Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 03 апреля 2014 года в зале № 6 апелляционные жалобы открытого акционерного общества «Нэфис Косметикс», г. Казань, общества с ограниченной ответственностью «САНА» и Индивидуального предпринимателя Захарова Михаила Валерьевича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 декабря 2013 года, принятое по делу № А65-15715/2013 (судья Кашапов А.Р.)

по иску открытого акционерного общества «Нэфис Косметикс», г. Казань к

1. Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани»,

2. обществу с ограниченной ответственностью «САНА», г. Казань,

3. ИП Захарову Михаилу Валерьевичу, г. Казань,

4. обществу с ограниченной ответственностью «Валенсия плюс», г. Казань,

5. ИП Кандакову Михаилу Юрьевичу

о признании торгов, договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок,

и встречному иску

1. ИП Захарова Михаила Валерьевича, г. Казань,

2. общества с ограниченной ответственностью «САНА», г. Казань к

1. открытому акционерному обществу «Нэфис Косметикс», г. Казань,

2. Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан

о признании частично недействительным договора купли-продажи №072-32 от 18.09.2002 года в части передачи в собственность ОАО «Нэфис-Косметикс» земельного участка с кадастровым номером 16:50:160502:3282, площадью 615 кв.м, и применении двусторонней реституции в виде возврата денежных средств и земельного участка сторонам,

при участии третьих лиц:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ,

2. Муниципальное унитарное предприятие «Городской центр консалтинга»,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Нэфис косметикс», г.Казань обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковыми требованиями к Муниципальному образованию г.Казани в лице Муниципального казенного учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета, обществу с ограниченной ответственностью «САНА», Индивидуальному предпринимателю Захарову М.В., обществу с ограниченной ответственностью «Валенсия плюс» (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании недействительными открытых аукционных торгов, заключенных по их результатам договоров купли-продажи объектов недвижимости недействительными, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.

Определениями арбитражного суда от 22.07.2013 и 20.08.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, Муниципальное унитарное предприятие «Городской центр консалтинга», Кандаков Михаил Юрьевич.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.08.2013 принято встречное исковое заявление Захарова Михаила Валерьевича, общества с ограниченной ответственностью «САНА» к открытому акционерному обществу «Нефис Косметикс», о признании частично недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи №072-32 от 18.09.2002 в части передачи в собственность ОАО «Нефис-Косметикс» земельного участка с кадастровым номером 16:50:160502:3282, площадью 615 кв.м, и применении двусторонней реституции в виде возврата денежных средств и земельного участка сторонам.

Определением от 01.10.2013 к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечено Министерство земельных и имущественных отношений РТ.

ОАО «Нэфис Косметикс» обратилось в Арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Кандакову Михаилу Юрьевичу и индивидуальному предпринимателю Захарову Михаилу Валерьевичу о признании недействительными заключенных между ними договоров купли-продажи нежилых помещений, находящихся в здании по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105а, расположенном на спорном земельном участке. Делу присвоен №А65-24784/2013.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.11.2013 по делу №А65-24784/13, дела №А65-24784/2013 по иску ОАО «Нэфис Косметикс» к индивидуальному предпринимателю Кандакову М.Ю. и индивидуальному предпринимателю Захарову М.В. о признании сделок недействительными и №А65-15715/2013 по иску ОАО «Нэфис Косметикс» к Комитету земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани, обществу с ограниченной ответственностью «САНА», индивидуальному предпринимателю Захарову Михаилу Валерьевичу объединены в одно производство.

Определением от 03.12.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Исполнительный комитет Муниципального образования в лице финансового управления.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.12.2013 в удовлетворении иска открытого акционерного общества «Нэфис Косметикс», г.Казань, отказано.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «САНА», г.Казань, Индивидуального предпринимателя Захарова Михаила Валерьевича, г.Казань, отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО «Нэфис Косметикс» (истец) и ИП Захаров М.В. с ООО «САНА» (ответчики) обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт. Истец просит суд удовлетворить требования ОАО «Нэфис Косметикс» в полном объеме, ответчики просят суд удовлетворить встречный иск, отказав в удовлетворении первоначального иска и в удовлетворении требований к ИП Захарову М.В. и ИП Кандакову М.Ю. В обоснование жалоб, заявители ссылаются на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы ответчиков отказать.

Представитель ответчиков ООО «САНА» и ИП Захарова М.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца, поддержал апелляционную жалобу ответчиков по изложенным в ней доводам.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, ОАО «Нэфис Косметикс» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 16:50:160502:3281 общей площадью 615 кв.м по адресу: г.Казань, улица Ю.Фучика, д.105А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АК №771022 от 09.08.2012 (т. 1 л.д. 41).

Указанный земельный участок образован из принадлежащего ОАО «Нэфис Косметикс» земельного участка площадью 6168 кв.м с кадастровым номером 16:50:160502:0192, право собственности на которое у ОАО «Нефис Косметикс» было зарегистрировано в ЕГРП 02.10.2007.

Согласно Выписке из реестра собственности г.Казани в собственности Муниципального образования г.Казани с 01.07.1993 находилось здание - д.105а по адресу: г.Казань, ул. Ю.Фучика (т.2 л.д. 47).

Из материалов дела следует, что на основании договора купли – продажи объекта недвижимости от 24.07.2009 №083, дополнительного соглашения к договору купли- продажи объекта недвижимости от 19.04.2010 №1 и акта приема-передачи здания от 21.09.2009 за ООО «САНА» зарегистрировано право собственности на помещения, общей площадью 146 кв.м, номера на этажном плане 26-36,40-43,26а,27а,29а,30а,31а,31б,33а,34а,34б, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105а, пом. 1Н, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АЕ №472372 от 20.08.2010 (т. 2 л.д. 65).

