Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу на решение Арбитражного суда Московской области от 13 мая 2013 года по делу №А41-42893/12, принятое судьей Е.В. Бирюковой, по иску Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 к Комитету по управлению имуществом администрации Подольского р-на МО, ООО "Львовская баня" о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки и обязании заключить договор, третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4

УСТАНОВИЛ:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства «Королев Сергей Викторович» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации Подольского района Московской области (далее – ответчик 1), обществу с ограниченной ответственностью «Львовская баня» (далее – ответчик 2) о признании договора № 107 от 14.09.2011 г. аренды муниципального недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки (договор аренды № 107 от 14.09.2011 г. КУИ Администрации Подольского района и ООО «Львовская баня»), обязании КУИ Администрации Подольского района заключить в пятидневный срок с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу с истцом договор аренды отдельно стоящего здания площадью 361,3 кв. м с земельным участком площадью 2042 кв. м, расположенных по адресу: <...>, за цену, установленную по результатам проведенных торгов, согласно протокола аукциона по лоту № 5 от 25.08.2011 г. в размере ставки аренды 252399 руб. за отдельно стоящее здание и земельный участок, на котором здание находится, в год, без учета НДС на срок 25 лет согласно условий проведенного аукциона, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, ФИО4 (с учетом уточнений, принятых судом).

Решением от 13 мая 2013 года Арбитражного суда Московской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Определением от 15 августа суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.

По мнению истца, 25.08.2011 г., истец был признан победителем открытого аукциона на право заключить договор аренды муниципального недвижимого имущества – здание бани с земельным участком необходимым для ее обслуживания, проводимого в порядке и на основании утвержденных приказом ФАС № 67 от 10.02.2010 г. Правил «Проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества».

Истец 30.08.2011 г. двумя способами (нарочно и почтой ценным почтовым отправлением с описью вложения) представил организатору торгов подписанные с его стороны по результатам проведенного аукциона и в соответствии протоколом об итогах торгов подписанным в день подведения итогов, договора аренды муниципального имущества. Более того, подписанные истцом договоры были также направлены (05.09.2011 г.) собственнику указанного имущества — администрации Подольского района.

Однако 07.09.2011 г., истец решением аукционной комиссии КУИ Администрации Подольского района, был признан уклонившимся от заключения договора аренды. Указанное решение было выслано 08.07.2011 г. посредством «Почты России» в адрес истца с уведомлением подписанным председателем КУИ Администрации Подольского района, которое согласно отметок и информации размещенной на официальном сайте «Почты России» по отслеживанию корреспонденции покинуло сортировочный центр только 12.09.2011 г., а поступило на почтовое отделение 115 по мету регистрации истца, только 14.09.2011 г., получено же истцом было после 14.09.2011 г., что подтверждается уведомлением о вручении.

Аукционная комиссия (ответчик) 14.09.2011 г., заключила договор аренды предмета торгов с участником торгов, заявке на участие которого был присвоен 4 (четвертый) номер ООО «Львовская баня» при регистрации.

Учитывая то обстоятельство, что истец не уклонялся от подписания договора, и подписав его совершил юридическое действие по акцептированию публичной оферты, которой в соответствии со ст. 437 ГК РФ является извещение о проведении торгов, полагая свои права нарушенными истец обратился в арбитражный суд.

Так как согласно п. 96 Приказа № 67 ФАС России, участником уклонившимся от заключения договора может быть признан только участник, который согласно текста нормативного акта «в срок, предусмотренный конкурсной документацией, не представил организатору конкурса подписанный договор».

Ответчики в возражениях полагали, что договор по итогам торгов заключаемый с победителем торгов (лицом предложившим максимальную цену за предмет торгов) является в соответствии со ст. 157 ГК РФ - договором заключаемым под условием (а не в безусловном порядке), при этом условием заключения договора по итогам настоящих торгов, является уплата победителем торгов денежных средств в пользу иного лица. То есть наступление юридических последствий для победителя торгов в виде заключения договора с организатором торгов, ставится в условие не от его поведения и действий по отношении к организатору торгов, а от его действий в отношении третьих лиц.

