 18% в месяц за 1 кв.м., в связи с чем арендная плата за объект аренды составляет 324 000 руб. в месяц, 972 000 руб. в квартал, и, соответственно, 3 888 000 руб. в год.

Вместе с тем, по данным отчета об оценке от 01.08.2018 №4912, арендная плата за объект аренды по состоянию на 2018 составляет 74 руб., в месяц за 1 кв.м., однако истцом не заявлена.

Указание ответчика в апелляционной жалобе на использование истцом ставки арендной платы за 1 кв.м. в отношении иного земельного участка, иной площади, иных характеристик с кадастровым номером 50:15:0011003:2664, является противоречащим материалам дела, поскольку, согласно отчета об оценке от 30.05.2016 №4001, земельный участок с указанным кадастровым номером не относится к объекту аренды.

Кроме того, ответчик в апелляционной жалобе не отрицает возможность и изменение в целом ставки арендной плат по договору, оспаривая только размер арендной платы, в связи с чем, им к апелляционной жалобе было приложено заключение эксперта от 04.10.2018 №24-09-18, в котором оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость права пользования частью земельного участка площадью 4 500 кв.м., для использования под базу производственной организации по адресу объекта аренды составляет 1 399 183 руб. 81 коп. в год или 349 795 руб. 95 коп. в квартал, 116 598 руб. 65 коп. в месяц, исходя из 310 руб. 93 коп. за кв.м. в год.

Однако указанные документы не были представлены ответчиком в суд первой инстанции.

В соответствии с ч.2 ст.268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

При решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе, суд определяет, была ли у лица, представившего доказательство, возможность его представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы и др.

При этом признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Из разъяснений, содержащихся в п.26 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» следует, что суд апелляционной инстанции не вправе принимать во внимание новые доводы лиц, участвующих в деле, и новые доказательства в случае отсутствия оснований, предусмотренных ч.2 ст.268 АПК РФ.

В рассматриваемом случае представленные заявителем дополнительные доказательства не являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции.

Кроме того, в указанном заключении рыночная стоимость объекта оценки приравнивается к кадастровой, с указанием на допустимость соответствующего применения для целей исследования и расчета, и применяется к недвижимому имуществу, находящемуся в собственности РФ, что ставит под сомнение возможность применения соответствующих оценочных данных заключения эксперта в рамках существа спора.

Согласно ч.ч.2, 3 ст.71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Таким образом, доводы ответчика о признании отчета об оценке от 30.05.2016 №4001 ненадлежащим и недостоверным доказательством являются несостоятельными, поскольку оно соответствует требованиям действующего законодательства РФ и соответствующим действительности, отражая рыночную стоимость аренды земельного участка, что также подтверждается данными схожих объектов аренды, представленными истцом, а представленное ответчиком заключение эксперта от 04.10.2018 №24-09-18 не относится к целям и объекту проводимой оценки арендуемого земельного участка.

Ответчик в апелляционной жалобе отмечает противоречие принятого судом первой инстанции судебного акта со сложившейся судебной практикой, указывая на несостоятельность обоснования необходимости расторжения либо изменения договора финансовой нестабильностью или существенным увеличением инфляции, ссылаясь при этом на Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 №1074/10.

Однако, в данном случае, Президиум ВАС РФ указал, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Более того, в рассматриваемом случае, договор аренды заключен в 2007 году сроком на 5 лет, содержит условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы исходя из уровня инфляции. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из инфляционного развития экономики в дальнейшем.

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Однако данная практика не может быть применима к существу настоящего спора, в связи с тем, что суд первой инстанции не обосновывал принятое решение финансовой нестабильностью или существенным увеличением размера инфляции. Таким образом, указанные доводы ответчика являются несостоятельными.

На основании вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что жалоба ответчика не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют соответствующие основания, предусмотренные ст.270 АПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2018 по делу №А40-111175/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Е.Б. Алексеева

Судьи: М.С. Кораблева

В.В. Валюшкина