Гражданский кодекс часть 1

от истца – председатель правления ФИО1, паспорт, выписка из протокола от 25.03.2019, выписка из ЕГРЮЛ; представитель ФИО2 по доверенности от 03.06.2019,

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности №ЮР-УКЭИК-СБИ-АТР-08/18 от 02.08.2018,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 06 - 11 июня 2019 года в зале № 6 апелляционные жалобы товарищества собственников недвижимости «Муштари-19» и общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал», Д.У.ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 марта 2019 года, принятое по делу №А65-13715/2018 (судья Андреев К.П.),

по иску товарищества собственников недвижимости «Муштари-19», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал», Д.У.ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Тестато» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании договора участия в долевом строительстве от 24.09.2013г. №М-274, в части приобретения нежилого помещения пом.1501, площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:010621:957, расположенного в подвале№1 многоквартирного дома №19 по улице Муштари г.Казани недействительным, о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома №19 по ул.Муштари г.Казани на нежилое помещение пом.1501, площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:010621:957, расположенное в подвале №1 многоквартирного дома №19 по улице Муштари г.Казани

при участии третьих лиц - ФИО4, ФИО5, ФИО6, АО «БТИ РТ», АО «Федеральное БТИ»,

УСТАНОВИЛ:

ТСН «Муштари-19» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании недействительным договора участия в долевом строительстве от 24.09.2013г. №М-274, заключенного владельцами инвестиционных паев - Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» с ООО «Домострой», акта приема-передачи спорного нежилого помещения от 05.02.2014 к договору участия в долевом строительстве от 24.09.2013 №М-274 в части нежилого помещения площадью 220,65 кв.м., расположенного в подвале №1 многоквартирного дома №19 по ул.Муштари в границах согласно плана, изготовленного кадастровым инженером ФИО7

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО5, ФИО6, АО «Бюро технической инвентаризации РТ», АО «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости-Федеральное бюро технической инвентаризации».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.03.2019 иск удовлетворен частично.

Суд признал недействительным договор участия в долевом строительстве от 24.09.2013 №М-274, заключенный владельцами инвестиционных паев - Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» с ООО «Домострой», в части передачи нежилого помещения площадью 127,32 кв.м., расположенного в подвале №1 многоквартирного дома №19 по ул.Муштари.

В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец и ответчик обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции. Истец просит суд удовлетворить иск в полном объеме, ответчик просит принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалоб, заявители ссылаются на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представители истца поддержали апелляционную жалобу истца по изложенным в жалобе доводам, просили суд апелляционную жалобу удовлетворить, против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика возражали.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца по основаниям, изложенным в отзыве, просил суд в удовлетворении апелляционной жалобы истца отказать, удовлетворив жалобу ответчика по доводам, изложенным в его апелляционной жалобе.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений многоквартирного дома № 19 по ул. Муштари в г. Казани (далее - МКД) от 03.10.2014г. (протокол от 03.10.2014г.) принято решение о создании ТСН «Муштари-19», в ЕГРЮЛ 15.10.2014г. внесена соответствующая запись о создании юридического лица за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) <***> (л.д. 26 т.1).

Решением общего собрания собственников МКД по адресу Казань, ул. Муштари, 19 от 25.06.2015г. председатель правления ФИО1 наделена полномочиями представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома в суде и в других правоохранительных и государственных органах.

Уставом ТСН «Муштари-19» (л.д. 19-25 т.1) установлено, что целью деятельности товарищества является объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (п. 1.4 Устава), а предметом деятельности ТСН «Муштари-19» являются:

- обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния жилых и нежилых помещений;

- защита и предоставление общих прав и законных интересов собственников помещений в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления и в судах (п. 1.5).

Согласно п.2.3 Устава к объектам общей собственности членов товарищества относятся:

- все составные части недвижимого имущества, не входящие в состав жилых и или нежилых помещений многоквартирного дома;

- иное оборудование, расположенное за пределами или внутри жилых и/или нежилых помещений в многоквартирном доме, обслуживающее более одного помещения, необходимое для удобства проживания, а так же облегчающее совместную эксплуатацию и безопасность недвижимого имущества.

