Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 7 помещения суда дело № А65-28513/2022 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 мая 2023 года по делу № А65-28513/2022 (судья Хуснутдинова А.Ф.)

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к обществу с ограниченной ответственностью «Жилсервис»,

третье лицо, без самостоятельных требований: ФИО2,

о признании договора купли-продажи №02-20 от 17.11.2020 действительным и о регистрации договора,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис»

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о признании договора купли-продажи №02-20 от 17.11.2020 недействительным и применении последствий недействительности договора,

при участии представителей:

от истца – представитель ФИО3 по доверенности от 05.09.2022,

от ответчика – директор ООО «Жилсервис» ФИО4, представлен паспорт, представитель ФИО5 по доверенности от 03.10.2022,

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Предприниматель ФИО1 (истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО «Жилсервис» (ответчик), которым просила признать договор купли-продажи № 02-20 от 17.11.2020 действительным и вынести решение о регистрации указанного договора.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Лениногорск.

Исковые требования мотивированы уклонением ответчика от нотариальной регистрации договора купли-продажи от 17.11.2020.

До принятия решения ответчик обратился со встречным иском, которым просил признать договор купли-продажи от 17.11.2020 недействительным.

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 05 мая 2023 года в принятии встречного иска отказал, в удовлетворении первоначального иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска, ссылаясь на неправильное применении судом первой инстанции правил об исковой давности.

Ответчик также обратился с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемое решение изменить, исключить из мотивировочной части решения выводы о признании договора купли-продажи действительным.

Определением от 28.07.2023 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Ответчик заявил об уточнении встречного иска просил:

- признать договор купли-продажи земельного участка и строений на нем № 02-20 от 17.11.2020 недействительным;

- обязать ИП ФИО1 осуществить возврат недвижимого имущества: 1/2 (одна вторая) земельного участка с кадастровым номером 16:51:012401:1956, площадью 1272 (одна тысяча двести семьдесят два) квадратных метра, расположенный по адресу: Республика Татарстан, <...>.; 1/2 (одна вторая) здания: наименование: Общежитие, назначение: нежилое, с кадастровым номером 16:51:012401:1701; общая площадь здания 1 800,2 (одна тысяча восемьсот целых и две десятых) квадратных метров, этажей 4 (в том числе подземных - 1). расположенный по адресу Республика Татарстан, <...>.;

- обязать ООО «Жилсервис» возвратить ИП ФИО1 3 900 000 рублей.

В судебном заседании представитель ответчика заявил, что отказывается от ранее заявленного в суде первой инстанции требования о расторжении договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции принял заявление об уточнении предмета иска и о частичном отказе от требований о расторжении договора.

Первоначальные требования предпринимателя ФИО1 мотивированы уклонением ответчика от нотариального удостоверения сделки - договора купли-продажи земельного участка и строений на нем № 02-20 от 17.11.2020, заключенного между предпринимателем ФИО1 (покупатель) и ООО «Жилсервис» (продавец).

В обоснование встречных требований ООО «Жилсервис» указало, что в договоре купли продажи от 17 ноября 2020 года указана цена недвижимого имущества по адресу: <...> в размере 4000000 рублей.

Между тем фактическая рыночная цена 1/2 доли в недвижимом имуществе по адресу: <...> составляет более 8 миллионов рублей.

Указанная 1/2 доля в здании и в земельном участке по адресу: ул. Агадуллина, д. 6, ранее (до ее приобретения покупателем ООО «Жилсервис») находилась в собственности ИП ФИО2

ИП ФИО2 принадлежало здание и земельный участок по адресу ул. Агадуллина, д.6 целиком.

Указанное здание являлось зданием общежития, находилось в аварийном состоянии.

ИП ФИО2 обратился к ООО «Жилсервис» с предложением передать ООО «Жилсервис» половину здания и земельного участка на следующих условиях:

- капитальный ремонт кровли всего здания силами ООО «Жилсервис»;

- оплата за 1/2 доли в недвижимости в размере 1 500 000 рублей (1200000 за 1/2 долю в здании и 300000 за 1/2 доли в земельном участке).

ООО «Жилсервис» согласилось с этими условиями и за период сентябрь 2019 года - июнь 2020 год произвело ремонт на общую сумму 7209319,52 рублей.

