Гражданский кодекс часть 1

председательствующего судьи Поповой Г.О., судей Александрова А.И., Бондаревой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Власовой Н.Ю.,

с участием в судебном заседании:

от Демкина Д.В. – Каргов Д.В. представитель по доверенности от 15.11.2022, иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале № 2 апелляционную жалобу Демкина Дмитрия Васильевича на определение Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2023 об отказе в признании права собственности на жилой дом, земельный участок и признании договора ипотеки недействительным в рамках дела № А55-4534/2022 о несостоятельности (банкротстве) Шигина Дмитрия Анатольевича, ИНН 632503763777,

УСТАНОВИЛ:

ИП Белкина Светлана Васильевна обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) Шигина Дмитрия Анатольевича, мотивируя заявленные требования наличием задолженности в сумме 12 032 872,49 руб.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.02.2022 заявление ИП Белкиной С.В. принято, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Шигина Д.А.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.05.2022 Шигин Д.А. признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества должника. Финансовым управляющим должника утверждена Володина Наталья Викторовна.

В газете «Коммерсант» № 98(7299) от 04.06.2022 опубликовано сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и введении в отношении него процедуры реализации имущества гражданина.

Демкин Дмитрий Васильевич обратился в арбитражный суд с заявлением (с учетом принятых уточнений в порядке ст. АПК РФ) о включении в реестр требований кредиторов задолженность в общем размере 8 980 399 руб.

В производстве суда находится заявление вх. № 209702 от 11.07.2022 ПАО Сбербанк о включении в реестр требований кредиторов должника, в котором кредитор просит включить требования ПАО Сбербанк в третью очередь реестра требований кредиторов Шигина Д.А. по кредитному договору № 71263АСРМ от 22.03.2018 в размере 34 164 87,36 руб., в том числе: госпошлина - 72 000 руб.; просроченная задолженность по процентам - 734 400 руб.; просроченная ссудная задолженность - 33 300 000 руб.; пени за кредит - 49 931, 51 руб.; пени за проценты - 8 540,85 руб.; и установлении требования ПАО Сбербанк по кредитному договору № 71263АСРМ от 22.03.2018 в размере 4 420 000 руб., как обеспеченные залогом имущества должника по договору ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов; назначение (разрешенное использование): для ведения личного подсобного хозяйства; кадастровый номер: 63:33:0211007:14; общая площадь, 2000 кв.м; расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский р-н, с. Рамено, ул. Лесная, д. 1А;

- нежилое здание; объект индивидуального жилищного строительства; этажность: 3, подземных этажей: 1; кадастровый номер объекта, в пределах которого расположен объект недвижимости: 63:33:0211007:14; кадастровый номер: 63:33:0210007:10; площадь, 595 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский р-н, с. Рамено, ул. Лесная, д. 1А.

А также заявление вх. № 301627 от 26.09.2022 Демкина Д.В. (с учетом уточнений, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании права собственности на жилой дом общей площадью 595 кв. метров, кадастровый номер 63:33:02110007:10, находящиеся по адресу Самарская область, Сызранский район, село Рамено, ул. Лесная; земельный участок 2 000 кв. метров, кадастровый номер 63:33:0211007:14, находящиеся по адресу Самарская область, Сызранский район, село Рамено, ул. Лесная, д. 1- «А»; о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020, заключенного между ПАО Сбербанк и Шигиным Д.А. (ИНН 632503763777).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 15.11.2022 для совместного рассмотрения объединены заявления вх. № 211688 от 12.07.2022 Демкина Д.В., вх. № 209702 от 11.07.2022 ПАО Сбербанк о включении в реестр требований кредиторов должника и заявление вх. № 301627 от 26.09.2022 Демкина Д.В. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.02.2023 к рассмотрению обособленного спора привлечена - Администрация сельского поселения Рамено Муниципального района Сызранский Самарской области в лице МКУ «Служба семьи, демографического развития и защиты прав несовершеннолетних».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2023 заявление ПАО Сбербанк о включении в реестр требований кредиторов удовлетворено, требование ПАО Сбербанк включено в состав кредиторов третьей очереди реестра требований кредиторов Шигина Д.А. в размере 34 164 872,36 руб., в том числе в размере 4 420 000 руб., как обеспеченные залогом имущества должника по договору ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020:

Заявление Демкина Д.В. о включении в реестр требований кредиторов удовлетворено частично, требование Демкина Д.В. включено в состав кредиторов третьей

очереди реестра требований кредиторов Шигина Д.А. в размере 4 933 000 руб., в удовлетворении остальной части – отказано.