ООО «Валенсия плюс» на основании протокола о результатах торгов от 30.09.2011, договора купли-продажи нежилых помещений от 07.10.2011 №081, акта приема-передачи здания (сооружения) от 28.12.2011 является собственником помещения №2-13,1а, общей площадью 319,5 кв.м по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АК №622125 от 10.04.2012 (т. 1 л.д. 42).

За Захаровым М.В. на основании протокола о результатах торгов от 01.10.2010, договора купли-продажи нежилых помещений от 08.10.2010 №090, акта приема-передачи здания (сооружения) от 12.11.2010 было зарегистрировано право собственности на помещение общей площадью 45,4 кв.м по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 29.06.2012 (т. 2 л.д. 72).

На основании договора купли-продажи нежилых помещений от 08.10.2010 №089, протокола о результатах торгов от 01.10.2010, акта приема-передачи здания (сооружения) от 31.12.2010, договора купли-продажи нежилых помещений от 08.10.2010 №090, акта приема-передачи здания (сооружения) от 12.11.2010 за Захаровым М.В. было зарегистрировано право собственности на тамбур, общей площадью 3,6 кв.м, номера на поэтажном плане 11 по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 29.06.2012 (т. 2 л.д. 70).

Также на основании протокола о результатах торгов от 01.10.2010, договора купли-продажи нежилых помещений от 08.10.2010 №091, акта приема-передачи здания (сооружения) от 27.04.2011 за Захаровым М.В. было зарегистрировано право собственности на помещения, общей площадью 119,2 кв.м, номера на поэтажном плане 12-16,16а,17-20,20а,23-25 по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 16-АК №112842 от 10.06.2011 (т. 2 л.д. 73).

Помимо этого, на основании протокола о результатах торгов от 01.10.2010, договора купли-продажи нежилых помещений от 08.10.2010 №089, акта приема-передачи здания (сооружения) от 31.12.2010 за Захаровым М.В. было зарегистрировано право собственности на помещения, общей площадью 67,9 кв.м, номера на поэтажном плане 1-10,9а по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 16-АК №768216 от 29.06.2012 (т. 2 л.д. 71).

В дальнейшем Захаров М.В. (продавец) по договору купли-продажи от 17.10.2012 произвел отчуждение объектов недвижимости: тамбура, площадью 3,6 кв.м, помещения, общей площадью 119,2 кв.м., помещения, общей площадью 67,9 кв.м, помещения, общей площадью 45,4 кв.м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А Кандакову М.Ю. (покупатель). Право собственности за Кандаковым М.Ю. было зарегистрировано 19.11.2012, номера регистраций 16-16-01/404/2012-551, 16-16-01/404/2012-552, 16-16-01/404/2012-555, 16-16-01/404/2012-557.

В свою очередь Кандаков М.Ю. по договору купли-продажи от 13.03.2013 произвел отчуждение Захарову М.В. объектов недвижимости: тамбура, площадью 3,6 кв.м, помещения, общей площадью 119,2 кв.м., помещения, общей площадью 67,9 кв.м, помещения, общей площадью 45,4 кв.м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А. Право собственности за Захаровым М.В. было зарегистрировано 06.04.2013, номера регистраций 16-16-01/093/2013-477, 16-16-01/093/2013-484, 16-16-01/093/2013-491, 16-16-01/093/2013-385.

Соответственно, на момент рассмотрения дела Захаров М.В. вновь владеет спорными объектами недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АМ №876237 от 08.04.2013 (т. 2 л.д. 74).

Посчитав, что при приватизации помещений в спорном здании, проведении торгов допущены нарушения действующего законодательства, истец обратился в суд с настоящим иском.

На основании Постановления коллегии Государственного комитета Республики Татарстан по управлению государственным имуществом № 20 от 16 октября 1992 в 1992 Казанский химический комбинат им. М.Вахитова был преобразован в Акционерное общество открытого типа «Нэфис».

В соответствии с договором № 2/1 купли-продажи пакета акций при преобразовании государственного (коммунального) предприятия в открытое акционерное общество от 3 декабря 1992, продавец - Государственный комитет Республики Татарстан по управлению государственным имуществом передал покупателю - Казанскому химкомбинату им. М.Вахитова, преобразуемому в открытое акционерное общество «Нэфис», в пользование, в том числе, здание досугового центра.

Постановлением главы администрации г.Казани № 1120 от 05 сентября 1994 г. ОАО «Нэфис Косметикс» - КХК им. М.Вахитова был отведен в постоянное пользование земельный участок площадью 0,734 га, занимаемый зданием досугового центра по ул.Ю.Фучика, д.105а Приволжского района г.Казани.

На основании вышеназванного постановления, акционерному обществу «Нэфис» - Казанскому химкомбинату им. М.Вахитова уполномоченным органом был выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей № РТ-50-000997, о чем в книге записей государственных актов на право владения, пользования землей внесена запись № 997 от 23.01.1995.

Постановлением главы администрации г.Казани № 363 от 03 марта 2001 учитывая согласие ОАО «Нэфис Косметикс» - КХК им. М.Вахитова, у Казанского химического комбината имени М.Вахитова была изъята часть земельного участка, отведенного постановлением главы администрации г.Казани от 05 сентября 1994 г. № 1120 площадью 57,0 кв.м.

