Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 25.05.-01.06.2022 в помещении суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новый уровень» на решение Арбитражного суда Самарской области от 13.12.2021 по делу №А55-15834/2021 (судья Степанова И.К.), возбужденному по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новый уровень» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Тольятти Самарской области, к Администрации городского округа Тольятти, г.Тольятти Самарской области, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области, г.Самара, общество с ограниченной ответственностью «СК Евроальянс», г.Тольятти Самарской области,

об оспаривании отказа,

в судебном заседании приняли участие:

от ООО «Новый уровень» - ФИО1 (доверенность от 23.05.2022; до перерыва),

от иных лиц - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Новый уровень» (далее - ООО «Новый уровень», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Администрации городского округа Тольятти о признании незаконным отказа Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Тольятти (далее - Департамент) от 03.03.2021 №1737/5.2 в заключении дополнительного соглашения о продлении срока аренды по договору аренды от 14.02.2012 №2555, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14.02.2012 №2555, предусматривающего увеличение срока действия договора на три года, а также об обязании направить в Арбитражный суд Самарской области сообщение об исполнении решения суда в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области, общество с ограниченной ответственностью «СК Евроальянс».

Решением от 13.12.2021 по делу №А55-15834/2021 Арбитражный суд Самарской области в удовлетворении заявленных требований отказал.

ООО «Новый уровень» в апелляционной жалобе просило отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Администрация апелляционную жалобу отклонила по мотивам, изложенным в отзыве на нее (с учетом дополнений).

От ООО «Новый уровень» поступили возражения на отзыв Администрации.

В соответствии со ст.158 АПК РФ судебное разбирательство откладывалось с 18.04.2022 на 25.05.2022.

В связи с нахождением судьи Корнилова А.Б. в очередном отпуске определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022 по делу №А55-15834/2021 произведена замена судьи Корнилова А.Б. на судью Корастелева В.А. Судебное разбирательство произведено с самого начала (ст.18 АПК РФ).

На основании ст.163 АПК РФ в судебном заседании 25.05.2022 объявлялся перерыв до 01.06.2022. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет. После перерыва судебное заседание было продолжено.

В судебном заседании представитель ООО «Новый уровень» апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное.

На основании ст.156 и 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отзыве, письменных пояснениях и возражениях, заслушав представителя ООО «Новый уровень» в судебном заседании, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как видно из материалов дела, Администрация (арендодатель) и ЗАО «Национальные кредитные карточки» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 14.02.2012 №2555, по которому арендатору передан земельный участок площадью 30 823 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101173:515 (Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес – ул.Юбилейная, д.8) для строительства административных зданий, гостиницы, туристического центра и здания многофункционального назначения, сроком на 90 месяцев.

Срок действия договора аренды исчисляется с момента государственной регистрации договора.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области 26.09.2013 (государственный номер 63-63-09/127/2012-682).

Таким образом, срок действия договора аренды – по 26.03.2021.

П.6.2 договора аренды предусмотрено, что договор аренды земельного участка прекращается по истечении срока его действия.

25.03.2016 ЗАО «Национальные кредитные карточки» (прежний арендатор) и ООО «СК Евроальянс» (новый арендатор) заключили договор переуступки права аренды указанного земельного участка №37-16.

11.03.2020 ООО «СК Евроальянс» (прежний арендатор) и ООО «Новый уровень» (новый арендатор) заключили договор переуступки права аренды земельного участка, в соответствии с которым к новому арендатору в полном объеме перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14.02.2012 №2555.

Договор переуступки права аренды земельного участка от 11.03.2020 зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области 25.03.2020.

25.02.2021 в Администрацию в лице Департамента поступило заявление ООО «Новый уровень» (вх. №1125-вх/5.2), в котором общество, со ссылкой на ч.6 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98-ФЗ), просило заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.02.2012 №2555, предусматривающее увеличение срока действия договора на три года.

В письме от 03.03.2021 №1737/5.2 Администрация в лице Департамента сообщила ООО «Новый уровень» об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды. В обоснование отказа Администрация в лице Департамента сослалась на то, что до настоящего времени указанный земельный участок не освоен и не используется в течение 3-х лет в соответствии с видом разрешенного использования, что в силу ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством, является основанием для прекращения договорных отношений по инициативе арендодателя.

