Гражданский кодекс часть 1

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области – извещено надлежащим образом, представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 28.10.2011 по делу № А41-28096/11, принятое судьей Борсовой Ж.П.,

УСТАНОВИЛ:

АО Банк "Снорас" (далее – банк) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО (далее – управление) с требованиями: о признании незаконным решение управления от 11.05.2011 № 50-50-26/094/2010-260 об отказе в государственной регистрации права собственности банка в отношении объекта недвижимого имущества – здания насосной станции, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, Атепцевский с.о. у дер. Нефедово на 85 км. Киевского шоссе (правая сторона), условный номер 50-50-26/041/2005-233 (далее – объект); об обязании управления осуществить регистрацию права собственности банка на объект.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.10.2011 требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе управление просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, неправильное применение им норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в отсутствии представителей банка и управления, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Между банком и обществом с ограниченной ответственностью «Вегапроект» (далее – общество) 13.11.2006 заключен договор о залоге недвижимости (ипотеке), по которому объект и право аренды земельного участка, на котором он расположен, был заложен банку в обеспечение исполнения обществом обязательств перед банком по кредитному договору от 12.10.2006.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2009 по делу № А40-121880/09-70-482 общество признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.03.2010 по названному делу банк включен в реестр требований кредиторов общества в качестве кредитора, требования которого обеспечены залогом недвижимого имущества, с суммой требований в размере 74 312 832,35 рублей.

Определением Арбитражного суда города Москвы 23.07.2010 по указанному делу утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества общества, являющегося предметом залога (в которое входил спорный объект по настоящему делу), с установлением начальной продажной цены недвижимого имущества в размере 78 224 034 рублей. Организованные конкурсным управляющим обществом 17.09.2010 и повторные 09.11.2010 торги по реализации недвижимого имущества были признаны несостоявшимися.

Впоследствии банк направил конкурсному управляющему общества заявление от 10.11.2010 об оставлении предмета залога (имущества, выставлявшегося на торги) за собой. Банк и конкурсный управляющий общества 11.11.2010, действующий в пределах полномочий, предоставленных ему статьей 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве, Закон), подписали акт приема-передачи имущества, по которому конкурсный управляющий общества передал, а банк принял объект.

В связи с этим банк обратился к управлению с заявлением о государственной регистрацией права собственности банка на объект.

Управлением11.05.2011 было вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности банка на объект.

Отказывая в государственной регистрации права собственности от 11.05.2011 управление указало на то, что банк в нарушение статьи 55 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) не представил управлению соглашение между банком и обществом об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество; а также сослалось на подпункт 6 пункта 2 статьи 55 Закона об ипотеке.

Удовлетворяя требования банка об оспаривании данного решения управления и об обязании управления зарегистрировать право собственности банка на объект, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что решение управления об отказе в государственной регистрации права собственности на объект является незаконным.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба управления не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора; соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Между тем согласно статье 126 Закона о банкротстве одним из последствий, наступающих в результате открытия процедуры конкурсного производства, является то, что совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном данным федеральным законом (положениями главы 7 Закона: статьи 124-149).

Таким образом, с момента принятия судом решения об открытии в отношении общества конкурсного производства подлежат применению положения Закона о банкротстве.

Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона. В соответствии с пунктом 4 статьи 134 Закона требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона.

Пунктом 4.1 статьи 138 Закона установлено, что в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Тем самым банк воспользовался правом, предоставленным ему пунктом 4.1. статьи 138 Закона о банкротстве.

Исходя из пункта 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» упомянутый акт приема-передачи объекта от 11.11.2010, представленный в управление, являлся основанием для государственной регистрации перехода права собственности банка на объект.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 55 Закона об ипотеке, не допускается, если предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, в таком случае взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

Однако право владения и пользования земельным участком, на котором расположен объект (далее – земельный участок), было предоставлено обществу Комитетом по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского района по договору аренды от 30.11.2005 № 3156 со сроком аренды 49 лет.

Право аренды земельным участком было заложено банку в соответствии с договором о залоге недвижимости (ипотеки) от 13.11.2006. Названным определением Арбитражного суда города Москвы от 19.03.2010 банк включен в реестр кредиторов общества в качестве кредитора, требования которого обеспечены залогом недвижимого имущества в соответствии с данным договором, включающим также и право аренды земельного участка. Право аренды земельного участка также дважды выставлялось в составе всего заложенного имущества на конкурсные торги по реализации заложенного имущества общества в форме открытого аукциона, признанные несостоявшимися. Между банком и общества в соответствии со статьей 129 Закона о банкротстве 11.11.2010 был заключен договор № ДП-1 перенайма земельного участка, по которому банку были переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка. Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей не требуется.

Ссылка управления в решении об отказе в государственной регистрации права собственности от 11.05.2011 на приписки в акте приема-передачи от 11.11.2010 является необоснованной, поскольку в акте заполнены от руки строки преамбулы, предназначенные для указания наименований сторон и их уполномоченных представителей, подписывающих акт, что не является нарушением законодательства.

Таким образом, оспариваемое решение управления об отказе в государственной регистрации права собственности является необоснованным.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции и отказа банку в удовлетворении заявленных им требований не усматривается.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.10.2011 по делу
№ А41-28096/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области – без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

Д.Д. Александров

Н.А. Кручинина