Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 августа 2014 года в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кэнка» на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29 мая 2014 года по делу № А72-14814/2013 (судья Карсункин С.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Кэнка» (ОГРН <***>), г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью «ТексИнвест» (ОГРН <***>), р.п. Новая Майна, Мелекесский район, Ульяновская область,

открытому акционерному обществу коврово-суконная фирма «Ковротекс» (ОГРН <***>), г.Димитровград, Ульяновская область,

конкурсному управляющему ФИО1, г. Ростов-на-Дону,

о признании незаключённым договора купли-продажи,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Комитет по управлению имуществом города Димитровграда Ульяновской области,

с участием в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 14.11.2013,

от 1-ого ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 27.11.2013,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кэнка» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области к обществу с ограниченной ответственностью «ТексИнвест», открытому акционерному обществу коврово-суконная фирма «Ковротекс», конкурсному управляющему ФИО1 с исковым заявлением, в котором просит:

- признать договор № 12 купли-продажи имущества ОАО «Ковротекс» (Лот № 6) по итогам аукциона от 27.08.2013, подписанный между ОАО «Ковротекс» и ООО «ТексИнвест», незаключённым в связи с несогласованием его существенных условий (предмета договора);

- аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ООО «ТексИнвест» на недвижимое имущество, возникшего на основании указанного договора;

- восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ОАО «Ковротекс» на недвижимое имущество, отчуждённое на основании указанного договора.

Определениями Арбитражного суда Ульяновской области от 27.11.2013 и от 30.01.2014 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмет спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Комитет по управлению имуществом города Димитровграда.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 29 мая 2014 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что договор № 12 купли-продажи имущества ОАО «Ковротекс» и акт приема-передачи имущества к указанному договору не содержат сведений, отражающих место нахождения недвижимого имущества, а также данных позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В связи с чем, по мнению истца, условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а указанный договор считается не заключенным. Также истец полагает, что на момент перехода права собственности на недвижимое имущество от ОАО «Ковротекс» к ООО «ТексИнвест» право аренды продавца на земельный участок, занятый недвижимым имуществом, было утрачено.

Истец исходит из того, что судом первой инстанции не были исследованы доводы о недействительности (ничтожности) оспариваемого договора, поскольку ОАО «Ковротекс» по условиям договора в нарушение положений статей 134 и 135 Гражданского кодекса РФ были реализованы сооружения вспомогательного назначения (подъездная железная дорога, внутриплощадочные железнодорожные пути, а также сети канализаций, дороги промплощадки, ограждение территории комбината, ограждение водозабора) отдельно от основных объектов недвижимого имущества.

21.08.2014 представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Представитель ООО «ТексИнвест» с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.

27.08.2012 между открытым акционерным обществом коврово-суконная фирма «Ковротекс» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «ТексИнвест» (покупатель) заключен договор №12 купли-продажи имущества ОАО «Ковротекс» (лот № 6) по итогам аукциона (т. 1, л.д. 46- 49), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя движимое и недвижимое имущество, указанное в приложении № 1 и в приложении № 2 к договору в сроки, предусмотренные договором, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него цену, в соответствии с условиями настоящего договора.

Цена имущества установлена в соответствии с протоколом о результатах проведения торгов по лоту № 6 от 27.08.2013 и составила 3 459 434 руб. 71 коп. (пункт 2.1. договора).

В приложении № 1 к договору стороны согласовали перечень недвижимого имущества, в приложении № 2 - перечень движимого имущества, являющегося предметом договора.

Платежными поручениями №1 от 13.05.2013 на сумму 2 128 882 руб. 89 коп. (задаток за участие в торгах по продаже имущества ОАО «Ковротекс» по лоту №6) и №38 от 03.09.2013 на сумму 1 330 551 руб. 82 коп. ООО «ТексИнвест» произвело оплату по договору.

На основании акта приема-передачи от 03.09.2013 продавец передал, а покупатель принял в собственность имущество, указанное в приложениях № 1 и № 2 к договору купли-продажи (т. 2, л.д. 16).

24.09.2013 Управлением Росреестра по Ульяновской области зарегистрировано право собственности ООО «ТексИнвест» на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности (т. 3, л.д. 39-50).

