Гражданский кодекс часть 1

на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 октября 2016 года об отказе в удовлетворении заявления Кукушкиной Н.В. об обязании передать в объекте незавершенного строительства после сдачи объекта в эксплуатацию нежилые помещения, в рамках дела № А65-13752/2016 (судья Маннанова А.К.)

о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Маг-Строй», (ИНН <***>, ОГРН <***>),

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 04 марта 2016 года по делу №А40-210855/14-24-319 (резолютивная часть объявлена 02.03.2016) в отношении ООО «Маг-Строй» (ОГРН <***> ИНН <***>) введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден ФИО3

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20 апреля 2016 года (резолютивная часть объявлена 19.04.2016) удовлетворено ходатайство временного управляющего ФИО3 Применены в деле о банкротстве ООО «Маг-Строй» правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Дело №А40-210855/14-24-319Б передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Республики Татарстан.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 июня 2016 года дело №А40-210855/14-24-319Б о признании должника ООО «Маг-Строй» несостоятельным (банкротом), переданное по подсудности определением Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2016 принято к рассмотрению Арбитражного суда Республики Татарстан с присвоением ему номера дела №А65-13752/2016.

В Арбитражный суд Республики Татарстан 10 июня 2016 года поступило требование ФИО1 о включении в реестр требований о передаче недвижимого имущества во исполнении обязательства передать его в собственность на долю в праве незавершенного объектом строительства нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 сентября 2016 года (резолютивная часть объявлена 08.09.2016) ООО «Маг-Строй» признано несостоятельны (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на пять месяцев.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 сентября 2016 года

к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено - общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Ресейлер».

14 октября 2016 года представитель заявителя представил уточнение, в котором просил передать ФИО1 в объекте незавершенного строительства после сдачи объекта в эксплуатацию нежилые помещения: №1.09 - административное помещение, проектной площадью 15,51 кв.м., №1.41 - административное помещение проектной площадью 103,50 кв.м., №1.19 - административное помещение, проектной площадью 42,90 кв.м., №1.33 - лоджия проектной площадью 3,63 кв.м., на 2 (втором) этаже жилого дома, находящегося по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный №68, блок-секция №1.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 октября 2016 года в удовлетворении требования ФИО1 отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой, просила определение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив требования.

В судебном заседании ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержала, просила определение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель ПАО «Тимер Банк» с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, по основаниям представленного отзыва.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Конкурсный управляющий ООО «Маг-Строй» ФИО3 представил отзыв на жалобу, в котором просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, а также завил ходатайство о рассмотрении жалобы в свое отсутствие.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие иных указанных лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Из материалов дела следует, что ООО «Маг-Строй» является застройщиком жилого дома состоящего из двух блоков со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, на пересечении улиц Чистопольская и Амирхана, квартал 68, кадастровый номер земельного участка 16:50:110602:0002 на основании следующих документов:

1. Разрешения № RU16301000-191-ж от 30.04.2008 на строительство 24 этажного жилого дома со встроенными торговыми и офисными помещениями по адресу: РТ, г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Амирхана, квартал 68, выданного Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани ООО «Маг-Строй» сроком действия до 30.04.2008.

2. Разрешения № RU 16301000-204-ж на строительство 18-этажного жилого дома с магазинами по адресу: РТ, г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Амирхана, квартал 68, выданного 26.12.2008г. Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани ООО «Маг-Строй».

3. Разрешения № RU 16301000-74-ж на строительство жилого дома из двух блоков со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями по адресу: РТ, г. Казань, Ново-Савиновский район, на пересечении улиц Чистопольская и Амирхана, квартал 68, выданного 18.07.2014 Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани ООО «Маг-Строй».

4. Постановления Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани №258 от 28.01.2008 «О предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «Маг-Строй» земельного участка по ул. Ф.Амирхана, с кадастровым номером 16:50:110602:0002, площадью 5400 кв.м., расположенного по ул. Ф.Амирхана, в квартале 68.

5. Договора аренды земельного участка №12526 от 05.02.2008 заключенного между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани и ООО «Маг-Строй», дополнительного соглашения №12526/дс-1 от 29.06.2011 к договору аренды земельного участка № 12526 от 05.02.2008.

6. Проектной декларации по строительству жилого дома состоящего из двух блоков со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, на пересечении улиц Чистопольская и Амирхана, квартал 68 размещенной на сайте www.mag-s.ru от 19.07.2010, изменения в проектную декларацию размещены на сайте www.mag-s.ru от 31.10.2013, изменения в проектную декларацию размещены на сайте www.mag-s.ru от 29.04.2014, изменения в проектную декларацию размещены на сайте www.mag-s.ru от 30.10.2014.

11.03.2011 между ООО «Маг-Строй» и ООО «Ресейлер» был заключен договор №н-2/18/68 участия в долевом строительстве.

