Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков №1-2-Д от 10.10.2011г., заключенного между Потребительским союзом "Центр социальных инвестиций" и ФИО1; применении последствий недействительности сделки в деле о признании Потребительского союза "Центр социальных инвестиций" (ИНН <***>, ОГРН <***>) несостоятельным (банкротом)

при участии в судебном заседании:

от ФИО1 – ФИО2 по дов. б/н от 05.06.2013г.

от ФИО3 – ФИО4 по дов. б/н от 10.04.2013г.

от конкурсного управляющего Потребительского союза "Центр социальных инвестиций" ФИО5 – ФИО6 по дов. б/н от 01.04.2014г.

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.08.2012г. Потребительский Союз "Центр Социальных Инвестиций" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5

Определением Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2014г. договор купли-продажи земельных участков №1-2-Д от 10.10.2011г., заключенный между Потребительским союзом «Центр социальных инвестиций» и ФИО1 признан недействительным; применены последствия недействительности сделки: с ФИО1 взысканы в конкурсную массу Потребительского союза "Центр Социальных инвестиций" 10 165 969 руб, также с ФИО1 в пользу Потребительского союза "Центр Социальных инвестиций" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

Потребительскому союзу "Центр Социальных инвестиций" из федерального бюджета РФ возвращена госпошлина в размере 4 000 руб.

Суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора купли-продажи земельных участков от 10.10.2011г. допущено злоупотребление правом: недобросовестное поведение руководителя должника ФИО7, направленное на вывод ликвидных активов по заведомо заниженной цене в условиях неплатежеспособности должника, что повлекло нарушение имущественных интересов иных кредиторов, спорная сделка совершена в период подозрительности (после принятия заявления о признании должника банкротом), рыночная стоимость спорных земельных участков, реализованных должником, существенно превышает стоимость полученного от покупателя встречного исполнения, что повлекло уменьшение конкурсной массы и нарушение прав и законных интересов кредиторов,

Не согласившись с определением суда представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение арбитражного суда города Москвы от 05 февраля 2014г. по делу №А40-79288/11 (шифр 44-47Б) о признании договора купли-продажи земельных участков № 1-2-Д от 10.10.2011, заключенного между Потребительским союзом «Центр социальных инвестиций» и ФИО1, и о применении последствий недействительности сделки отменить полностью и принять новый судебный акт об отказе конкурсному управляющему Потребительского союза «Центр Социальных инвестиций» в удовлетворении заявления о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков №1-2-Д от 10.10.2011г., заключенного между Потребительским союзом «Центр социальных инвестиций» и ФИО1, и о применении последствий недействительности сделки.

В жалобе заявитель указывает, что правовые основания для оспаривания сделок, в том числе в соответствии со ст.61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», отсутствуют, поскольку ФИО1 является добросовестным приобретателем земельных участков, приобрел земельные участки на основании договора купли-продажи по рыночной стоимости (при предъявлении надлежащего встречного исполнения), что подтверждается заключением оценщика. Расчет за приобретенные земельные участки ФИО1 осуществил полностью. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, судебной экспертизой и действиями конкурсного управляющего. Конкурсный управляющий не доказал, что целью совершения оспариваемых сделок является причинения вреда имущественным правам кредиторов.

ФИО1 осуществил полный и своевременный расчет за приобретенные объекты недвижимости, доказательством чего являются: расписка, подтверждающая, что уполномоченное на совершение сделки лицо Потребительского союза «Центр Социальных Инвестиций» - председатель правления ФИО7 получил от покупателя (ФИО1) денежные средства за участки; квитанция к приходному кассовому ордеру №3 от 10 октября 2011 года; показания самого ФИО7, данные в ходе судебного разбирательства по заявлению конкурсного управляющего.

Таким образом, утверждение конкурсного управляющего о безвозмездности сделки не соответствует действительности.

Более того, конкурсный управляющий признал факт возмездности сделки путем предъявления в рамках дела о несостоятельности (банкротства) Потребительского союза «Центр Социальных Инвестиций» заявления к Некоммерческому партнерству индивидуаьных застройщиков «Ефимоново ПЛЮС» о признании недействительной сделкой действия Потребительского союза «Центр Социальных инвестиций» по внесению в кассу Некоммерческого партнерства индивидуальных застройщиков «Ефимоново ПЛЮС» денежных средств в размере 5.450.000 руб. по приходному кассовому ордеру №1 от 10.10.2011г., применении последствий недействительности сделки в виде обязания Некоммерческого партнерства индивидуальных застройщиков «Ефимоново ПЛЮС» возвратить в конкурсную массу Потребительского союза «Центр Социальных инвестиций» денежные средства в размере 5.450.000 руб.

Действующим законодательством не установлено тождество кадастровой и рыночной стоимости земельного участка. Кадастровая и рыночная стоимость объектов недвижимости являются двумя разными видами стоимости и применяются для различных целей. Статьей 66 Земельного кодекса РФ не предусмотрено максимальных или минимальных размеров кадастровой стоимости в соотношении с рыночной стоимостью, то есть процентное соотношение кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости не определено. На кадастровую стоимость земельных участков влияет совокупность элементов, значение имеет не только рыночная информация о земельных участках, но и факторы стоимости земельного участка. Данный вывод подтверждается судебной практикой.