В удовлетворении заявления Демкина Д.В. о признании права собственности на жилой дом, земельный участок и признании договора ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020 недействительным – отказано.

Демкин Д.В., не согласившись с указанным судебным актом, обратился с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2023 в рамках дела № А55-4534/2022, просил отменить судебный акт, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2023 апелляционная жалоба принята к производству.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель Демкина Д.В. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил определение отменить, мотивируя тем, что заключенный между должником и Демкиным Д.В. от 07.11.2019 поименованный как предварительный имеет квалификацию основного, в связи с чем, договор ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020, заключенный между ПАО Сбербанк и Шигиным Д.А. является недействительным, в требовании ПАО Сбербанк необходимо отказать, заявление Демкина Д.В. удовлетворить в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Финансовый управляющий Володина Н.В. представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просила определение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд исходит из следующего.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела, 22.03.2018 между ООО «АТЛ ПЛЮС» (заемщик) и ПАО Сбербанк (банк, кредитор) заключен договор об открытии возобновляемой кредитной линии № 71263АСРМ (кредитный договор), на срок по 21.05.2022 с лимитами согласно п. 1.1. кредитного договора.

В соответствии с п. 1 кредитного договора заёмщик обязался возвратить кредитору, полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях кредитного договора.

Порядок уплаты процентов и комиссионных платежей регулируется ст. 4 кредитного договора.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному договору заключены следующие договоры залога:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов; назначение (разрешенное использование): для размещения промышленных объектов, кадастровый номер: 63:08:0105050:115; общая площадь 2522 кв.м.; расположенный по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Мира, 1А; залоговой стоимостью 1 008 150,00 рублей;

- нежилое здание; этажность: 2, кадастровый номер объекта, в пределах которого расположен объект недвижимости: 63:08:0105050:115; кадастровый номер: 63:08:0105050:584; площадь, 1991,7 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Мира, 1А; залоговой стоимостью 9 075 000,00 рублей.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному договору заключены следующие договоры поручительства:

Заочным решением Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 15.03.2022 по делу № 2-1351/2022, вступившим в законную силу, взыскана солидарно с

ООО «АТЛ ПЛЮС», Шигина Д.А., Шигина А.И., Зачиналовой Е.В., Луппова А.Н., Абдулина Р.И., ООО «Сызранский молочный завод» в пользу ПАО Сбербанк сумма задолженности по договору об открытии возобновляемой кредитной линии № 71263АСРМ от 22.03.2018 в размере 34 092 872, 36 руб., из которых: просроченная задолженность по процентам - 734 400 руб., просроченная ссудная задолженность - 33 300 000 руб., неустойка за несвоевременную уплату процентов - 8 540, 85 руб., неустойка за несвоевременное погашение кредита - 49 931,51 руб. Взыскать солидарно с ООО «АТЛ ПЛЮС», Шигина Д.А., Шигина А.И., Зачиналовой Е.В., Луппова А.Н., Абдулина Р.И., ООО «Сызранскнй молочный завод» в пользу ПАО Сбербанк расходы по уплате госпошлины в размере 60 000 рублей. Обращено взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020, принадлежащее на праве собственности Шигину Д.А.:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов; назначение (разрешенное использование): для ведения личного подсобного хозяйства; кадастровый номер: 63:33:0211007:14; общая площадь, 2000 кв.м; расположенный по адресу; Самарская область, Сьпранский р-н, с. Рамено, ул. Лесная, д. 1А, залоговой стоимостью 884 000,00 рублей;

