Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВИКТОРИЯ-7» на решение Арбитражного суда Московской области от 11.10.2010 по делу № А41-18708/10, принятое судьей Калининой Н.С., по иску общества с ограниченной ответственностью «ВИКТОРИЯ-7» к администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области о признании незаконным одностороннего изменения размера арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ВИКТОРИЯ-7» (далее –общество, истец, ООО «ВИКТОРИЯ-7») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее –администрация, ответчик) о признании незаконным одностороннего изменения договора аренды земельного участка от 24.05.2007 №ДЗ-223, выраженного в виде увеличения размера арендной платы за период с 07.04.2009 по настоящее время и обязании произвести перерасчет арендной платы в соответствии с условиями договора аренды.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.10.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить по тем мотивам, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 10.11.2006 №1776 между администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (арендодателем) и ООО «ВИКТОРИЯ-7» (арендатором) заключен договор от 24.05.2007 №ДЗ-223 аренды земельного участка площадью 5000 кв. м с кадастровым номером 50:05:0070204:0089, расположенный по адресу: <...>, для строительства культурно-делового комплекса, сроком на 3 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.06.2007. Указанный участок передан обществу по акту от 24.07.2007.

Пунктом 3.1. договора аренды установлено, что на период строительства культурно-делового комплекса (на три года с даты подписания договора) при расчете годовой арендной платы коэффициент деятельности установлен в размере 1,5. Размер годовой арендной платы за участок в 2007 году составляет 508 500 руб.

Согласно пункту 3.2 названного договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В соответствии с пунктом 3.4 договора, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, а также в случае внесения иных изменений в законодательство, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в настоящий договор. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанного в договоре.

В связи с введением в эксплуатацию культурно-делового комплекса, письмом
от 25.09.2009 №53 истец обратился к ответчику с просьбой о расторжении договора и предоставлении земельного участка площадью 0,24 га в собственность.

Не отказываясь от расторжения договора аренды, администрация сообщила обществу, что в связи с осуществленным вводом в эксплуатацию культурно-делового комплекса коэффициент деятельности с 07.04.2009 изменен с 1,5 до 3, направив расчет по арендной плате за 2009 год, согласно которому задолженность истца по внесению арендной платы в рамках исполнения договора по состоянию на 01.01.2010 составляет 672 930 руб. 92 коп.

Полагая, что ответчик незаконно произвел одностороннее увеличение арендной платы, общество обратилось с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Московской области.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что при завершении строительства культурно-делового комплекса вид деятельности, осуществляемый арендатором на спорном земельном участке, был фактически изменен, что влечет изменение коэффициента деятельности с 1,5 на 3. Судом отмечено, что требование общества не направлено в защиту нарушенного или оспоренного права, в связи с чем, истцом выбран неправильный способ защиты права.

Обжалуя решение суда первой инстанции, истец ссылается на необоснованность вывода суда о том, что вид деятельности общества на спорном земельном участке может считаться измененным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а не с даты государственной регистрации права собственности на культурно-деловой комплекс и/или с даты постановки на государственный кадастровый учет. Изменение администрацией размера арендной платы, не зарегистрированные в установленном законом порядке, по мнению истца, не порождают прав и обязанностей для сторон договора аренды. Кроме того, суд в нарушение норм процессуального права незаконно рассмотрел настоящий спор в отсутствие участвующих в деле лиц, отказав в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, чем лишил сторон по делу возможности урегулировать спор мирным путем.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель администрации в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества по следующим основаниям.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований –в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, договором аренды от 24.05.2007 №ДЗ-223 определены порядок, условия и сроки исчисления, внесения арендной платы.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, соответственно, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Данная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Размер, порядок определения и внесения арендной платы устанавливается с учетом требований Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ
«О регулировании земельных отношений в Московской области».

В соответствии с пунктом 27 приложения к названному Закону Московской области коэффициент деятельности 1.5 устанавливается на период строительства (реконструкции), но не более, чем на три года с даты подписания договора аренды земельного участка.

Таким образом, законодательством четко предусмотрен срок действия коэффициента 1,5 –на период строительства, но не более 3 лет с даты подписания договора.

Как усматривается из содержания постановления главы Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 10.11.2006 №1776 и договора аренды земельного участка от 24.05.2007 №ДЗ-223, земельный участок площадью 5000 кв. м с кадастровым номером 50:05:0070204:0089 предоставлен обществу для строительства культурно-делового комплекса.

