Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Аскон-Трейд» на решение Арбитражного суда Московской области от 03 марта 2010 года по делу №А41-К1-6032/07, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Общества с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «Инвестсоцбанк» к Обществу с ограниченной ответственностью «Аскон-Трейд» об обращении взыскания на заложенное имущество, с участием третьих лиц Администрации муниципального образования город Долгопрудный, Комитета по управлению имуществом города Долгопрудный, СПК «Колхоз «Красная нива»,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк инвестиций и социального развития» (далее по тексту - ООО «КБ «Инвестсоцбанк») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Аскон-Трейд» (далее по тексту - ООО «Аскон-Трейд») об обращении взыскания на заложенные ООО «Аскон-Трейд» права арендатора по договору аренды земельного участка, с кадастровым номером 50:42:0010104:0005/03, расположенного по адресу: Московская область, г.Долгопрудный, Центральная усадьба СПК-Колхоз «Красная нива».

Определениями Арбитражного суда Московской области от 10 мая 2007 года и от 02 августа 2007 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены – Администрация муниципального округа г.Долгопрудный Московской области и Сельскохозяйственный производственный кооператив-колхоз «Красная нива» (л.д.54; 117 т.1).

09 июня 2007 года Общество с ограниченной ответственностью «Аскон-Трейд» обратилось в Арбитражный суд Московской области со встречными исковыми требованиями к ООО «КБ «Инвестсоцбанк» о признании недействительным (ничтожным) договора залога права аренды от 17 сентября 2004 года, заключенного между ООО «Аскон-Трейд» и ООО «КБ «Инвестсоцбанк» (л.д.57-60 т.1).

Определением Арбитражного суда Московской области от 19 июня 2007 года принят к производству встречный иск ООО «Аскон-Трейд» к ООО «КБ «Инвестсоцбанк» о признании недействительным (ничтожным) договора залога права аренды от 17 сентября 2004 года (л.д.101 т.1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 октября 2007 года исковые требования ООО «КБ «Инвестсоцбанк» удовлетворены.

Суд обратил взыскание на заложенные ООО «Аскон-Трейд» права арендатора по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г.Долгопрудный, Центральная усадьба СПК-колхоз «Красная нива», кадастровый номер 50:42:0010104:0005/03.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО «Аскон-Трейд» отказано (том 2, л.д.84-89).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2007 года решение Арбитражного суда Московской области от 11 октября 2007 года по делу №А41-К1-6032/07 оставлено без изменения (л.д. 152-156 т. 2).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от
20 марта 2008 года решение Арбитражного суда Московской области от 11 октября 2007 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2007 года по делу №А41-К1-6032/07 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (л.д. 40-42 т.3).

Отменяя вышеуказанные судебные акты, суд кассационной инстанции указал на то, что в резолютивной части решения суд не указал сумму требования, подлежащую взысканию путем обращения на заложенное имущество, а также не учел требования пункта 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в решении суда об обращении взыскания на предмет залога должна быть определена начальная продажная цена заложенного имущества. Аналогичное положение об обязанности суда определить начальную продажную цену предмета залога, подлежащего реализации, содержится в статье 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 марта 2010 года исковые требования ООО «КБ «Инвестсоцбанк» удовлетворены.

Суд обратил взыскание в пользу ООО «КБ «Инвестсоцбанк» денежных средств в размере 21 645 449,88 руб. на заложенные ООО «Аскон-Трейд» права арендатора по договору №97/5 от 11 сентября 2001 года аренды земельного участка площадью 4 000 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Центральная усадьба, СПК «Колхоз «Красная нива», кадастровый номер 50:42:0010104:0005/03, заключенному с сельскохозяйственным кооперативом-колхозом «Красная нива».

Суд установил начальную продажную цену права аренды земельного участка площадью 4 000 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Центральная усадьба, СПК «Колхоз «Красная нива», кадастровый номер 50:42:0010104:0005/3, в размере 31 055 960 рублей.

