Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 07.12.2012 по делу
№ А41-35775/12, принятое судьей Жоголевой Е.Н., по заявлению закрытого акционерного общества «ИТ «Финтех» – Консалтинг» (ОГРН: <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об оспаривании отказов и обязании осуществить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «ИТ «Финтех» – Консалтинг»
(далее – заявитель, общество, ЗАО «ИТ «Финтех» – Консалтинг») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – управление, регистрирующий орган) о признании недействительными отказов в государственной регистрации права собственности на:

- помещение склада общей площадью 481,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>, номер объекта 50:12:00:0000:01:00, оформленного сообщением управления от 11.07.2012
№ 12/029/2012-505;

- помещение склада общей площадью 481,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>, номер объекта 50:12:00:0000:02:00, оформленного сообщением управления от 13.07.2012
№ 12/029/2012-513;

- на земельный участок общей площадью 5181 кв.м, находящийся по
адресу: <...>, кадастровый номер 50-12-10-10-7-7, оформленного сообщением управления от 18.07.2012
№ 12/029/2012-517.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.12.2011 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ООО «Нексиа» (продавцом) и ЗАО «ИТ «Финтех» – Консалтинг» (на момент совершения сделки ЗАО «Аудиторская фирма «Финтех», покупателем) 08.06.2000 заключены следующие договоры купли-продажи недвижимости:

1) договор купли-продажи помещения склада общей площадью 481,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, номер объекта 50:12:00:0000:01:00;

2) договор купли-продажи помещения склада общей площадью 481,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, номер объекта 50:12:00:0000:02:00;

3) договор купли-продажи земельного участка общей площадью 5181 кв.м, находящегося по адресу: <...>, кадастровый номер 50-12-10-10-7-7.

В соответствии с условиями указанных договоров заявитель приобрел у
ООО «Нексиа» недвижимое имущество: два помещения склада, а также земельный участок. Указанное недвижимое имущество было передано истцу по актам приема-передачи от 08.06.2000.

Согласно пунктам 3.1 названных договоров, стоимость имущества составляет:

- помещение склада площадью 481,6 кв.м, номер 50:12:00:0000:01:00 –
1 450 000 руб.

- помещение склада площадью 481,6 кв.м, номер 50:12:00:0000:02:00 –
1 450 000 руб.

- земельный участок площадью 5181 кв.м, кадастровый номер 50-12-10-10-7-7 –
1 500 000 руб.

Обязательства по оплате указанного имущества заявителем выполнены в полном объеме, что подтверждается расписками о получении денежных средств от 08.06.2000, выданными представителем ООО «Нексиа» ФИО4

17 января 2007 года ООО «Нексиа» исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо, что подтверждается представленной выпиской из ЕГРЮЛ.

15 мая 2012 года ЗАО «ИТ «Финтех» – Консалтинг» обратилось в территориальный отдел управления с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

Решениями, оформленными сообщениями от 11.07.2012 № 12/029/2012-505,
от 13.07.2012 № 12/029/2012-513, от 18.07.2012 № 12/029/2012-517 обществу отказано в государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, в связи с отсутствием соответствующего заявления от продавца имущества
(ООО «Нексиа»). Кроме того, на помещения складов на основании уведомления
МВД России от 05.07.2001 № 17/сч-4583 зарегистрирован арест, а в представленном договоре купли-продажи земельного участка от 08.06.2000 не указана категория земель, к которой относится отчуждаемый земельный участок, что является нарушением подпункта 2 пункта 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с отказами управления, общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что представленные на государственную регистрацию договоры соответствуют требованиям законодательства, действующего на момент их заключения. Судом также отмечено, что на дату наложения ареста, законным владельцем помещений склада, расположенных по адресу: <...>, являлось ЗАО «Аудиторская фирма «Финтех», которому указанные помещения были переданы до наложения ареста, следовательно, арест наложен на имущество, которое уже не принадлежало лицу, привлеченному к участию в уголовном деле. Кроме того, Федеральным законом от 08.12.2003 № 162-ФЗ в статью 228 Уголовного кодекса Российской Федерации внесены изменения, исключившие конфискацию имущества, как меру наказания.

Обжалуя решение суда первой инстанции, управление указывает, что на спорные помещения складов Следственным комитетом МВД Росси наложен арест, что подтверждается уведомлением МВД России от 05.07.2001 № 17/сч-4583. Указанное обстоятельство исключает государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Нексиа» к заявителю на данные помещения.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель общества против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения требований, касающихся помещений складов, в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что договоры купли-продажи недвижимости заключены между ООО «Нексиа» (продавцом) и ЗАО «ИТ «Финтех» – Консалтинг» (на момент совершения сделки ЗАО «Аудиторская фирма «Финтех», покупателем)
от 08.06.2000.

Между тем законом не установлен срок для обращения сторон договора в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на имущество, передаваемое по сделке.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее постановление Пленума от 29.04.2010 № 10/22), разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(далее – Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ) государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРЮЛ ООО «Нексиа» исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо 17.01.2007.

