Гражданский кодекс часть 1

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дегтярева Д.А., судей: Митиной Е.А., Ануфриевой А.Э., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Герасимовой Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании 01, 06 сентября 2022 года апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнергострой", индивидуального предпринимателя Евлахова Александра Васильевича на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.06.2022 по делу № А55-38621/2021 (судья Богданова Р.М.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнергострой" к обществу с ограниченной ответственностью "Легмаш" о взыскании,

третье лицо - индивидуальный предприниматель Евлахов Александр Васильевич,

при участии в судебном заседании (до и после перерыва):

от истца – представитель Афанасьев Е.В. по доверенности от 01.04.2022,

от ответчика – не явились, извещены надлежащим образом,

от третьего лица – представитель Моисеев А.М. по доверенности от 06.03.2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Теплоэнергострой" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Легмаш" в котором просит взыскать неустойку в размере 2 540 000 руб. за период с 11.04.2021 по 20.12.2021.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.06.2022, принятым по настоящему делу, в иске отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Теплоэнергострой", не согласившись с принятым судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, истец указывает на ошибочность выводов суда о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором от 16.08.2020, в связи с необращением истца в суд с исковым заявлением о понуждении ответчика заключить основной договор. Ответчик полагает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором от 16.08.2020, не прекратились. Препятствием в заключении основного договора явилось наличие обременения (ипотеки) в отношении продаваемых объектов недвижимости, которые ответчик гарантировал снять до заключения основного договора. Приобретение объектов недвижимости, обремененных ипотекой, не отвечает интересам истца, в связи с чем истец не обращался в суд с иском о понуждении ответчика заключить основной договор.

С учетом изложенного, истец полагает, что сторонами предварительного договора от 16.08.2020 правомерно установлена ответственность в виде неустойки за уклонение от заключения основного договора, и так как предварительный договор не прекратился, у истца имеются законные основания требовать взыскания неустойки.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 апелляционная жалоба ООО "Теплоэнергострой" принята к производству, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 11.08.2022.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Индивидуальный предприниматель Евлахов Александр Васильевич, также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение Арбитражного суда Самарской области от 02.06.2022 путем дополнения мотивировочной части выводом о недействительности предварительного договора купли-продажи недвижимости от 16.08.2020 как мнимой сделки.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, третье лицо указывает на неисполнение ООО «Самара Девелопмент» обязательств по вводу в эксплуатацию и передаче объектов долевого строительства и наличием в связи с указанным финансовых претензий третьего лица, Евлахова А.В., к ООО «Самара Девелопмент». По мнению третьего лица, обращение с рассматриваемыми требованиями имеет целью искусственное формирование убытков ООО «Легмаш» во взыскиваемом размере, за возмещением которых ответчик впоследствии обратится к ИП Евлахову А.В., чем минимизирует сумму финансовых санкций к ООО «Самара Девелопмент». Такая цель, по мнению третьего лица, объясняется принадлежностью уставных капиталов ООО «Легмаш» и ООО «Самара Девелопмент» одной группе лиц (Шматков Э.В., Банников А.В. и Дучицкий А.Л.) и устойчивыми деловыми связями указанных компаний с ООО «Теплоэнергострой».

В обоснование довода о мнимости сделки ИП Евлахов А.В. указывает, что истцу и ответчику на момент заключения предварительного договора было известно о неисполнении обеспеченных залогом обязательств, отсутствии оснований для снятия залога с имущества, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи, и, следовательно, изначально планировалось применение мер ответственности в виде неустойки за нарушение ответчиком условий предварительного договора от 16.08.2020.

Третье лицо со ссылкой на п. 1 ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» также указывает на нарушение сторонами требований действующего законодательства об одобрении сделок.

Согласно пункту 1.2. предварительного договора купли-продажи недвижимости от 16.08.2020 общая стоимость объектов, выступающих предметом купли-продажи, составляет 60 000 000 (шестьдесят миллионов) рублей.