В 2001 на основании решения общего собрания, оформленного протоколом годового общего собрания акционеров от 29.06.2001 ОАО «Нэфис» было переименовано в ОАО «Нэфис Косметикс».

По договору купли-продажи основных фондов № 021-23 от 22 апреля 2002 г. МЗИО РТ продал в порядке приватизации с условием сохранения профиля использования, а ОАО «Нэфис Косметикс» приобрел в собственность здание досугового центра им. М.Вахитова общей площадью 1267, 3 кв.м., расположенное по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105а и принял по акту приема-передачи указанный объект недвижимости.

01 апреля 2005 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан внесена запись № 16-01/50-21/2004-26226.1 о регистрации права собственности на здание досугового центра, площадью 1273,70 кв.м., инвентарный номер 11614, за открытым акционерным обществом «Нэфис Косметикс» - Казанский химический комбинат имени М.Вахитова. Основанием для государственной регистрации права послужил договор купли-продажи основных средств № 021-23 от 22.04.2002, акт приема-передачи № 034-2294 от 31.05.2004.

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан № 1271-р от 16.09.2002 ОАО «Нэфис Косметикс» - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова были предоставлены в собственность земельные участки (в порядке приватизации) на которых расположены приватизированные объекты недвижимости, согласно приложению № 1, в числе которых значится здание досугового центра, приобретенное на основании договора купли-продажи № 021-23 от 22.04.2002.

18.09.2002 между Министерством земельных и имущественных отношений РТ и ОАО «Нэфис Косметикс» - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова был заключен договор (в редакции дополнительных соглашений №№1,2 от 03.02.2004, от 31.05.2005), в соответствии с которым МЗИО РТ (продавец) продал ответчику-1 (ОАО «Нэфис Косметикс») земельные участки общей площадью 15,7743 га, в числе которых значится земельный участок с кадастровым номером 16:50:16 05 02:0010, общей площадью 7293 кв.м., расположенный по адресу: г.Казань, ул.Фучика, д.105а под разрешенное использование - размещение досугового центра. По акту приема-передачи № 034-924 от 15.10.2002 продавец передал, а покупатель принял земельные участки общей площадью 15,7743 га.

25 августа 2005 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан была внесена запись о регистрации права собственности за ОАО «Нэфис Косметикс» - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова на земельный участок, категория земель: земли поселений, общая площадь 7293 кв.м., расположенный по адресу: РТ, г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105А.

В дальнейшем, вышеназванный земельный участок с кадастровым номером 16:50:08 06 10:0004, расположенный по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105 А был размежеван на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 16:50:16 05 02:0192 площадью 6168 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 16:50:16 05 02:0193 площадью 1121 кв.м.

02.10.2007 на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений РТ № 1271-р от 16.09.2002, договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности № 072-32 от 18.09.2002, акта приема-передачи, дополнительного соглашения № 1 и дополнительного соглашения № 2, за ОАО «Нэфис Косметикс» - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова было зарегистрировано право собственности на земельный участок по ул.Ю.Фучика, д.105а с разрешенным использованием: под здание досугового центра, общей площадью 6168 к.м с кадастровым номером 16:50:16 05 02:0192.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2009 по делу №А65-9763/2009.

По результатам рассмотрения дела №А65-9763/2009 постановлением апелляционной инстанции от 11.10.2009 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.09.2009 по указанному делу отменено в части признания недействительным договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости в порядке приватизации №072-32 от 18.09.2002 (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 03.02.2004 и № 2 от 31.05.2005), заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО «Нэфис Косметикс» - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова, в отношении площади земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул. Ю.Фучика, д.105А, на которой находится объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности, расположенный по указанному адресу, в указанной части принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований открытого акционерного общества «Эдельвейс Групп».

Вступившим в законную силу постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.09.2011 о признании отсутствующим зарегистрированное за ОАО «Нэфис-Косметикс» право собственности на земельный участок площадью 6 168 кв.м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Фучика, 105а, кадастровый номер 16:50:160502:0192 отменено, в удовлетворении иска отказано.

Из материалов дела усматривается, что истец в 2012 произвел преобразование земельного участка с кадастровым номером 16:50:160505:0192 площадью 6 168 кв.м, путем его размежевания на земельные участки с кадастровым номером 16:50:160502:3282 площадью 4 011 кв.м и с кадастровым номером 16:50:160502:3281 площадью 615 кв.м.

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что истец на законных основаниях является собственником земельного участка с кадастровым номером 16:50:160502:3281, общей площадью 615 кв.м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АК №771022 от 09.08.2012 (т.1 л.д. 41).

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что спорное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 16:50:160502:3281, принадлежащем на праве собственности истцу.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 1 Закона о приватизации под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ (часть 3 статьи 2). Порядок планирования приватизации муниципального имущества определяется органами местного самоуправления самостоятельно (часть 1 статьи 10 Закона о приватизации).

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги по конкурсу признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Организация и порядок проведения торгов установлены статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что во исполнение Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно решениям Казанской городской Думы от 26.11.2009 №3-44 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципальной собственности г. Казани на 2010 год», от 10.03.2010 №8-48, от 21.06.2010 №4-51 «О внесении изменений в решение Казанской городской Думы №3-44 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципальной собственности г. Казани на 2010 год», Положению о порядке приватизации муниципального имущества г. Казани, в целях пополнения доходной части бюджета Постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани №7477 от 25.08.2010 утвержден перечень объектов недвижимости- нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Казани, подлежащих реализации на открытых аукционных торгах. (Приложение). Согласно Приложению к указанному Постановлению в число объектов, подлежащих реализации включены помещения 1-го этажа площадью 232,5 кв.м и помещения подвала площадью 319,5 кв.м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А, лит.Г.