- нежилое здание; объект индивидуального жилищного строительства; этажность: 3, подземных этажей: 1; кадастровый номер объекта, в пределах, которого расположен объект недвижимости: 63:33:0211007:14; кадастровый номер: 63:33:0210007:10; площадь, 595 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский р-н, с. Рамено, ул. Лесная, д. 1А, залоговой стоимостью 3 536 000 рублей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ПАО Сбербанк с требованием о включении в реестр требований кредиторов Шигина Д.А., в том числе в размере 4 420 000 руб., как обеспеченные залогом имущества должника по договору ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020.

Как следует из материалов дела, между Демкиным Д.В. и Шигиным Д.А. 07.11.2019 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу Самарская область, Сызранский район, село Рамено, ул. Лесная, дом 1-«А».

Согласно п. 2.1 и п. 2.2 договора, стоимость земельного участка составляет 1 565 660 рублей, стоимость жилого дома составляет 6 000 000 рублей.

В соответствии с п. 2.3.1 и п. 2.3.2 договора в момент его подписания покупатель оплачивает ответчику 500 000 рублей, а также покупатель обязан оплатить сумму в размере 3 000 000 рублей до 20.01.2020.

В силу п. 2.3.3. договора оставшаяся сумма в размере 4 065 660 рублей оплачивается покупателем до 20 числа каждого месяца в размере 112 935 рублей и последний платеж должен быть внесен не позднее 20.01.2023.

Общая сумма по предварительному договору от 07.11.2019 составляет 8 285 660 рублей.

За период с ноября 2019 года по февраль 2021 года истец перечислил ответчику в счет оплаты покупки дома и земельного участка по договору от 07.11.2019 - 4 933 000 рублей.

Полагая, что указанный договор от 07.11.2019 подлежит квалификации как основной, Демкин Д.В. просил признать право собственности на жилой дом с земельным участком по адресу: Самарская область, Сызранский район, село Рамено, ул. Лесная, дом 1-«А», признать недействительным договор ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020, заключенный между банком и Шигиным Д.А., предметом которого является: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов; назначение (разрешенное использование): для ведения личного подсобного хозяйства; кадастровый номер: 63:33:0211007:14; общая площадь, 2000 кв.м; расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский р-н, с. Рамено, ул. Лесная, д. 1А, нежилое здание; объект индивидуального жилищного строительства; этажность: 3, подземных этажей: 1; кадастровый номер объекта, в пределах которого расположен объект недвижимости: 63:33:0211007:14; кадастровый номер: 63:33:0210007:10; площадь, 595 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский р-н, с. Рамено, ул. Лесная, д. 1, а также заявил о включении в реестр требований кредиторов в размере 8 980 399 руб.

Суд первой инстанции, установив, что должник надлежащим образом принятые на себя обязательства перед кредиторами не исполнил, в отсутствие доказательств прекращения прав залога по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, пришел к выводу о наличии оснований для признания требований кредитора ПАО Сбербанк обоснованными, подлежащими признанию обеспеченными залогом имущества должника, а также наличии оснований для признания требований кредитора Демкина Д.В. обоснованными в части, и отсутствии оснований для признания права собственности на объекты недвижимого имущества за Демкиным Д.В.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Демкиным Д.В. указано, что заключенный между должником и Демкиным Д.В. от 07.11.2019 поименованный как предварительный имеет квалификацию основного, в связи с чем, договор ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020, заключенный между ПАО Сбербанк и Шигиным Д.А. является недействительным, в требовании ПАО Сбербанк необходимо отказать, заявление Демкина Д.В. удовлетворить в полном объеме.

Повторно рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы в порядке статьи 71 АПК РФ, проанализировав нормы материального и процессуального права, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) судебного акта в связи со следующим.

