Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Топаз на решение Арбитражного суда Московской области
от 06.07.2010 по делу №А41-31817/09, принятое судьей Смысловой А.В. по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Топаз» к Администрация городского округа Орехово-Зуево Московской области о признании незаконным решения, изложенного в письме от 14.08.2009 № 03-01вх-1604-36 об отказе заявителю в продлении договора аренды от 23.09.2005 № А-141ю со ссылкой на протокол межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям
от 15.05.2009 № 1 и обязании Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, заключив с ним соглашение о продлении договора аренды от 23.09.2005 № А-141ю на новый срок, при участии в деле в качестве третьего лица Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Топаз» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконными действий Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (далее – администрация), направленных на изъятие у общества земельного участка площадью 700 кв.м. расположенного по адресу: <...> (под строительство торгового павильона), признании недействительным Протокола № 1 межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево от 15.05.2009 в части отказа заявителю в продлении договора аренды от 23.09.2005 № А-141ю, обязании администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества полностью и продлить договор аренды от 23.09.2005 № А-141ю, истребовать от администрации Протокол № 1 межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево от 15.05.2009, приостановить действие названного протокола в части отказа заявителю в продлении договора аренды от 23.09.2005 № А-141ю.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (далее – комитет).

В ходе судебного разбирательства в арбитражном суде первой инстанции заявителем в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено ходатайство об изменении заявленных требований, согласно которому общество просит признать незаконным решения администрации, изложенное в письме от 14.08.2009 № 03-01вх-1604-36 об отказе в продлении договора аренды
от 23.09.2005 № А-141ю со ссылкой на протокол межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям от 15.05.2009 № 1 и обязать администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя полностью, заключив с обществом соглашение о продлении договора аренды
от 23.09.2005 № А-141ю на новый срок.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08.02.2010 по делу № А41-31817/09 данное ходатайство судом удовлетворено (том 1, л.д. 102).

Определением Арбитражного суда Московской области от 08.02.2010 по делу № А41-31817/09 прекращено производство по делу в части требований общества о признании действий администрации, направленных на изъятие у общества земельного участка площадью 700 кв.м. по адресу: <...> (под строительство торгового павильона), незаконным и об истребовании у администрации протокола межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям от 15.05.2009 № 1 в связи с отказом от заявленных требований (том 1, л.д. 100).

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.07.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции в части, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данный судебный акт отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении суда обстоятельствам дела и неправильным применением судом норм материального права (том 2, л.д. 6-10).

В судебном заседании представителем общества поддержаны доводы апелляционной жалобы. По мнению заявителя, решение администрации, изложенное в письме от 14.08.2009 № 03-01вх-1604-36 об отказе в продлении договора аренды
от 23.09.2005 № А-141ю со ссылкой на протокол межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям от 15.05.2009 № 1 является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя.

Представители администрации и комитета в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя общества, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании Постановления Главы города Орехово-Зуево Московской области от 23.09.2005 № 1356 обществу представлен в аренду сроком на три года, земельный участок, площадью 700 кв.м. из земель города, под строительство торгового павильона по адресу: <...> кадастровый номер 50:47:004 14 04:0030, разрешенное использование: общественно-деловая зона, категория земель: земли поселений (том 1, л.д. 15-16).

23.09.2005 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № А-141ю аренды земельного участка (том 1, л.д. 17-19). Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 данного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:47:004 14 04:0030 общей площадью 700 кв.м., расположенный по адресу: <...> категория – земли поселений, разрешенное использование общественно-деловая зона, под строительство торгового павильона.

Срок договора аренды в соответствии с пунктом 2.1 указанного договора установлен сроком на три года с 23.09.2005 до 23.09.2008.

Согласно пункту 2.3 договора от 23.09.2005 № А-141ю договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации.

По окончании срока действия договора аренды от 23.09.2005 № А-141ю общество обратилось в администрацию с заявлением о продлении аренды указанного земельного участка.

Письмом от 02.06.2009 № 34пр. администрация сообщила обществу о принятом 15.05.2009 решении Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево Московской области об отказе обществу продлить договор аренды в связи с невыполнением заявителем обязательства по регистрации договора аренды, отсутствием утвержденной проектной документации и нецелесообразностью строительства торгового павильона (Протокол от 15.05.2009 № 1) (том 1, л.д. 89-94).

14.07.2009 общество обратилось в администрацию с претензией, в которой указало, что продление договора аренды земельного участка от 23.09.2005 № А-141ю либо заключение нового договора аренды на арендуемый земельный участок является обязательным для администрации (том 1, л.д. 48-51).

Письмом от 14.08.2009 администрация сообщила обществу, что в соответствии с обращением заявителя вопрос о продлении договора аренды на земельный участок вынесен на рассмотрение Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево, согласно Протоколу № 1
от 15.05.2009 принято решение об отказе в продлении договора аренды в связи с невыполнением обязательств общества. Договор аренды не был зарегистрирован в течение одного месяца в ГУФРС МО, следовательно, считается незаключенным. Отсутствует утвержденная проектная документация (том 1, л.д. 53, 89-94).