Ответчик – ООО «УК ЭнергоИнвестКапитал» ЗПИФ недвижимости «Стройбизнесинвест» первоначально выступал в качестве застройщика (заказчика, единственного собственника) многоквартирного дома № 19 по ул. Муштари г. Казани согласно договора генерального подряда № 11/2010 от 03 ноября 2010 года, заключенного между ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» и ООО «Домострой» на строительство объекта недвижимости - Жилого комплекса по ул. Муштари: А- Жилой дом 13-17 и Б – Жилой дом 19-21.

Поскольку Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Татарстан отказала в регистрации первоначальных договоров долевого участия, заключенных с ответчиком, на основании того, что паевой инвестиционный фонд не может заниматься иными видами деятельности и привлекать денежные средства по договору долевого участия, то последней был вынужден продать права и обязанности по строительству Жилого комплекса по ул. Муштари: А-Жилой дом 13-17 и Б – Жилой дом 19-21 ООО «Домострой».

Между ответчиком и ООО «Домострой» 30 июля 2012 года был заключен договор на продажу земельного участка с кадастровым номером 16:50:010621:300, общей площадью 5466 кв.м, который находится под объектом капитального строительства Жилого комплекса по ул. Муштари: А- Жилой дом 13-17 и Б - Жилой дом 19-21.

В дальнейшем между ответчиком и ООО «Домострой» заключен договор № Ц-01/12 от 27 августа 2012 года уступки прав (цессии) по договору генерального подряда на строительство объекта недвижимости № 11/2010 от 03 ноября 2010 года.

Кроме того, ООО «Домострой» приобрел у ответчика проектно-сметную документацию по строительству объекта (договор купли-продажи проектной документации № ПСД-01/12 от 07 августа 2012 года).

Таким образом, в августе 2012 года новым застройщиком (заказчиком) объекта недвижимости - Жилого комплекса по ул. Муштари: А- Жилой дом 13-17 и Б - Жилой дом 19-21 стал ООО «Домострой».

Указанные обстоятельства были установлены судами при рассмотрении дела №А65-25762/2016 по иску ТСН «Муштари-19» к ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» о прекращении за владельцами инвестиционных паев права общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 20,4 кв.м с кадастровым номером 16:506010621:879, этаж 1, расположенное по адресу: <...>; признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома № 19 по ул. Муштари г. Казани на данное нежилое помещение.

На дату рассмотрения настоящего спора ООО «Домострой» (ОГРН <***> ИНН <***>) прекратило свою деятельность, в Едином государственном реестре юридических лиц отсутствуют сведения о нем; за ОГРН <***> и ИНН <***> в ЕГРЮЛ зарегистрировано ООО «Пектрус» (ОГРН <***> ИНН <***>), которое 23.06.2014г. прекратило деятельность юридического лица в форме присоединения (л.д. 79 т.2), правопреемником является ООО «Либерта».

В последующем ООО «Либерта» 02.06.2015г. прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения, о чем в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись, правопреемником является ООО «Тестато».

13 декабря 2013 года было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию объекта недвижимости № КШ6301000-67жил - многоквартирного дома по ул. Муштари, в г.Казани (т.1 л.д.31-33).

Указанное разрешение выдано на объект капитального строительства 3-9 – этажный 105-квартирный жилой комплекс: А-Жилой дом 13-15 и Б-Жилой дом 17-21.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, объект капитального строительства А-Жилой дом 13-15 вводился в эксплуатацию с подземной парковкой с количеством парковочных мест 135 (по проекту 135) и общей площадью 5 932,9 кв.м. (по проекту 5 760,12 кв.м.).

Объект капитального строительства Б-Жилой дом 17-21 вводился в эксплуатацию с подземной парковкой с количеством парковочных мест 18 (по проекту 18) и общей площадью 1035,34 кв.м. (по проекту 1015,85 кв.м.).

24.09.2013 между ООО «Домострой» (застройщик) и ответчиком (участник) заключен договор участия в долевом строительстве №М-274, согласно которому участник участвует в долевом строительстве Жилого комплекса: А-Жилой дом 13-15 и Б-Жилой дом 17-21 с подземной автостоянкой и встроенными офисно-торговыми помещениями на 1 этаже, расположенного на земельном участке площадью 5466 кв.м с кадастровым номером 16: 50: 01 06 21: 300 по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Муштари, (далее - Объект), а застройщик осуществляет строительство Объекта путем проведения комплекса мероприятий по организационному, техническому, финансовому и правовому обеспечению строительства согласно проектной документации в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц (т.2 л.д.75-98).