Учитывая, что ни Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ ни ГК РФ не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права на основании заявления одной стороны сделки
в случае ликвидации второй стороны по договору, в данном случае
право может быть зарегистрировано на основании решения суда.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Указанная правовая позиция изложена в пунктах 62, 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

На момент совершения сделки (08.06.2000) право собственности на указанные объекты недвижимости принадлежало ООО «Нексиа» на основании заключенного между ООО «Нексиа» и ТОО «ДРУЖБА» договора купли-продажи (купчая) земельного участка от 08.12.1997.

Наличие у ООО «Нексиа» на момент заключения сделки с заявителем права собственности на указанные объекты недвижимости подтверждается данными ЕГРП и не оспаривается регистрирующим органом.

Из содержания договоров купли-продажи недвижимости от 08.06.2000, предметом которых являлись спорные помещения складов, следует, что при их заключении
ООО «Нексиа» и ЗАО «Аудиторская фирма «Финтех» согласовали все существенные условия, в том числе указали данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче в заявителю, в том числе указали точный адрес, площадь и кадастровые номера объектов недвижимости (пункты 1.1. Договоров).

Указанные договоры фактически исполнены сторонами. ООО «Нексиа» передало
ЗАО «Аудиторская фирма «Финтех» земельный участок и два помещения склада, что подтверждается актами приема-передачи от 08.06.2000.

ЗАО «Аудиторская фирма «Финтех» уплатило ООО «Нексиа» согласованную в договорах цену, что подтверждается представленными в материалы дела расписками ФИО4 (являвшегося генеральным директором ООО «Нексиа») от 08.06.2000 о получении им в качестве представителя ООО «Нексиа» денежных средств.

Возможное отступление сторонами договоров от 08.06.2000 от установленных правил расчетов, бухгалтерского учета не свидетельствует о ничтожности указанных договоров, которые были заключены в соответствии с требованиями действующего на тот момент законодательства.

Таким образом, в силу статей 8, 218, 550, 554-556 ГК РФ, пункта 60 постановления Пленума от 29.04.2010 № 10/22 заявитель является законным владельцем указанных объектов недвижимости. Иных претендентов на данное имущество не имеется.

Апелляционный суд также учитывает, что Земельный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу с 30.10.2001, в статье 1 одним из принципов, на которых основывается земельное законодательство, объявил «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вместе с тем в рассматриваемом случае спорные договоры заключены между заявителем и ООО «Нексиа» 08.06.2000, когда запрет на продажу объектов недвижимости отдельно от земельного участка, на котором они расположены, отсутствовал. И такие сделки соответствовали требованиям действовавшего на момент их совершения законодательства.

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу, что указанные договоры купли-продажи от 08.06.2000 в отношении земельного участка и помещений сладов на нем расположенных являются законными. И установление ныне действующим законодательством положений о продаже земельного участка с объектами недвижимости на нем расположенными, не имеет обратной силы действия, препятствующей государственной регистрации права собственности на земельный участок, приобретенный по соответствующему требованиям закона договору.

Ссылка управления в сообщении от 18.07.2012 № 12/029/2012-517 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на то, что в представленном договоре от 08.06.2000 не указана категория земель, к которой относится отчуждаемый земельный участок, что, по мнению управления, является нарушением подпункта 2 пункта 2 статьи 8 Земельного кодекса РФ, правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку на момент заключения указанного договора действовал Земельный кодекс РСФСР от 25.04.1991, который не содержит положений об обязательном указании в договоре, предметом которого является отчуждение земельного участка, категории земель.

Кроме того, отсутствие таких сведений в договоре, заключенном в 2000 году, не свидетельствует том, что указанный договор является незаключенным, поскольку все существенные условия в нем определены, в том числе указаны адрес, площадь, кадастровый номер земельного участка, а категорию земли возможно определить, в том числе по правоустанавливающему документу на земельный участок ООО «Нексиа» (согласно заключенному между ООО «Нексиа» и ТОО «ДРУЖБА» договору купли-продажи (купчей) земельного участка от 08.12.1997, данный земельный участок находится на землях населенных пунктов).

Как указано выше, при заключении договора купли-продажи земельного участка
от 08.06.2000 в соответствии со статьей 555 ГК РФ стороны согласовали все существенные условия, в том числе указали данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче ЗАО «Аудиторская фирма «Финтех»: точный адрес земельного участка – <...>, площадь земельного участка – 5181 кв.м и его кадастровый номер: 50-12-10-10-7-7.

При указанных обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по мотивам неуказания в договоре купли-продажи категории земель. Поэтому заявление общества в части требования о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок общей площадью 5181 кв.м, кадастровый номер 50-12-10-10-7-7, оформленного сообщением управления от 18.07.2012 № 12/029/2012-517, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Удовлетворяя заявленные требования в указанной части, суд правильно применил положения пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, обязав управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, а именно: зарегистрировать переход права собственности от ООО «Нексиа» к ЗАО «ИТ «Финтех» – Консалтинг» на названный земельный участок.

