Гражданский кодекс часть 1

от Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью: ФИО3 представитель по доверенности № 27-18/Дов от 03.09.2013 г.,

от временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Славяне» ФИО4: представитель не явился, извещен,

от общества с ограниченной ответственностью «Славяне»: ФИО5 представитель по доверенности от 04.10.2012 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Московской области от 09 августа 2013 года по делу №А41-28207/12, принятое судьей Щукиным А.И., по требованию ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Славяне» о признании права собственности на жилое помещение и государственной регистрации данного права, по делу о признании общества с ограниченной ответственностью «Славяне» несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 22 октября 2012 года по делу № А41-28207/12 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Славяне» (далее – ООО «Славяне», должник) введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщика, временным управляющим утвержден ФИО4 (далее – временный управляющий ФИО4).

Сообщение о введении в отношении должника наблюдения опубликовано в газете «КоммерсантЪ» № 208 от 03 ноября 2012 года.

ФИО2 (далее – ФИО2) 04 июня 2013 года обратилась в Арбитражный суд Московской области с требованием об обязании органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, зарегистрировать за ней право собственности на 1-комнатную квартиру № 26, общей площадью 45,3 кв.м. в 1-м подъезде на 8 этаже в многоквартирном доме по адресу: <...> (л.д. 2-3).

До рассмотрения требования по существу, ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Московской области с уточненным требованием, в котором просила признать право собственности на 1-комнатную квартиру № 26, общей площадью 45,3 кв.м. в 1-м подъезде на 8 этаже в многоквартирном доме по адресу: <...>; вынести определение о государственной регистрации за ней права собственности на указанную квартиру (л.д. 28-29).

Определение Арбитражного суда Московской области от 09 августа 2013 года по делу № А41-28207/12 заявление ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру № 26 в жилом доме, находящемся по адресу: <...>, и государственной регистрации данного права оставлено без удовлетворения (л.д. 44-46).

Не согласившись с указанным судебным актом, ФИО2 обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить определение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления о признании права собственности на 1-комнатную квартиру № 26, общей площадью 45,3 кв.м. в 1-м подъезде на 8 этаже в многоквартирном доме по адресу: <...>; вынести определение о государственной регистрации за ней права собственности на указанную квартиру (л.д. 49-52),

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя временного управляющего ФИО4, надлежащим образом извещенного о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://10aas.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года № 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года), п. п. 4 - 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 года № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

В судебном заседании апелляционного суда представитель ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «Славяне» доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заслушав мнений лиц, участвующих в судебном заседании, рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, предусмотренными законодательством Российской Федерации о банкротстве.

Как следует из материалов дела, между ООО «Славяне» (Застройщик) и ФИО2 (Участник долевого строительства) 25 ноября 2011 года был заключен договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № 24.СЛ-11/11.СП19/3, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства жилого дома (пункт 2.1 договора) (л.д. 11-14).

Цена договора составляет 1 087 200 руб., исходя из стоимости 1 кв.м. объекта долевого строительства 24 053 руб. 10 коп. (пункт 3.1 договора).

05 июля 2012 года между обществом с ограниченной ответственностью «Принед-Союз» (далее – ООО «Принед-Союз»), ФИО2 и ООО «Славяне» было заключено соглашение № 24а/12, согласно которому ООО «Принед-Союз» переуступает ФИО2 право требования к ООО «Славяне» по договору № 031/2005 СП-ПРС от 18 марта 2005 года на сумму 1 087 170 руб., в счет выполнения ООО «Принед-Союз» условий договора № 280/2005 ПРС-СП от 29 марта 2005 года перед ФИО2 (л.д. 10).

ООО «Принед-Союз» засчитывает сумму в размере 1 087 170 руб. в счет выполнения ООО «Славяне» условий договора № 031/2005 СП-ПРС от 18 марта 2005 года (пункт 2 соглашения).

На основании пункта 3 ООО «Славяне» засчитывает сумму в размере 1 087 170 руб. в счет выполнения ФИО2 условий договора № 24.СЛ-11/11.СП19/3 от 25 ноября 2011 года.

Во исполнение пункта 3.1 договора, обязательства ФИО2 выполнены в полном объеме, что подтверждается справкой, выданной по месту требования ООО «Славяне» (л.д. 9).

ФИО2 просила признать ее право собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру № 26 в жилом доме и вынести определение о государственной регистрации за ней права собственности на квартиру (л.д. 28-29).

Оставляя заявление ФИО2 без удовлетворения, суд первой инстанции указал на его необоснованность.

Арбитражный апелляционный суд не согласен с выводами суда первой инстанции по следующим обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

В силу положений статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Кроме того, по смыслу указанной нормы, предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Таким образом, Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения к должнику с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием, но и путем подачи заявления о признании права собственности.

По смыслу пункта 5 Постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

Поскольку договор от 25 ноября 2011 года со стороны ФИО2 исполнен, а должник в нарушение условий договора не исполнил обязанности по передаче правового титула на недвижимость, требования ФИО2 по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 г. № 15961/11).

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от 22 октября 2012 года по делу № А41-28207/12 в отношении общества «Славяне» введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщика.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19 декабря 2012 года по делу № А41-28207/12 требование ФИО2 о передаче однокомнатной квартиры № 26, общей проектной площадью 45,3 кв.м., стоимостью 1 087 170 руб. включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «Славяне» (л.д. 17-19).

Первая очередь строительства жилого дома введена в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № RU 50512104-11 04 апреля 2013 года. (л.д. 15).

Апелляционным судом установлено фактическое владение и пользование ФИО2 спорной квартирой.

В январе 2013 года ФИО2 фактически вступила во владение и пользование квартирой, что подтверждается договором управления многоквартирным домом, квитанциями на оплату жилищно-коммунальных услуг за январь-март, апрель-май 2013 года (л.д. 18).

По акту приема-передачи квартиры от 05 июля 2013 года, заключенному между ООО «Славяне» и ФИО2 была передана в собственность однокомнатная квартира № 26, площадью с учетом неотапливаемых помещений – 45,2 кв. м, в том числе общей площадью жилых помещений – 42,6 кв.м., расположенную в секции 1 на 8 этаже первой очереди 10-12 этажного жилого дома (л.д. 30).

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, в том числе, факт нахождения ООО «Славяне» на стадии наблюдения, отсутствие зарегистрированного права собственности должника на подлежащее передаче ФИО2 жилое помещение не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ФИО2 в соответствии со статьями 307, 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями заключенного договора исполнены все обязательства, в связи, с чем к ФИО2 должно перейти право собственности на указанную квартиру.

На основании изложенного апелляционный суд находит правомерным определение Арбитражного суда Московской области от 09 августа 2013 года по настоящему обособленному спору отменить; признать за ФИО2 право собственности на однокомнатную квартиру № 26 общей площадью 42,6 кв. м. в 1-ом подъезде, 8 этаж в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>. В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Требование ФИО2 о государственной регистрации права собственности не подлежит удовлетворению, поскольку в соответствии со статьей 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 09 августа 2013 года по делу № А41-28207/12 отменить.

Признать за ФИО2 право собственности на однокомнатную квартиру № 26 общей площадью 42,6 кв. м. в 1-ом подъезде, 8 этаж в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Председательствующий

Мизяк В.П.

Судьи

Быков В.П.

Игнахина М.В.