Согласно данным бухгалтерского баланса ООО «Теплоэнергострой» за 2019 г., размещенным на государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности стоимость балансовых активов общества составляет 55 280 000 (пятьдесят пять миллионов двести восемьдесят тысяч) рублей.

Согласно данным бухгалтерского баланса ООО «Легмаш» за 2019 г., размещенным на государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности стоимость балансовых активов общества составляет 217 868 000 (двести семнадцать миллионов восемьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей.

Виды деятельности, осуществляемые ООО «Теплоэнергострой» согласно уставу общества и сведениям Единого государственного реестра юридических лиц не предполагают приобретение недвижимого имущества в предусмотренной предварительным договором площади. В то же время, продажа недвижимого имущества ООО «Легмаш» влечет отчуждение значительной части активов, используемых для основного вида деятельности общества - аренда и управление собственным недвижимым имуществом.

С учетом изложенного, по мнению третьего лица, и для истца, и для ответчика, предварительный договор купли-продажи недвижимости от 16.08.2020 являлся крупной сделкой.

В соответствии с п. 3 ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества.

Кроме того, третье лицо указывает, что ООО «Легмаш» обладало всей необходимой информацией о ходе строительства, а ООО «Теплоэнергострой», действуя разумно и добросовестно, имело все возможности и должно было установить невозможность прекращения залога в отношении недвижимого имущества (предмета предварительного договора) в связи с отсутствием правовых оснований у Евлахова А.В. для снятия обременения по вине ООО «Самара Девелопмент».

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2022 апелляционная жалоба третьего лица принята к производству, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 11.08.2022.

Определением от 12.08.2022 рассмотрение апелляционной жалобы ООО «Теплоэнергострой» в судебном заседании отложено на 01.09.2022.

Ответчик в судебное заседание 01.06.2022 не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

Представитель третьего лица ходатайствовал о приобщении заявления о фальсификации доказательств, в котором просил истребовать оригинал предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2020 и проверить его на достоверность, посредством установления давности проставления оттисков печатей и подписей сторон договора.

В судебном заседании 01.09.2022 судом объявлен перерыв до 06.09.2022 на 10 часов 05 минут.

Судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

Представитель третьего лица заявление о фальсификации доказательств поддержал.

Представитель истца представил на обозрение суда оригинал предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2020.

Апелляционная коллегия, рассмотрев заявление третьего лица о фальсификации доказательства, установила следующее.

Арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

Конституционный Суд РФ в Определении от 22.03.2012 N 560-О-О указал, что Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, который в качестве общего правила устанавливает, что лицо, участвующее в деле, вправе обратиться с заявлением о фальсификации доказательства, представленного в арбитражный суд первой инстанции другим лицом, участвующим в деле, только в арбитражном суде первой инстанции (статья 161 АПК Российской Федерации). Заявление о фальсификации доказательств, представленных в суд первой инстанции, может быть подано в арбитражный суд апелляционной инстанции только в случае невозможности подачи такого заявления в суд первой инстанции (часть 2 статьи 268 АПК Российской Федерации.

В п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что отсутствуют основания для рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции заявлений о фальсификации доказательств, представленных в суд первой инстанции, так как это нарушает требования части 3 статьи 65 Кодекса о раскрытии доказательств до начала рассмотрения спора, за исключением случая, когда в силу объективных причин лицу, подавшему такое заявление, ранее не были известны определенные факты. При этом к заявлению о фальсификации должны быть приложены доказательства, обосновывающие невозможность подачи такого заявления в суд первой инстанции.

В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции третьим лицом было заявлено аналогичное ходатайство.

В порядке, установленном ст. 161 АПК РФ, судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства о фальсификации отказано.

Апелляционной коллегией проверена оценка спорных доказательств, эта проверка состояла в сличении копии спорного договора с оригиналом договора.

Арбитражный суд первой инстанции отказал в истребовании оригинала договора.