Суд взыскал с ООО «Аскон-Трейд» в пользу ООО «КБ «Инвестсоцбанк» 26 400 рублей расходов по уплате госпошлины, 50 000 рублей расходов по оплате услуг экспертной организации.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО «Аскон-Трейд» отказано (л.д. 73-74).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «Аскон-Трейд» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 83-88).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы ООО «Аскон-Трейд» не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Представитель ООО «КБ «Инвестсоцбанк» возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель Администрации муниципального образования г. Долгопрудный и Комитета по управлению имуществом города Долгопрудный поддержал доводы апелляционной жалобы заявителя.

Представитель третьего лица СПК «Колхоз «Красная нива» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 07 сентября 2004 года между ООО «КБ «Инвестсоцбанк» (Кредитор) и ООО «Эйсмонт» (Заемщик) был заключен кредитный договор №09/07-ЮЛ, по условиям которого Кредитор обязался предоставить Заемщику кредит в размере 8 560 000 руб. 00 коп., сроком до 15 марта 2005 года с уплатой 25 процентов годовых (л.д.6-9 т.1).

17 сентября 2004 года между ООО «КБ «Инвестсоцбанк» (Залогодержатель) и ООО «Аскон-Трейд» был заключен договор о залоге права (том 1, л.д.11-14).

Согласно указанному договору, в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору №09/07-ЮЛ от 07 сентября 2004 года залогодатель передает в залог залогодержателю на условиях настоящего договора право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:42:0010104:0005/03, площадью 4 000 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Долгопрудный, Центральная усадьба СПК-колхоза «Красная нива». Данный земельный участок находится у залогодателя в пользовании на праве аренды в соответствии с договором аренды земельного участка от 11 сентября 2001года №97/5, заключенным между ООО «Аскон-Трейд» и
СПК-колхозом «Красная нива» (л.д.70-73 т.1).

В соответствии с пунктом 2.2 договора по соглашению сторон закладываемое право аренды земельного участка оценивается в сумму 2 980 000 руб.

12 марта 2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области произведена государственная регистрация договора залога.

Согласно пункту 6 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до момента полного выполнения ООО «Эйсмонт» (заемщик) своих обязательств перед ООО «КБ «Инвестсоцбанк» (залогодеражатель) по кредитному договору.

Вступившим в законную силу решением Замоскворецкого районного суда города Москвы от 04 мая 2006г. с ООО «Эйсмонт» в пользу ООО «КБ «Инвестсоцбанк» взыскано 8 560 000 руб. 00 коп. основного долга по кредитному договору №09/07-ЮЛ от 07 сентября 2004 года (л.д.17-19 т.1).

Предъявляя настоящие исковые требования, ООО «КБ «Инвестсоцбанк» просило обратить взыскание на заложенные ООО «Аскон-Трейд» права арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:42:0010104:0005/03, расположенного по адресу: Московская область, г.Долгопрудный, Центральная усадьба СПК-Колхоз «Красная нива».

В обоснование заявленных требований, истец сослался на ст.ст. 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то обстоятельство, что решение Замоскворецкого районного суда г.Москвы от 04 мая 2006 года Обществом с ограниченной ответственностью «Эйсмонт» не исполнено.

Общество с ограниченной ответственностью «Аскон-Трейд» обратилось в Арбитражный суд Московской области со встречными исковыми требованиями к ООО «КБ «Инвестсоцбанк» о признании недействительным (ничтожным) договора залога права аренды от 17 сентября 2004 года (л.д.57-60 т.1).

В обоснование встречного заявления ООО «Аскон-Трейд» сослалось на п.1.1 статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также на то обстоятельство, что собственник земельного участка не давал согласие на залог права аренды на спорный земельный участок.

Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более, чем 5 лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка отдавать арендные права в залог без согласия собственника при условии его уведомления.

В ходе судебного разбирательства установлено, что земельный участок, права по которому заложены по спорному договору, является муниципальной собственностью.

Постановлением Главы города Долгопрудный Московской области № 373 от 20 апреля 2001 года земельный участок площадью 13,72 га, с кадастровым номером 50:42:0101104:005 передан в постоянное (бессрочное) пользование под размещение сельскохозяйственного предприятия Сельскохозяйственному производственному кооперативу – колхозу «Красная нива» (л.д.124 т.1).

