Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эгас» на решение Арбитражного суда Московской области от 14 марта 2014 года по делу №А41-55623/13, принятое судьей Неяскиной Е.А., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутова Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «Эгас», с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация города Реутов Московской области, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутова Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Эгас» о расторжении договора аренды земельного участка № 53/07 от 29.12.07, обязании передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010411:0031 по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 2-4).

Иск заявлен на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 01 ноября 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена администрация города Реутов Московской области (т. 1, л.д. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 марта 2014 года был расторгнут договор аренды земельного участка № 53/07 от 29.12.07, ООО «Эгас» обязано передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010411:0031 Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области по акту приема-передачи (т. 2, л.д. 34-35).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Эгас» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на отсутствие оснований для расторжения договора аренды земельного участка (т. 2, л.д. 38-39).

В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО «Эгас» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представители Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутова Московской области и администрации города Реутова Московской области возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Реутов Московской области № 343-п от 30.05.07 ООО «Реутпродторг» было предварительно согласовано место размещения торгово-складского комплекса, акт выбора земельного участка от 03.04.07.

Во исполнение постановления Главы города Реутова Московской области № 1032-п от 28.12.07 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области (Арендодатель) и ООО «Реутпродторг» (Арендатор) 29.12.07 был заключен договор аренды земельного участка № 53/07, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 14 400 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:48:0010411:0031, расположенный по адресу: <...> (севернее ГСК «Комсомольский»), для использования в целях: размещение и строительства торгово-складского комплекса и предприятия общественного питания (кафе) на срок с 01.01.08 по 31.12.56 (т. 1, л.д. 9?12, т. 2, л.д. 4).

Названный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 21.02.08 за № 50-50-48/020/2007-055.

Постановлением Главы города Реутова Московской области № 276-п от 30.05.08 ООО «Реутпродторг» было выдано разрешение на проектирование торгово-складского комплекса и предприятия общественного питания (кафе) по адресу: <...> (т. 2, л.д. 2).

12.12.11 между ООО «Реутпромторг» (Арендатор) и ООО «Эгас» (Новый арендатор) был заключен договор № 1 переуступки права аренды земельного участка, по условиям которого права и обязанности Арендатора по договору № 53/07 от 29.12.07 перешли к Новому арендатору (т. 1, л.д. 23-25).

В соответствии с пунктом 4.1.1. договора № 53/07 от 29.12.07 Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании Участка не по целевому назначению, при невнесении платы два разя подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Согласно пункту 6.2. договора от 29.12.07 он может быть расторгнуть по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1., 4.4.4., 4.4.8. настоящего договора.

18.06.13 Комитет по управлению имуществом администрации города Реутов Московской области направил в адрес ООО «Эгас» предупреждение № 1000/01-22, в котором сообщил, что арендуемый земельный участок не осваивается, что является нарушением условий договора аренды № 53/07 от 29.12.07, предложив устранить допущенные нарушения в срок до 05.07.13 (т. 1, л.д. 55, 57).

Указанное предупреждение было получено представителем ООО «Эгас» по доверенности 10.07.13, о чем имеется отметка на карточке почтового уведомления, а также соответствующая информация на сайте ФГУП «Почта России» в сети «Интернет» (т. 1, л.д. 56, 58).

Поскольку доказательств освоения земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010411:0031 представлено не было, Комитет по управлению имуществом администрации города Реутов Московской области 10.07.13 направил в адрес ООО «Эгас» требование № 1064/01-22 о расторжении договора аренды в добровольном порядке, ответ на которое просил направить не позднее 19.07.13 (т. 1, л.д. 52).

Названное требование было получено ООО «Эгас» 07.08.13, что подтверждается распечаткой с официального сайта ФГУП «Почта России» в сети Интернет (т. 1, л.д. 53?54).

В связи с оставлением указанного требования без удовлетворения, Комитет по управлению имуществом администрации города Реутов Московской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Расторгая договор аренды земельного участка, суд первой инстанции указал, что ООО «Эгас» были существенно нарушены его условия.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

29.12.07 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области (Арендодатель) и ООО «Эгас» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 53/07, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 14 400 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:48:0010411:0031, расположенный по адресу: <...> (севернее ГСК «Комсомольский»), для использования в целях: размещение и строительства торгово-складского комплекса и предприятия общественного питания (кафе) на срок с 01.01.08 по 31.12.56 (т. 1, л.д. 9?12, т. 2, л.д. 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.05 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010411:0031 был передан в аренду для размещения и строительства торгово-складского комплекса и предприятия общественного питания (кафе).