Ответчики полагают, что решение от 07 сентября 2011 года аукционной комиссии организатора торгов - КУИ администрации Подольского района, является ненормативным правовым актом, который подлежит обжалованию в порядке установленном главой 24 АПК РФ. В связи с тем, что сроки на обжалование не нормативного правового акта истекли, то истец, по их мнению, утратил право обращения в суд с требованием заключении договора по итогам торгов.

По мнению ООО «Львовская баня», истец пропустил срок на предъявление в суд требования о признании недействительным договора, заключенного 14.09.2011 г., между КУИ администрации Подольского района и ООО «Львовская баня», так как решение аукционное комиссии от 07.09.2011 г. о признании истца уклонившемся от заключения договора, имеет силу договора обязывающего организатора торгов заключить договор с иным лицом, являвшимся участником торгов — ООО «Львовская баня». Согласно ч. 5 ст. 448 ГК РФ только исключительно «лицо выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона пли конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора», а протокол от 07.09.2011 г. составлялся и подписывался не в день проведения аукциона и не на основании результатов торгов, не имеет силу договора.

Оспариваемый договор заключен на основании протокола от 07.09.2011 г. заседания аукционной комиссии о признании истца уклонившемся от заключения договора.

Согласно выписке из протокола 07.09.2011 г. заседания аукционной комиссии об отказе в заключении договора с победителем торгов и заключении договора с участником торгов заявке которого присвоен четвертый номер, была направлена 08.09.2011 г. в адрес истца вместе с уведомлением, из чего следует, что до момента получения указанного документа, который был получен истцом только после 14.09.2011 г., не было известно о том обстоятельстве, что организатор торгов отказался заключить с ним договор аренды муниципального имущества приняв.

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, договор был представлен на государственную регистрацию только 04.10.2011 г., и в последствии зарегистрирован, о чем стало известно истцу только в ходе судебных слушаний, когда был получен ответ на запрос Арбитражного суда из Росрееста.

Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ, течение сроков исковой давности о признании оспоримой сделки недействительной, начинается со дня с которого истец узнал об основаниях для признания сделки недействительной. Истец узнал об обстоятельствах являющихся основаниями для признания сделки недействительной, только после 14.09.2011 г. (дата получения решения комиссии о признании истца уклонившимся от заключения договора).

Из чего следует, что истец не пропускал срока исковой давности, а ходатайство о применении указанного срока заявленное стороной ответчика необоснованно.

Выводы суда противоречат правилам проведения аукционов, утвержденных приказом № 67 ФАС России. В силу п. 97 правил «В случае, если победитель конкурса признан уклонившимся от заключения договора, организатор конкурса вправе обратиться в суд с иском о понуждении победителя конкурса заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора, либо заключить договор с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер».

Выводы решения суда принято с нарушением ст. 447- 448 ГК РФ, противоречит правилам, утвержденным приказом ФАС № 67 от 10.02.2010 г., регулирующим порядок проведение торгов на право заключения договора аренды муниципального имущества.

Организатор торгов, в случае уклонение победителя торгов от заключения договора, имеет право на заключение договора с участником, заявке на участие которого был присвоен второй номер, однако договор был заключен с участником № 4 (ООО «Львовская Баня») что является основанием для признания указанного договора недействительным.

Рассматривая спор, суд неправильно применил закон и не применил закон подлежащий применению, что повлекло вынесение незаконного и необоснованного решения.

