Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «ТК КРАСТ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании убытков в размере 814 991 руб. 00 коп., указывая, что, являясь арендатором государственного имущества города Москвы - нежилого помещения общей площадью 298,4 кв.м. по адресу г. Москва, Зои и Александра Космодемьянских, д.4, корп.1., обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлениями о реализации преимущественного права на выкуп в собственность вышеуказанного арендуемого объекта. Истец указывает, что договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости был подписан сторонами на основании решения суда. Как считает истец, незаконное бездействие Департамента в предоставлении истцу преимущественного права выкупа, в сроки, установленные Законом № 159-ФЗ, повлекло за собой понуждение истца к продолжению арендных отношений помимо его воли, в связи с чем, оплаченная арендная плата в размере 814 991 руб. 00 коп. является для истца убытками, которые истец просит взыскать с ответчика в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 25.12.2019г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец не согласился с принятым решением и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв не представил.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, между Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, ответчик, арендодатель) и ООО «ТК КРАСТ» (истец, арендатор) был заключен договор аренды от 05.06.2008 № 02-00233/08 на нежилое помещение площадью 298,40 кв.м по адресу: <...> и Александра Космодемьянских, д. 4, корп. 1. 16.06.2016 г. истец, руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, обратился к ответчику с заявлением о реализации права на приобретение вышеназванного арендуемого помещения.

Не получив ответа на заявление о выкупе до 11.09.2016г., то есть в срок, установленный ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ, истец обратился в суд с исковыми требованиями об обязании Департамента городского имущества г. Москвы заключить договор купли-продажи арендованного помещения. 09.01.2017 г. истец получил от ответчика проект договора купли-продажи указанного помещения. Истец, не согласившись с ценой выкупаемого имущества, 27.01.2017 г. подписал договор с учетом протокола разногласий и с приложением отчета оценщика. Ответчик предложение истца оставил без ответа. Вышеизложенные обстоятельства установлены при рассмотрении дела №А40-256690/16. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.09.2017 г. по делу №А40- 256690/16, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017г., уточненные исковые требования истца были удовлетворены.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что Департаментом нарушены сроки принятия решения об условиях выкупа арендованного имущества и направления заявителю проекта Договора купли-продажи, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в результате чего у ответчика возникли убытки в размере арендной платы, уплаченной за период с 11.09.2016 г. до 09.01.2017 г. в размере 814 991 руб. 00 коп.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Частью 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции от 02.07.2010г. на дату обращения с заявлением о выкупе) установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: - обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; - принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; - направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со ст.3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ч.3 ст.9 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со ст.425 и п.1,2 ст.433 Гражданского кодекса РФ договор купли - продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Положениями ст.446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п.2 ст.328 ГК РФ в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 1, 3 ст. 433 ГК РФ). Согласно разъяснениям, содержащимся Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (пункты 5, 6) согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли- продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской 5 Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. Следовательно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли- продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя- арендатора по внесению арендной платы.

Между тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2019 по делу № А40-27061/19 с ООО «ТК КРАСТ» в пользу Департамента за период с 01.07.2016 по 30.11.2017 было взыскано 783 151 руб. 38 коп. задолженности по договору аренды от 05.06.2008 № 02-00233/08 и 49 759 руб. 70 коп. неустойки. Таким образом, в рамках дела № А40-27061/19 суд установил обязанность ООО «ТК КРАСТ» вносить арендные платежи в период с 01.07.2016 по 30.11.2017, а также наличие задолженности по арендной плате за указанный период, что является доказательством невнесения истцом арендных платежей с июля 2016 года.

Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Поскольку договор аренды, заключенный между Департаментом и истцом, на период с 11.09.2016 по 09.01.2017 являлся действующим, в указанный период истец продолжал пользоваться нежилым помещением, то внесение арендной платы за указанный период являлось обязанностью арендатора.

Заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство общества по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Материалами дела подтверждается, что 16.06.2016 истец обратился в Департамент с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости, регистрационный номер заявления 33-5-89640/16- (1)-0. 30.06.2016 Департамент уведомил ООО «ТК КРАСТ» о приостановлении срока предоставления государственной услуги на 30 рабочих дней в связи с необходимостью получения заключения о принадлежности нежилого помещения к объектам гражданской обороны (в соответствии с пунктом 2.9.1.9 Административного регламента).

10.08.2016 Департамент уведомил ООО «ТК КРАСТ» о приостановлении срока предоставления государственной услуги на 23 рабочих дня для обеспечения внесения сведений о вновь созданном объекте недвижимости в результате разделения ранее учтенного в государственном кадастре недвижимости (в случае если объект недвижимости, в отношении которого подан запрос, является частью объекта недвижимости, являющегося собственностью города Москвы) (в соответствии с пунктом 2.9.1.2.3 Административного регламента). 05.10.2016 Департамент уведомил ООО «ТК КРАСТ» о приостановлении срока предоставления государственной услуги на 23 рабочих дня для обеспечения внесения сведений об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости (в случае необходимости постановки недвижимого имущества на государственный кадастровый учет) (в соответствии с пунктом 2.9.1.2.1 Административного регламента).