10.04.2014 между ООО «Ресейлер» и кредитором заключен договор №40 уступки права требования, согласно которому ООО «Ресейлер» уступил участнику право требования по договору №н-2/18/68 от 11.03.2011, заключенному между ООО «Ресейлер» и ООО «Маг-Строй», являющейся стороной, передающей нежилые помещения: №1.09 - административное помещение, проектной площадью 15,51 кв.м., №1.41 – административное помещение проектной площадью 103,50 кв.м, №1.19 – административное помещение, проектной площадью 42,90 кв.м, №1.33 – лоджия проектной площадью 3,63 кв.м, на 2 (втором) этаже жилого дома, находящегося по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный №68, блок-секция №1.

Согласно п.2.2. договора №40 уступки права требования, согласованного с ООО «Маг-Строй», ООО «Ресейлер» полностью и своевременно исполнил свои обязательства по финансированию строительства жилого дома.

По договору №40 уступки права требования заявитель в полном объеме выполнил свои обязательства, в том числе полностью оплатили договор в размере 14 898 600 рублей (платежное поручение от 11.04.2014 №2513).

В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 24.12.2012, срок завершения строительства, сдачи Объекта ГСАН 30 ноября 2013 года. Передача участнику долевого строительства 31.12.2013.

Должником обязательство по передаче объекта долевого строительства в собственность заявителя не исполнено, в связи с чем кредитор обратился в суд с требованием об обязании передать ФИО1 в объекте незавершенного строительства после сдачи объекта в эксплуатацию нежилые помещения: №1.09 административное помещение, проектной площадью 15,51 кв.м., №1.41 административное помещение проектнойплощадью 103,50 кв.м., №1.19 административное помещение, проектнойплощадью 42,90 кв.м., №1.33 лоджия проектной площадью 3,63 кв.м., на 2 (втором) этаже жилого дома, находящегося по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный №68, блок-секция №1.

Отношения между должником и кредиторами, являющимися участниками долевого строительства и имеющими право в отношении нежилого помещения, урегулированы иными нормами, в том числе ст. 71, 100 и п. 1 ст. 201.8 указанного Закона, содержащими перечень иных способов защиты прав таких лиц.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

По смыслу п. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства, возводимого с привлечением средств дольщиков по договору долевого участия, связана с завершением строительства объекта и вводом его в эксплуатацию.

Правовым последствием исполнения договора долевого участия является возникновение у участников долевого строительства права собственности на индивидуально определенные части/объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. При этом данное право реализуется по правилам статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь.

В соответствии с толкованием правовых норм, изложенном в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 №13534/10 (далее -постановление №13534/10), в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.

Вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством

По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в виде недвижимого имущества может быть признано только в отношении объекта, уже существующего в качестве индивидуально определенного договором.

Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитор вправе потребовать отобрания этой вещи у должника на предусмотренных обязательством условиях. Взамен требования передачи имущества, являющегося предметом обязательства, кредитор имеет права требования возмещения убытков.

Требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), могут быть удовлетворены судом только при условии, если право собственности продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке (абзац второй пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 №54).

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 №56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с до говорами на участие в строительстве», до ввода в эксплуатацию жилого дома не моуг быть выделены в натуре определенные помещения, а, в соответствии с разъяснениями; данными в абзаце 2 пункта Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства.

Таким образом, до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.

В соответствии с разъяснениями, указанными в абзаце 3 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности); по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

По условиям договора №н-2/18/68 от 11.03.2011 обязанность передать нежилое помещение возникает у застройщика после ввода дома в эксплуатацию. Обязательство по передаче инвестору не завершенного строительством объекта застройщик не принимал (п.2.1. договора).

По смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела не усматривается, что разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию выдано. При этом строительство жилого дома не завершено, доказательств обратного заявителем апелляционной жалобы не представлено.

Доказательства, свидетельствующие о регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, в материалах дела также отсутствуют.

Одним из способов защиты гражданских прав является присуждение к исполнению обязанности в натуре (статья 12 ГК РФ), которое по существу является понуждением должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства (договора).

Судебный акт, удовлетворяющий изложенные выше требования, не будет обладать свойством исполнимости и, фактически дублируя содержание соответствующего раздела договора (передать объект долевого строительства дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию), не защитит прав кредитора.

Из материалов дела следует, что жилой дом по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный №68, в эксплуатацию не введен, соответственно помещения, которые кредитор просит передать ему не существуют как объекты недвижимого имущества, а потому невозможно обязать должника передать эти помещения кредитору.

При этом, обязанность передать объект долевого строительства может быть исполнена только после приемки объекта в эксплуатацию.

Таким образом, принимая во внимание положения содержащиеся в Законе о долевом строительстве и Законе о банкротстве следует, что участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами - путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве).

Заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 октября 2016 года об отказе в удовлетворении заявления ФИО1 об обязании передать в объекте незавершенного строительства после сдачи объекта в эксплуатацию нежилые помещения, в рамках дела № А65-13752/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.А. Серова

Судьи А.И. Александров

О.Н. Радушева