В соответствии с актом проверки, проведенной Реутовским отделом Управления Росреестра по Московской области, № 49 от 13.08.13 на спорном земельном участке расположен комплекс зданий кафе «Шанс» и ряды металлических контейнеров для осуществления торговой деятельности, а также установлен фундамент из железобетонных свай (т. 1, л.д.93-95).

Согласно акту осмотра земельного участка от 25.11.13, составленного сотрудниками Комитета по управлению имуществом администрации города Реутов Московской области и администрации города Реутов Московской области, на земельном участке с кадастровым номером 50:48:0010411:0031 расположены несколько одноэтажных деревянных строений, строительство на участке не ведется (т. 1, л.д. 49?51).

Факт осуществления торговли на территории арендуемого участка подтверждается представленными в материалы дела протоколами об административном правонарушении (т. 2, л.д. 9-16).

Кроме того, комиссией в составе представителей администрации города Реутов Московской области, УФСБ России по г. Москве и Московской области, Управления Роспотребнадзора по Московской области, Государственного административного технического надзора Московской области, сотрудников полиции и МЧС была проведена проверка антитеррористической защищенности и пожарной безопасности арендуемых ООО «Эгас» земельных участков, по результатам которой был составлен акт от 31.01.14 и установлено, что спорный земельный участок используется не по целевому назначению, на нем расположены 4 сооружения, приспособленные под торговлю, имеющие единую конструкцию, с элементами фундамента и общей кровлей, здание кафе, являющееся капитальным строением, и сооружение магазина, возведенное в отсутствие разрешения на строительство (т. 2, л.д. 25-26).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка № 53/07 от 29.12.07 был заключен во исполнение постановления Главы города Реутова Московской области № 1032-п от 28.12.07, пунктом 2 которого установлено, что строительство торгово-складского комплекса и предприятия общественного питания должно быть осуществлено в течение 3 лет.

Данное положение корреспондирует пункту 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта было принято администрации города Реутов Московской области 30.05.07 (постановление № 343-п).

В соответствии с пунктом 4 акта приема-передачи земельного участка от 12.12.11, подписанного между ООО «Реутпродторг» и ООО «Эгас» во исполнение договора цессии, на спорном земельном участке каких-либо улучшений не производилось.

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010411:0031 был передан ООО «Эгас» свободным от строений и сооружений, таким образом, ответчик, исполняя свои обязательства по договору аренды, должен был освоить спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Как правильно указал суд первой инстанции, срок заключения договора аренды предполагает возведение на спорном земельном участке объектов капитального строительства. Данный вывод подтверждается постановлением Главы города Реутова Московской области № 1032-п от 28.12.07.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов), является разрешение на строительство.

Согласно письму Управления по архитектуре и градостроительству администрации города Реутов Московской области № 983 от 25.10.13 на спорный земельный участок разрешение на строительство не выдавалось (т. 1, л.д. 59).

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Эгас» доказательств, подтверждающих наличие на спорном земельном участке объектов капитального строительства, соответствующих целевому назначению земельного участка, в материалы дела и апелляционному суду не представлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ООО «Эгас» условий договора аренды № 53/07 от 29.12.07 и наличии оснований для расторжения указанного договора, предусмотренных его пунктом 4.1.1.

В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.02 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Комитет по управлению имуществом администрации города Реутов Московской области 10.07.13 направил в адрес ООО «Эгас» требование № 1064/01?22 о расторжении договора аренды в добровольном порядке, ответ на которое просил направить не позднее 19.07.13 (т. 1, л.д. 52).

Учитывая, что требование о расторжении договора было получено ответчиком по истечении установленного для устранения нарушений срока, отсутствие со стороны ООО «Эгас» действий, направленных на устранение выявленных нарушений, тот факт, что с настоящим иском Комитет по управлению имуществом администрации города Реутов Московской области обратился в арбитражный суд Московской области только 28.10.13, то есть общество имело достаточно времени для урегулирования настоящего спора, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом были приняты надлежащие для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ООО «Эгас» возвратить спорный земельный участок истцу.

Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению как документально неподтвержденные и основанные на неверном толковании норм материального права.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 14 марта 2014 года по делу № А41-55623/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи:

В.Ю. Бархатов

С.А. Коновалов