Согласно подп. 12 п. 1.5 указанного договора после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта участник, при условии выполнения им своих обязательств по настоящему договору, приобретает помещение, предназначенные для парковки автотранспорта, расположенное на 1-ом подъемном этаже корпуса Б, имеющее условное название «Парковка» и условные номера помещений «П-1-1», «П-1-2», «П-1-3», «П-1-4», «П-1-5», «П-1-6», «П-1-7» (общая площадь помещения по проекту 384,09 кв.м.) согласно прилагаемого плана (Приложение № 12).

Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке 02.10.2013.

На основании акта приема передачи от 05.02.2014 (т.2 л.д.100) во исполнение договора участия в долевом строительстве №М-274 ответчику застройщиком был передан объект долевого строительства: «Парковка» назначение: нежилое помещение №1501, общей площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:957 (по договору участия в долевом строительстве – помещение предназначенные для парковки автотранспорта, расположенное на 1-ом подземном этаже корпуса Б, имеющее условное название «Парковка» и условные номера помещений «П-1-5», «П-1-6», «П-1-7») адрес объекта: <...>.

На основании указанных договора и акта приема-передачи за владельцами инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ответчика 06.10.2015 зарегистрировано право общей долевой собственности на нежилое помещение №1501, общей площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:957, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации (т.1 л.д.26).

На основании акта приема передачи от 05.02.2014 (т.7 л.д.117) ответчику застройщиком был передан объект долевого строительства: машино-место, назначение: нежилое помещение, общей площадью 12,8 кв.м., подвал, кадастровый номер: 16:50:010621:809 (по договору участия в долевом строительстве – помещение предназначенные для парковки автотранспорта, расположенное на 1-ом подземном этаже корпуса Б, имеющее условное название «Парковка» и условные номера помещений «П-1-1») адрес объекта: <...>.

На основании указанных договора и акта приема-передачи за владельцами инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ответчика 15.07.2014 зарегистрировано право общей долевой собственности на нежилое помещение, общей площадью 12,8 кв.м., подвал, кадастровый номер: 16:50:010621:809, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.6 л.д.14-16). Из указанной выписки следует, что номер 179 был присвоен помещению №101.

Истец указав, что спорное помещение является местом общего пользования, поскольку это въезд на парковку с улицы, в связи с чем относится к общей долевой собственности и его отчуждение в индивидуальную собственность противоречит нормам права и проектной документации, обратился в суд с заявленным иском.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Подпунктом а) пункта 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорное помещение самостоятельное значение либо оно предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в здании.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что экспертизу проектной документации, разработанную ООО «Проектная мастерская «ВЕЛП» по объекту «Жилой комплекс по ул. Муштари. А- «Жилой дом 13-15 и Б «Жилой дом 17-21» проводило Управление Государственной вневедомственной экспертизы Республики Татарстан по строительству и архитектуре (заключение от 11.03.2011 №16-1-4-0101-11).

Как усматривается из рабочего проекта (проекта организации строительства) «Жилой комплекс по ул. Муштари в Вахитовском районе г. Казани: А- «Жилой дом 13-17 и Б – «Жилой дом 19-21», выполненного ООО «Проектная мастерская «ВЕЛП», жилой комплекс сложной конфигурации представляет собой разноэтажную застройку от 5-ти до 9-ти этажей. Первый этаж всего комплекса отдан под общественные функции: магазины, офисы, кафе и др. Начиная со второго этажа и по девятый, расположено жилье. Комплекс имеет 2-х этажную подземную автостоянку, а также на первом подземном этаже расположены технические помещения, необходимые для жизнеобеспечения комплекса. Подземная автостоянка расположена в подвальном этаже и частично на дворовой территории, на крыше выполняется благоустройство дворовой территории.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №RU16301000-67жил, выданного Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани 3-9 этажного 105-квартирного жилого комплекса: А- «Жилой дом 13-15» и Б- «Жилой комплекс 17-21», расположенного по адресу: <...> следует, что объект Б- «Жилой дом 17-21» имеет подземную парковку на 18 мест, общей площадью по проекту 1015,8 кв.м; фактической – 1035,34 кв.м, однако, характеристики машино-мест, свидетельствующие о том, что указанным разрешением в эксплуатацию введены машино-места как самостоятельные объекты недвижимости, в указанном разрешении на ввод объекта в эксплуатацию отсутствуют.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