Условием заключения договора по итогам торгов, является факт уплаты победителем торгов в период между признания его таковым и подписания договора денежных средств третьим лицам, не связанным какими либо правоотношениями с победителем торгов. Организатор торгов, установил возникновения права аренды (заключение договора аренды с победителем) у победителя торгов, в зависимости от того обстоятельства уплатит ли победитель торгов денежные средства в пользу конкретного лица, не участника торгов, то есть неуплата победителем торгов денежных средств в пользу иного лица, являлось основанием для того, что бы не заключать договор с победителем торгов. Однако как следует из ч. 1 ст. 447 ГК РФ, во взаимосвязи с ч. 5 ст. 448 ГК РФ, договор по итогам торгов безусловно заключается с победителем торгов, а в случае его уклонения или отказа от заключения, согласно п. 94 приказа № 67 ФАС России, участником заявке на участие которого присвоен второй номер. Заключение договора по итогам торгов происходит в безусловном порядке, вне зависимости от поведения будущих сторон договора с иными лицами.

Суд не применил п. 5 ст. 448 ГК РФ, об обязательности заключения договора с победителем, несмотря что на него сослался, а так же не применил п. 93 приказа № 67 ФАС России на основании которого и проводился аукцион, устанавливающий закрытый перечень оснований предоставленных организатору торгов для отказа в заключении договора по итогам торгов, а так же п. 143 приказа № 67 ФАС России, согласно которого организатор торгов обязан в срок три дня со дня подведения итогов торгов передает победителю торгов протокол об итогах торгов и договор, заключаемый посредством торгов, для его подписания.

Организатор торгов, в одностороннем порядке уклонился от передачи проекта договора победителю торгов - истцу, что явилось основанием для реализации победителем торгов механизма самозащиты права, выражающегося в направлении со своей стороны истцом проекта договора, подписанного победителем торгов на основании протокола о результатах торгов, составленного посредством включения в проект договора цены договора предложенной победителем торгов и являющейся единственным существенным условием договора, для согласования между сторонами по итогам торгов.

Судом было установлено, то обстоятельство, что истец подписал договор аренды и представил его организатору торгов в установленные законом сроки, и как следствие организатор торгов уклонился от подписания с истцом договора аренды.

Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.

Представители ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Представители ответчика 1 и ответчика 2 возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев повторно дело в порядке п. 6.1 ст. 268 АПК РФ, выслушав представителей истца и ответчика 1 и ответчика 2, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении заявленных требований, поскольку выводы суда не соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам.

Суд установил, что Комитетом по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района 25.08.2011 г. был проведен аукцион по лоту № 05 на право заключения договора аренды отдельно стоящего 1-этажного здания по адресу: Московская область, Подольский район, г.п. Львовский, <...>, общей площадью 361,3 кв. м, сроком на 25 лет, победителем которого согласно протоколу аукциона на право заключения договора аренды муниципального недвижимого имущества по лоту № 05 стал истец.

Указанный аукцион был проведен на основании постановления Администрации Подольского муниципального района Московской области № 1730 от 30.06.2011 г.

В пункте 9 документации об аукционе на право заключения договора аренды лот 05 указано требование к объему работ, которые необходимо выполнить в отношении имущества, а именно: победитель аукциона оплачивает затраты на ремонтные работы в сумме 30002051 руб. в течение трех рабочих дней со дня проведения аукциона.

Пунктом 25 документации об аукционе на право заключения договора аренды Лот 05 установлено, что победитель аукциона обязан подписать проект договора аренды в течение 5 рабочих дней с даты проведения аукциона. При уклонении (отказе) победителя аукциона от заключения договора в установленный срок, победитель утрачивает право на заключение указанного договора.

Истец 30.08.2011 г. нарочно представил ответчику – КУИ Администрации Подольского муниципального района три подписанных с его стороны экземпляра договоров аренды с заявлением, также 30.08.2011 г. истец по почте направил аналогичное заявление с приложенными тремя подписанными с его стороны экземпляров договоров аренды, которые были получены ответчиком 06.09.2011 г. Кроме того, 05.09.2011 г. истец повторно отправил почтой в адрес ответчика указанные выше документы.

Согласно выписки из протокола об отказе от заключения договора аренды с победителем аукциона на право заключения договора аренды муниципального недвижимого имущества по лоту № 05 от 07.09.2011 г. истец был признан лицом, уклонившимся от заключения договора аренды, поскольку им не было выполнено условие аукциона, а именно оплата затрат на ремонтные работы в сумме 30002051 руб. в течение трех рабочих дней со дня проведения аукциона, о чем было ответчиком выслано истцу уведомление от 08.09.2011 г.