Распоряжением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани в лице Комитета земельных и имущественных отношений №810ра от 26.08.2010 «Об аукционных торгах 01.10.2010 по продаже объектов муниципальной собственности», принято решение о реализации недвижимого имущества – помещения подвала, общей площадью 319,5 кв.м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105а лит.Г; помещения 1-го этажа, общей площадью 67,9 кв.м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105а лит.Г; помещения 1-го этажа, общей площадью 45,4 кв.м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105а лит.Г; помещения 1-го этажа, общей площадью 119,2 кв.м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105а лит.Г (т.2 л.д. 57-58).

По результатам аукционным торгов, проведенных 01.10.2010 Муниципальным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» покупателем по лоту 8 (помещения 1-го этажа в доме по ул. Ю.Фучика 105а, лит.Г общей площадью 45,4 кв.м ), проданного с торгов за сумму 1 495 000 руб. является Захаров М.В. (т.2 л.д. 6).

Муниципальным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани» (продавец), действующем от имени Муниципального образования города Казани с ИП Захаровым М.В. (покупатель) 08.10.2010 заключен договор купли-продажи №090 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а лит. Г (помещение нежилое, общая площадь - 45,4 кв. м., этаж 1, помещения №№37,38,39, согласно техническому паспорту от 27.02.2008 инвентарный №11614 и ½ доли в праве собственности на помещение №11 первого этажа, согласно техническому паспорту от 26.03.2008, инвентарный №11614/01 (т.2 л.д. 17-19).

Помещения площадью 45,4 кв.м и ½ доли в праве собственности на помещение №11 первого этажа переданы Захарову М.В. по акту о приеме-передаче здания (сооружения) от 12.11.2010 (т.2 л.д. 20,21).

По результатам аукционным торгов, проведенных 01.10.2010 Муниципальным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» покупателем по лоту 7 (помещения 1-го этажа в доме по ул. Ю.Фучика 105а, л.Г общей площадью 67,9 кв.м ), проданного с торгов за сумму 2 535 000 руб. является Захаров М.В. (т.2 л.д. 27).

Муниципальным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани» (продавец), действующем от имени Муниципального образования города Казани с ИП Захаровым М.В. (покупатель) 08.10.2010 заключен договор купли-продажи №089 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а лит. Г (помещение нежилое, общая площадь - 67,9 кв. м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1 этажа: 1-10,9а и ½ доли в праве собственности на помещение №11 первого этажа, согласно техническому паспорту от 12.07.2004, инвентарный №11614 (т.2 л.д. 23,24).

Помещения площадью 67,9 кв.м и ½ доли в праве собственности на помещение №11 первого этажа переданы Захарову М.В. по акту о приеме-передаче здания (сооружения) от 31.12.2010 (т.2 л.д. 25,26).

По результатам аукционным торгов, проведенных 01.10.2010 Муниципальным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» покупателем по лоту 9 (помещения 1-го этажа в доме по ул. Ю.Фучика 105а, л.Г общей площадью 119,2 кв.м ), проданного с торгов за сумму 3 450 000 руб. является Захаров М.В. (т.2 л.д. 5).

Муниципальным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани» (продавец), действующем от имени Муниципального образования города Казани с ИП Захаровым М.В. (покупатель) 08.10.2010 заключен договор купли-продажи №091 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а лит. Г (помещение нежилое, общая площадь-119,2 кв. м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1 этажа: 12,13,14,15,16,16а,17,18,20,20а,23,24,25) (т.2 л.д. 10-12).

Помещения площадью 119,2 кв.м переданы Захарову М.В. по акту о приеме-передаче здания (сооружения) от 27.04 2011 (т.2 л.д. 13,14).

Из материалов дела следует, что также по результатам аукционным торгов, проведенных 30.09.2011 Муниципальным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» покупателем по лоту 7 (помещения подвала в доме по ул. Ю.Фучика 105а, л.Г общей площадью 319,5 кв.м ), проданного с торгов за сумму 5 987 000 руб. является ООО «Валенсия плюс». (т.2 л.д. 46).

Муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани» (продавец), действующем от имени Муниципального образования города Казани с ООО «Валенсия плюс» (покупатель) 07.10.2011 заключен договор купли-продажи №081 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а лит. Г (помещение 2-13,1а согласно техническому паспорту от 20.07.2007 инвентарный номер 11614 общая площадь – 319,5 кв. м) (т.2 л.д. 43,44).

Помещения площадью 319,5 кв.м переданы ООО «Валенсия плюс» по акту о приеме-передаче здания (сооружения) от 28.12.2011.

В силу пункта 1 статьи 449 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. В предмет доказывания по такому делу с учетом исковых требований входят: факт нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в арбитражный суд с иском при проведении торгов, факт нарушения правил проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что фактически Муниципальное образование города Казани в лице Муниципального учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани» произвело приватизацию и осуществило отчуждение в пользу ответчиков единого объекта муниципальной собственности – здания по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А лит.Г, путем разделения здания на отдельные помещения (нежилые помещения ответчиков составляют 100% здания). Исходя из характера заключенных сделок, их дат усматривается, что целью Исполнительного комитета была реализация именно здания в целом, а не отдельных помещений.