До 01.01.2017 машино-места самостоятельными объектами недвижимости по закону не являлись.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 315-ФЗ) пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнен нормой, согласно которой к недвижимым вещам относятся не только здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, но и машино-места - предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений.

В соответствии с пунктом 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона № 315-ФЗ, машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Кадастровый учет машино-места осуществляется на основе предоставленного технического плана, который составляется исходя из сведений, указанных в разрешении на ввод здания или сооружения, в которых расположено машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки (часть 4 статьи 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, на плане здания либо сооружения геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места (часть 6.1 статьи 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).

На основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона № 315-ФЗ объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, признается машино-местом. Не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта недвижимости, указанного в настоящей части. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. Границы указанного в настоящей части объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от соответствия их описания требованиям, установленным Законом о государственной регистрации недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона № 315-ФЗ правообладатель объекта недвижимости, указанного в части 1 настоящей статьи, вправе подать в орган исполнительной власти, осуществляющий ведение Единого государственного реестра недвижимости, заявление об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона о государственной регистрации недвижимости, форма которого утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Истцом при рассмотрении настоящего дела представлена копия проекта организации строительства объекта «Жилой комплекс по ул. Муштари в Вахитовском районе г. Казани А-«Жилой дом 13-15» и Б-«Жилой дом 17-21» от 2010 года (т.4 л.д.2-26) и на электронном носителе.

Согласно плана этажа на отметке – 3.900 в осях 40-57 (т.4 л.д.19) проект предусматривал наличие 18 парковочных мест.

Как установлено в судебном заседании, у сторон отсутствует спор относительно площади, занимаемой парковкой из 14 машиномест здания Б этаж 1 (подвал), согласно плана этажа на отметке – 3.900 в осях 40-48 (т.4 л.д.19).

Из технического паспорта нежилого помещения следует, что в спорном помещении, переданном по договору участия в долевом строительстве от 24.09.2013г. №М-274 предусмотрено по проекту 4 парковочных места, из которых спорными являются машиноместо площадью 12,8 кв.м под №101, исправлено ручкой на №179 (на отметке – 3.900 в осях 48-49), а также помещение площадью 48 кв.м под №1, исправлено ручкой на №105 (в осях 56-57).

В представленной ответчиком копии технического паспорта (поэтажный план этажа 1 (подвал) отражено помещение №101 площадью 12,8 кв.м. Указанное помещение отражено также в представленном АО «БТИ РТ» техническом паспорте (поэтажный план этажа 1 (подвал) с указанием номера помещения 179, что соответствует данным кадастрового учета нежилого помещения, общей площадью 12,8 кв.м.

При этом факт создания машино-места в объеме здания подтвержден разрешением Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани 13.12.2013 на ввод объекта в эксплуатацию №RU16301000-67жил, машино-места созданы на стадии строительства здания с подземной автостоянкой, что соответствует представленной в материалы дела рабочей документации, в связи с чем, машино-места после вступления в силу Закона о государственной регистрации недвижимости не образуются, а лишь юридически идентифицируются в исходном помещении.

Применительно к рассматриваемому спору, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что анализ взаимосвязанных положений части 4 статьи 14 и пункта 1 части 5 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости, позволяет сделать вывод о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию подтверждает факт создания объекта недвижимости в объеме рабочей документации и является основанием для осуществления кадастрового учета всех входящих в его состав помещений, машино-мест (18 шт.).

Таким образом, спорный договор долевого участия от 24.09.2013г. №М-274 в части предоставления ответчику нежилого помещения, общей площадью 12,8 кв.м., соответствовал как данным проектной документации в части расположения и назначения помещения, так и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию.