Также в распоряжении ответчика имеется кадастровая выписка о земельном участке, находящемся в том же кадастровом округе №0070234, что и земельные участки, приобретенные ответчиком у Потребительского союза «Центр Социальных Инвестиций». Данная выписка подготовлена по состоянию на февраль 2013 года. Как видно из данной выписки, кадастровая стоимость участка земли площадью 2076 кв.м. составляет всего 398654 рублей, что ниже кадастровой стоимости земельных участков, приобретенных ответчиком у Потребительского союза «Центр Социальных Инвестиций».

Кроме того, по мнению заявителя жалобы, отклонение цены сделок от рыночной стоимости земельных участков, определенных судебной экспертизой, не является существенным.

Также конкурсный управляющий (равно как и суд первой инстанции) не учитывает, как того требует ст.61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», условия, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота (п.8 Постановления Пленума ВАС России от 23 декабря 2010г. №63). Оспариваемый судебный акт не содержит сравнения условий сделки с аналогичными сделками.

Земельные участки не являются ликвидным товаром, могущим быть проданным в течение короткого периода времени. Продажа земельных участков без объектов недвижимости, без технических условий на подключение к инженерным системам, разрешительной документации на строительство объектов недвижимости может растянуться на большой промежуток времени (до нескольких лет), а вырученные от продажи участков денежные средства обладают наивысшей ликвидностью.

Помимо этого, в соответствии с п.4 ст.421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В материалах дела имеется 5 документов, так или иначе отражающих стоимость участков: данные о кадастровой стоимости (65 млн. руб.), заключение о рыночной стоимости участков, подготовленное по заказу ФИО1 на момент оспоренной сделки (5,5 млн. руб.); заключение о рыночной стоимости участков, подготовленное по заказу ФИО3 (в ходе судебного разбирательства) на момент сделки между ФИО1 и ФИО3 в марте 2012 года (5,5 млн. руб.); заключение, подготовленное по заказу конкурсного управляющего (в ходе судебного разбирательства) (38,5 млн. руб.); судебная экспертиза (15 млн. руб.).

Существенные разночтения наглядно показывают, что земельные участки - это неликвидный товар, рыночная стоимость земельных участков может существенно колебаться в зависимости от условий совершения сделки, которые не были учтены в оспариваемом судебном акте.

ФИО1 проявил должную осмотрительность при совершении сделки, в том числе проверил полномочия председателя правления Потребительского союза «Центр Социальных Инвестиций» на совершение сделки в соответствии с Уставом. При этом, в соответствии с п.15.1 ст.15 Устава, имущество ПС «Соинцентр» принадлежит ему на праве собственности. Имущество ПС «Соинцентр» не распределяется по долям (вкладам) ни между пайщиками, ни между работающими по трудовому договору (контракту) в потребительской кооперации гражданами и является совместной собственностью. Поэтому отчуждение земельных участков, являющихся собственностью ПС «Соинцентр» единолично Председателем Совета является правомочным. Таким образом, сделка Председателем ПС «Соинцентр» ФИО7 осуществлялась в пределах компетенции, установленной Уставом ПС «Соинцентр».

Также, по мнению заявителя жалобы, конкурсный управляющий не доказал, что целью совершения оспариваемых сделок является причинения вреда имущественным правам кредиторов.

Процедура наблюдения была введена в отношении Потребительского союза «Центр Социальных Инвестиций» определением Арбитражного суда города Москвы от 01 февраля 2012 года. Очевидно, что публикация сообщения о введении наблюдения состоялась позже 01 февраля 2012 года. Оспариваемая сделка купли-продажи земельных участков была совершена 10 октября 2011 года, т.е. задолго до введения процедуры наблюдения.

Конкурсный управляющий не представил доказательств того, что ФИО1 являлся заинтересованным в совершении сделки лицом и знал или должен был знать о том, что должник имеет признаки неплатежеспособности.

Также заявитель жалобы полагает необоснованным взыскание с ФИО1 полной стоимости земельных участков, определенной на основании судебной экспертизы. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» допускает возможность отклонения цены сделки от рыночной стоимости имущества. Суд не дал оценку пределов допустимости отклонения и не снизил размер компенсации на предельную величину допустимого отклонения.

Проверив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителя ФИО1, представителя ФИО3, представителя конкурсного управляющего Потребительского союза "Центр социальных инвестиций" ФИО5, поддержавших свои правовые позиции, суд не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене определения суда первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, 0.10.2011 между Потребительским Союзом "Центр Социальных Инвестиций" (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельных участков №1-2-Д от 10.10.2011г.

