Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «СОИР» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 октября 2018 года по делу № А40- 191968/2017, принятое судьей В.Г. Дружининой по иску ООО «СОИР» (ОГРН 1115012004865, ИНН 5012069704) к ОАО «Российские железные дороги»; третьи лица: ООО «Рейалвей Сервис», ООО «СИАР С» (ИНН 7726244296, ОГРН 1027739720964) в лице конкурсного управляющего Молчановой Т.А., ДЕПАРТАМЕНТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН 7705021556, ОГРН 1027700151170), ПАО «ТЦ КАЗАНСКИЙ» (ОГРН 1117746597341, ИНН 7723807695) о взыскании 55 743 745 руб. 56 коп.

при участии в судебном заседании представителей:
от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Светлова Т.И. по доверенности от 22.05.2018;

от третьих лиц: не явились, извещены;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «СОИР» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОАО «РЖД» о взыскании 55 743 745, 56 руб. неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 октября 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на то, что сделанные судом первой инстанции выводы о том, что ОАО «РЖД» стороной договора субаренды не является, и как следствие, не имеет обязательств по отношению к субарендатору - истцу, а также, что ОАО «РЖД» как собственник недвижимого имущества не давало своего согласия на выполнение каких-либо работ в отношении недвижимого имущества, в том числе, выполнение неотделимых улучшений недвижимого имущества ни ООО «ТЦ Казанский», ни ООО «СоИр», не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решения суда первой инстанции оставить без изменения.

Истец, уведомленный судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явился, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между ОАО «РЖД» (Арендодатель) в лице Дирекции железнодорожных вокзалов ОАО «РЖД» и ОАО «ТЦ Казанский» (в настоящее время ООО «ТЦ Казанский») (Арендатор) 24.10.2011 был заключен договор аренды недвижимого имущества (строения/его части), находящегося в собственности ОАО «РЖД» № ЦРИ/4/А/2199/11/001145.

В соответствии с пунктом 1.1. Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 07.12.2012 № 1) ОАО «РЖД» передает, а ОАО «ТЦ Казанский» (в настоящее время ООО «ТЦ Казанский») принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) недвижимое имущество Казанского вокзала, расположенное по адресу: 107976, г. Москва, Комсомольская площадь, д. 2, включающее в себя нежилые помещения общей площадью – 5 336,1 кв.м. на 1-м и 4-м этажах, для использования под торговый центр.

10.01.2012 между ОАО «ТЦ Казанский» (в настоящее время ООО «ТЦ Казанский») и ООО «СОИР» был заключен Договор субаренды № 2, по которому истцу были переданы на условиях субаренды нежилые помещения, расположенные по адресу: Москва, Комсомольская площадь дом 2, для организации и эксплуатации Торгового центра, оказания услуг в сфере бытового обслуживания населения, а также для сдачи помещения в субсубаренду. Договор заключен сроком на 10 лет, до 24.10.2021.

Согласно акту приемки-передачи помещения для проведения ремонтных работ от 10.01.2012, заключенному к Договору субаренды № 2 от 10.01.2012, помещения передавались ООО «СОИР» для проведения ремонтных работ, обустройства и реконструкции.

28 сентября 2012 г., согласно Акту приема-передачи результата ремонтных работ к договору субаренды № 2, составленному между ОАО «ТЦ Казанский» и ООО «СОИР», ОАО «ТЦ «Казанский» приняло произведенные неотделимые улучшения согласованной стоимости.

04 сентября 2014 соглашением о расторжении Договора субаренды № 2 от 10.01.2012 стороны договорились досрочно прекратить действие Договора субаренды № 2 с 05 сентября 2014.

05.09.2014 по Акту возврата помещений ООО «СОИР» передало, а ОАО «ТЦ «Казанский» приняло спорные арендуемые нежилые помещения вместе с произведенными неотделимыми улучшениями.

Полагая, что неотделимые улучшения были произведены с согласия собственника помещений и их стоимость не была компенсирована, ООО «СОИР» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, Арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных Арендатором без согласия Арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, при заявлении требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений соблюдение условия об их согласовании является обязательным, поскольку это прямо предусмотрено пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как уже указывалось, 24.10.2011между ОАО «РЖД» (Арендодатель) в лице Дирекции железнодорожных вокзалов ОАО «РЖД» и ОАО «ТЦ Казанский» (в настоящее время ООО «ТЦ Казанский») (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества (строения/его части), находящегося в собственности ОАО «РЖД» № ЦРИ/4/А/2199/11/001145.

Согласно пункту 3.3.7. Договора аренды Арендатор обязан не производить неотделимых улучшений, перепланировок и переоборудования арендуемого Недвижимого имущества без предварительного письменного согласования с Арендодателем.

