Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ИП ФИО1, ГУП г. Москвы «Специализированная дирекция объектов культурного наследия» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.12.2020 по делу № А40-127415/20 по иску ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ГУП г. Москвы «Специализированная дирекция объектов культурного наследия» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании платы за фактическое пользование,

по встречному иску о признании договора аренды недействительным и применения последствия недействительности сделки,

при участии в судебном заседании представителей:
от истца: ФИО1 – лично, паспорт РФ,

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ГУП г. Москвы «Специализированная дирекция объектов культурного наследия» о взыскании задолженности в сумме 1 320 000 руб. по договору аренды помещения от 29.11.2019 № РК12-11/19 (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ), пени за несвоевременное внесение платежей в сумме 597 960 руб.

Ответчиком был заявлен встречный иск о признании договора аренды объектов недвижимого имущества от 29.11.2020 №РК12-11/19 на временное владение и пользование объекта недвижимого имущества под размещение офиса (этаж 2: пом. № 1, кадастровый номер: 77:01:0002019:1476) общей площадью 140,9 кв.м. по адресу: 115184, <...> недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 декабря 2020 года исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец по первоначальному иску обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить требования в полном объеме, указывая, что выводы суда первой инстанции не соответствуют материалам дела, решение принято в с нарушением норм материального права при неполном исследовании всех обстоятельств по делу.

Также согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик по первоначальному иску обратился с апелляционной жалобой в которой просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить встречные исковые требования, в удовлетворении первоначального иска отказать.

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании, доводы, изложенные в апелляционной жалобе поддержал в полном объеме.

Ответчик, уведомленный судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явился, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 декабря 2020 года подлежит отмене, на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО1 (арендодатель) и ГУП г. Москвы «Специализированная дирекция объектов культурного наследия» (арендатор) заключен договор аренды помещения от 29.11.2019 № РК12-11/19.

В соответствии с п. 1.1. договора предметом договора является предоставление за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества под размещение офиса (этаж 2, пом. №1, кадастровый номер 77:01:0002019:1475; пом. 32, кадастровый номер 77:01:0002019:1476), общей площадью 140,9 кв.м., расположенный по адресу: 115184, <...>.

В п. 1.2. договора указано, что объект аренды передается арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора, назначению помещения (размещение офиса) и его пригодности для эксплуатации.

Согласно п.п. 5.1., 5.2. договора арендная плата за весь период действия договора (11 месяцев) составляет 3 600 000 руб.

Ежемесячная арендная плата является фиксированной и составляет 330 000 руб. в месяц и оплачивается не позднее 10 числа за текущий календарный месяц после подписание акта выполненных услуг (работ) за предыдущий месяц на основании выставленного счета.

Условиями п. 5.7. договора предусмотрено, что арендатор вносит арендодателю страховой депозит в размере 2 месячных ставок арендной платы, указанной п. 5.2 договора в срок до 10.12.2019 включительно на основании выставленного счета.

Как указывает истец, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору за ответчиком образовалась задолженность в сумме 1 650 000 руб. за минусом страхового депозита в сумме 660 000 руб. и с учетом штрафа в сумме 330 000 руб. за досрочное расторжение договора согласно п. 6.3. договора.

Таким образом, задолженность ответчика по договору на день судебного заседания составляет сумму в размере 1 320 000 руб.

29.06.2020 истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо № б/н о добровольной оплате задолженности по договору, однако было оставлено без ответа и удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст.ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Рассмотрев первоначальные исковые требования, суд первой инстанции указал, что истец неправомерно начисляет сумму штрафных санкций в размере 330 00 руб. за досрочное расторжение договора, ввиду того что договор был расторгнут арендатором ввиду сложившейся эпидемиологической ситуации и данное помещение не использовались ввиду несоответствия нормам.

Также, учитывая, что требование истца о взыскании задолженности по оплате долга (постоянной части) соответствует условиям договора, не противоречит требованиям действующего законодательства, наличие и размер задолженности документально подтверждены, доказательства погашения задолженности сторонами не представлены, суд посчитал, что исковые требования подлежат удовлетворению в части, поскольку начисление суммы штрафных санкций истцом является необоснованным, при этом, начисление арендной платы подлежит удовлетворению до июля 2020, ввиду того что ответчик освободил помещение 23.07.2020, обратного истец не представил, а кроме того истец зачел сумму депозита в размере 660 000 руб. в счет оплаты арендной платы, т.о. исковые требования считаются обоснованными и подлежащими удовлетворению в сумме 660 000 руб., в остальной части суд пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Рассмотрев встречные исковые требования, суд первой инстанции указал, что отсутствуют основания полагать, что сделка заключена арендатором под влиянием заблуждений, доказательств, подтверждающих наличие заблуждений, не представлено, соответственно, т.о. оснований для признания договора аренды недействительным отсутствуют, кроме того, ответчик воспользовался правом на досрочное расторжение договора, а, следовательно, арендатор прекратил арендные отношения, направив истцу уведомление о расторжении договора, освободить занимаемое помещение и расторгнув договор.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, считает, что решение суда в части удовлетворения первоначальных требований о взыскании задолженности по договору аренды, подлежит отмене, в части отказа в удовлетворении встречного иска решение суда принято законно и обоснованно и отмене не подлежит, исходя из следующих оснований.