Пунктом 6 статьи 16 Закона о банкротстве предусмотрено, что требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в законную силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не предусмотрено Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 213.8 Закона о банкротстве для целей включения в реестр требований кредиторов и участия в первом собрании кредиторов конкурсные кредиторы, в том числе кредиторы, требования которых обеспечены залогом имущества гражданина, и уполномоченный орган вправе предъявить свои требования к гражданину в течение двух месяцев с даты опубликования сообщения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом в порядке, установленном статьей 213.7 настоящего Федерального закона. В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом. Требования кредиторов рассматриваются в порядке, установленном статьей 71 настоящего Федерального закона.

По правилам статей 71, 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых

процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», согласно которым, установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Факт получения должником суммы кредита, размер задолженности по кредиту, факт невозвращения суммы кредита материалами дела подтверждены, и не оспорены последним.

Обстоятельства, приведенные в обоснование заявленных требований, подтверждены ПАО Сбербанк надлежащими доказательствами.

Никакими доказательствами, свидетельствующими об обратном, суд не располагает. Однако до настоящего момента основной долг вместе с начисленными процентами заемщиком не возвращен.

Из анализа указанных обстоятельств по делу следует, что задолженность у должника в указанном выше размере перед ПАО Сбербанк является установленной, требование заявителя - обоснованным, при том, что доказательств погашения задолженности по рассматриваемому требованию не представлено, в связи с чем указанное требование правомерно включено судом первой инстанции в реестр требований кредиторов должника.

Согласно п.1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, взыскание может быть обращено на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора).

Согласно статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, каком оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).

Таким образом, в соответствии с положениями п. 1 Постановления Пленума ВАС № 58 суд проверяет наличие заложенного имущества у должника в натуре на дату судебного заседания.

Следовательно, при решении вопроса об установлении требования кредитора как обеспеченного залогом имущества должника в целях реального исполнения судебного акта судом необходимо установить факт наличия (отсутствия) заложенного имущества. Если заложенное имущество выбыло из владения залогодателя, в том числе в результате его отчуждения, но право залога сохраняется, то залогодержатель вправе реализовать свое право посредством предъявления иска к владельцу имущества.

В этом случае суд отказывает кредитору в установлении его требований, обеспеченных залогом имущества должника. Финансовый управляющий в представленном отзыве подтверждает факт наличия имущества.

В силу части 1 статьи 64, статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие

обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно пункту 1 статьи 63 Закона о банкротстве кредитор вправе предъявить свои требования к должнику в порядке, установленном настоящим федеральным законом.

Принимая во внимание своевременность обращения заявителя в арбитражный суд с настоящим требованием, а также то, что требование кредитора не является текущим и подтверждено имеющимися в материалах дела документами и вступившими в законную силу решениями суда, суд первой инстанции обоснованно указал, что настоящее требование подлежит установлению и включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника в заявленном кредитором размере, при этом как обеспеченное залогом имущества должника в размере 4 420 000 руб., по договору ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020.

Отказывая в удовлетворении заявления Демкина Д.В. о признании права собственности на спорные объекты недвижимости, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований квалифицировать поименованный сторонами предварительный договор купли-продажи от 07.11.2019, заключенный между Демкиным Д.В. и Шигиным Д.А. как основной договор.

Как указано выше, 07.11.2019 между Демкиным Д. В. и Шигиным Д. А. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: Самарская область, Сызранский район, село Рамено, ул. Лесная, дом 1-«А». Жилой дом возведен из дерева, имеет три этажа, площадью 595 кв. метров, 2012 года постройки, номер кадастрового квартала 63:33:0210007:10, с кадастровой стоимостью 3 475 763, 9 рубля.

Дом расположен на земельном участке 2 000 кв. метров, кадастровый номер 63:33:0211007:14, с кадастровой стоимостью 463 180 рублей.

Согласно п. 2.1 и п. 2.2 договора стоимость земельного участка составляет 1 565 660 рублей, стоимость жилого дома составляет 6 000 000 рублей.

Согласно п. 2.4 договора оплата производится покупателем путем перечисления денежных средств на указанный в договоре счет продавца.