На момент отчуждения в собственность ООО «Валенсия плюс» и Захарова М.В. помещений в спорном здании приватизация муниципального имущества осуществлялась в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ.

В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 данного Кодекса

Согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что приватизация объектов недвижимого имущества производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых такими объектами и необходимых для их использования, за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что предметом торгов по продаже муниципального имущества явилось только здание по ул. Ю.Фучика, 105А лит.Г.

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Апелляционным судом также установлено, что на момент проведения аукциона по продаже спорного здания единственным собственником земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, является ОАО «Нэфис косметикс».

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Истец каких-либо сделок с ответчиком в отношении земельного участка кадастровый номер 16:50:160502:3281, общей площадью 615 кв.м, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А, не заключал.

Довод представителя ответчиков о том, что право собственности на долю в указанном земельном участке, перешло к ним в результате заключения с муниципалитетом договоров купли-продажи недвижимого имущества, согласно которым к ним перешло право собственности на нежилые помещения в здании, расположенном на данном земельном участке, является необоснованным и не может быть принят судом.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статьям 131, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, однако право собственности на долю в праве общей собственности на спорный земельный участок между ответчиками и Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани не зарегистрировано, поэтому Исполнительный комитет муниципального образования города Казани собственником земельного участка на момент заключения с ответчиками договоров купли-продажи недвижимого имущества, не являлся и к ответчикам не могло перейти право собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок.

Судом установлено, что после приобретения недвижимого имущества в собственность, ООО «САНА», ИП Захаров М.В. обратились в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ОАО «Нэфис Косметикс» - Казанский химический комбинат им.Вахитова, г.Казань, о признании права долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:160502:0192, общей площадью 569 кв.м, литер Г, под объектом недвижимости, принадлежащий на праве собственности, расположенный по адресу: г.Казань, ул. Ю.Фучика, д.105А. (дело №А65-29307/2012).

Решением Арбитражного суда РТ в удовлетворении требований отказано.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположен спорный объект, на аукцион не выставлялся и предметом договоров купли-продажи от 08.10.2010 №091; от 08.10.2010 №090; от 08.10.2010 №089 и от 07.10.2011 №081 не являлся, в связи с чем указанные договоры заключены в нарушение земельного законодательства, а также законодательства о приватизации и по правилу ст. 168 ГК РФ являются ничтожной сделкой.

Исполнительный комитет муниципального образования города Казани, действуя добросовестно и выставляя объекты недвижимости муниципального собственности на продажу на открытых аукционных торгах, обязан был разрешить вопрос о правовом режиме земельного участка, расположенного под спорным объектом недвижимости. Вместе с тем, данный вопрос разрешен не был, и на торги было выставлено только здание без земельного участка.

Кроме того, как следует из материалов дела в реестр муниципальной собственности включено здание – д. 105А по ул. Ю.Фучика в г. Казани, однако на торгах ответчиком было реализовано иное здание - д. 105А лит.Г по ул. Ю.Фучика в г. Казани.

Вместе с тем, Выписка из реестра не является правоустанавливающим документом, поскольку она лишь подтверждает включение имущества в реестр собственности.

Со вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 2 статьи 8, пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и возникают с момента такой регистрации.

Из договоров купли-продажи имущества и других материалов дела не следует, что Муниципальное образование города Казани являлось титульным владельцем здания по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А лит. Г, и что данный объект недвижимости принадлежал ответчику на каком-либо вещном праве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6, пунктом 2 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникшего после введения в действие Закона перехода данного права. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Согласно статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ) если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, то в государственной регистрации может быть отказано.

Из материалов дела следует, что для регистрации перехода прав собственности были представлены только Выписки из реестра собственности города Казани (на здание д. 105А по ул. Ю.Фучика в г. Казани).

Из содержания статей 13, 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ следует, что документы, представляемые на государственную регистрацию должны подтверждать в соответствии с законодательством Российской Федерации наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Поскольку в данном случае происходила не регистрация возникновения права в порядке разграничения государственной собственности, а была осуществлена регистрация перехода права на объекты недвижимости к другому лицу, в силу чего пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ в данном случае подлежал обязательному применению.

Доказательств государственной регистрации каких-либо вещных прав на здание - д. 105А лит.Г (либо здание д. 105А) по ул. Ю.Фучика в г. Казани за муниципальным образованием г. Казани суду не представлено.

Таким образом, доказательства того, что муниципальное образование г. Казани являлось законным владельцем спорного объекта недвижимости, суду не представлены.

Принимая во внимание вышеизложенное, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что торги, итогом которых явилось отчуждение из муниципальной собственности помещений здания по ул. Ю.Фучика, 105А лит.Г в г. Казани (подвала площадью 319,5 кв.м. – ООО «Валенсия плюс»; 1-го этажа площадью 67,9 кв.м – Захарову М.В., площадью 45,4 кв.м – Захарову М.В. и площадью 119,2 кв.м –Захарову М.В.) без подтверждения прав на спорный объект, а также одновременного отчуждения занятого им земельного участка, проведены с нарушением закона - ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о признании недействительными указанных торгов и заключенных по их результатам договоров купли-продажи недвижимого муниципального имущества: нежилого помещения от 08.10.2010 №091; от 08.10.2010 №090; от 08.10.2010 №089 заключенных с Захаровым М.В. и от 07.10.2011 №081 с ООО «Валенсия плюс» (ст. 166, 168, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, судебная коллегия обращает внимание, что за Захаровым М.В. на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 08.10.2010 №089, протокола о результатах торгов от 01.10.2010, акта приема-передачи здания (сооружения) от 31.12.2010, договора купли-продажи нежилых помещений от 08.10.2010 №090, акта приема-передачи здания (сооружения) от 12.11.2010 было зарегистрировано право собственности на тамбур площадью 3,6 кв.м, номера на поэтажном плане 11 по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105А

Вместе с тем, ни один из протоколов о результатах торгов от 01.10.2010 не содержит сведений об указанном объекте - тамбуре, либо ½ доли в праве собственности на помещение №11 первого этажа, отсутствует указанный объект и в Постановлении Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани №7477 от 25.08.2010 и, соответственно, Распоряжении Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани №810ра от 26.08.2010.

