Гражданский кодекс часть 1

по заявлению ООО «Родас», г. Ульяновск, к Главе муниципального образования «Город Ульяновск» ФИО3, <...> лицо: Комитет архитектуры и градостроительства Мэрии г. Ульяновска, г. Ульяновск,

о признании недействительным постановления от 16.08.2006 г. № 3370,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Родас» (далее – ООО «Родас», Общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о признании недействительным постановления Главы города Ульяновска от 16 августа 2006г. № 3370 «Об отмене постановления Главы города от 12 октября 2005г. № 2421».

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет архитектуры и градостроительства Мэрии г. Ульяновска.

Решением суда от 15 марта 2007 г. заявление удовлетворено частично. Пункт 2 оспариваемого постановления главы города Ульяновска от 16 августа 2006г. № 3370 следующего содержания: «2. Договор аренды земельного участка от 23 ноября 2005г. № 24-4-012563, ранее заключенный с ООО «Родас», считать расторгнутым.» признан недействительным на том основании, что договор аренды от 23 ноября 2005г. № 24-4-012563 не предусматривает права арендодателя на односторонний отказ от его исполнения, пункт 2 оспариваемого постановления не соответствовует требованиям ГК. В остальной части заявление ООО «Родас» оставлено без удовлетворения, поскольку постановление Главы города от 12 октября 2005г. № 2421, которое было отменено оспариваемым постановлением, противоречило законодательству и глава муниципального образования был вправе отменить изданный им муниципальный правовой акт в связи с нарушением законодательства, допущенным при его принятии.

В апелляционной жалобе ООО «Родас» просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на отсутствие правового акта, регламентирующего порядок проведения публичных слушаний в муниципальном образовании «Город Ульяновск», на момент утверждения акта выбора земельного участка, выявление общественного мнения осуществлялось путем опубликования информации о предстоящем строительстве в газете, проведение общественных слушаний в данном случае не требовалось.

Отзывы на апелляционную жалобу Глава города Ульяновска и Комитет архитектуры и градостроительства Мэрии г. Ульяновска не представили.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие Главы города Ульяновска и Комитета архитектуры и градостроительства Мэрии г. Ульяновска, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель Общества поддержала апелляционную жалобу, просила отменить решение суда в той части, в какой в удовлетворении заявления Общества было отказано.

Проверив материалы дела в обжалуемой части, выслушав пояснения представителя Общества, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ООО «Родас» предварительно согласован земельный участок, площадью 577,75 кв.м, относящийся к территориальной зоне Ц-5к, под строительство остановочного комплекса со спортивным кафе и маяком по ул.Минаева.

Постановлением главы города Ульяновска от 12 октября 2005г. № 2421 «О предварительном согласовании ООО «Родас» места размещения остановочного комплекса с кафе и маяком по улМинаева в Ленинском районе»: утвержден акт выбора земельного участка и проект границ; разрешено проведение проектных работ для строительства; земельный участок передан для выполнения изыскательских работ.

На основании постановления от 12 октября 2005 г. № 2421 между Администрацией (мэрией) г.Ульяновска и ООО «Родас» заключен договор аренды земельного участка от 23 ноября 2005 г. №24-4-012563 сроком действия с 12 октября 2005г. по 01.09.2006г.

Главой города Ульяновск 16 августа 2006г. принято постановление № 3370 «Об отмене постановления Главы города от 12 октября 2005г. № 2421». Указанным постановлением признано утратившим силу постановление от 12 октября 2005г. № 2421 «О предварительном согласовании ООО «Родас» места размещения остановочного комплекса с кафе и маяком по ул.Минаева в Ленинском районе» (пункт 1 постановления), а договор аренды от 23 ноября 2005г. №24-4-012563 - расторгнутым (пункт 2 постановления).

Общество в заявлении указало, что предоставление ему земельного участка в аренду произведено в соответствии с действующим законодательством, фактически Обществу без объяснения причин было запрещено пользоваться земельным участком, на освоение которого оно затратило денежные средства.