Истец согласие на исключение договора из числа доказательств не дал.

Арбитражный суд апелляционной инстанции в целях проверки доводов сторон предложил истцу представить на обозрение суда оригинал предварительного договора от 16.08.20г., который был представлен и был исследован судебной коллегией.

Заявление третьего лица о фальсификации основано на утверждении о том, что сторонами представлено две копии разного содержания одного документа, оригинал которого не представлен.

Указанное выше обстоятельства судом апелляционной инстанции не установлено, т.к. две копии, представленные сторонами, одинакового содержания, оригинал договора обозревался в судебном заседании.

Из разъяснений, изложенных в абз. 2,3 пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" следует, что в порядке статьи 161 АПК РФ подлежат рассмотрению заявления, мотивированные наличием признаков подложности доказательств, то есть совершением действий, выразившихся в подделке формы доказательства: изготовление документа специально для представления его в суд (например, несоответствие времени изготовления документа указанным в нем датам) либо внесение в уже существующий документ исправлений или дополнений (например, подделка подписей в документе, внесение в него дополнительного текста). В силу части 3 статьи 71 АПК РФ не подлежат рассмотрению по правилам названной статьи заявления, касающиеся недостоверности доказательств (например, о несоответствии действительности фактов, изложенных в документе).

Из заявления третьего лица не следует, что оно мотивировано совершением действий, выразившихся в подделке формы доказательства: изготовление документа специально для представления его в суд либо внесение в уже существующий документ исправлений или дополнений.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для проверки ходатайства о фальсификации доказательства и отказал в его удовлетворении.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены/изменения судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.08.2020 между ООО «Легмаш» (Продавец) и ООО «Теплоэнергострой» (Покупатель) был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости (далее - Предварительный договор).

Согласно п.1.1., п. 1.2. Предварительного договора Продавец обязался передать в собственность Покупателя следующие объекты недвижимости: нежилое помещение, площадью 66,1 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:969, находящееся по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе, д. 96, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8856/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области); нежилое помещение, площадью 75,9 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:970, находящееся по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе, д. 96, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8858/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области); нежилое помещение, площадью 100,2 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:971, находящееся по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе, д. 96, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8859/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области); нежилое помещение, площадью 2 744,7 кв.м, на 1,2,3, этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:968,находящееся по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе, д. 96, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8853/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области); земельный участок, площадью 2548,00 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, под производственные помещения, кадастровый номер 63:01:0816011:578, находящийся по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе, д. 96, на праве собственности (запись регистрации № 63-63-01/310/2014-471 от 13.03.2014 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области).

В соответствии с пунктом 1.2. предварительного договора общая стоимость объектов составляет 60 000 000 рублей.

Согласно п. 2.1., п.2.2. предварительного договора Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости не позднее 10 апреля 2021 года. Ответчик обязался передать Истцу объекты недвижимости в состоянии, позволяющем использовать их по назначению, свободными от ограничений (обременении), притязаний третьих лиц.

05.04.2021 от Истца к Ответчику поступило предложение заключить Основной договор купли-продажи недвижимости.

12.04.2021 в ответ на поступившее предложение Ответчик сообщил Истцу о невозможности по состоянию на 10.04.2021 г. передать объекты по договору свободными от ипотеки.

16.04.2021 Истец направил Ответчику письмо о нарушении условий Предварительного договора (п.2.1.) о передаче объектов свободными от ограничений (обременении).

20.05.2021 Ответчик сообщил Истцу, что по состоянию на текущую дату обременение не снято, но ожидается снятие обременения в ближайшее время, с залогодержателем активно ведутся переговоры.

20.07.2021 Ответчик сообщил Истцу о возможности снятия обременения с продаваемых объектов, ожидается обращение залогодержателя в органы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с соответствующим заявлением.

03.09.2021 Истец направил Ответчику письмо о необходимости исполнения обязательств надлежащим образом и установленной Предварительным договором ответственности за неисполнение обязательств.