Решения о продаже объекта недвижимости – тамбура, либо ½ доли в праве собственности на помещение №11 первого этажа на открытых аукционных торгах Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани не принималось, обратного суду не представлено. Доказательств, на каком законном основании за ответчиком было зарегистрировано право собственности на указанный объект суду не представлено, в связи с чем ссылка представителя ответчиков, что право собственности возникло на основании договоров купли-продажи №090 и №089 от 08.10.2010, заключенных по результатам торгов, является голословной, опровергающейся материалами дела.

Согласно части 2 статьи 8 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно пункту 3 и 4 статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Права всех собственников защищаются равным образом.

Таким образом, для ограничения прав собственника недвижимого имущества необходимо установление специального законодательного предписания, явно и непосредственно установившего такое ограничение. Такое ограничение не может быть выведено путем расширительного толкования.

При этом правило части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, конкретизирующее положение статьи 123 (часть 3) Конституции Российской Федерации об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон, обязанность доказывания наличия у него заинтересованности в признании торгов недействительными возлагает на истца. Необходимость соблюдения этих положений обусловлена направленностью на защиту законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также осуществляется в целях обеспечения правовой определенности и стабильности в сфере гражданского оборота.

В рассматриваемом случае истец обращаясь с требованием о признании торгов недействительными, доказал наличие защищаемого права с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, имущественные права и интересы истца как собственника земельного участка данными нарушениями затронуты и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенных на торгах сделок.

Заявленный Захаровым М.В. срок исковой давности не пропущен.

При таких обстоятельствах в указанной части заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, а встречный иск подлежит оставлению без удовлетворения.

В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что оспариваемые договоры являются недействительными сделками, суд апелляционной инстанции считает возможным применить последствия недействительности сделки, обязав ООО «Валенсия плюс», Захарова М.В. возвратить в муниципальную собственность недвижимое имущество, а муниципалитет - возвратить предпринимателю Захарову М.В. и обществу «Валенсия плюс» полученные по договорам купли-продажи денежные средства.

Ссылка представителя ответчиков на то, что Захаров М.В. является добросовестным приобретателем спорного имущества, является несостоятельной, поскольку добросовестность сторон при совершении сделки, признанной судом недействительной, не имеет правового значения для применения последствий ее недействительности.

Ответчики, имея намерение приобрести в собственность спорное имущество и будучи извещенными Исполнительным комитетом об условиях проведения торгов, должны были действовать разумно и осмотрительно. Заключая договоры купли-продажи объектов недвижимости, стороны обязаны были проявить должную заботливость и осмотрительность, предусмотрев возможные последствия и проверив чистоту сделки.

Относительно сделки с ООО «САНА».

Как следует из материалов дела, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом Республики Татарстан от 03.10.2008 №79-ЗРТ «Об установлении предельных значений площади арендуемых помещений приобретаемых субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества» 24.07.2009 между Муниципальным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования города Казани», действующем от имени Муниципального образования города Казани (продавец-залогодержатель) и ООО «САНА» (покупатель-залогодатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа и залога №083 от 24.07.2009, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилые помещения первого этажа в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105а, лит.А (бывший лит.Г), общей площадью 146,0 кв.м (помещения №№ 26-36,26а,27а,29а,30а,31а,31б,33а,34а,34б,40-43) (т.1 л.д. 56-60).

Характеристика объекта нежилого фонда приведена в техническом паспорте от 30.06.2009 инвентарный номер 11614.

В соответствии с п. 2.1.договора цена объекта составляет 5 100 000 руб. Платежи осуществляются согласно графику платежей с рассрочкой до 23.07.2010 (т.2 л.д. 62).

Дополнительным соглашением от 19.04.2010 в связи с предоставлением технического паспорта от 08.04.2010 инв. №50п.2-11614/1-26 с изменением обозначения лит. А (бывший лит.Г) в пункт 1.2. договора купли-продажи имущества №083 от 24.07.2009 внесены изменения относительно указания лит. Г.

Таким образом, заключая дополнительное соглашение от 19.04.2010 Муниципальное образование города Казани в лице Муниципального учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования города Казани» было известно, что произошло изменение литеры здания с лит.Г на лит.А.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, на торги 01.10.2010 выставляются помещения в лит.Г, соответственно по результатам торгов заключаются договоры купли-продажи объектов недвижимости также расположенных в лит.Г.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что все спорные помещения расположены в одном здании.

При этом, согласно акту приема-передачи здания, подписанного 21.09.2009 следует, что помещения были переданы ООО «САНА» в здании по ул. Ю.Фучика, 105а, лит.А (бывший лит.Г), текст «лит.А (бывший…» зачеркнут.

Указанное свидетельствует, что спорные помещения фактически были переданы ООО «САНА» после 08.04.2010, а акт приема-передачи составлен «задним числом», поскольку именно после составления технического паспорта от 08.04.2010 инв. №50п.2-11614/1-26 с изменением обозначения лит. А (бывший лит.Г) сторонами дополнительным соглашением от 19.04.2010 были внесены в договор купли-продажи от 24.07.2009 изменения относительно наименования литеры спорного здания.