В силу п. 3.1.2 и п. 3.1.5 договора с момента подписания сторонами акта приема-передачи покупатель получает право пользоваться объектом недвижимости являющегося предметом договора, а также покупатель обязан возмещать расходы продавца, связанные с содержанием имущества, являющегося предметом спора до регистрации перехода права собственности.

В силу п. 8.1 и п. 9.1 договора земельный участок и жилой дом правами других лиц не обременены, в жилом доме на регистрационном учете никто не состоит, ограничений в пользовании земельного участка и жилого дома не имеется.

«оставшаяся сумма в размере 4 785 660 рублей вносится покупателем ежемесячно до 1 числа в размере 172 935 рублей, согласно нового графика последний платеж 01 июля 2023 года».

Общая сумма по предварительному договору от 07.11.2019 составляет 8 285 660 рублей.

За период с ноября 2019 года по февраль 2021 года Демкин Д.В. перечислил должнику в счет оплаты покупки дома и земельного участка по договору от 07.11.2019 - 4 933 000 рублей.

Как следует из заявления Демкина Д.В., в марте 2021 года, в связи с трудной финансовой ситуации последний не смог продолжать оплачивать денежные средства по графику, указанному в договоре, обратился к должнику с предложением передать в его собственность на автомашины «Газон-Некст», г/н А 913 ВЕ/763 РУС, «Газон-Некст», г/н А 463 КН/763 РУС и «Газон-Некст», г/н А 942 УЕ/763 РУС стоимостью 1 500 000 рублей за каждый автомобиль.

Должник согласился принять автомашины в счет оплаты остатка задолженности по договору, поскольку на тот момент являлся директором ООО «Сызранский молокозавод» и ООО «АТЛ-Плюс» и нуждался в данном транспорте, однако в связи с тем, что на автомашинах наложено обременение (лизинг), то принято решение составить дополнительное соглашение по дому после перехода прав собственности на автомашины.

В июне 2021 года автомашины оформлены на имя Демкина Д.В., однако составить дополнительное соглашение должник отказался, мотивируя тем, что он не является собственником вышеуказанных автомашин, в связи с чем Демкин Д.В. обратился с заявлением в правоохранительные органы о привлечении истца к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ.

По заявлению Демкина Д.В. в МУ МВД России «Сызранское» инициирована проверка в порядке ст. 144-145 УПК РФ, которая в настоящее время проводится следственным отделом Автозаводского района г. Тольятти, в рамках которой кредитору стало известно, что Шигин Д.А. 20.06.2020 заключил договор ипотеки в обеспечение обязательств перед ПАО Сбербанк, в связи с чем на регистрационные действия с недвижимым имуществом имеются ограничения.

Демкин Д.В. полагает, что слова и выражения, изложенные в предварительном договоре от 07.11.2019, позволяют идентифицировать его как основной договор купли- продажи, а с учетом того, что основные условия договора сторонами выполнены (произведен расчет, подписан акт приема-передачи, истец несет бремя содержания купленного имущества), полагает, что данный договор должен быть признан основным, в связи с чем право собственности должно перейти к кредитору. Кроме того, Демкин Д.В. указал, что за период проживания в спорном доме вложил значительные денежные средства в дом и участок, а именно полностью перестроена придомовая территория, а также выполнен качественный ремонт в доме охраны, где в настоящее время проживает кредитор с супругой и двумя несовершеннолетними детьми.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований квалифицировать поименованный сторонами предварительный договор купли-продажи от 07.11.2019, заключенный между Демкиным Д.В. и должником, как основной договор, руководствуясь следующим.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При этом пункт 6 статьи 429 ГК РФ предусматривает случаи прекращения обязательств по предварительному договору. Обязательства прекращаются, если стороны до окончания срока, в который должен быть заключен основной договор, этот договор не заключили либо одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить такой договор.

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с содержащимися в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснениями, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

По смыслу статьи 429 ГК РФ, заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить. Отсутствие на момент заключения предварительного договора возможности передать имущество,

являющееся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Толкуя условия договора от 07.11.2019 на предмет его квалификации применительно к статьям 429, 454 ГК РФ и приведенным выше разъяснениям, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что он не является договором купли-продажи и представляет собой предварительный договор.