Истец, полагая, что договор №12 купли-продажи имущества ОАО «Ковротекс» (лот № 6) по итогам аукциона от 27.08.2013 является незаключенным ввиду несогласования сторонами его существенных условий (предмета договора), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В качестве наличия материального интереса на обращение в суд с указанными требованиями истец указал, что 17.06.2013 ОАО «Ковротекс» (продавец) и ООО «Кэнка» (покупатель) заключили договор № 6 купли-продажи имущества ОАО «Ковротекс» (лот №1) по итогам аукциона, по условиям которого ООО «Кэнка» приобрело недвижимое имущество (приложение №1) по адресу: <...>, и движимое имущество (приложение №2) (т.1, л.д. 41-43).

Также 17.06.2013 между ООО «Ковротекс» и ООО «Кэнка» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.11.2010 №6664, в соответствии с которым ОАО «Ковротекс» передало ООО «Кэнка» право аренды фактически занимаемого земельного участка площадью 133 152 кв.м., кадастровый номер 73:23:01 30 19:32, расположенного по адресу: <...>, в объеме и на условиях, существующих к моменту заключения договора, а также другие связанные с уступаемым правом права, предусмотренные указанным договором аренды (т.1 л.д. 50-51).

В связи с чем истец полагает, что на момент перехода права собственности на недвижимое имущество от ОАО «Ковротекс» к ООО «ТексИнвест» право аренды продавца на земельный участок, занятый недвижимым имуществом, было утрачено.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с разъяснениям, изложенными в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости имущества, согласно положениям статьи 554 ГК РФ, достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости.

В приложении №1 к оспариваемому договору в отношении перечня передаваемого имущества указаны серии, номера и даты свидетельств, подтверждающих право собственности продавца по договору – ООО «Ковротекс» на указанное имущество. Копии свидетельства о государственной регистрации права собственности представлены в материалы дела, в них указаны наименование объектов, их технические характеристики, адрес (местонахождение) объекта: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Свирская №1, а также кадастровые номера объектов.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер, присваиваемый органом кадастрового учета.

Таким образом, наличие у объекта недвижимости кадастрового номера является достаточным для его идентификации.

Кроме того, в отношении объектов недвижимости: железнодорожный путь № 9 в УПТК длиной 496,75 м. и железнодорожный путь № 10 к CБЗ длиной 146,4 м. ОАО «Ковротекс» в материалы дела представлен договор купли-продажи №13-03/88 от 01.07.1999, заключенный с ОАО «Димитровградстрой» (продавец) (т.2, л.д.58-59). По передаточному акту №1 к указанному договору продавец передал ОАО «Ковротекс» указанное имущество.

Постановлением Главы города Димитровграда от 07.03.2000 № 248 у ОАО «Димитровградстрой» были изъяты и переданы ОАО «Ковротекс» земельные участки в связи с продажей участков железнодорожных путей площадью: 0,79 га из земельного участка площадью 1,31 га, предоставленного ОАО «Димитровградстрой» для железнодорожного пути № 9 в УПТК; 0,164 га из земельного участка площадью 0,43 га, предоставленного ОАО «Димитровградстрой» для железнодорожного пути № 10 к СБЗ.

Данные земельные участки были предоставлены ОАО «Ковротекс» в постоянное (бессрочное) пользование, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 2, л.д. 62, 63). Согласно уведомлениям Комитета по управлению имуществом города Димитровграда от 27.09.2011 №06/4565, №06/4567 путь №10 расположен по проспекту Автостроителей, путь №9 - по ул. Промышленной (т. 2, л.д. 64-65).

В отношении движимого имущества, указанного в приложении №2 к оспариваемому договору, стороны определили его наименование, количество и год постройки.

Также в материалы дела представлены кадастровые паспорта на склад ангарочного типа, здание склада, здание ангарочного типа, здание насосной станции, технический паспорт на внутриплощадочные ж/д пути, дороги промплощадки асфальтированные, кадастровый паспорт на ограждение территории комбината, кадастровый паспорт на склад ангарочного типа, сети канализации, выписка из единого реестра объектов градостроительной деятельности на здание склада (т. 3, л.д. 111 – 145). Указанная техническая документация содержит подробное описание объектов и план их расположения на земельном участке по адресу: <...>.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 № 1404/10, от 08.02.2011 № 13970/10, от 11.10.2011 № 5495/11, от 05.02.2013 № 12444/12 изложена правовая позиция по применению норм права.