С заявлением о признании недействительным постановления мэра г.Ульяновска от 16 августа 2006г. № 3370 ООО «Родас» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области 15 января 2007г., то есть в срок, установленный ч.4 ст.198 АПК РФ.

Согласно ст.36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст.85 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, к которой принадлежит земельный участок.

Градостроительные регламенты предусмотрены для каждой территориальной зоны индивидуально в Правилах землепользования и застройки в городе Ульяновске, утвержденных решением Ульяновской Городской Думы от 13 октября 2004г. № 90 (далее – Правила). Применительно к территориальным зонам в статье 19 Правил установлены основные разрешенные виды использования недвижимости; сопутствующие основным виды разрешенного использования; виды, которые требуют специального согласования.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок находится в территориальной зоне Ц-5к «Зоны специализированного некоммерческого использования объектов, связанных с отправлением культа», что Обществом не оспаривается.

Для данной зоны основным разрешенным видом использования недвижимости являются объекты, связанные с отправлением культа. К видам, которые требуют специального согласования, статья 19 Правил относит кафе.

Таким образом, предоставление земельного участка под кафе в территориальной зоне Ц-5к требует специального согласования.

Специальное согласование регулируется статьями 6, 14 Правил и заключается в предоставлении по итогам общественных слушаний разрешений на особо поименованные в Правилах виды использования недвижимости, условно разрешенные в соответствующих зонах.

Специальное согласование проводится на основании заявки заинтересованного лица на стадии подготовительных работ по формированию земельного участка как объекта недвижимости. При этом в пункте 4 статьи 14 Правил содержится перечень действий, которые должны быть совершены на стадии подготовительных работ. В частности, обращение в администрацию города с заявкой, которая должна содержать запрос о предоставлении специального согласования, заявка передается в комиссию по землепользованию и застройке, комиссия проводит общественные слушания в порядке статьи 6 Правил на основании Положения о комиссии по землепользованию и застройке при администрации г.Ульяновска, утвержденного постановлением мэра г.Ульяновска от 01 декабря 2004г. № 2936, комиссией принимается решение о предоставлении специального согласования по результатам письменных заключений и общественных слушаний, проводимых в порядке, предусмотренном статьей 6 Правил.

В соответствии с п.3.11 Положения о комиссии по землепользованию и застройке при администрации г.Ульяновска протокол заседания комиссии является основанием для подготовки акта выбора земельного участка для строительства, требующего специального согласования.

Из материалов дела усматривается, что в отношении спорного земельного участка не выполнена процедура специального согласования, отсутствуют заявка на получение специального согласования, запрос по проведению общественных слушаний, публикация о предстоящем слушании, решение комиссии по землепользованию и застройке о предоставлении специального согласования.

Без проведения процедуры специального согласования в отношении земельного участка Глава города Ульяновска принял постановление от 12 октября 2005г. № 2421 о предварительном согласовании места размещения объекта, которым утвердил акт выбора участка и проект границ.

Доводы Общества о том, что отсутствие специального согласования на момент принятия постановления от 12 октября 2005г. № 2421 не является основанием для его отмены, поскольку специальное согласование может быть получено и после его издания, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание.

Согласно п.3 ст. 14 Правил специальное согласование по спорному земельному участку должно быть проведено на стадии подготовительных работ по формированию земельного участка.

Порядок формирования земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта содержится в пункте 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и выражается в последовательном совершении следующих действий: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 ЗК РФ.

В соответствии со ст.31 ЗК РФ на основании поданного заявления органы местного самоуправления обеспечивают выбор земельного участка с учетом градостроительных условий использования соответствующей территории. Результаты выбора оформляются актом с приложением проекта границ, которые утверждаются решением органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта. Указанное решение является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Согласно ст.32 ЗК РФ с принятием решения о предварительном согласовании земельного участка его границы подлежат установлению на местности, а земельный участок - кадастровому учету.

Таким образом, начальным моментом формирования земельного участка является подача заявления о выборе участка, а завершающим этапом - кадастровый учет земельного участка, после которого земельный участок становится объектом недвижимости.