В соответствии с условиями договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора земельный участок общей площадью 16861 кв.м. с кадастровым номером 50:08:070234:257 (земельный участок-2) и земельный участок общей площадью 10392 кв.м. с кадастровым номером 50:08:070234:256 (земельный участок-1), расположенные по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Бужаровское, в районе д.Ефимоново, НПИЗ «Ефимоново Плюс».

В соответствии с п.2.2 договора покупатель приобретает право собственности у продавца на земельные участки за 5 450 000 руб.

10.10.2011г. ФИО1 по приходному кассовому ордеру №3 от 10.10.2011г. внес в кассу Потребительского Союза "Центр Социальных Инвестиций" денежные средства в размере 5 450 000 руб. с основанием платежа: «договор купли-продажи земельных участков №1-2-д от 10.10.2011г.»

Бывший председатель совета Союза ФИО7, заключивший оспариваемую сделку от имени Потребительского Союза "Центр Социальных Инвестиций", допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, подтвердил факт получения наличных денежных средств от ФИО1, пояснив, что указанные денежные средства были внесены должником 10.10.2011г. по приходному кассовому ордеру №1 от 10.10.2011г. в кассу Некоммерческого партнерства индивидуальных застройщиков «Ефимоново ПЛЮС» в качестве членского взноса по соглашению от 16.07.2007г. к договору о сотрудничестве от 01 июля 2007г., в подтверждение чего представил: приходные кассовые ордеры №1 от 10.10.2011г., №3 от 10.10.2011г., расходный кассовый ордер №2 от 10.10.2011г., квитанцию к приходному кассовому ордеру №1 от 10.10.2011г., договор о сотрудничестве №б/н от 02.10.2007г., два дополнительных соглашения от 16.07.2007г. к договору о сотрудничестве от 02.07.2007г.

В силу п.1 ст.61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Для квалификации подозрительной сделки как сделки с неравноценностью встречного исполнения п.1 ст.61.2 Закона о банкротстве устанавливает два необходимых критерия: сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления; неравноценность встречного исполнения обязательств контрагентом должника.

Неравноценность встречного исполнения имеет место в тех случаях, когда цена сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки; осуществлена любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Как указано в п.9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010г. N63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" , если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в п.1 ст.61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Заявление о признании должника банкротом принято судом к производству 27.07.2011г., спорная сделка совершена 10.10.2011г., то есть после принятия заявления о признании банкротом.

Таким образом, доводы заявителя жалобы о добросовестности ФИО8 как приобретателя спорного имущества и надлежащей степени его осмотрительности при совершении оспариваемых сделок не могут являться основанием для отмены либо изменения обжалуемого определения.

В связи с наличием противоречий, содержащихся в отчетах оценщиков, представленных сторонами, определением суда от 04.10.2013г. удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего, в рамках настоящего дела назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 10.10.2011г. Согласно заключения эксперта №003192/5/77001/412013/А40-79288/11 АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса», рыночная стоимость недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи земельных участков №1-2-Д от 10.10.2011г., по состоянию на момент совершения сделки составила 15 615 969 руб.

При таких данных по делу, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о доказанности того, что рыночная стоимость переданного должником имущества существенно больше стоимости полученного встречного исполнения обязательства, а также того, что цена оспариваемой сделки существенно в худшую для должника сторону отличается от цены, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Также справедливо учтено судом первой инстанции то обстоятельство, что на момент совершения спорных сделок у должника были неисполненные обязательства перед Потребительским обществом «Гарант Кредит» в размере 167 250 000 руб. – основной долг, что подтверждается решением Арбитражного суда города Москвы от 19 мая 2011г. по делу №А40-28406/11-5-194, (требования включены в реестр определением суда от 01.02.2012г.); перед ИФНС России №1 по г.Москве в размере 369 579 руб. 43 коп. (требования включены в реестр определением суда от 03.05.2012г.), при этом указанные обязательства не были исполнены должником самостоятельно. Таким образом, на момент совершения оспариваемой сделки должник прекратил исполнение части денежных обязательств, что свидетельствует о его неплатежеспособности. Однако при наличии неисполненных обязательств перед кредиторами, должник реализовал ликвидный актив по заведомо заниженной цене.

Также справедлив вывод суда первой инстанции о том, что сделка, совершенная после принятия заявления о признании должника банкротом, была направлена на вывод активов должника, что в условиях неплатежеспособности Потребительского союза "Центр Социальных инвестиций" причинило ущерб его кредиторам в виде утраты возможности получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Таким образом, вывод суда о недействительности оспариваемой сделки обоснован и подтвержден исследованными материалами дела.

Последствия недействительности оспариваемой сделки применены судом в соответствии с требованиями ч.2 ст.167 ГК РФ и Закона о банкротстве.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что определение суда принято в соответствии с действующим законодательством, с учетом всех обстоятельств дела, доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств по делу, поэтому оснований для отмены или изменения обжалуемого определения не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2014г. по делу № А40-79288/11-44-47Б оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: П.А. Порывкин

Судьи: М.С. Сафронова

Г.Н. Попова

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.