В названных постановлениях Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно их исполнения. Однако, если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор заключенным.

В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предмет договора № 12 купли-продажи имущества ОАО «Ковротекс» (Лот № 6) по итогам аукциона от 27.08.2013 сторонами согласован, условия договора сторонами исполнены, в связи с чем правовых оснований для признания его незаключенным по основаниям, указанным истцом, не имеется.

Доводы истца о том, что оспариваемый договор несодержит сведений относительнорасположения объектов недвижимого имущества насоответствующем земельном участке либо всоставе другого недвижимого имущества отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 19.10.2010 между Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда и ОАО «Ковротекс» заключен договор аренды земельного участка площадью 133 152 кв.м. с кадастровым номером 73:23:01 30 19:32 из состава земель населенных пунктов, находящийся по адресу: ул. Свирская, 1, город Димитровград, Ульяновская область, для производства, в границах, указанных на плане участка (приложение №1 к договору). В приложение №1 к договору содержится план земельного участка с расположенными на нем строениями. Границы и очертания земельного участка на плане совпадают с границами земельного на планах кадастровых паспортов объектов недвижимости, приобретенных ответчиком (т. 3, л.д. 111 – 145).

Доводы истца о том, на момент перехода права собственности на недвижимое имущество от ОАО «Ковротекс» к ООО «ТексИнвест» право аренды продавца на земельный участок, занятый недвижимым имуществом, было утрачено в связи с заключением 17.06.2013 между ООО «Ковротекс» и ООО «Кэнка» договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.11.2010 №6664, также являются не обоснованными, поскольку действующим законодательством допускается продажа объекта недвижимости без определения в договоре соответствующих прав на земельный участок, необходимый для использования продаваемой недвижимости, а также без согласия правообладателя земельного участка.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Как разъяснено в абз. 2 пункта 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» переход права на недвижимое имущество при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Следовательно, приобретение ООО «ТексИнвест» объектов недвижимого имущества без одновременной передачи ему прав на земельный участок, на котором расположено это имущество, не является основанием для признания договора купли-продажи незаключенным.

Кроме того, постановлением главы города Димитровграда от 17.06.2010 № 1915 произведен раздел земельного участка по ул. Свирской, д.1 в г. Димитровграде на пятнадцать отдельных земельных участков с утверждением прилагаемой схемы раздела, а постановлением от 04.06.2010 № 1768 присвоены номера зданиям и строениям по указанному адресу (т. 3, л.д. 108).

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Требование о признании договора незаключенным может быть предъявлено заинтересованным лицом при доказанности наличия материально-правового интереса и должно быть направлено на защиту и восстановление нарушенного права заявителя.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал наличие своего материально-правового интереса, а также то, каким образом его права и законные интересы будут непосредственно восстановлены в результате признания договора незаключенным.

Бремя несения истцом единоличной оплаты за весь земельный участок по ул. Свирская, д. 1, площадью 133 152 кв.м. при наличии на нем объектов, принадлежащих ООО «ТексИнвест», может быть устранено иными способами защиты, а не признанием незаключенным договора купли-продажи.

Довод истца о недействительности (ничтожности) оспариваемого договора с указанием в качестве основания реализации сооружений вспомогательного назначения (подъездной железной дороги, внутриплощадочных железнодорожных путей, а также сетей канализации, дорог промплощадки, ограждения территории комбината, ограждения водозабора) отдельно от основных объектов недвижимого имущества заявлен за пределы исковых требований, поскольку в предмет иска по настоящему делу не входили требования о признании сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий ее недействительности, в связи с чем рассмотрение обстоятельств и доводов, касающихся таких требований, не входит в предмет доказывания по указанному делу (Определение ВАС РФ от 07.07.2010 № ВАС-3717/09).

Более того, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.12.2013 по делу №А72-1861/2011 оставлено без удовлетворения заявление закрытого акционерного общества «Райффайзенбанк» о признании недействительным договора № 12 купли-продажи имущества ОАО «Ковротекс» от 27.08.2013 и применении последствий недействительности сделки.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29 мая 2014 года по делу № А72-14814/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Е.М. Балакирева

Судьи С.Ш. Романенко

Е.А. Терентьев