Гражданский кодекс часть 1

от третьих лиц: от Администрации Ленинского муниципального района Московской области – не явился, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя;

от закрытого акционерного общества «Внуково-Петрол» – не явился, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя;

от общества с ограниченной ответственностью «Урал-Дон-М» – не явился, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу на решение Арбитражного суда Московской области от 22.10.2008 по делу № А41-12962/08 , принятое судьей Козловым Р.П., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автостел" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области о признании незаконными приостановление государственной регистрации и отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.10.2007 к договору аренды земельного участка, и об обязании осуществить государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Автостел» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее – Управление) о признании незаконными приостановление государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.10.2007 к договору аренды земельного участка от 27.01.2006 № 3-2006/Ю, оформленного сообщением от 21.04.2008 № 21/014/2008-077 и отказа в государственной регистрации оформленного сообщением от 21.04.2008 № 21/014/2008-077 и об обязании осуществить государственную регистрацию (с учетом уточнений (том 1, л.д. 53).

Определением от 02.07.2008 по делу № А40-30835/08-153-309 Арбитражного суда города Москвы на основании пункта 3 части 2 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело передано на рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация Ленинского муниципального района Московской области, закрытое акционерное общество «Внуково-Петрол» и общество с ограниченной ответственностью «Урал-Дон-М».

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.10.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит названный судебный акт отменить, как принятый с нарушением норм права и на основании неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела (том 2, л.д. 21-27).

В судебном заседании представителем общества поддержаны доводы апелляционной жалобы. По мнению общества, у Управления отсутствовали правовые основания для приостановления и отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.10.2007 к договору аренды земельного участка от 27.01.2006 № 3-2006/Ю.

Представитель Управления в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на законность решения арбитражного суда первой инстанции и необоснованность апелляционной жалобы общества.

От третьих лиц поступили письменные объяснения, подготовленные в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация Ленинского муниципального района Московской области высказала согласие с решением арбитражного суда первой инстанции и против удовлетворения апелляционной жалобы общества возражала (том 2, л.д. 46).

Согласно письменным пояснениям, представленным закрытым акционерным обществом «Внуково-Петрол», апелляционная жалоба подлежит удовлетворению поскольку, по его мнению, решение арбитражного суда первой инстанции вносит неопределенность в установлении надлежащего арендатора спорного земельного участка и нарушает права заявителя и общества с ограниченной ответственностью «Урал-Дон-М» (том 2, л.д. 45).

Общество с ограниченной ответственностью «Урал-Дон-М» в письменных пояснениях высказало мнение, что отказ Управления в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не затрагивает прав общества с ограниченной ответственностью «Урал-Дон-М» на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке и не связан с каким-либо спором в отношении данного земельного участка между заявителем и обществом с ограниченной ответственностью «Урал-Дон-М» (том 2, л.д. 48).

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав присутствующих в судебном заседании лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, закрытому акционерному обществу «Внуково-Петрол» на праве собственности принадлежало нежилое сооружение, назначение по БТИ: топливно-раздаточный пункт, общей площадью 3629,50 кв.м., инв. № 10832, лит. А-Б-В-Д, Е, Ж, И, К, Л, М, Н, О объект № 10, расположенное по адресу: Московская область, Ленинский район, станция Внуково (кадастровый номер объекта 50:21:02:00345:010). Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 31.10.2000 и записью регистрации № 50-01.21-9.2000-427.6 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 1, л.д. 27).

Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:21:10 01 01:0120, общей площадью 28400 кв.м., категория земель – земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, адрес: 26 км. Минского шоссе, Внуковского сельского округа, Ленинского района Московской области.

27.01.2006 закрытым акционерным обществом «Внуково-Петрол» заключен договор № 3-2006/ю с муниципальным образованием «Ленинский район Московской области», согласно которому вышеназванный земельный участок общей площадью 28400 кв.м. предоставлен закрытому акционерному обществу «Внуково-Петрол» в аренду на 49 лет для размещения топливно-раздаточного пункта (том 1, л.д. 14-23).

Согласно договору купли-продажи недвижимости от 13.04.2006 № 5, закрытое акционерное общество «Внуково-Петрол» (продавец) передало в собственность обществу (покупатель) за определенную в договоре цену недвижимое имущество – нежилое сооружение, назначение по БТИ: топливно-раздаточный пункт, общей площадью 3629, 50 кв.м., инв. № 10832, лит. А-Б-В-Д, Е, Ж, И, К, Л, М, Н, О объект № 10, расположенное по адресу: Московская область, Ленинский район, станция Внуково (кадастровый номер объекта 50:21:02:00345:010) на земельном участке с кадастровым номером 50:21:10 01 01:0120 (том 1, л.д. 28-29). Указанный договор купли-продажи зарегистрирован 18.05.2006, о чем сделана запись № 50-50-21/018/2006-441 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности (том 1, л.д. 30).