11 сентября 2001 года между СПК «Колхоз «Красная нива» и ООО «Аскон-Трейд» был заключен договор аренды сроком на 25 лет (л.д.70-73 т.1).

Следовательно, при передаче прав по договору аренды в залог ООО «Аскон-Трейд» не обязан был испрашивать согласия собственника земельного участка.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 15 постановления №11 от 24 марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что в случаях, указанных в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2005 года по делу №А41-К1-25649/04 (том 1, л.д.96-99), оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 05 мая 2006 года (том 1. л.д.93-95), установлено, что согласно справке №114 от 11 августа 2004 года СПК-колхоз «Красная нива» был уведомлен о состоявшемся залоге права аренды и не возражал против залога земельного участка площадью 4 000 кв.м.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доводы ООО «Аскон-Трейд» о том, что СПК-колхоз «Красная нива» не является собственником земельного участка, а использует на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 135750 кв.м. с кадастровым номером 50:42:0010104:0005, в состав которого входит арендуемый ООО «Аскон-Трейд» земельный участок площадью 1,053 га (10530), с кадастровым номером 50:42:0010104:0005/01, расположенный по адресу: Московская область, г.Долгопрудный, Центральная усадьба СПК-колхоза «Красная нива», несостоятельны, поскольку противоречат действующему законодательству и материалам дела.

Согласие собственника требуется лишь в случаях, установленных пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», когда предметом залога являются не права, а непосредственно объекты недвижимости (земельный участок, здание, сооружение и т.п.).

Довод ООО «Аскон-Трейд» о том, что предметом договора аренды и договора залога являются разные земельные участки, опровергается материалами дела.

Согласно кадастровому плану (том 1, л.д.15-16), приложенному к договору залога (л.д.10 т.1) земельный участок с кадастровым номером 50:42:0010104:0005/03, расположенный по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Центральная усадьба СПК-колхоза «Красная нива» является частью земельного участка с кадастровым номером 50:42:0010104:0005/01 (том 2 , л.д.31), расположенного по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Центральная усадьба СПК-колхоза «Красная нива» и являющегося предметом договора аренды от 11 сентября 2001 года №97/5 (л.д.27-30 т.1).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для признания недействительным (ничтожным) договора залога права аренды от 17 сентября 2004 года не имеется, в связи с чем правомерно отказал ООО «Аскон-Трейд» в удовлетворении встречного иска.

Кроме того, в рамках дела №А41-К1-9393/08 Администрация города Долгопрудный обращалась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «КБ «Инвестсоцбанк» и ООО «Аскон-Трейд» о признании договора залога права от
17 сентября 2004 года недействительным.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2008 года, оставленным без изменения постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2008 года и Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 марта 2009 года в удовлетворении иска Администрации города Долгопрудный было отказано.

Пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 2008 года предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В ходе судебного разбирательства определением суда первой инстанции от
02 октября 2008 года по делу была назначена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка, производство которой поручено Центру судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (л.д.85 т.3).

Согласно заключению эксперта ГУ РФ «Центр судебной экспертизы при Минюсте РФ» рыночная стоимость в настоящее время права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:42:0010104:0005/03, расположенного по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, центральная усадьба, СПК «Колхоз «Красная нива» составляет 31 055 960 рублей (л.д. 20-48 т.4).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что начальную продажную цену права аренды земельного участка следует установить в размере 31 055 960 рублей, определенном экспертами ГУ «Центр судебных экспертиз при Минюсте РФ», а сумму требований, подлежащей взысканию путем обращения взыскания на праве аренды в размере 21 645 449,88 рублей.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

В силу статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина в размере 2 000 рублей подлежит возврату ООО «Аскон-Трейд» из Федерального бюджета как излишне уплаченная.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03 марта 2010 года по делу №А41-К1-6032/07 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выдать Обществу с ограниченной ответственностью «Аскон-Трейд» справку на возврат госпошлины из Федерального бюджета в размере 2 000 рублей, излишне уплаченной за подачу апелляционной жалобы.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.В. Диаковская

Е.В. Черникова