Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобузакрытого акционерного общества «Гудвин-3» на решение Арбитражного суда Московской области от 03 февраля 2010 года по делу №А41-37404/09, принятое судьей Гарькушовой Г.А., по иску закрытого акционерного общества «Гудвин-3» к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Балтия Сервис» о признании договора аренды недействительной сделкой и выселении ответчика из занимаемых объектов,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Гудвин-3» (далее - ЗАО «Гудвин-3») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Балтия Сервис» (далее - ООО «Балтия Сервис») о признании договора аренды от 01.11.2007 № 2 недействительной сделкой и выселении ответчика из занимаемых незавершенных строительством объектов: дома №6 – школа №5, жилого дома №75, караульного помещения дом №98, общественно-культурного комплекса дом №99, расположенных по адресу: Московская область, Истринский район, Обушковский с/о, 37 км а/магистрали Москва-Рига, жилой комплекс «Балтия».

Протокольным определением от 25-27 января 2010 года Арбитражный суд Московской области произвел замену ООО «Балтия Сервис» на ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис» (л.д.125-127).

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 февраля 2010 года по делу №А41-37404/09 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Гудвин-3» (арендодатель) и ООО «Балтия Сервис» (арендатор) заключен договор аренды от 01.11.2007 № 2 (л.д.8-13), по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на условиях аренды следующее имущество:

- незавершенный строительством дом № 6 – школа № 5, инв. №21-3521;

- незавершенный строительством жилой дом, инв. № 17863;

- незавершенное строительством караульное помещение, инв. № 17110, лит. А, а, а1, а2, объект № 1;

- незавершенный строительством общественно-культурный комплекс, инв. №17874.

В соответствии с пунктом 3.1 вышеназванного договора аренды данный договор заключен на неопределенный срок.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 09.06.2009 по делу №А40-34623/08-88-80 «Б» ЗАО «Гудвин-3» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство (л.д.16).

Полагая, что договор аренды от 01.11.2007 № 2 является недействительной сделкой, поскольку заключен в отношении незавершенных строительством объектов, ЗАО «Гудвин-3» обратилось в суд с иском по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в связи со следующим.

Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Истец указывает, что незавершенные строительством объекты не могут быть предметом договора аренды, поскольку не сданы в эксплуатацию и не возникли в качестве объекта права собственности и аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть объектом гражданских прав. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений на передачу в аренду объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды от 01.11.2007 № 2 технические характеристики объектов, передаваемых в аренду, определены в технических паспортах, которые являются неотъемлемой частью договора аренды (п.9.4 договора).

В материалы дела представлены технические паспорта незавершенных строительством объектов, переданных в аренду. Указанные документы позволяют установить индивидуализирующие признаки данных объектов, вследствие чего арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что предмет договора аренды сторонами согласован в соответствии с требованиями статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды от 01.11.2007 № 2 не устанавливает каких-либо специальных условий, ограничивающих использование арендуемых объектов определенными целями. Пунктом 6.1 названного договора предусмотрено право арендатора требовать от арендодателя завершения строительства и ввода в эксплуатацию арендуемых объектов, а также возможность арендатора самостоятельно производить отделимые и неотделимые улучшения арендуемых помещения с согласия арендодателя.

Таким образом, именно на ответчике как арендаторе лежит риск возможности использования арендуемых объектов в целях, для достижения которых ООО «Управляющая организация «Балтия Сервис» заключало оспариваемый договор. Ответчик каких-либо возражений по поводу невозможности использования арендуемых объектов не заявлял.

Довод истца о том, что спорный договор аренды был заключен в период действия обеспечительных мер не подтвержден документально.

При изложенных обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что договор аренды от 01.11.2007 № 2 соответствует требованиям статей 219, 606, 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительной сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, не может быть удовлетворено требование о выселении ответчика из занимаемых помещений на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчик занимает помещения на законных основаниях.

Кроме того, в материалы дела представлено свидетельство от 15.02.2010 о регистрации права собственности ООО «Альфа-Альянс» на незавершенный строительством объект общественно-культурный комплекс, инв. №17874, расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, Обушковский с/о, 37 км а/магистрали Москва-Рига, жилой комплекс «Балтия», д.99. Таким образом, на дату рассмотрения спора в арбитражном апелляционном суде ответчик утратил право собственности на один из спорных объектов.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2010 по делу №А40-34623/08-88-80 «Б», на которое ссылается истец, не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку в рамках дела №А40-34623/08-88-80 «Б» рассматривался вопрос о включении требования в реестр требований кредиторов и арбитражным апелляционным судом дана правовая оценка правоотношениям сторон, выводов, касающихся фактических обстоятельств дела, которые в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут иметь преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, указанное постановление суда не содержит. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2004 №2045/04 и от 03.04.2007 №13988/06.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Доводы, изложенные в ней, являются несостоятельными.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03 февраля 2010 года по делу №А41-37404/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

С.К. Ханашевич

Е.В. Черникова