Ответчик - КУИ Администрации Подольского муниципального района заключил договор № 107 аренды муниципального недвижимого имущества от 14.09.2011 г. с ответчиком – ООО «Львовская баня» по результатам проведенного аукциона заявке которого при подачи присвоен номер 4, что противоречит п. 97 приказу ФАС от 10 февраля 2010 г. № 67, согласно которому в случае, если победитель конкурса признан уклонившимся от заключения договора, организатор конкурса вправе обратиться в суд с иском о понуждении победителя конкурса заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора, либо заключить договор с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер. Организатор конкурса обязан заключить договор с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер, при отказе от заключения договора с победителем конкурса в случаях, предусмотренных пунктом 94 настоящих правил. Организатор конкурса в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола об отказе от заключения договора передает участнику конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер, один экземпляр протокола и проект договора, который составляется путем включения условий исполнения договора, предложенных участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер, в заявке на участие в конкурсе, в проект договора, прилагаемый к конкурсной документации. Указанный проект договора подписывается участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер, в десятидневный срок и представляется организатору конкурса.

Следовательно, КУИ Администрация Подольского муниципального района заключил договор № 107 аренды муниципального недвижимого имущества от 14.09.2011 г. с ООО «Львовская баня» с нарушением норм действующего законодательства, поэтому требование истца в части признания спорного договора недействительным подлежит удовлетворению, а решение суда в данной части отмене.

Судом установлено, что ФИО5 является победителем аукциона на право заключения аренды здания бани. Результаты торгов в установленном порядке не оспорены и у КУИ Администрации Подольского района не имелось оснований для отказа истцу в заключении с ним договора аренды здания бани с земельным участком, необходимым для его использования.

Оценив доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что заявленные требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поэтому решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных требований, а именно признать договор № 107 от 14.09.2011 г. аренды муниципального недвижимого имущества недействительным, применить последствия недействительности сделки (договор аренды от 107 от 14.09.2011 г. КУИ Администрации Подольского района с ООО «Львовская баня», обязании КУИ Администрации Подольского района, заключить в пятидневный срок с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу с Главой крестьянского (фермерского) хозяйства «Королев Сергей Викторович», договор аренды отдельно стоящего здания площадью 361,3 кв. м. с земельным участком площадью 2042 кв. м., расположенного по адресу: <...>, за цену установленную по результатам проведенных торгов, согласно протокола аукциона по лоту № 5 от 25.08.2011 г. в размере ставки аренды 252399 рублей 00 копеек за отдельно стоящее здание и земельный участок, на котором здание находится в год, без учета НДС на срок 25 (двадцать пять) лет согласно условий проведенного аукциона.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13 мая 2013 г. Арбитражного суда Московской области по делу № А41-42893/12 отменить, заявленные главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО6 требования с учетом уточнений удовлетворить.
Признать договор № 107 от 14.09.2011 г. аренды муниципального недвижимого имущества недействительным.

Применить последствия недействительности сделки (договор аренды от 107 от 14.09.2011 г. КУИ Администрации Подольского района с ООО»Львовская баня».
Обязать КУИ Администрации Подольского района, заключить в пятидневный срок с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу с Главой крестьянского (фермерского) хозяйства «Королев Сергей Викторович», договор аренды отдельно стоящего здания площадью 361,3 кв.м. с земельным участком площадью 2042 кв.м., расположенного по адресу: <...>, за цену установленную по результатам проведенных торгов, согласно протокола аукциона по лоту № 5 от 25.08.2011 г. в размере ставки аренды 252399 рублей 00 копеек за отдельно стоящее здание и земельный участок, на котором здание находится в год, без учета НДС на срок 25 (двадцать пять) лет согласно условий проведенного аукциона

Председательствующий

Д.Д. Александров

Судьи

Л.Н. Иванова

С.К. Ханашевич