03.12.2021 Истец получил от Ответчика письмо, в котором сообщил о невозможности снятия обременения во внесудебном порядке и подаче иска к залогодержателю о признании ипотеки отсутствующей.

До настоящего времени объекты недвижимости находятся в ипотеке у Индивидуального предпринимателя Евлахова А.В., что подтверждается выписками из ЕГРН.

Согласно п. 4.1. Предварительного договора в случае неисполнения Продавцом обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2., пунктом 3.1 настоящего Договора, Продавец уплачивает Покупателю неустойку в сумме 10 000 (десять тысяч) рублей за каждый день просрочки исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

15.12.2021 Истец направил Ответчику письмо об отказе от заключения Основного договора купли-продажи недвижимости в связи с наличием обременения на объектах и требованием об уплате неустойки в сумме 2 540 000 руб. за период с 11.04.2021 по 20.12.2021.

Согласно п.5.4., п. 5.5. Предварительного договора если стороны не придут к соглашению путем переговоров, все споры рассматриваются в претензионном порядке. Срок рассмотрения претензии - три рабочих дня с даты получения претензии.

В случае если споры не урегулированы сторонами с помощью переговоров и в претензионном порядке, то они разрешаются в Арбитражном суде Самарской области в соответствии с действующим законодательством РФ.

20.12.2021 досудебная претензия была получена ООО «Легмаш», однако требование о добровольной уплате неустойки Ответчиком не исполнено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал следующее.

07.07.2018 обществом с ограниченной ответственностью «Самара Девелопмент» (застройщик) и Евлаховым Александром Васильевичем (дольщик) заключены договоры о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом по адресу: г. Самара, Самарский район, на пересечении ул. М. Горького и ул. Л. Толстого, №№ 1NM-1-2/18, 2NM-2-3/18, в соответствии с которыми застройщик осуществляет строительство жилого дома, а дольщик принимает участие в инвестировании строительства жилого дома, секции, 1, 2, 3, на земельном участке площадью 3 186 кв.м. с кадастровым номером:63:01:081:8004:570, находящимся по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, на пересечении ул. М. Горького и ул. Л. Толстого.

Исполнение обязательств ООО «Самара Девелопмент» перед Евлаховым Александром Васильевичем обеспечивается договором залога недвижимости от 16.08.2018.

Пунктами 1.3. договоров долевого участия в строительстве от 03.07.2018 установлен срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - IV квартал 2019 года.

В соответствии с п. 2.1 договора залога от 16.08.2018 при достижении стадии строительства в 60% готовности жилого дома (готовности коробки Жилого дома без коммуникаций) договор расторгается, и залогодержатель обязан совместно с залогодателем обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения с предмета залога.

В соответствии с п. 2.4 договора залога, залогом обеспечивается исполнение застройщиком следующих обязательств: возврат денежных средств, внесенных залогодержателем, в случаях, предусмотренных действующим законодательством и (или) договором; уплата залогодержателю денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств; возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости датирован 16 августа 2020 года.

Индивидуальный предприниматель в отзыве на исковое заявление указал: по состоянию на 16.08.2020 просрочка во введении строящегося многоквартирного дома в эксплуатацию достигала 7 месяцев; действие Разрешения на строительство № 63-301000-293-2017 11.09.2019 было продлено до 29 июня 2021 г.; согласно фотоотчету от 10.08.2020, размещенному в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства Дом.рф., за два года и семь месяцев действия разрешения на строительство от 31.12.2017 возведено только две секции дома из трех, кровля отсутствует.

Таким образом, действуя добросовестно, разумно и осмотрительно, истец перед подписанием предварительного договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества должен был однозначно установить, что:

- уже имеет место нарушение обеспеченных залогом обязательств застройщика по сроку введения строящегося дома в эксплуатацию (а значит и по сроку достижения стадии строительства в 60% готовности дома), что является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество;

- факт продления срока действия разрешительной документации и стадия строительства указывают на невозможность завершения строительства жилого дома в требуемой стадии готовности до 10 апреля 2021 г. - установленной даты подписания основного договора купли-продажи.