Согласно пункту 3.3.8. Договора аренды, Арендатор обязан с письменного согласия Арендодателя производить капитальный ремонт Недвижимого имущества с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с Арендодателем.

Следовательно, Договор аренды № ЦРИ/4/А/2199/11/001145, заключенный между ОАО «РЖД» (Арендодатель) в лице Дирекции железнодорожных вокзалов ОАО «РЖД» и ОАО «ТЦ Казанский» (в настоящее время ООО «ТЦ Казанский»), предусматривал возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений исключительно при условии получения письменного согласия Арендодателя на такие улучшения и заключения сторонами дополнительного соглашения к Договору аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В силу положений статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений исключительно при условии получения письменного согласия Арендодателя на такие улучшения и заключения сторонами дополнительного соглашения к Договору аренды № ЦРИ/4/А/2199/11/001145, заключенному между ОАО «РЖД» (Арендодатель) в лице Дирекции железнодорожных вокзалов ОАО «РЖД» и ОАО «ТЦ Казанский» (в настоящее время ООО «ТЦ Казанский»).

Как установлено в ходе рассмотрения настоящего дела, ОАО «РЖД» как собственник Недвижимого имущества не давало своего согласия на выполнение каких-либо работ в отношении Недвижимого имущества, в том числе, выполнение неотделимых улучшений Недвижимого имущества: ни ООО «ТЦ Казанский», ни ООО «СОИР». Отсутствует согласование Арендодателем проектно-сметной документации, технического задания, планировочных решений, перечня работ, стоимости работ, графиков производства работ. Более того, за вышеуказанными согласованиями к Арендодателю не обращались ни Арендатор (ООО «ТЦ Казанский»), ни Субарендатор (ООО «СОИР»).

Доводы ООО «СОИР» о том, что неотделимые улучшения, капитальный ремонт, перепланировка и переоборудование арендуемого недвижимого имущества, происходили с согласия и под контролем собственника помещения - ОАО «РЖД», правомерно отклонены судом первой инстанции исходя из следующего.

В протоколах совещаний в Дирекции железнодорожных вокзалов - филиале ОАО «РЖД» (Дирекция) идет упоминание про завершение ремонтных работ на Казанском вокзале, что не свидетельствует о согласовании выполнения ремонтных работ ни со стороны ОАО «РЖД», ни со стороны Арендатора.

Из письменных пояснений ответчика усматривается, что причиной упоминания данных фактов в протоколах совещаний в Дирекции послужило проведение в 2012-2015гг. работ по объекту «Реставрация и приспособление для современного использования Казанского вокзала г.Москвы», к которым ООО «СОИР» не имеет никакого отношения.

При проведении данных работ Дирекция координировала действия строительных подразделений ОАО «РЖД» (ДКРС), работников Казанского вокзала и Арендатора (ООО «ТЦ Казанский») в целях обеспечения безопасности работников данных организаций и иных посетителей Казанского вокзала, что было отражено в протоколах совещаний, проводимых в Дирекции.

Для выполнения указанных работ был заключен Договор генерального подряда на строительство объекта по титулу: «Реставрация и приспособление для современного использования Казанского вокзала г.Москвы» от 13.03.2012 № 282/М. Для проведения указанных работ было получено Разрешение на строительство от 05.07.2012 № RU77-0534-МРР.

Поручения в протоколах совещаний в Дирекции давались представителям ДКРС филиала ОАО «РЖД», который являлся заказчиком данных работ, т.е. работникам ОАО «РЖД» (Волков В.С., Чехових К.П., Меркулов М.Н.).

Упоминание фамилии Ульянова А.В. в протоколах совещаний было связано с необходимостью координации действий ОАО «РЖД» (в том числе, работников ДКРС и Казанского вокзала) с Арендатором во избежание противодействия со стороны Арендатора проведению работ в соответствии с указанными Договором Генподряда и Разрешением на строительство.

Упоминаний о выполнении каких-либо работ Истцом в протоколах совещаний не содержится.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, подтвержденному материалами дела, о том, что ОАО «РЖД» как собственник Недвижимого имущества не давало своего согласия на выполнение каких-либо работ в отношении Недвижимого имущества, в том числе, выполнение неотделимых улучшений Недвижимого имущества: ни ООО «ТЦ Казанский», ни ООО «СОИР».

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым указать, что в силу пункта 3.1. Договора субаренды (в редакции Дополнительного соглашения № 4 от 07.12.2012) срок предоставляемого на основании настоящего Договора права субаренды составляет 10 (десять) лет с даты подписания Акта приема-передачи помещения в аренду, но не более срока действия Договора №ЦРИ/4/А/2199/11/001145 аренды недвижимого имущества (строения/его части), находящегося в собственности ОАО «РЖД», от 24 октября 2011 года. Договор подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве после получения необходимых документов для его государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется Арендатором за счет Субарендатора.