Судебная коллегия изучив материалы дела, приходит к выводу, что договор аренды помещения от 29.11.2019 № РК12-11/19, является ничтожной сделкой в силу следующего.

В соответствии с положениями ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

В соответствии с п.1.1. договора предметом договора является предоставление за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества под размещение офиса (этаж 2, пом. №1, кадастровый номер 77:01:0002019:1475; пом. 32, кадастровый номер 77:01:0002019:1476), общей площадью 140,9 кв.м., расположенный по адресу: 115184, <...>.

При этом, в соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Из пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом вышеприведенных правовых норм, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о ничтожности заключенного между сторонами договора аренды, при этом, суд апелляционной инстанции считает, что поскольку указанные выше помещения фактически занимались сотрудниками ГУП г. Москвы «Специализированная дирекция объектов культурного наследия», то в данном случае следует изменить правовую квалификацию заявленных требований, определив, что они по своей природе являются платой за фактическое пользование, а не арендными платежами.

При этом, определяя размер платы за фактическое пользование, суд апелляционной инстанции исходит из доказательств, имеющихся в материалах дела.

Так, истец утверждает, что ответчик самостоятельно, не уведомив истца, покинул арендуемые им помещения, не передав их по акту приема передачи, и не сообщив о дате вывоза принадлежащего ему имущества.

В связи с чем, истец, после установления данного факта, 31.08.2020 составил Акт осмотра помещения (т. 2 л.д. 36), и рассчитал задолженности по оплате до 31.08.2020 года.

Судебная коллегия обращает внимание на тот факт, что иных доказательств того, когда именно ответчик освободил занимаемые им помещения материалы дела не содержат, а потому, по мнению судебной коллегии плата за фактическое пользование должна быть рассчитана по дату составления акта истцом, в связи с чем, плата за фактическое пользование в течение 5 месяцев составляет 1 650 000 руб., за вычетом суммы страхового депозита 660 000 руб., подлежит взысканию плата в сумме 990 000 руб.

В части требований о взыскании штрафных санкций по договору в сумме 330 000 руб., судебная коллегия считает необходимым отказать, поскольку договор аренды помещения от 29.11.2019 № РК12-11/19, является ничтожной сделкой.

В тоже время, суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы ГУП г. Москвы «Специализированная дирекция объектов культурного наследия», соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что встречные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку суд не нашел оснований при рассмотрении дела, для признания сделки недействительной по п.1 ст.178 ГК РФ, так как стороны в п. 1.2. договора предусмотрели, что объект аренды передается арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора, назначению помещения (размещение офиса) и его пригодности для эксплуатации.

Тем самым, арендатор подтвердил, что помещение полностью его устраивает и соответствует целям, в которых оно планируется к использованию. Претензий относительно технических характеристик и потребительских свойств арендуемого помещения со стороны арендатора так же не поступало, а потому судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что отсутствуют основания для признания договора аренды недействительной сделкой, по основанию ее заключения под влиянием заблуждения, являющегося настолько существенным, что сторона, действовавшая под его влиянием, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Суд первой инстанции, верно указал, что в рассматриваемом случае оснований полагать, что сделка заключена арендатором под влиянием заблуждений не имеется, доказательств, подтверждающих наличие заблуждений, не представлено, соответственно, т.о. оснований для признания договора аренды недействительным отсутствуют.

Таким образом, оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст. 71 «Оценка доказательств»), представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что исковые требования в части взыскания платы за фактическое пользование подлежит удовлетворению частично, в части отказа в удовлетворении встречного иска, решение суда принято законно и обосновано и отмене, либо изменению не подлежит.

Судебные расходы судебная коллегия распределяет в соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2020 по делу № А40-127415/20 в части удовлетворения первоначального иска и распределения судебных расходов отменить, принять в данной части новый судебный акт.

Взыскать с ГУП г. Москвы «Специализированная дирекция объектов культурного наследия» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) плату за фактическое пользование объектом аренды в сумме 990 000 руб., государственную пошлину по иску в сумме 9 600 руб.

Взыскать с ГУП г. Москвы «Специализированная дирекция объектов культурного наследия» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину неоплаченную по иску в сумме 7 601 руб.

Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину неоплаченную по иску в сумме 13 428 руб.

В удовлетворении остальной части требований по первоначальному иску отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2020 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья А.И. Проценко

Судьи: Н.И. Панкратова

А.В. Бондарев