Из этой общей стоимости ремонта 1614000,00 руб. составила стоимость ремонта кровли всего здания.

Таким образом, действительная стоимость 1/2 доли в здании по адресу: ул. Агадуллина, д.6 увеличилась до 7602319,52 рублей (1200000 (цена доли до ремонта) + 7209319,52 (стоимость всего ремонта) - 1614000/2 (стоимость ремонта кровли, приходящаяся на долю ИП ФИО2).

С учетом цены земельного участка (300000 рублей) цена 1/2 доля в здании и в земельном участке по адресу: ул. Агадуллина, д.6, стала составлять не менее 7 902 319,52 рублей.

ИП ФИО2 свои договоренности выполнил и заключил с ООО «Жилсервис» договор купли-продажи № 01-20 от 26.06.2020 на продажу 1/2 доли в здании и земельном участке по общей цене 1 500 000 рублей с учетом того, что ООО «Жилсервис» произвело ремонт всего здания.

Право собственности ООО «Жилсервис» на 1/2 доли в здании и земельном участке по адресу ул. Агадуллина, д. 6 было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости только 14 октября 2021 года.

То, что цена 1/2 доли в недвижимом имуществе по адресу: <...> составляла более 8 млн. рублей, подтверждается Актом о приемепередаче здания № 4 от 17.11.2020, подписанным ООО «Жилсервис» и ИП ФИО1, в котором указана остаточная стоимость - 8 235 908,02 рублей.

Также ООО «Жилсервис» обратилось в специализированную оценочную организацию для получения независимой оценки указанной 1/2 доли в недвижимости.

Согласно отчету 2027-23 от 19.04.2023 оценщика ООО «Центр оценки «Эдвайс» рыночная стоимость 1/2 доли в праве собственности на здание и в земельный участок по адресу: <...>, на дату 17.11.2020 г. составляла 11 480 000 рублей.

Таким образом, имеются достаточные доказательства того, что цена спорного имущества на дату 17.11.2020 составляла более 8 000 000 рублей, и, что ИП ФИО1 была осведомлена об этой цене.

Общество заявило, что в действительности ИП ФИО1 и ООО «Жилсервис» договорились о продаже вышеуказанной 1/2 доли в здании и земельном участке по адресу: <...> на условиях передачи от ИП ФИО6 к ООО «Жилсервис» в качестве оплаты 4000000 рублей и недвижимости по адресу <...>.

ФИО1 на основании договора дарения от 10 апреля 2014 года имела в собственности недвижимое имущество по адресу: <...>, состоящее из:

- Бытовые помещения, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей 1) общая площадь 713,1 кв.м, инв. № 363, 16:51:010501:0:71, лит. А, адрес объекта: <...>, строен. 1;

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, общая площадь 970 кв.м, адрес объекта: <...>.

Так как ФИО1 получила в собственность недвижимость по адресу: <...> по договору дарения, т.е. безвозмездно, то она настаивала на передаче этой недвижимости в собственность ООО «Жилсервис» либо безвозмездно, либо за очень маленькую цену, чтобы уменьшить для себя налогооблагаемую базу.

ФИО1 убедила директора ООО «Жилсервис» ФИО4 произвести юридическое оформление сделок в следующем порядке:

- ИП ФИО1 и ООО «Жилсервис» заключают договор купли-продажи земельного участка и строений на нем, по которому ООО «Жилсервис» передает ИП ФИО6 1/2 доли в здании и земельном участке по адресу <...> за 4000000 рублей; указанный договор по закону и договоренности сторон должен быть удостоверен нотариально;

- ИП ФИО1 осуществляет оплату 4000000 рублей в порядке указанном в этом договоре, а именно, 1000000 рублей перечисляет в течение 60 дней, 3000000 рублей перечисляет до 01 декабря 202;

- до нотариального удостоверения вышеуказанного договора купли-продажи ИП ФИО1 и ООО «Жилсервис» заключают договор купли-продажи недвижимости по адресу <...> по цене 200000 рублей;

- ИП ФИО1 передает лично ФИО4 200000 рублей в качестве обеспечения того, что ИП ФИО1 заключит договор купли-продажи недвижимости по адресу <...>, с последующим возвратом ей этой суммы уже в качестве оплаты по договору;

- стороны производят одновременное нотариальное удостоверение обоих договоров купли-продажи;

- ФИО4 возвращает ИП ФИО1 200000 рублей.