При этом стадия подготовительных работ процесса формирования земельного участка определяется характером действий, подлежащих исполнению на данной стадии. Так, в статье 14 Правил содержится, как указывалось выше, перечень подлежащих исполнению действий для получения специального согласования: заявление (запрос), общественные слушания, решение комиссии по землепользованию и застройке по итогам общественных слушаний, протокол заседания комиссии, который является основанием для подготовки акта выбора земельного участка для строительства, требующего специального согласования.

Специальное согласование согласно п.3 ст. 14 Правил предоставляется по итогам общественных слушаний. Следовательно, общественные слушания должны предшествовать утверждению акта выбора земельного участка для строительства, требующего специального согласования.

Статья 6 Правил определяет цели проведения общественных слушаний. Так, в указанной статье предусматривается, что с помощью общественных слушаний учитывается мнение населения по вопросам градостроительства с целью осуществления контроля за принятием администрацией города решений по землепользованию и застройке. Поэтому функция контроля за принятием администрацией муниципального образования решений не может быть выполнена в случае принятия муниципального правового акта до проведения общественных слушаний, что имело место в рассматриваемом случае.

О целях проведения публичных слушаний, закрепленных в статье 6 Правил, говорится и в пункте 3 Положения «О порядке организации и проведения публичных слушаний в муниципальном образовании «Город Ульяновск», утвержденного решением Ульяновской Городской Думы от 21 сентября 2005г. № 152, согласно которому не допускается принятие муниципального правового акта, проект которого выносится на публичные слушания, до получения результатов публичных слушаний.

ООО «Родас» ссылается на то, что данное Положение не подлежит применению, поскольку принято после утверждения 08 июня 2005 г. акта выбора земельного участка ООО «Родас» под строительство остановочного комплекса на заседании Комиссии по землепользованию и застройке.

Данный довод ООО «Родас» подлежит отклонению, поскольку муниципальный правовой акт, устанавливающий право ООО «Родос» на проведение проектных работ для строительства остановочного комплекса - постановление от 12 октября 2005г. № 2421, утвердивший акт выбора спорного земельного участка, был издан после вступления в силу (с момента опубликования 30 сентября 2005 г.) Положения «О порядке организации и проведения публичных слушаний в муниципальном образовании «Город Ульяновск».

Согласно п.3 ст. 14 Правил специальные согласования могут проводиться на стадии подготовительных работ по формированию земельного участка как объекта недвижимости, в процессе эксплуатации ранее созданных объектов недвижимости, когда у владельцев возникает намерение изменить их назначение.

Следовательно, общественные слушания проводятся при строительстве нового объекта, изменении назначения построенного объекта. Применительно к ним указывается на момент проведения общественных слушаний: при строительстве нового объекта - на стадии подготовительных работ, при изменении назначения построенного объекта - в процессе его эксплуатации.

Таким образом, постановление от 12 октября 2005г. № 2421 принято в нарушение Правил землепользования и застройки в г.Ульяновске, утвержденных решением Ульяновской Городской Думы от 13 октября 2004г. № 90, в связи с чем Глава города Ульяновска имел право его отменить в соответствии со ст.48 Федерального закона от 06 октября 2003г. №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В данном случае главой города принято постановление не об отмене постановления от 12 октября 2005г. № 2421, а о признании его утратившим силу с 16 августа 2006 г. Однако названная формулировка указывает только на момент, с которого постановление от 12 октября 2005г. № 2421 прекращает свое действие, и не затрагивает по существу права органа местного самоуправления, предусмотренного статьей 48 Федерального закона от 06 октября 2003г. №131 –ФЗ, на отмену принятых им правовых актов.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что пункт 1 оспариваемого постановления соответствует требованиям законодательства.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд выводы суда первой инстанции признает законными и обоснованными.

На основании изложенного решение суда от 15 марта 2007 г. в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 15 марта 2007 г. по делу №А72-360/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Родас» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Е.Г.Филиппова

Судьи В.С.Семушкин

В.Е.Кувшинов