Судом установлено, что исходя из условий предварительного договора, и последующих действий сторон, заключения ими дополнительного соглашения к предварительному договору, очевидно следует воля сторон заключить договор купли-продажи в будущем.

Судебной коллегией установлено, что при подписании предварительного договора стороны приняли обязательства заключить основной договор и согласовали, что продавец обязан освободить жилой дом от находящихся в нем принадлежащих продавцу предметов и иного имущества в срок не позднее 20.01.2020.

Пунктом 4.2. стороны согласовали, что государственная регистрация права собственности за покупателем на приобретаемый по настоящему договору жилой дом и земельный участок производится после полной оплаты стоимости имущества, указанного в настоящем договоре.

При этом также п. 4.3 договора содержит условия, что с момента приобретения права собственности на жилой дом и земельный участок, являющийся предметом настоящего договора, покупатель осуществляет права владения, пользования и распоряжения данным жилым домом в соответствии с его назначением и требованиями жилищного законодательства Российской Федерации, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, в том числе уплатой налогов и других обязательных платежей.

Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 8.1, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152) (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано на то, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).

По смыслу приведенных правовых норм наличие исполненного договора купли-продажи объекта недвижимости не свидетельствует о переходе к покупателю права собственности на это имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения

соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Исполнение договора продажи недвижимости его сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 59 и 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как разъяснено в пункте 63 Постановления № 10/22, сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Таким образом, поскольку доказательств исполнения предварительного договора от 07.11.2019 сторонами не представлено, при этом в соответствии с п. 4.2 договора, переход права на недвижимое имущество (государственная регистрация) осуществляется после полной оплаты стоимости имущества, указанной в договоре, следовательно отсутствуют основания для правовой квалификации предварительного договора от 07.11.2019 как основной, на основании которого подлежал государственной регистрации переход права собственности, следовательно предварительный договор от 07.11.2019 не порождает правовых последствий для третьих лиц.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что сторонами подписан акт приема передачи, в связи с чем спорные объекты недвижимость перешли в собственность покупателя, судебной коллегией отклоняется, поскольку сторонами в п. 3.1.2 установлено, что с момента подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества, покупатель получает право пользования объектом недвижимости, являющимися предметом настоящего договора.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что предметом данного договора от 07.11.2019 является не переход права на имущество, а заключение в будущем основного договора, при наличии определенных условий, указанных в предварительном договоре.

Также предварительный договор определяет условия и порядок заключения основного договора, а также последствия его незаключения (п. 6.2 договора).

Поведение и действия самого должника также свидетельствуют о том, что он рассматривал соответствующий договор в качестве предварительного, что следует из заключения 22.05.2020 с ПАО Сбербанк договора ипотеки предмета залога, по которому выступают указанный жилой дом и земельный участок, с определением залоговой стоимости объектов.

В соответствии с п. 61 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Из пункта 63 вышеуказанного Постановления следует, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Между тем, в нарушение статьи 65 АПК РФ, кредитор не представил в материалы дела доказательства обращения в суд с заявлением о понуждении должника к регистрации права собственности.

Из анализа указанных обстоятельств по делу следует, что фактически спорное недвижимое имущество не передавалось от должника к кредитору.

На основании изложенного, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что заявление Демкина Д.В. о признании права собственности на жилой дом, земельный участок и признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020, заключенного между ПАО Сбербанк и Шигиным Д.А., не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, в период с 07.11.2019 по март 2021 года Демкиным Д.В. перечислены должнику, в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 07.112019, денежные средства на общую сумму 4 933 000 руб.