ИП ФИО1 убедила ФИО4, что передаст ему оплату, соответствующую этой цене по схеме, указанной выше.

Директор ООО «Жилсервис» ФИО4 имел длительные доверительные отношения с семьей К-вых (ФИО1 и ФИО7).

Именно на условиях передачи в собственность ООО «Жилсервис» 4млн.руб. и недвижимости по адресу: <...> директор ООО «Жилсервис» согласился подписать договор купли-продажи № 02-20 от 17.11.2020, в котором указывалось, что доля стоит только 4 млн.руб.

Таким образом, ФИО4 подписал договор под влиянием обманных заверений ФИО1, а также с учетом того, что договор вступает в силу только после его нотариального удостоверения.

Во исполнение договора ООО «Жилсервис» передало ИП ФИО1 1/2 доли в здании и земельном участке по адресу: <...>.

Осуществляя договоренности, ФИО1 передала лично ФИО4 200 000 рублей по расписке от 22.12.2020 в счет исполнения подписанного между сторонами договора купли-продажи от 17 ноября 2020 года.

ИП ФИО1 в адрес ООО «Жилсервис» произвела следующие платежи:

- 3 200 000 рублей платежным поручением № 82 от 08.04.2022;

- 500 000 рублей платежным поручением № 66 от 08.04.2022;

- 200 000 рублей платежным поручением № 66 от 25.03.2022.

Всего на сумму 3900000 рублей.

Вплоть до апреля 2022 года ИП ФИО1 подтверждала, что передаст ООО «Жилсервис» недвижимость по адресу ул. Энергетиков, 4 по цене 200 000 рублей (а ФИО4 возвратит ей полученные по расписке 200 000 рублей).

Однако передачи так и не произошло, а в июне 2022 года ООО «Жилсервис» получило от ИП ФИО1 требование о государственной регистрации договора купли-продажи от 17 ноября 2020 года.

Наличие устных договоренностей, не отраженных в договоре купли-продажи, истец в отзыве на встречный иск оспаривал.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле, применительно к ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу части 1 статьи 64, частей 1, 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, с учетом представленных сторонами доказательств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно пункту 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчиком не представлены надлежащие и допустимые доказательства наличия между сторонами взаимоотношений купли-продажи в отношении имущества по адресу <...>, равно как и наличия самой сделки.

Между тем в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В связи с чем какие-либо устные договоренности об отчуждении, передаче, реализации недвижимого имущества ничтожны в силу императивного указания закона.

Согласно ст. 170,179 ГК РФ и Постановления Пленума В РФ 23.06.2015 №25 для признания сделок недействительными, притворными, оспоримы необходимы конкретные условия. Однако данные условия, исходя из доводов истца, отсутствуют, документальных доказательств, изложенным во встречном исковом заявлении, также истцом не представлено. Следовательно отсутствуют законные основания для удовлетворения встречного искового заявления ООО «Жилсервис».

Доводы ответчика о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости, с учетом проведенного ремонта, составляет 7 902 319,52 руб., сами по себе не могут служить основанием для признания договора недействительным, поскольку цена объекта недвижимости определена в подписанном сторонами договоре.

Довод о том, что ответчик полагал, что до нотариального удостоверения подписанный им договор не имеет юридической силы, опровергается условиями самого договора, в пункте 2.9 которого указано на последствия уклонения от нотариального удостоверения.

Исковые требования предпринимателя ФИО1 мотивированы следующими обстоятельствами.

Между ООО «Жилсервис» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и строений на нем № 02-20 от 17.11.2020.

Договор подписан без разногласий и оговорок, в судебном порядке не оспорен.

Факт заключения с истцом договора купли-продажи № 02-20 от 17.11.2020 ответчиком не оспаривается.

Условиями договора стороны согласовали, что продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

- ½ земельного участка с кадастровым номером 16:51:012401:1956, площадью 1272 квадратных метра, расположенный по адресу: Республика Татарстан, <...>.

Продаваемый по настоящему договору земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка и строений на нем № 01-20 от 26.06.2020 (п. 1.1).