Судом первой инстанции также установлено, что спорное нежилое помещение, расположенное в подвале №1 многоквартирного дома №19 по ул.Муштари, являющееся частью переданного по оспариваемому договору помещения (приложение №12 к договору), в части площади 127,32 кв.м., предназначено для обслуживания всего жилого дома. С учетом наличия указанных площадей застройщику было выдано 13.12.2013г. разрешение на введение жилого дома в эксплуатацию.

Суд установил, что указанное помещение проектировалось под осуществление сквозного проезда с подземной автостоянки, а не под иные цели, следовательно, в силу положений ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ помещение относится к общему имуществу собственников помещений МКД и предназначено для эксплуатации всего МКД, в этой связи спорное помещение не могло быть введено в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и застройщик - ООО «ДомоСтрой», был не вправе отчуждать указанные площади третьим лицам, в том числе по договору долевого участия от 24.09.2013г. №М-274.

В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Истец просит признать недействительным как сам договор участия в долевом строительстве от 24.09.2013 №М-274 в части передачи спорного помещения, так акт приема-передачи спорного нежилого помещения от 05.02.2014 к договору участия в долевом строительстве от 24.09.2013 №М-274.

Вместе с тем, как верно отмечено арбитражным судом, акт приема-передачи помещения от 05.02.2014 является неотъемлемой частью договора долевого участия, и, учитывая консенсуальную природу договора, не может быть признан недействительным отдельно от договора долевого участия, поскольку актом лишь фиксировались действия сторон по исполнению договора. При этом сам по себе акт не является правоустанавливающем документом, на основании которого возникло право собственности ответчика на спорное помещение.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 и Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.10.09 № ВАС-12537/09, разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законный интерес истца, как организации, осуществляющей управление многоквартирным дом и представляющей интересы всех собственников помещений многоквартирного дома, заключается в том, что спорные площади, расположенные в подвале №1 многоквартирного дома №19 по ул.Муштари, предназначены для обслуживания всего жилого дома, проектировались под осуществление сквозного проезда с подземной автостоянки, а не под иные цели, следовательно, в силу положений ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ помещение относится к общему имуществу собственников помещений МКД и предназначено для эксплуатации всего МКД, в этой связи спорное помещение не могло быть введено в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и застройщик - ООО «ДомоСтрой», был не вправе отчуждать данное помещение третьим лицам, в том числе по договору долевого участия от 24.09.2013г. №М-274.

Судом обоснованно отказано ответчику (ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал») и третьим лицам (ФИО5 и ФИО4) в удовлетворении ходатайства о применении срока исковой давности.

Как следует из материалов дела право общей долевой собственности на нежилое помещение №1501, общей площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:957, являющееся частью помещения, переданного по спорному договору, за владельцами инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ответчика было зарегистрировано 06.10.2015.

Соответственно, как верно указал суд первой инстанции, истец мог и должен был узнать о начале исполнения договора участия в долевом строительстве №М-274 в части спорного помещения не ранее даты первой регистрации права собственности (06.10.2015) на часть спорного помещения - нежилое помещение №1501, общей площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:957.

Правомерно отклонен довод ответчика и третьих лиц о том, что истец должен был узнать о заключении договора долевого участи и передаче спорного помещения ответчику с даты регистрации права собственности председателя ТСН «Муштари-19» на принадлежащие ей квартиры №22 (16.12.2014), №73 (04.12.2014).

На момент регистрации права собственности председателя ТСН «Муштари-19» на принадлежащие ей квартиры №22 (16.12.2014г.), №73 (04.12.2014г.) спорное нежилое помещение не имело отдельного входа, не имело собственных границ, являлось проездом, не было поставлено на кадастровый учёт со статусом «временное» (10.07.2015г.), не было зарегистрировано право собственности ответчика на спорное нежилое помещение (06.10.2015г.).

Кроме того в техническом паспорте от 28.06.2013, имевшимся в распоряжении истца, на момент регистрации права собственности председателя ТСН «Муштари-19» на квартиры спорное помещение не было выделено как самостоятельное помещение площадью 252,9 кв.м., а значилось как Проезд площадью 321кв.м. (помещение №VIII).

Как усматривается из материалов дела, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд 27.04.2018, о чем свидетельствует входящий штамп Арбитражного суда Республики Татарстан.