В связи с изложенным ООО «Новый уровень» обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что 16.03.2021 между Администрацией и ООО «Новый уровень» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.02.2012 №2555, согласно которому стороны пришли к соглашению исключить из договора аренды п.6.2, который предусматривал прекращение договора аренды земельного участка по истечении срока его действия и находился соответственно в разделе 6 «Расторжение договора». Таким образом, как указал суд первой инстанции, договор аренды земельного участка от 14.02.2012 №2555 с дополнительным соглашением от 16.03.2021 считается договором, возобновленным на неопределенный срок.

Между тем суд первой инстанции не учел следующее.

Ч.1 ст.198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из ст.200 АПК РФ, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч.1 ст.65 АПК РФ).

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ требование о признании недействительным ненормативного акта, незаконным решения и действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые ненормативный акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя. Отсутствие (недоказанность) хотя бы одного из условий является основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон (п.1). Согласно п.2 данной статьи по требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно ч.6 ст.19 Закона №98-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст.11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции данного Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с ч.7 ст.19 Закона №98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в ч.6 данной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения п.8 ст.39.8 ЗК РФ не применяются.

Исходя из приведенных норм права, до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при соблюдении условии, установленных в ч.6 ст.19 Закона №98-ФЗ.

При этом ч.8 ст.19 Закона №98-ФЗ установлена обязанность арендодателя без проведения торгов заключить соглашение, указанное в ч.6 ст.19 Закона №98-ФЗ, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Судом апелляционной инстанции установлено, что режим повышенной готовности на территории Самарской области введен Постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 №39 «О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV».

Договор аренды земельного участка от 14.02.2012 №2555 заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти Самарской области решения о введении режима повышенной готовности.

Заявление ООО «Новый уровень» о заключении дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия договора аренды, поступило в Администрацию 25.02.2021 (вх. №1125-вх/5.2), то есть в пределах установленного ч.6 ст.19 Закона №98-ФЗ срока (до 01.03.2021) и до истечения срока действия договора аренды земельного участка (26.03.2021).

Доказательств того, что до обращения ООО «Новый уровень» с указанным заявлением арендодатель обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 14.02.2012 №2555, по настоящему делу не представлено, равно как не представлено доказательств наличия у арендодателя на момент поступления заявления общества информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании данного земельного участка.

Ссылка Администрации, содержащаяся также в оспариваемом письме от 03.03.2021 №1737/5.2, на то, что неосвоение и неиспользование до настоящего времени указанного земельного участка в течение 3-х лет в соответствии с видом разрешенного использования в силу ст.46 ЗК РФ и в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством, является основанием для прекращения договорных отношений по инициативе арендодателя, - подлежит отклонению.

Как правильно отметила сама Администрация, на случай неиспользования земельного участка, предназначенного, в частности, для строительства, в этих целях в течение трех лет, п.2 ст.46 ЗК РФ предусматривает возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а не отказ в заключении дополнительного соглашения к договору на основании ч.6 ст.19 Закона №98-ФЗ.

Отказ в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка, принятый по результатам рассмотрения заявления арендатора, не может быть расценен в качестве прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

Допустимых и достаточных доказательств того, что арендодатель в установленном законом порядке инициировал процедуру прекращения аренды земельного участка по основаниям ст.46 ЗК РФ, по настоящему делу не представлено.

Кроме того, в отзыве на апелляционную жалобу Администрация прямо указала, что какой-либо инициативы по прекращению договорных отношений со стороны Администрации не проявлено (т.2, л.д.2).

Довод Администрации о том, что в рассматриваемом случае отсутствовали основания для продления договора аренды земельного участка от 14.02.2012 №2555, так как с исключением дополнительным соглашением от 16.03.2021 из этого договора п.6.2 (договор аренды земельного участка прекращается по истечении срока его действия) он считается продленным на неопределенный срок (т.1, л.д.98), суд апелляционной инстанции признает несостоятельным.