Вместе с земельным участком, указанным в п. 1.1 договора, продавец продает, а покупатель покупает размещенную на нем недвижимость:

- ½ здания: наименование: Общежитие, назначение: нежилое, с кадастровым номером 16:51:012401:1701; общая площадь здания 1800,2 квадратных метров, этажей 4 (в том числе подземных - 1), расположенный по адресу: Республика Татарстан, <...>.

Строение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка и строений на нем № 01-20 от 26.06.2020 (п. 1.2).

Продавец обязан передать недвижимое имущество покупателю по передаточному акту (п.2.1.1); предоставить покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указанное в п. 1.1. и п. 1.2 договора, в том числе подать необходимые документы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (п.2.1.4).

Пунктом 2.9 договора стороны установили, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Разделом 3 договора стороны согласовали цену и порядок расчетов по договору: а именно: общая цена недвижимого имущества, приобретаемого у продавца по договору, является договорной и составляет 4000000 рублей в том числе:

- стоимость земельного участка, указанного в п. 1.1 договора, составляет 500000 рублей;

- стоимость нежилого строения, указанного в п. 1.2 договора, составляет 3500000 рублей.

Указанная стоимость недвижимого имущества установлена соглашением сторон договора, является окончательной и изменению не подлежит (пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2).

Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости недвижимого имущества:

- сумму в размере 1 000 000 рублей покупатель перечисляет на расчетный счет продавца в течении 60 дней после подписания сторонами договора, но до государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан;

- сумму в размере 3 000 000 рублей покупатель перечисляет на расчетный счет продавца до 01 декабря 2022 года (пункты 3.2, 3.2.1, 3.2.2).

Как указывает истец, оплата по договору произведена в полном объеме.

Спорные объекты недвижимого имущества переданы от продавца покупателю по передаточному акту от 17.11.2020 (оборот л.д. 9).

Предприниматель ФИО1 фактически вступила во владение спорным имуществом, несет бремя расходов.

Между тем переход права собственности на спорное имущество к истцу в установленном законом порядке не зарегистрирован.

В адрес ответчика было направлено требование о явке к нотариусу для нотариального удостоверения сделки.

Ответчик уклоняется от нотариального удостоверения данной сделки, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском с учетом п. 2.9 договора купли-продажи.

Ответчик требования предпринимателя не признал, указал доводы, аналогичные доводам встречного искового заявления (подробно были изложены судом ранее).

В соответствии с ч.1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с п.1 ст. 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу ст. 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, только на основании доказательств.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом по правилам статьи 71 АПК РФ с учетом положений ст. 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле, применительно к ч.2 ст. 9 АПК РФ.

В соответствии с п.1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ч.1 ст. 555 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч.1 ст. 556 ГК РФ).

В силу ч.3 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Согласно п.1 ч.2 ст. 163 ГК РФ в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п.2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п.3 ст.163 ГК РФ).

Исходя из положений ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

В силу ст. 165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной.

В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п.1 данной статьи).

Как следует из приведенного гражданского законодательства, по общему правилу несоблюдение обязательного в силу закона и/или договора нотариального удостоверения сделки влечет ее ничтожность, она не порождает соответствующих для данного вида сделки правовых последствий.

Для признания сделки действительной, которая должна быть, но не удостоверена нотариально, суду необходимо установить реальность намерений сторон при ее подписании, исполнение сделки одной из ее сторон и уклонение другой стороны от нотариального удостоверения договора.

Правило "эстоппель" (утрата права на возражение при недобросовестном или противоречивом поведении) применяется при реализации положений ст. 165 ГК РФ по отношению к поведению недобросовестной стороны сделки, например, если она приняла исполнение от другой стороны, либо иным способом подтверждала свою заинтересованность в сделке, но уклоняется от ее нотариального удостоверения или государственной регистрации.

В соответствии со ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате в редакции Федерального закона от 29 декабря 2014 года N 457-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему.

В соответствии с Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденным решением правления Федеральной нотариальной палаты от 28.08.2017 № 10/17, Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 30.08.2017 № 156 при удостоверении договора, направленного на отчуждение или залог недвижимого имущества, нотариус дополнительно устанавливает, в том числе, информацию о принадлежности имущества, основаниях для регистрации прав, о правах третьих лиц в отношении объекта недвижимого имущества, о правах третьих лиц в отношении жилой недвижимости, если такие права не подлежат государственной регистрации (п.33).