Согласно п. 4.4. Договора субаренды № 2 от 10 января 2012 года в случае полного выполнения Сторонами условий п. 3.1. Договора субаренды стоимость ремонтно-строительных работ Арендатором не компенсируется.

В соответствии с пунктом 4.5 Договора субаренды (в редакции Дополнительного соглашения № 2 от 25.02.2012) в случае досрочного прекращения Договора субаренды по вине или инициативе Арендатора (ООО «ТЦ Казанский»), в том числе в случае признания договора субаренды незаключенным/недействительным или признания незаключенным/недействительным Договора №ЦРИ/4/А/2199/11/001145 аренды недвижимого имущества (строения/его части), находящейся в собственности ОАО «РЖД» от 24 октября 2011 года или его досрочного прекращения по любым основаниям, затраты Субарендатора на осуществленные им и согласованные Сторонами ремонтно-строительные работы в сумме, указанной в Акте приема-передачи результата выполненных работ, подписанном Сторонами, подлежит немедленной, но не позднее 5 (пяти) банковских дней с даты прекращения Договора, компенсации в полном объеме в счет причиненных стороне Субарендатора убытков ввиду ненадлежащего исполнения стороной Арендатора п. 3.1 Договора субаренды.

Из указанных пунктов Договора субаренды усматривается, что стоимость ремонтно-строительных работ подлежит компенсации Субарендатору в следующих случаях:

а) передача помещения в субаренду (установление срока действия договора субаренды) на срок отличный от десятилетнего с момента подписания Акта приема-передачи (п.3.1, п.4.4 Договора субаренды);

б) отсутствие государственной регистрации Договора субаренды (п.3.1, п.4.4 Договора субаренды);

в) досрочное расторжение, прекращение Договора субаренды по инициативе или вине Арендатора (п.4.5 Договора субаренды).

Из материалов дела усматривается, что 04.09.2014 Субарендатор (ООО «СОИР») направил Арендатору (ООО «ТЦ Казанский») уведомление о расторжении Договора субаренды.

В Акте возврата Помещений от 05.09.2014 года к Договору субаренды зафиксировано, что Субарендатор (ООО «СОИР») досрочно расторгает Договор субаренды и возвращает, а Арендатор (ООО «ТЦ Казанский») принимает арендуемые нежилые помещения.

Следовательно, досрочное расторжение (прекращение) Договора субаренды произошло по инициативе Субарендатора, что подтверждается письмом исх.№16 от 04.09.2014 года и Актом возврата помещения от 05.09.2014 года.

При расторжении Договора Субаренды ООО «СОИР» не ссылался на допущенные ООО «ТЦ Казанский» нарушения Договора субаренды.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что у ООО «СОИР» из Договора субаренды не возникло право требования компенсации ремонтно-строительных затрат, в связи с чем, вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований является обоснованным.

Более того, в соответствии со статьей 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года.

Суд первой инстанции применил исковую давность, исчислив ее с момента выполнения ООО «СОИР» спорных работ, однако не учел, что согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений у арендатора возникает с момента прекращения арендных правоотношений между сторонами.

Как уже указывалось, 04.09.2014 Субарендатор (ООО «СОИР») направил Арендатору (ООО «ТЦ Казанский») уведомление о расторжении Договора субаренды.

05.09.2014 Сторонами Договора субаренды подписан Акт возврата Помещений.

Следовательно, момент расторжения Договора субаренды - 04.09.2014 - является моментом начала течения срока исковой давности, который фактически окончился 04.09.2017.

Однако, как усматривается из материалов лела, с исковым заявлением Истец обратился в суд 12.10.2017, то есть за пределами установленного законом срока исковой давности. Со стороны истца заявление о восстановлении пропущенного срока исковой давности в суд не подавалось, доказательства, подтверждающие наличие уважительных причин для его пропуска в суд также не представлены.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ, ОАО «РЖД» заявило о пропуске Истцом срока исковой давности. В связи с чем, у суда имеются все основания для применения срока исковой давности, что является самостоятеьным основанием для отказа в иске.

На основании изложенного выше, арбитражный апелляционный суд, проверив выводы суда первой инстанции, считает их законными и соответствующими фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения судом первой инстанции, которым им была дана оценка, с которой согласился апелляционный суд.

Остальные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, исследованы апелляционным судом, оценены и не принимаются апелляционным судом во внимание в силу их безосновательности, а также в связи с тем, что, по мнению суда, они не могут повлиять на результат рассмотрения дела.

Заявитель апелляционной жалобы не доказал наличия оснований для отмены решения по настоящему делу.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены судебного решения.

Судебные расходы распределяются судебной коллегией в соответствии с требованиями ст.110 АПК Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 октября 2018 года по делу
№ А40-191968/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья А.И. Проценко

Судьи: В.В. Валюшкина

О.В. Савенков