Как уже указано, заявление ООО «Новый уровень» о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14.02.2012 №2555 поступило в Администрацию 25.02.2021 (вх. №1125-вх/5.2), письмо Администрации в лице Департамента №1737/5.2, содержащее отказ в заключении дополнительного соглашения, датировано 03.03.2021, тогда как дополнительное соглашение об исключении из договора аренды п.6.2 подписано сторонами лишь 16.03.2021.

Таким образом, на момент обращения общества в Администрацию и составления оспариваемого ответа дополнительное соглашение от 16.03.2021 не существовало и, как следствие, договор аренды от 14.02.2012 №2555 содержал п.6.2 (договор аренды земельного участка прекращается по истечении срока его действия).

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что дополнительное соглашение от 16.03.2021, равно как и наличие/отсутствие в договоре аренды земельного участка от 14.02.2012 №2555 п.6.2, для рассмотрения настоящего спора правового значения не имеет, поскольку, как уже указано, на момент обращения ООО «Новый уровень» с заявлением о заключении дополнительного соглашения (25.02.2021) срок действия договора аренды (по 26.03.2021) во всяком случае не истек и, соответственно, нет оснований считать этот договор возобновленным на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у Администрации в лице Департамента правовых оснований для отказа в заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка от 14.02.2012 №2555.

Ссылка Администрации на судебные акты по другим делам (в частности, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2022 №303-ЭС22-3352), не может быть принята во внимание, поскольку эти акты приняты в отношении иной совокупности фактических обстоятельств, с участием других лиц.

С учетом изложенного, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст.71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции признает отказ Администрации в лице Департамента, изложенный в письме от 03.03.2021 №1737/5.2, не соответствующим закону, нарушающим права и законные интересы ООО «Новый уровень» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем требования общества о признании этого отказа незаконным и об обязании Администрации заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.02.2012 №2555, предусматривающее увеличение срока действия договора аренды на три года, подлежат удовлетворению.

Ч.6 ст.201 АПК РФ предусмотрено, что в резолютивной части решения арбитражный суд может указать на необходимость сообщения суду соответствующими органом или лицом об исполнении решения суда.

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции не находит оснований для указания в резолютивной части постановления на необходимость сообщения Администрацией суду об исполнении судебного акта.

С учетом изложенного, руководствуясь п.2 ст.269 АПК РФ, суд апелляционной инстанции отменяет решение суда первой инстанции в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права (п.3 и 4 ч.1 ст.270 АПК РФ) и принимает новый судебный акт о признании незаконным отказа Администрации в лице Департамента, выраженного в письме от 03.03.2021 №1737/5.2, в заключении дополнительного соглашения о продлении срока аренды по договору аренды земельного участка от 14.02.2012 №2555.

Кроме того, в порядке п.3 ч.5 ст.201 АПК РФ суд апелляционной инстанции обязывает Администрацию устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества путем заключения в течение 5 дней со дня вступления настоящего постановления в законную силу дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14.02.2012 №2555 об увеличении срока действия договора аренды на три года.

В соответствии со ст.110 АПК РФ суд апелляционной инстанции взыскивает с Администрации в пользу ООО «Новый уровень» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 500 руб., понесенные обществом при обращении в суды первой и апелляционной инстанций.

На основании ст.104 АПК РФ, ст.333.40 НК РФ суд апелляционной инстанции возвращает ООО «Новый уровень» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 500 руб., излишне уплаченную платежным поручением от 22.02.2022 №1 при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 104, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 13 декабря 2021 года по делу №А55-15834/2021 отменить.

Принять новый судебный акт.

Признать незаконным отказ Администрации городского округа Тольятти в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Тольятти, выраженный в письме от 03 марта 2021 года №1737/5.2, в заключении дополнительного соглашения о продлении срока аренды по договору аренды земельного участка от 14 февраля 2012 года №2555.

Обязать Администрацию городского округа Тольятти устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Новый уровень» путем заключения в течение 5 дней со дня вступления настоящего постановления в законную силу дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14 февраля 2012 года №2555 об увеличении срока действия договора аренды на три года.

Взыскать с Администрации городского округа Тольятти в пользу общества с ограниченной ответственностью «Новый уровень» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 500 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Новый уровень» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Некрасова

Судьи

О.П. Сорокина

В.А. Корастелев