В соответствии с п.1.1 ч.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.04.2023) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.04.2023) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

С учетом изложенного требование предпринимателя ФИО1 о признании договора купли-продажи № 02-20 от 17.11.2020 действительным и регистрации указанного договора заявлено правомерно.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции указал об истечении срока исковой давности.

Между тем, в соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу ч.4 ст. 165 ГК РФ по сделкам, требующим нотариального удостоверения, срок исковой давности составляет один год.

В соответствии с ч.1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Договор купли-продажи земельного участка и строений на нем № 02-20 заключен сторонами 17.11.2020.

Вместе с тем, на момент заключения Договора 17.11.2020 купли-продажи земельного участка и строений на нем № 02-20 спорный объект не принадлежал ответчику.

Соответственно к сторонам подлежит применению правила о договоре купли-продажи будущей вещи.

Статья 455 ГК РФ разрешает заключать договор купли-продажи будущей вещи (товара), которой на момент сделки ещё нет в наличии, но она будет приобретена или создана продавцом и после этого реализованы покупателю. Такие сделки носят специфический характер: на момент заключения договора продавец не является собственником объекта продажи.

Рассматривая дела из природы таких договоров суды должны исходить из их содержания, а не наименования. На это обратил внимание Верховный Суд Российской Федерации в одном из вынесенных решений (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 апреля 2019 года № 11-КГ19-3).

Пленум Высшего Арбитражного суда разъяснил, каким образом арбитражным судам разрешать споры, возникающие из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (Постановление от 11.07.2011 N 54).

Срок исковой давности по требованию, о котором заявлено истцом, не начинает течь, пока у покупателя имеются разумные ожидания его получения и последующей регистрации права собственности за продавцом, о чем Продавец не сообщал покупателю. Такой срок начал бы течь с момента, когда Продавец уведомил бы Покупателя о том, что у него возникло зарегистрированное право собственности и было бы предложение для регистрации перехода права собственности за истцом. Однако сам ответчик не уведомлял и своими действиями получая ежемесячно денежные средства вплоть до последнего платежа прямо указывал о его воле на исполнение сделки.

Согласно пункту 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" годичный срок исковой давности по требованию о признании договора действительным исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах исковые требования о признании заключенного договора действительным в порядке статьи 165 ГК РФ подлежали удовлетворению.

Поскольку судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального и процессуального права, решение суда первой инстанции на основании частей 2 и 3 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Расходы по государственной пошлине по исковым заявлением и по апелляционным жалобам подлежат отнесению на ответчика по делу согласно удовлетворенным требованиям.

При заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции - 50 процентов, на стадии рассмотрения дела судом кассационной инстанции, пересмотра судебных актов в порядке надзора - 30 процентов.

В силу статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации при отказе истца от иска, до принятия решения судом, на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции истцу подлежит возврату - 50 процентов уплаченной им государственной пошлины.

В связи с отказом ООО «Жилсервис» от иска в части требований о расторжении договора купли-продажи государственная пошлина по иску в размере 3 000 руб. уплаченная по платежному поручению №55 от 19.04.2023 подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 49, 150, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 мая 2023 года по делу № А65-28513/2022 отменить. Принять новый судебный акт.

Принять заявление общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис» об отказе от иска в части требований о расторжении договора купли-продажи.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Признать договор купли-продажи № 02-20 от 17.11.2020 земельного участка и строений на нём, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилсервис», действительным.

В удовлетворении требований ФИО1 о регистрации договора отказать.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис» в пользу ФИО1 6 000 руб. государственной пошлины по исковому заявлению и 1 500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 излишне уплаченную государственную пошлину по иску в размере 600 руб. по чек-ордеру №операции 4949 от 19.09.2022.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Жилсервис» в связи с отказом от части исковых требований государственную пошлину в размере 3 000 руб. уплаченную по платежному поручению № 55 от 19.04.2023.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.Л. Ястремский

Судьи Д.А. Дегтярев

Е.В. Коршикова