Отношения по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, субъектам малого и среднего предпринимательства регламентированы нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В статье 3 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества определены условия, при которых субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено требование к предмету договора продажи недвижимости, в соответствии с которым в этом договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По смыслу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ) сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, то есть уникальные характеристики объекта недвижимости, содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В силу части 5 указанной статьи осуществляется кадастровый учет, в том числе в отношении помещений.

Пунктом 7 статьи 27 Федерального закона № 221-ФЗ предусмотрено, что орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Нежилые помещения ООО «САНА» входят в единый объект недвижимости – здание, расположенное по ул. Ю.Фучика, 105А лит.Г, и, соответственно, не могли являться объектом купли-продажи.

Ранее арендуемое по договору аренды №6271-92 от 01.04.2008 ООО «САНА» нежилое помещение площадью 146,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А, не является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Более того, как указывалось выше, в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации за муниципальным образованием города Казани права собственности на здание – д. 105А лит. Г по ул. Ю.Фучика в г. Казани при его отчуждении Обществу, как отсутствуют и доказательства разрешения правового статуса земельного участка под объектом недвижимости на момент заключения сделки. При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о ничтожности заключенной с ООО «САНА» сделки.

ООО «САНА» указывает на пропуск срока исковой давности на подачу искового заявления, предусмотренного ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьями 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12/15.11.2001 №15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено: если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Из материалов дела усматривается, что истец, обратившись в суд с настоящим иском к ООО «САНА» вышел за пределы срока исковой давности, соответственно, в удовлетворении иска к ООО «САНА» в связи с истечением срока исковой давности на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации следует отказать.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами истца, что заключенные между ИП Захаровым М.В. и ИП Кандаковым М.Ю. договоры купли-продажи нежилых помещений, расположенные в здании по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105а носят мнимый и притворный характер.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, и в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Как следует из искового заявления, в настоящем деле истец оспаривает действительность заключенных между сторонами договоров купли-продажи спорного имущества, указывая на то, что стороны договора не имели намерения исполнять сделку, составленные документы создавали видимость ее исполнения.

Согласно ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации под мнимой понимается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия; притворной является сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку.

Мнимые сделки совершаются для того, чтобы произвести ложное представление у третьих лиц о намерениях участников сделки изменить свое правовое положение. Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых.

Преследуемая сторонами цель не может являться основанием для признания сделки недействительной ввиду мнимого характера, если стороны исполнили сделку.

Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Данная норма применяется в том случае, если стороны участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

В рассматриваемом случае названные обстоятельства подтверждаются материалами дела – предприниматель не имел намерения исполнять сделку, подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении. Надлежащих доказательств реального исполнения обязательств по оплате в полном объеме стоимости имущества по договорам купли-продажи как со стороны Кандакова М.Ю., так и со стороны Захарова М.В. суду не представлено.

Из материалов дела следует, что договоры купли-продажи имущества заключен между Захаровым М.В. (продавец) и Кандаковым М.Ю. (покупатель) 17.10.2012, а уже 13.03.2013 между Кандаковым М.Ю. (продавец) и Захаровым М.В. (покупателем) заключен новый договор купли-продажи, то есть менее чем через шесть месяцев, где все приобретенное 17.10.2912 имущество вновь продано Захарову М.В. Указанное свидетельствует, что имущество, поименованное в договоре купли-продажи, Кандакову М.Ю., несмотря на составление соответствующего акта приема-передачи, не передавалось, продолжая оставаться у Захарова М.В.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ и с учетом правовых подходов Конституционного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договоры, заключенные между ИП Захаровым М.В. и ИП Кандаковым М.Ю. являются ничтожными (мнимыми) сделками, а экономическая выгода необоснованной, в силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, и недействительны с момента их совершения независимо от признания их таковыми судом согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску и апелляционным жалобам подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 декабря 2013 года, принятое по делу № А65-15715/2013 отменить в части отказа в удовлетворении иска открытого акционерного общества «Нэфис Косметикс», г. Казань к

1. Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани»,

2. обществу с ограниченной ответственностью «САНА», г. Казань,

3. Индивидуальному предпринимателю Захарову Михаилу Валерьевичу, г. Казань,

4. обществу с ограниченной ответственностью «Валенсия плюс», г. Казань,

5. Индивидуальному предпринимателю Кандакову Михаилу Юрьевичу. Принять по делу в указанной части новый судебный акт.

Исковые требования открытого акционерного общества «Нэфис Косметикс», г. Казань удовлетворить частично.

Признать недействительным открытый аукцион, проведенный Муниципальным образованием г. Казани в лице Муниципального учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани, по продаже объектов недвижимости: помещения, назначение нежилое, общая площадь 45,4 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: г.Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а, лит. Г, оформленный протоколом о результатах торгов от 01.10.2010.

Признать недействительным договор купли-продажи №090 от 08.10.2010 нежилых помещений: помещения, назначение нежилое, общая площадь 45,4 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 37,38,39 и ½ доли в праве собственности на помещение № 11 первого этажа, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а, заключенный между ИП Захаровым М.В. и Муниципальным образованием г.Казани в лице Муниципального учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем двусторонней реституции, возвратить ИП Захарову М.В. в муниципальную собственность помещения, назначение нежилое, общая площадь 45,4 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 37,38,39 и ½ доли в праве собственности на помещения № 11 первого этажа, расположенные в здании по адресу: г.Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а, Муниципальному образованию г.Казани в лице Муниципального учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани возвратить ИП Захарову М.В. уплаченные за указанные помещения денежные средства в размере 1 495 000,00 (Один миллион четыреста девяносто пять тысяч) руб.