19.10.2016 Департамент уведомил ООО «ТК КРАСТ» о приостановлении срока предоставления государственной услуги на 23 рабочих дня в целях обеспечения государственной регистрации прав собственности города Москвы на вновь созданный объект недвижимости в результате разделения ранее зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним объекта недвижимости (в случае если объект недвижимости, в отношении которого подан запрос, является частью объекта недвижимости, являющегося собственностью города Москвы) (в соответствии с пунктом 2.9.1.3(1) Административного регламента).

10.11.2016 письмом № ДГИ-1-89968/16-1 Департамент проинформировал заявителя о том, что после завершения кадастровых работ и регистрации права собственности на объект недвижимости, Департамент проведет оценку указанного объекта и направит проект договора купли-продажи. Отчет «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества» выполнен от 16.11.2016 № 11209/16 - ООО «НИОЦ». 28.11.2016 подготовлено положительного экспертного заключения МСНО-НП «ОПЭО»№ 1116/16-st.

Департаментом подготовлено Распоряжение «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> и Александра Космодемьянских, д. 4, корп. 1, общей площадью 298,4 кв.м». Департамент направил подготовленный проект договора купли-продажи. Согласно пункту 4 статьи 2, пункту 1 части 1 статьи 6, части 14 статьи 13 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее - Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ) органы, предоставляющие государственные услуги, и органы, предоставляющие муниципальные услуги, обязаны предоставлять эти услуги в соответствии с административными регламентами - нормативными правовыми актами, устанавливающими порядок предоставления государственной или муниципальной услуги и стандарт предоставления государственной или муниципальной услуги.

Порядок разработки и утверждения административных регламентов исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. В целях реализации указанного федерального закона постановлением Правительства Москвы от 15.11.2011 № 546-1111 «О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве» утвержден Порядок разработки административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы (приложение 2).

Пунктом 3.1 постановления Правительства Москвы № 546-ПП установлено, что административные регламенты предоставления государственных услуг (в том числе государственных услуг, предоставляемых органами местного самоуправления и подведомственными органам местного самоуправления организациями при осуществлении ими отдельных государственных полномочий, переданных законами города Москвы) утверждаются нормативными правовыми актами Правительства Москвы. При таких обстоятельствах, Правительство Москвы как высший исполнительный орган государственной власти города Москвы обладает достаточными полномочиями для принятия Постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Анализ положений Административного регламента в системной взаимосвязи с положениями Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что определение порядка исчисления срока приостановления предоставления государственной услуги не отменяет и не изменяет требований, предъявляемых федеральным законодателем к стандарту предоставления государственной или муниципальной услуги. Срок предоставления государственной или муниципальной услуги - одно из обязательных условий предоставления государственной или муниципальной услуги, что предполагает его указание в административном регламенте. Согласно части 9 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Исчерпывающие перечни оснований для приостановления предоставления государственной или муниципальной услуги или отказа в предоставлении государственной или муниципальной услуги устанавливаются соответственно федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами».

Пунктом 6.5 приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы № 546-ПП «Единые требования к предоставлению государственных услуг в городе Москве» также предусмотрено, что административным регламентом предоставления государственной услуги устанавливаются сроки приостановления предоставления государственной услуги. Срок приостановления предоставления государственной услуги исчисляется с даты принятия решения о приостановлении предоставления государственной услуги. В связи с изложенным включение в Административный регламент положений, разъясняющих порядок исчисления срока приостановления предоставления государственной услуги, является одним из необходимых условий его соответствия стандарту предоставления государственной услуги.

Как разъяснил Верховный Суд РФ, такое правовое регулирование, со всей очевидностью будучи направленным на обеспечение права граждан на получение точной и достоверной информации по вопросу срока приостановления предоставления государственной услуги, априори не может расцениваться как нарушение прав заявителя при получении государственных и муниципальных услуг. Положение Административного регламента принято в рамках компетенции субъекта Российской Федерации, федеральным законам и другим нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, не противоречит и не нарушает каких-либо прав и законных интересов истца.

Вина Департамента и причинно-следственная связь, повлекшие наступление неблагоприятных для истца последствий, в действиях Департамента отсутствует.

Судебные акты, подтверждающие незаконное бездействие Департамента также отсутствуют.

Кроме этого, истец имел возможность раньше заключить договор купли- продажи, поскольку 16.06.2016г. общество получило через канцелярию ДГИ письмо о подписании договора купли-продажи и проект договора купли-продажи, однако не реализовало ее в связи с наличием спора по условиям договора о цене продажи имущества.

Рассмотрение преддоговорного спора цены продажи, отличной от изначально указанной в проекте договора, является разрешением инициированного обществом спора о величине оценки, которое не свидетельствует о незаконности действий департамента. Истец использовал муниципальное имущество по своему желанию на правах аренды для реализации своей предпринимательской деятельности до заключения договора купли-продажи и был обязан уплачивать арендную плату до указанного срока. С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований не имелось.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 декабря 2019 года по делу
№ А40-15547/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Е.А. Птанская

Судьи: В.Р. Валиев

А.И. Трубицын