17 марта 2021 г. Евлаховым А.В. впервые получено письмо ООО «Легмаш» с предложением подписать соглашение о расторжении договора залога от 16.08.2018.

26 марта 2021 г. ООО «Легмаш» направляет в адрес Евлахова А.В. досудебную претензию, содержащую уведомление о готовности дома на 60% на 10.03.2021 г. и возникновении убытков в связи с заключением предварительного договора купли-продажи заложенного имущества из расчета 50 000 рублей за каждый день просрочки в передаче имущества.

27 марта 2021 г. действие Разрешения на строительство № 63-301000-293-2017 продлено ООО «Самара Девелопмент» до 30 ноября 2021 г., что предполагает заблаговременное обращение в Министерство строительства Самарской области;

Письмом от 31 марта 2021 г. с исх. № 24/58 ООО «Самара Девелопмент» известило ответчика о переносе срока сдачи в эксплуатацию на III квартал 2021 г.

Письмом от 01 апреля 2021 года в ответ на досудебную претензию Евлахов А.В. сообщил истцу о необходимости представления доказательств 60% готовности жилого дома, и наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество в связи с неисполнением ООО «Самара Девелопмент» обязательств по договорам о долевом участии в строительстве.

25 апреля 2021 года ответчиком получена новая досудебная претензия от истца, содержащая уведомление о готовности дома на 60% на 10.03.2021 и возникновении убытков в связи с заключением предварительного договора купли-продажи заложенного имущества из расчета 10 000 рублей за каждый день просрочки в передаче имущества.

Доказательств 60 % готовности жилого дома в адрес Евлахова А.В. так и не было
представлено. Вместе с тем, согласно фотоотчету от 23.03.2021 г., размещенному в открытом
доступе в Единой информационной портале жилищного строительства Дом.рф от 23.03.2021
г. третья секция дома не достроена, кровля отсутствует.

Появление претензий к ООО «Самара Девелопмент», принадлежащей к одной группе компаний с ответчиком, со стороны Евлахова А.В. и могло послужить причиной согласованных действий сторон по оформлению мнимой сделки для образования фиктивной задолженности перед «дружественной» организацией в целях минимизации финансовых санкций ООО «Самара Девелопмент», применимых по договорам долевого участия, посредством перевыставления суммы неустойки Евлахову А.В. в качеству убытков.

Этот довод подтверждается и позицией ответчика по делу, заявившего о намерении заключить мировое соглашение в предварительном судебном заседании 14.02.2022 г.

На это же указывает и размер взыскиваемой неустойки - 10 000 рублей за каждый день просрочки, который позволил за непродолжительное время рассчитать и предъявить ко взысканию значительную сумму денежных средств. Заявленный размер неустойки при отсутствии каких-либо затрат со стороны истца, а также доказательств его финансовых потерь в связи с незаключением основного договора, явно несоразмерен последствиям неисполнения обязательств ответчиком.

В любом случае, ООО «Легмаш» обладало всей необходимой информацией о ходе строительства, а ООО «Теплоэнергострой», действуя разумно и добросовестно, имело все возможности и должно было установить невозможность прекращения залога в отношении недвижимого имущества (предмета предварительного договора) в связи с отсутствием правовых оснований у Евлахова А.В. для снятия обременения по вине ООО «Самара Девелопмент».