Считая решение администрации, изложенное в письме от 14.08.2009
№ 03-01вх-1604-36 об отказе обществу в продлении договора аренды земельного участка от 23.09.2005 № А-141ю со ссылкой на протокол Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево
от 15.05.2009 № 1, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным указанного решения и обязании администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества полностью, заключив с заявителем соглашение о продлении договора аренды от 23.09.2005 № А-141ю на новый срок.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции сделал вывод о том, что решение администрации, изложенное в письме от 14.08.2009 № 03-01вх-1604-36 об отказе обществу в продлении договора аренды земельного участка от 23.09.2005 № А-141ю со ссылкой на протокол Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево от 15.05.2009 № 1, является законным и не нарушает прав и законные интересы заявителя, поскольку договор аренды земельного участка
от 23.09.2005 № А-141ю не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, следовательно, является недействительным в силу закона и не порождает взаимных прав и обязанностей по аренде земельного участка.

Данный вывод арбитражного суда первой инстанции является обоснованным, соответствует действующему законодательству и представленным в материалы дела доказательствам.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 названного Кодекса.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в пункте 1 статьи 36 ЗК РФ, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные
статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Согласно пункту 2 статьи 32 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 названного Кодекса, на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Как следует из материалов дела, 23.09.2005 между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка № А-141ю, в соответствии с пунктом 2.3 которого названный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации (том 1, л.д. 17).

В силу части 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 названного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно части 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Помимо этого в тексте договора аренды земельного участка от 23.09.2005 № А-141ю имеется прямое указание на то, что названный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации (пункт 2.3 договора).

Согласно Протоколу № 1 Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево Московской области
от 15.05.2009 обществу отказано в продлении договора аренды в связи с невыполнением обязательств обществом. Договор аренды не был зарегистрирован в течение одного месяца в ГУФРС МО, следовательно, считается не заключенным. Отсутствует утвержденная проектная документация. Комиссия считает нецелесообразным строительство торгового павильона, так как на данной территории удовлетворен спрос на объекты торговли из-за большого их количества (том 1, л.д. 89-94).

Доказательств того, что договор аренды от 23.09.2005 № А-141ю прошел в установленном порядке государственную регистрацию обществом не представлено и в материалах дела такие доказательства отсутствуют.

Помимо этого факт отсутствия государственной регистрации договора
от 23.09.2005 № А-141ю подтвержден представителем общества в судебном заседании.

В силу части 1 статьи 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, учитывая, что договор аренды земельного участка от 23.09.2005
№ А-141ю является недействительным, у администрации отсутствуют основания для принятия решения о продлении срока данного договора, в связи с чем не допущено нарушения прав и законных интересов общества, и отсутствуют основания для обязания администрации заключить с обществом соглашения о продлении срока договора аренды от 23.09.2005 № А-141ю на новый срок.

Суду также не представлено доказательств, что администрация сдает в аренду или имеет намерения сдать в аренду земельный участок площадью 700 кв.м. по адресу: <...> под строительство торгового павильона.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что на протяжении действия договора аренды земельного участка от 23.09.2005 № А-141ю заявителем исполнялись условия названного договора аренды, уплачивалась арендная плата, в связи с чем обществом добросовестно исполнялись договорные условия.

Данные доводы отклонены арбитражным судом апелляционной инстанции, поскольку договор аренды земельного участка от 23.09.2005 № А-141ю не может считаться заключенным в силу закона, поскольку не прошел государственную регистрацию, в связи с чем, данный договор не порождает юридических последствий для сторон по такому договору. При этом внесение арендатором арендной платы по данному договору не свидетельствует о том, что договор может быть признан заключенным и действительным.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается также на то, что в соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок
(статья 610), со ссылкой на то, что по состоянию на 02.09.2009 заявитель пользуется арендуемым земельным участком более 11 месяцев с даты окончания срока действия договора, в связи с чем договор аренды считается продленным.

Данные доводы общества также отклонены арбитражным судом апелляционной инстанции, поскольку, учитывая, что договор аренды земельного участка от 23.09.2005 № А-141ю не прошел государственную регистрацию, в связи с чем не может быть признан заключенным и в данном случае ссылка на часть 2 статьи 621 ГК РФ не правомерна.

На основании изложенного, доводы апелляционной жалобы исследованы арбитражным судом апелляционной инстанции в полном объеме и отклонены за необоснованностью.

При названных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что решение администрации, изложенное в письме от 14.08.2009 № 03-01вх-1604-36 об отказе обществу в продлении договора аренды земельного участка от 23.09.2005 № А-141ю со ссылкой на протокол Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево от 15.05.2009 № 1, является законным и не нарушает прав и законные интересы заявителя, поскольку договор аренды земельного участка от 23.09.2005 № А-141ю не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, следовательно, является недействительным в силу закона и не порождает взаимных прав и обязанностей по аренде земельного участка.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем правовых оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06.07.2010 по делу № А41-31817/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Топаз» – без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.Г. Гагарина

Судьи

Е.Н. Виткалова

Л.М. Мордкина