Кроме этого закрытым акционерным обществом «Внуково-Петрол» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2006 № 40 с обществом с ограниченной ответственностью «Холдинг-Урал-Дон», согласно которому закрытое акционерное общество «Внуково-Петрол» (продавец) передало в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Холдинг-Урал-Дон» (покупатель) за установленную данным договором цену недвижимое имущество – объект незавершенного строительства, общей площадью 916,40 кв.м., инв. № 099:032-10832, литер «Р», лит.. «Р», условный номер объекта: 50-50-21/061/2006-143, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:21:10 01 01:0120 общей площадью 28400 кв.м. Данный договор зарегистрирован 26.12.2006, о чем сделана запись регистрации № 50-50-21/073/2006-445 и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 50 НА № 1534977. Кроме того, к названному договору от 15.11.2006 № 40 заключено между теми же лицами соглашение № 1 о переходе прав пользования земельным участком (далее – соглашение № 1) (том 1, л.д. 73-74).

Согласно пункту 1 соглашения № 1 одновременно с передачей права собственности на объект незавершенного строительства (по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2006 № 40) закрытое акционерное общество «Внуково-Петрол» передает обществу с ограниченной ответственностью «Холдинг-Урал-Дон» права аренды на земельный участок общей площадью 3975,0 кв.м, расположенный по адресу: 26 км. Минского шоссе, Внуковского сельского округа, Ленинского района Московской области, занятый объектом и необходимый для его нормального использования и эксплуатации.

В силу пункта 4 названного соглашения все формальные обязанности по переоформлению прав аренды покупателя на земельный участок общей площадью 3975,0 кв.м, расположенный по вышеуказанному адресу несет продавец, включая обязанность по размежеванию земельного участка, арендованного по договору аренды от 27.01.2006 № 3-2006/ю.

Впоследствии общество с ограниченной ответственностью «Холдинг-Урал-Дон» (продавец) заключило с обществом с ограниченной ответственностью «Урал-Дон-М» (покупатель) договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.09.2007 № 31, согласно которому, продавец за установленную данным договором цену передал в собственность недвижимое имущество – объект незавершенного строительства, общей площадью 916,40 кв.м., инв. № 099:032-10832, литер «Р», лит.. «Р», условный номер объекта: 50-50-21/061/2006-143 (том 1, л.д. 75-77).

На основании договора от 25.09.2007 № 31 общество с ограниченной ответственностью «Урал-Дон-М» получило свидетельство (повторное, взамен свидетельства от 27.11.2007 серия 50НБ № 996049) от 28.08.2008 серия 50НБ № 996049 о государственной регистрации права собственности на указанный объект незавершенного строительства (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.11.2007 № 50-50-21/053/2007-158 (том 1, л.д. 70).

10.10.2006 заявителем и Ленинским муниципальным районом Московской области заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.01.2006 № 3-2006/ю, согласно которому права и обязанности арендатора по названному договору аренды переходят к обществу с момента государственной регистрации права собственности на нежилое сооружение – топливно-раздаточный пункт (том 1, л.д. 24-26). Данное дополнительное соглашение направлено обществом 21.02.2008 с заявлением в Управление для государственной регистрации (том-Приложение, л.д., 182-183).

Согласно уведомлению Управления от 15.03.2008 № 21/014/2008-077 государственная регистрация приостановлена (том-Приложение, л.д. 7-8). Обществу предложено уточнить площадь объекта недвижимости (земельного участка) и срок действия дополнительного соглашения от 10.10.2007 к договору аренды от 27.01.2006 № 3-2006/ю.

15.03.2008 в связи с заявлением от 29.10.2007 № 21-788 о наложении воздействия на переоформление прав аренды на рассматриваемый земельный участок Управлением направлен запрос № 21/014/2008-77 в адрес закрытого акционерного общества «Внуково-Петрол» о предоставлении информации, подтверждающей подачу искового заявления в Арбитражный суд Московской области о признании недействительным договора купли-продажи от 13.04.2006 № 5 (том-Приложение, л.д. 11).

Кроме этого Управлением направлен запрос от 15.03.2008 № 21/014/2008-77 в Ленинский муниципальный район Московской области об уточнении площади объекта недвижимости (земельного участка) передаваемого в аренду заявителю и срок действия дополнительного соглашения от 10.10.2007 (том-Приложение, л.д. 12-13).

29.04.2008 в Управление поступило письмо Администрации Ленинского муниципального района Московской области от 15.04.2008 № 1993п об отзыве заявления о государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.10.2007 к договору аренды земельного участка от 27.01.2006 № 3-2006/ю, в связи с вновь выясненными обстоятельствами и расположением на земельном участке с кадастровым номером 50:21:10 01 01:0120, общей площадью 28400 кв.м. объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности у третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Урал-Дон-М» (том-Приложение, л.д. 35).

Сообщением от 21.04.2008 № 21/014/2008-077 Управление сообщило обществу об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.10.2007 к договору аренды земельного участка от 27.01.2006 № 3-2006/ю на основании абзаца 10, 1 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ).

Считая незаконными приостановление государственной регистрации и последующий отказ Управления в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.10.2007 к договору аренды земельного участка от 27.01.2006 № 3-2006/ю, общество обратилось в арбитражный суд.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, Арбитражный суд Московской области указал, что при разрешении данного спора суд фактически подменяет регистрирующий орган и, учитывая принцип исполнимости судебного решения, не может обязать управление произвезти государственную регистрацию, в связи с чем суду пришлось признать позицию Управления, с учетом наличия второго объекта недвижимости на спорном земельном участке.