В силу п.4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в
который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в
предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в
течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным
договором, прекращаются, если до окончания срока, в течение которого стороны
должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не
направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с ч.5 ст. 429 ГК РФ, в случае, если сторона, заключившая
предварительный договор уклоняется от заключения основного договора,
применяются требования, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование
о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение
шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Суд первой инстанции, установив, что истец в суд с исковым заявлением о понуждении ответчика заключить договор не обращался, пришел к выводу, что в соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу части 1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 7) разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Поскольку предварительным договором предусмотрен срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор – 10.04.2021, сторонами основной договор в указанный срок не заключен, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи недвижимости от 16.08.2020 (ч. 6 ст. 429 ГК РФ), а также с выводами об отсутствии оснований для взыскания неустойки, предусмотренной пунктом 4.1. предварительного договора, за период с 11.04.2021 по 20.12.2021.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в случае удовлетворения исковых требований имеет место правовая неопределенность относительно периода взыскания неустойки с учетом прекращения обязательств ответчика по заключению основного договора.

Также апелляционный суд учитывает, что предварительный договор от 16.08.2020 не содержит каких-либо денежных обязательств истца перед ответчиком, в данном случае в обоснование исковых требований в указанном размере истец указывает на наличие убытков, вызванных незаключением ответчиком основного договора, поскольку истец планировал сдавать указанные помещения в аренду и получать доходы от аренды помещений.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба истца не подлежит удовлетворению.

Третье лицо обжалует судебный акт лишь в части не включения в решение вывода о мнимости предварительного договора купли-продажи, положенного в основание иска ООО «Теплоэнергострой».

Довод апелляционной жалобы третьего лица о мнимости предварительного договора купли-продажи недвижимости от 16.08.2020 апелляционным судом подлежит отклонению.

Так, в соответствии с разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Анализ положений указанной нормы свидетельствует о том, что мнимая сделка заключается лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 N 16002/10 положения пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется в том случае, когда стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. Для обоснования мнимости необходимо доказать, что при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении. Если намерений обеих сторон договора не исполнять указанную сделку не выявлено, то правовых оснований для признания этого договора мнимым не имеется.

Как отметил Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 25.07.2016 по делу N 305-ЭС16-2411, фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у сторон отсутствует цель достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.

В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств.

Стороны совершают эту сделку, заранее зная, что она не будет исполнена; по мнимой сделке стороны преследуют иные цели, нежели предусмотренные в договоре. Волеизъявление не совпадает с действительной волей сторон. Закон определяет мнимую сделку как сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, тогда как целью сторон обычно является достижение определенных правовых последствий. В случае совершения мнимой сделки воля сторон не направлена на достижение каких бы то ни было гражданско-правовых отношений между сторонами сделки.

Таким образом, заявляя требование о признании сделки недействительной по указанному основанию, истец должен доказать, что воля сторон договора не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении, иными словами, отсутствие у сторон намерений в оказании услуг, являющихся предметом договора.

Между тем, третьим лицом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что заключая предварительный договор купли-продажи недвижимости от 16.08.2020, стороны в действительности не имели намерения по созданию соответствующих правовых последствий.

При этом, доводы третьего лица о том, что обращение с рассматриваемыми требованиями имеет целью искусственное формирование убытков ООО «Легмаш» во взыскиваемом размере, за возмещением которых ответчик впоследствии обратится к ИП Евлахову А.В. являются субъективным мнением третьего лица.

В случае, если такой иск будет предъявлен к ИП Евлахову А.В., именно в нем арбитражный суд будет устанавливать все существенные обстоятельств по указанной выше категории споров.

Доводы третьего лица, о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости от 16.08.2020 является крупной сделкой, и в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения порядка ее одобрения, апелляционным судом подлежат отклонению, а соответствующие выводы суда – исключению из судебного акта по следующим основаниям.

Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие; при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе (пункт 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Предварительный договор от 16.08.2020 третьим лицом не оспорен, в судебном порядке недействительным не признан, доказательств иного в материалы дела не представлено.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции. Следовательно, несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы третьего лица также не имеется.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на их заявителей.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Самарской области от 02.06.2022 по делу № А55-38621/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа с направлением кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Д.А. Дегтярев

Судьи Е.А. Митина

А.Э. Ануфриева