Гражданский кодекс часть 1

от АНО «ТПЦ» (ИНН:5075012669, ОГРН:1025007589584): Филимонов В.А., по доверенности от 12.07.2012; Грицай Ю.А. генеральный директор приказ от 15.04.2010 № 9,

от администрации Рузского муниципального района (ИНН: 5075003287, ОГРН:1025007589199): Куркин А.А., по доверенности от 28.12.2011 № 4854,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Рузского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 05 мая 2012 года по делу №А41-27008/11, принятое судьей Гриневой А.В., по иску автономной некоммерческой организации «Торгово-промышленный центр» к администрации Рузского муниципального района Московской области о признании сделок недействительными в части, обязании произвести перерасчет арендной платы и взыскании неосновательного обогащения,

и по встречному иску администрации Рузского муниципального района Московской области к автономной некоммерческой организации «Торгово-промышленный центр» о расторжении договоров аренды и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

автономная некоммерческая организация «Торгово-промышленный центр» (далее – АНО «ТПЦ») обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Рузского муниципального района Московской области (далее –администрация Рузского района, администрация), в котором с учетом уточнения исковых требований просила:

- признать договоры аренды недвижимого имущества от 01.03.2008 №133/08, от 15.01.2010 №056/10 и дополнительных соглашений от 29.10.2010 №1 недействительными в части применения коэффициента вида деятельности;

- обязать администрацию Рузского муниципального района произвести перерасчет размера арендной платы, установленный договорами аренды от 01.03.2008 №133/08, от 15.01.2010 №056/10 и дополнительных соглашений к ним от 29.10.2010 №1 с применением коэффициента вида деятельности, установленного Решениями совета депутатов Рузского муниципального района Московской области от 27.10.2010 №136/16 и от 31.10.2007 №551/60 в значении 0,4;

- взыскать с администрации Рузского муниципального района Московской области в пользу АНО «Торгово-промышленный центр» неосновательное обогащение в сумме 815 270 руб.80 коп. (т.1 л.д.94-99).

Администрация Рузского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Московской области со встречным иском к автономной некоммерческой организации «Торгово-промышленный центр» о расторжении договоров аренды от 01.03.2008 №133/08 и от 15.01.2010 №056 и взыскании арендной платы
476 351 рубля, а также пени 32 192 рублей 96 копеек (т.1 л.д.129-130).

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 мая 2012 года по делу №А41-27008/11 первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация Рузского муниципального района обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации Рузского муниципального района поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск - удовлетворить.

Представители АНО «Торгово-промышленный центр» возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 01 марта 2008 года между муниципальным образованием «Рузский муниципальный район» Московской области (арендодатель) и АНО «Торгово-промышленный центр» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №133/08, согласно условиям которого арендодатель прнял на себя обязательство предоставить, а арендатор - принять за плату во временное пользование сроком на три года с 01.03.2008 по 01.03.2011 нежилое помещение площадью 60 кв.м., расположенное по адресу: г.Руза, ул.Солнцева, д.2, помещения № 51-55, расположенные на 2 этаже (т.1 л.д.38-45).

Названный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 17 января 2009 года (т.1 л.д.42).

15 января 2010 года между муниципальным образованием «Рузский муниципальный район» Московской области (арендодатель) и АНО «Торгово-промышленный центр» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 056/10, согласно условиям которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить, а арендатор - принять за плату во временное пользование сроком на 5 лет с 01.01.2010 по 31.12.2014 нежилое помещение площадью 200,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Руза, ул.Солнцева, д.2, помещения №№ 19, 25-31, расположенные на 2 этаже (т.1 л.д.46-53).

Названный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 17 февраля 2010 года (т.1 л.д.50).

Согласно Приложениям к договорам аренды «Расчет арендной платы за недвижимое имущество», размер годовой арендной платы определяется по формуле: Ап = Бап х Киз х Км х Кт х Кз х Кд х Кнж х Ки х S, где

Бап – базовая ставка арендной платы за 1 кв.метр (1300 руб. по договору от 01.03.2008 №133/08 и 1700 руб. по договору от 15.01.2010 № 056/10);

S – площадь помещения (60 кв.м. и 200,9 кв.м.);

Киз – коэффициент износа (0,44 и 0,46);

Км – коэффициент качества материала строения (1,0 и 1,5);

Кт – коэффициент типа строения (0,1 и 1);

Кз – коэффициент, учитывающий территориальную зону (район) расположения арендуемого помещения (1);

Кнж – коэффициент качества нежилого помещения (0,62 и 0,78);

Ки – удобство использования (1,5);

Кд – коэффициент вида деятельности – офис (2,5).

Исходя из данной формулы, размер ежемесячной арендной платы по договору от 01.03.2008 № 133/08 составил 6649 рублей 50 копеек, годовой – 79 794 рублей; размер ежемесячной арендной платы по договору от 15.01.2010 №056/10 составил
57 441 рубль 08 копеек, годовой – 689 292 рубля 96 копеек.