Признать недействительным открытый аукцион, проведенный Муниципальным образованием г.Казани в лице Муниципального учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани по продаже объектов недвижимости: помещение нежилое, общая площадь 67,9 кв.м, этаж 1, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а, лит.Г, оформленный протоколом о результатах торгов от 01.10.2010.

Признать недействительным договор купли-продажи №089 от 08.10.2010 г. нежилых помещений: помещение нежилое, общая площадь 67,9 кв. м., этаж 1, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а, заключенный между ИП Захаровым М.В. и Муниципальным образованием г.Казани в лице Муниципального учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем двусторонней реституции, возвратить ИП Захарову М.В. в муниципальную собственность помещения, назначение нежилое, общая площадь 67,9 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,9а и ½ доли в праве собственности на помещения № 11 первого этажа, расположенные в здании по адресу: г.Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а, Муниципальному образованию г.Казани в лице Муниципального учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани возвратить ИП Захарову М.В. уплаченные за помещения денежные средства в размере 2 535 000,00 (Два миллиона пятьсот тридцать пять тысяч) руб.

Признать недействительным открытый аукцион, проведенный Муниципальным образованием г. Казани в лице Муниципального учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани, по продаже объектов недвижимости: помещение нежилое, общая площадь 119,2 кв.м., этаж 1, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а, лит. Г, оформленный протоколом о результатах торгов от 01.10.2010.

Признать недействительным договор купли-продажи №091 от 08.10.2010 нежилых помещений: помещение нежилое, общая площадь 119,2 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 этажа: 12,13,14,15,16,16а,17,18,20,20а,23,24,25, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а, заключенный между ИП Захаровым М.В. и Муниципальным образованием г.Казани в лице Муниципального учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем двусторонней реституции, возвратить ИП Захарову М.В. в муниципальную собственность помещения, назначение нежилое, общая площадь 119,2 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 12,13,14,15,16,16а,17,18,20,20а,23,24,25, расположенные в здании по адресу: г.Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а, Муниципальному образованию г.Казани в лице Муниципального учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани возвратить ИП Захарову М.В. уплаченные за помещения денежные средства в размере 3 450 000,00 (Три миллиона четыреста пятьдесят тысяч) руб.

Признать недействительным открытый аукцион, проведенный Муниципальным образованием г.Казани в лице Муниципального казенного учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани, по продаже объектов недвижимости: помещение подвала, общая площадь 319,5 кв.м., этаж 1, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а лит.Г, оформленный протоколом о результатах торгов от 30.09.2011.

Признать недействительным договор купли-продажи №081 от 07.10.2011 нежилых помещений: помещение нежилое, общая площадь 319,5 кв. м., этаж подвал, помещение №2-13, 1а, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а, заключенный между ООО «Валенсия плюс» и Муниципальным образованием г.Казани в лице Муниципального казенного учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем двусторонней реституции, возвратить ООО «Валенсия плюс» в муниципальную собственность помещения, назначение нежилое, общая площадь 319,5 кв.м., этаж подвал, помещение №2-13, 1а, расположенные в здании по адресу: г.Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а, а Муниципальному образованию г.Казани в лице Муниципального казенного учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани возвратить ООО «Валенсия плюс» уплаченные за помещения денежные средства в размере 5 987 000,00 (Пять миллионов девятьсот восемьдесят семь тысяч) руб.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений от 17.10.2012, заключенный между Захаровым М.В. и Кандаковым М.Ю. по приобретению в собственность Кандакова М.Ю. следующих объектов недвижимости:

1) помещение, назначение нежилое, общая площадь 45,4 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: г.Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а, лит. Г;

2) помещение нежилое, общая площадь 67,9 кв. м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5,6,7,8,9,9а,10, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а;

3) помещение нежилое, общая площадь 119,2 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 этажа: 12,13,14,15,16,16а,17,18,20,20а,23,24,25, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а;

4) тамбур, помещение нежилое, общая площадь 3,6 кв.м, этаж 1, номер на поэтажном плане 11, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.105а.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений от 13.03.2013, заключенный между Кандаковым М.Ю. и Захаровым М.В. по приобретению в собственность Захарова М.В.. следующих объектов недвижимости:

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани» в пользу открытого акционерного общества «Нэфис Косметикс», г. Казань расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 16 000 руб.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Захарова Михаила Валерьевича, г. Казань, в пользу открытого акционерного общества «Нэфис Косметикс», г. Казань расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 16 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Валенсия плюс», г. Казань, в пользу открытого акционерного общества «Нэфис Косметикс», г. Казань расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 4 000 руб.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Кандакова Михаила Юрьевича в пользу открытого акционерного общества «Нэфис Косметикс», г. Казань расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 4 000 руб.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани», Индивидуального предпринимателя Захарова Михаила Валерьевича, г. Казань, общества с ограниченной ответственностью «Валенсия плюс», г. Казань, Индивидуального предпринимателя Кандакова Михаила Юрьевича в пользу открытого акционерного общества «Нэфис Косметикс», г. Казань расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере по 500 руб. с каждого.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Н.Ю. Пышкина

Судьи Е.М. Балакирева

С.Ю. Николаева