07 апреля 2009 года обществу выдано разрешение на ввод построенного им культурно-делового комплекса в эксплуатацию № RU50512104-14.

Таким образом, при завершении строительства культурно-делового комплекса вид деятельности, осуществляемый арендатором на спорном земельном участке, для которого земельный участок был предоставлен, фактически изменен, что влечет изменение коэффициента деятельности, установление его в размере 3 в соответствии с пунктом 49 приложения к названному Закону.

Ссылка истца на необоснованность вывода суда о том, что коэффициент вида деятельности общества на спорном земельном участке неправомерно изменен с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а не с даты государственной регистрации права собственности на культурно-деловой комплекс и/или с даты постановки на государственный кадастровый учет, не может быть принята апелляционным судом по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Таким образом, наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию означает выполнение строительных работ в полном объеме, что в свою очередь подтверждает, что объект построен и истцом завершена деятельность, связанная со строительством культурно-делового комплекса.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что коэффициент деятельности, осуществляемой обществом на спорном земельном участке с 07.04.2009 (даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), должен быть изменен с 1,5 до 3.

Довод истца о том, что изменение администрацией размера арендной платы, не зарегистрированные в установленном законом порядке, в связи с чем, по мнению истца, не порождают прав и обязанностей для сторон договора аренды, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3.4. договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, а также в случае внесения иных изменений в законодательство, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в настоящий договор. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанного в договоре.

Таким образом, изменение коэффициента арендной платы не является изменением условий договора и не подлежит государственной регистрации.

Письменным уведомлением от 10.12.2009 № 835 с приложением расчета арендной платы за земельный участок на 2009 год, направленным в адрес арендатора, указанный в договоре аренды от 24.05.2007 №ДЗ-223, обществу сообщено об изменении размера арендной платы в связи с вводом объекта в эксплуатацию (л.д. 20-21). Следовательно, арендодателем выполнены условия договора, предусмотренные пунктом 3.4 в полном объеме.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований ООО «ВИКТОРИЯ-7» о признании незаконным одностороннего изменения договора аренды земельного участка от 24.05.2007 №ДЗ-223, выраженного в виде увеличения размера арендной платы за период с 07.04.2009 по настоящее время, и обязании произвести перерасчет арендной платы в соответствии с условиями договора аренды.

Довод общества о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, выраженного в том, что суд незаконно рассмотрел настоящий спор в отсутствие участвующих в деле лиц, отказав в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, чем лишил сторон по делу возможности урегулировать спор мирным путем, не может быть принят апелляционным судом, в связи со следующим.

В силу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ) арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных названным Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства; по ходатайству обеих сторон в случае их обращения за содействием к суду или посреднику, в том числе к медиатору, в целях урегулирования спора; в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Из материалов дела усматривается, что участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, назначенного на 05.10.2010, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела почтовые уведомления (л.д. 40-41).

Согласно частям 1, 2 статьи 155 АПК РФ (в редакции, действовавшей на момент проведения судебного заседания от 05.10.2010) в ходе каждого судебного заседания арбитражного суда первой инстанции, а также при совершении отдельных процессуальных действий вне судебного заседания ведется протокол; в протоколе судебного заседания указываются заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 6 статьи 155 АПК РФ лица, участвующие в деле, имеют право знакомиться с протоколами судебного заседания и отдельных процессуальных действий и представлять замечания относительно полноты и правильности их составления в трехдневный срок после подписания соответствующего протокола. К замечаниям могут быть приложены материальные носители проведенной лицом, участвующим в деле, аудио- и (или) видеозаписи судебного заседания.

Из содержания протокола от 05.10.2010 следует, что представители сторон, уведомленные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Каких-либо сведений о поступившем от общества ходатайстве об отложении судебного заседания данный протокол не содержит. Замечания на протокол судебного заседания в соответствии с частью 6 статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицами, участвующими в деле, не представлялись.

Таким образом, материалами дела не подтверждается факт получения названного ходатайства до или во время судебного заседания, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для отложения судебного заседания по причине заявленного обществом ходатайства.

Кроме того, исходя из довода общества о лишении судом первой инстанции сторон по делу возможности урегулирования спора мирным путем, апелляционный суд, выясняя у представителей участвующих в деле лиц возможность мирного урегулирования спора, установил, что такая возможность отсутствует.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11.10.2010 по делу
№ А41-18708/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу –без удовлетворения.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Е.Н. Виткалова

Е.А. Мищенко