Десятый арбитражный апелляционный суд считает неправомерным мотивировку, изложенную в решении Арбитражного суда Московской области от 22.10.2008, поскольку возможность и право общества обратиться в арбитражный суд с требованиями, заявленными по настоящему делу, предусмотрено статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 и частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

При рассмотрении названных заявлений арбитражный суд не подменяет собой государственный регистрирующий орган, а в соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Между тем, вышеназванные выводы арбитражного суда первой инстанции не повлекли принятие незаконного судебного акта по следующим основаниям.

Арбитражным судом Московской области правомерно установлено, что общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.10.2007 к договору аренды земельного участка от 27.01.2006 № 3-2006/ю, которым заявителю передавались права арендатора на весь земельный участок с кадастровым номером 50:21:10 01 01:0120, общей площадью 28400 кв.м., без учета прав третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Урал-Дон-М», являющегося собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на рассматриваемом земельном участке.

Согласно статье 2 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 17 названного Федерального закона проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона № 122-ФЗ при возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений государственная регистрация приостанавливается.

Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Из материалов дела следует, что уведомлением от 15.03.2008 № 21/014/2008-077 государственный регистратор сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации до 20.04.2008 в связи тем, что договором купли-продажи недвижимости от 13.04.2008 № 5 не определен порядок передачи покупателю права аренды на ту часть земельного участка, на котором находится недвижимость. Государственным регистратором предложено уточнить площадь объекта недвижимости (земельного участка) и срок действия дополнительного соглашения от 10.10.2008.

Учитывая предусмотренную Федеральным законом № 122-ФЗ обязанность государственного регистратора принять меры по получению необходимых дополнительных сведений, а также мотивированное уведомление, направленное обществу 15.03.2008 судом установлено отсутствие правовых оснований для признания такого приостановления государственной регистрации незаконной. Кроме этого, представитель общества в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции не привел мотивированных и обоснованных доводов, подтверждающих нарушение прав и законных интересов заявителя рассматриваемым приостановлением государственной регистрации.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельного участка в аренду имеют собственники зданий, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Судом установлено, что заявленные обществом требования основаны на намерении общества оформить право на единый земельный участок с кадастровым номером 50:21:10 01 01:0120, общей площадью 28400 кв.м., несмотря на то, что объект недвижимого имущества топливно-раздаточный пункт, общей площадью 3629,50 кв.м., принадлежащий на праве собственности заявителю, расположен лишь на части данного земельного участка. Кроме того, обществом не учтены права собственника объекта незавершенного строительства, расположенного также на данном земельном участке.

В судебном заседании, представителем общества даны суду устные пояснения, согласно которым перечисленные обстоятельства не свидетельствуют об отсутствии прав заявителя на весь земельный участок. Действий для установления границ земельного участка под принадлежащим заявителю топливно-раздаточным пунктом общей площадью 3629,50 кв.м., для формирования самостоятельного земельного участка, в отношении которого возможно проведение процедуры кадастрового учета в целях надлежащего оформления прав, общество проводить не намерено, поскольку действующим законодательством такая обязанность не предусмотрена.

Между тем, арбитражным судом первой инстанции обоснованно отмечено, что при приобретении в собственность объекта незавершенного строительства, расположенного также на спорном земельном участке, сначала обществом с ограниченной ответственностью «Холдинг-Урал-Дон», затем обществом с ограниченной ответственностью «Урал-Дон-М», указанные лица в соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ приобрели на тех же условиях, что и продавец – закрытое акционерное общество «Внуково-Петрол» право аренды земельного участка, на котором расположено приобретаемое имущество. Также, судом правомерно учтено и принято во внимание, что соглашением № 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2006 № 40 установлен переход прав пользования земельным участком общей площадью 3975,0 кв.м., занятый по рассматриваемому адресу объектом незавершенного строительства и необходимый для его нормального использования и эксплуатации.

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ при наличии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами в государственной регистрации прав может быть отказано. Материалами дела подтверждено, что право собственности общества с ограниченной ответственностью «Урал-Дон-М» на объект незавершенного строительства зарегистрировано и оформлено надлежащим образом.

В сообщении Управления от 21.04.2008 № 21/014/2008-077 в качестве оснований отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.10.2007 к договору аренды земельного участка от 27.01.2006 № 3-2006/ю указаны абзацы 10 и 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ. Таким образом, ссылка Управления на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ является обоснованной и правомерной.

Помимо этого заявление Администрации Ленинского муниципального района Московской области от 15.04.2008 № 1993п об отзыве заявления о государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.10.2007 к договору аренды земельного участка от 27.01.2006 № 3-2006/ю подтверждает невозможность осуществления такой государственной регистрации.

При названных обстоятельствах судом правомерно установлено отсутствие оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражный суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил и оценил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушений процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 22.10.2008 по делу № А41-12962/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Автостел» без удовлетворения.

Председательствующий

В.Г. Гагарина

Судьи

А.М. Кузнецов

А.А. Слесарев