Согласно пункту 5.2 договоров, арендная плата может изменяться в соответствии с изменением базовой ставки арендной платы, которая корректируется ежегодно соответствующим решением Совета депутатов Рузского муниципального района.

27 октября 2010 года Советом депутатов Рузского района вынесено решение №136/16 «О принятии нормативного правового акта «Положение об аренде имущества, находящегося в собственности Рузского муниципального района» (т.1 л.д.67-73).

В связи с принятием указанного Положения, 29 октября 2010 года стороны заключили дополнительные соглашения к договорам аренды от 01.03.2008 №133/08 и от 15.01.2010 №056/10 (т.1 л.д.54-60).

Согласно приложениям к дополнительным соглашениям «Расчет арендной платы за недвижимое имущество», арендная плата подлежит расчету по формуле
Ап = Бап х Киз х Км х Кз х Кд х Кнж х Ки х S, где

Бап – базовая ставка арендной платы за 1 кв.метр (1700 руб.);

S – площадь помещения (60 кв.м. и 200,9 кв.м.);

Киз – коэффициент износа (0,50);

Км – коэффициент качества материала строения (1,0 и 1,0);

Кз – коэффициент, учитывающий территориальную зону (район) расположения арендуемого помещения (1);

Кнж – коэффициент качества нежилого помещения (1);

Ки – удобство использования (1,5);

Кд – коэффициент вида деятельности – офис (3).

Ссылаясь на то, что АНО «ТПЦ» является некоммерческой организацией и не использует арендуемые помещения для предпринимательской деятельности и что применение арендодателем при расчете арендной платы коэффициента вида деятельности – офис 2,5 в 2008 и 2009 годах и 3 в 2010 и 2011 годах является незаконным, АНО «ТПЦ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском по настоящему делу.

В обоснование своих требований по встречному иску администрация Рузского муниципального района ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по указанным выше договорам аренды, в связи с чем данные договоры, по мнению истца по встречному иску подлежат расторжению.

Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

Согласно статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В обоснование своих требований АНО «Торгово-промышленный центр» указывает, что администрация Рузского муниципального района неправомерно применяла при расчете арендной платы по договорам от 01.03.2008 №133/08 и от 15.01.2010 №056/10 коэффициент вида деятельности – Кд, установленный для офисных помещений, поскольку истец является некоммерческой организацией.

Вместе с тем, как следует из представленного суду бухгалтерского баланса истца, а также информации с официального сайта АНО «Торгово-промышленный центр», указанного на бланках организации, истец оказывает населению платные юридические, бухгалтерские, рекламные, строительные, страховые и оценочные услуги.

Как пояснил в судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца, иных помещений, где могли бы оказываться указанные выше платные услуги, у АНО «Торгово-промышленный центр» не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая осуществление АНО «Торгово-промышленный центр» видов деятельности, связанных с оказанием платных услуг, арбитражный апелляционный суд считает, что администрация Рузского муниципального района обоснованно применяла при расчете арендной платы по договорам от 01.03.2008 №133/08 и от 15.01.2010 №056/10 коэффициент вида деятельности – Кд, установленный для офисных помещений.

Кроме того, коэффициент вида деятельности – Кд – офисы был согласован сторонами при заключении договоров аренды от 01.03.2008 №133/08 и от 15.01.2010 №056/10.

АНО «Торгово-промышленный центр» вправе было не заключать договоры аренды на указанных выше условиях.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований
АНО «Торгово-промышленный центр» о признании договоров аренды недвижимого имущества от 01.03.2008 №133/08, от 15.01.2010 №056/10 и дополнительных соглашений к ним от 29.10.2010 №1 недействительными в части применения коэффициента вида деятельности не имеется.

Следовательно, не подлежат удовлетворению и требования АНО «Торгово-промышленный центр» о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 815 270 руб.80 коп.

Администрация Рузского муниципального района в своем встречном иске просила расторгнуть договоры аренды от 01.03.2008 №133/08 и от 15.01.2010 №056.

В обоснование встречного иска администрация ссылается на ненадлежащее исполнение АНО «Торгово-промышленный центр» обязанностей по внесению арендной платы.

Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» предусмотрено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Администрация Рузского муниципального района не представила суду доказательств направления в адрес АНО «Торгово-промышленный центр» предложения о расторжении договоров аренды от 01.03.2008 №133/08 и от 15.01.2010 №056/10 в связи с ненадлежащим исполнением организацией своих обязательств.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации подтвердил, что указанное предложение в адрес АНО «Торгово-промышленный центр» не направлялось.

В соответствии с части 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При таких обстоятельствах, встречное исковое заявление администрации Рузского муниципального района подлежит оставлению без рассмотрения.

Учитывая изложенное выше и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05 мая 2012 года по делу
№А41-27008/11 отменить.

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск оставить без рассмотрения.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

С.Ю. Епифанцева

Е.В. Черникова