Между тем при удовлетворении требований общества в части, касающейся помещений складов, судом не учтено следующее.

Сообщениями от 11.07.2012 № 12/029/2012-505, от 13.07.2012 № 12/029/2012-513 заявителю отказано в государственной регистрации перехода права собственности на помещения складов по тем основаниям, что на указанные склады Следственным комитетом МВД Росси наложен арест, что подтверждается уведомлением МВД России от 05.07.2001 № 17/сч-4583.

Наличие указанного ареста подтверждено материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 111 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации (далее – УПК РФ) в целях обеспечения установленного названным Кодексом порядка уголовного судопроизводства, надлежащего исполнения приговора дознаватель, следователь или суд вправе применить к подозреваемому или обвиняемому меры процессуального принуждения, в том числе наложение ареста на имущество.

В силу части 9 статьи 115 УПК РФ наложение ареста на имущество отменяется на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело, когда в применении этой меры отпадает необходимость.

Из изложенного следует, что отменить наложение ареста как меру процессуального принуждения может только лицо или орган, в производстве которого находится уголовное дело.

Из содержания уведомления о наложении ареста от 05.07.2001 следует, что арест на помещения складов был наложен Следственным комитетом при МВД России в рамках расследования уголовного дела № 9244 о совершении преступления, предусмотренного частью 4 статьи 228 УК РФ. Арест был наложен в связи с тем, что за совершение преступления, предусмотренного частью 4 статьи 228 УК РФ, в редакции, действующей по состоянию на 04.07.2001, предусматривалось наказание в виде лишения свободы с конфискацией имущества.

Доказательств отмены указанного ареста в установленном законом порядке суду не представлено.

Ссылка суда первой инстанции на изменения, внесенные Федеральным законом
от 08.12.2003 № 162-ФЗ в статью 228 УК РФ, исключившие конфискацию имущества, как меру наказания, не свидетельствует о наличии у регистрирующего органа оснований для неприменения ограничений, наложенных Следственным комитетом МВД России в отношении складов и зарегистрированных в ЕГРП.

Таким образом, отказы управления, оформленные сообщениями от 11.07.2012
№ 12/029/2012-505, от 13.07.2012 № 12/029/2012-513, в государственной регистрации перехода права собственности на помещения складов по тем основаниям, что на указанные склады Следственным комитетом МВД Росси наложен арест, соответствуют требованиям действующего законодательства и не нарушают прав и законных интересов заявителя.

Заявитель указывает, что регистрация перехода права собственности на помещения складов необходима ЗАО «ИТ «Финтех» – Консалтинг», чтобы обратиться в МВД Росси с заявлением о снятии ареста с указанных помещений. Однако указанный довод общества не свидетельствует о незаконности отказов регистрирующего органа в отношении складов и наличии оснований для регистрации перехода права собственности на склады до снятия с них ареста.

Вместе с тем после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, на котором расположены указанные склады, общество не лишено возможности обратится в МВД России с таким заявлением.

С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявления общества в части требований, касающихся спорных помещений складов, в связи с чем обжалуемое решение суда подлежит отмене в указанной части.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26.12.2011 по делу
№А41-28655/11 отменить в части удовлетворения следующих требований:

- признать незаконным отказ в государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Нексиа» к ЗАО «Аудиторская фирма «Финтех» на помещение склада общей площадью 481,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, номер объекта 50:12:00:0000:01:00, оформленный сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 11.07.2012
№ 12/029/2012-505;

- признать незаконным отказ в государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Нексиа» к ЗАО «Аудиторская фирма «Финтех» на помещение склада общей площадью 481,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, номер объекта 50:12:00:0000:02:00, оформленный сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 13.07.2012
№ 12/029/2012-513;

- зарегистрировать переход права собственности от ООО «Нексиа» к
ЗАО «ИТ «Финтех» – Консалтинг» на помещение склада общей площадью 481,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>
, номер объекта 50:12:00:0000:01:00;

В удовлетворении требований в указанной части отказать.

В остальной части требований:

- признать незаконным отказ в государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Нексиа» к ЗАО «Аудиторская фирма «Финтех» на земельный участок общей площадью 5181 кв.м, находящийся по адресу: <...>
, кадастровый номер 50-12-10-10-7-7, оформленный сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области № 12/029/2012-517
от 18.07.2012;

- обязать зарегистрировать переход права собственности от ООО «Нексиа» к
ЗАО «ИТ «Финтех» – Консалтинг» на земельный участок общей площадью 5181 кв.м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер 50-12-10-10-7-7, – решение Арбитражного суда Московской области
от 07.12.2012 по данному делу оставить без изменения.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Е.Н. Виткалова

Н.А. Кручинина