В обоснование образовавшейся задолженности кредитор представил копию предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком от 07.11.2019, заверенную копию акта приема-передачи недвижимого имущества от 07.11.2019, заверенную копию дополнительного соглашения № 1 от 01.08.2020, копию чеков ПАО Сбербанк от 15.11.2019, от 22.11.2019, от 28.05.2020, от 29.05.2020, от 26.06.2020, от 28.09.2020, 30.10.2020, от 11.11.2020, от 02.12.2020, от 31.12.2020, и от 31.12.2020, заверенные копии платежных поручений № 40, от 01.04.2020, № 43, от 03.04.2020, № 47 от 10.04.2020, № 30, от 17.04.2020, № 45, от 14.05.2020, № 59, от 28.05.2020, № 58 от 28.05.2020, № 60 от 02.06.2020, № 65 от 08.06.2020, № 69 от 15.06.2020, № 80 от 02.07.2020, № 46 от 30.07.2020, № 47 от 31.07.2020, № 66 от 03.09.2020, № 67 от 03.09.2020, № 65 от 02.09.2020, № 70 от 04.09.2020, № 71 от 04.09.2020, № 72 от 04.09.2020, № 75 от 07.09.2020, № 70 от 24.11.2020, № 12 от 19.01.2021, № 27 от 01.02.2021 и № 36 от 04.02.2021; заверенные копии квитанций АО «Тинькофф Банк» от 03.04.2020, от 10.04.2020, от 17.04.2020, от 26.06.2020, от 26.06.2020, от 10.07.2020, от 02.09.2020, от 01.10.2020, от 30.10.2020, от 31.10.2020 от 10.11.2020, от 27.11.2020, от 08 12.2020, от 24.12.2020, от 28.12.2020, от 28.12.2020.

В соответствии с ч.1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из ст. 456 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт,

сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Согласно ст. 463 ГК РФ, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Как следует из абзаца 2 ч.4 ст. 453 ГК РФ, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В части включения 4 047 399 руб. – стоимость улучшений объекта недвижимости согласно отчету об оценке, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отказе в удовлетворении требований, при этом указав, что само по себе экспертное заключение, зафиксировавшее стоимость улучшений, не свидетельствует о том, что непосредственно Демкин Д.В. произвел какие-либо расходы, с неизбежностью повлекшие увеличение стоимости объекта недвижимости.

С учетом положений ст. 71 АПК РФ суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что Демкин Д.В., представил надлежащие доказательства оплаты по предварительному договору купли-продажи от 07.11.2019 в размере 4 933 000 руб., в связи с чем требование Демкина Д.В. подлежит частичному удовлетворению.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статей 9 и 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.

Ссылка заявителя на приведенную им судебную практику, подтверждающую, по его мнению, изложенную в апелляционной жалобе позицию, является несостоятельной, поскольку основана на других фактических обстоятельствах.

Все иные доводы, изложенные в жалобе, не влияют на правильность выводов суда и направлены, по сути, на переоценку обстоятельств дела, оснований для которой у суда апелляционной инстанции не имеется. При этом заявитель апелляционной жалобы приводит доводы, не опровергающие выводы арбитражного суда первой инстанции, а выражающие несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законного и обоснованного определения.

Все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом первой инстанции установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для переоценки обстоятельств, установленных при рассмотрении обоснованности заявленных требований, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с части 4 статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При отмеченных обстоятельствах определение суда первой инстанции отмене не подлежит, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

В силу положений подпункта 2 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации исковые заявления о признании сделок недействительными оплачиваются государственной пошлиной.

В соответствии с п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 63 от 23.12.2010 по смыслу п.3 ст.61.8 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (пп.2 п.1 ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке и размерах, установленных статьей 110

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что при подаче апелляционной жалобы заявителем уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 рублей по чекам-ордерам от 26.05.2023, заявителю следует возвратить излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3 000 руб., на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2023 по делу № А554534/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить Демкину Дмитрию Васильевичу из федерального бюджета государственную жалобу за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб., оплаченную по чеку-ордеру от 26.05.2023, как излишне уплаченную.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Г.О. Попова

Судьи А.И. Александров

Ю.А. Бондарева

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 09.02.2023 7:50:00
Кому выдана Попова Галина Олеговна
Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 07.06.2023 3:38:00
Кому выдана Бондарева Юлия Александровна
Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 07.02.2023 3:35:00

Кому выдана Александров Алексей Иванович