В этой связи, учитывая дату регистрации права собственности на часть спорнрого нежилого помещения №1501, общей площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:957 - 06.10.2015, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что срок исковой давности истцом пропущен не был.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется. В указанной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорной остается площадь 48 кв.м (по экспликации к поэтажному плану техпаспорта – техпомещение под №1), в части включения ее в площадь объекта долевого строительства, приходящейся на помещение площадью 384,09 кв.м, переданного по договору участия в долевом строительстве от 24.09.2013г. №М-274 (приложение №12 к договору).

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, в том числе рабочего проекта и т.д., помещение №1 площадью 48 кв.м, числящееся в экспликации к поэтажному плану строения 1 этаж (подвал) л.8 как техническое помещение (в поэтажном плане л. 9 помещение №1 исправлено ручкой на №105), фактически является въездом/выездом на подземную парковку. Данный факт ответчиком и третьими лицами документально не опровергнут.

По проекту парковка жилого комплекса по ул. Муштари в Вахитовском районе г. Казани: зданий А- «Жилой дом 13-17 и Б – «Жилой дом 19-21» имеет сквозной проезд и два въезда/выезда, один с ул. Муштари, второй с ул. Щапова.

В силу пункта 4 статьи 89 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» эвакуационные выходы из подвальных и цокольных этажей следует предусматривать таким образом, чтобы они вели непосредственно наружу и были обособленными от общих лестничных клеток здания, сооружения, строения, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 6.9 СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (утв. Постановлением Минстроя РФ от 13 февраля 1997 года № 18-7) выходы из подвальных и цокольных этажей, являющиеся эвакуационными, как правило, следует предусматривать непосредственно наружу обособленными от общих лестничных клеток здания.

При этом в силу пункта 6.12* СНиП 21-01-97* помещения подвальных и цокольных этажей, предназначенные для одновременного пребывания более 15 человек, должны иметь не менее двух эвакуационных выходов.

В соответствии с пунктом 4.2.2 Строительных правил «СП 1.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», утвержденных Приказом МЧС РФ от 25.03.2009 № 171, не менее двух эвакуационных выходов должны иметь подвальные и цокольные этажи при площади более 300 кв. м или предназначенные для одновременного пребывания более 15 человек. Число эвакуационных выходов с этажа должно быть не менее двух, если на нем располагается помещение, которое должно иметь не менее двух эвакуационных выходов (пункт 4.2.3.).

В силу статей 14, 41 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» документом, содержащим сведения о технических, экономических и других уникальных характеристиках объекта, является, в том числе, технический паспорт на объект капитального строительства.

Как следует из материалов дела, в том числе, акта ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства здания Б- «Жилой комплекс 17-21», расположенного по адресу: <...> технического паспорта, здание Б имеет подземную парковку на 18 машиномест, фактической площадью 1035,34 кв.м.

Иных инвентаризационных документов, опровергающих данные, содержащиеся в техническом паспорте вышеуказанного нежилого здания, в материалах дела не представлено.

Соответственно, помещение с центральным въездом стало местом общего пользования, обеспечивающим проезд на парковку здания Б.

Из листа проектной документации, технического паспорта (т. 8 л.д. 1-31) и приложения №12 к договору участия в долевом строительстве от 24.09.2013г. №М-274, суд усматривает, что в осях 56-57 обозначено помещение, являющееся въездом в здание, к которому имеется выход с парковочных мест.

Указанное помещение въезда проектировалось как помещение общего пользования, обеспечивающее доступ к парковочным местам здания Б жилого комплекса и не продавалось ответчику.

Из технического паспорта, составленного Федеральным государственным унитарным предприятием «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости»- Федеральное БТИ» от 28.06.2013 на здание Б- «Жилой дом 17-21», суд усматривает, что спорное помещение имеет номер 1 общей площадью 48 кв. м и является въездом/выездом (экспликация к поэтажному плану), на схеме поэтажного плана имеются рукописные исправления номера 1 на номер 105.

Вопреки доводам истца, суд апелляционной инстанции считает представленный в материалы дела и заверенный Казанским отделением БТИ технический паспорт (т. 8 л.д. 1-31) относимым и допустимым доказательством по делу.

Как усматривается из материалов дела, по запросу суда первой инстанции АО «Бюро технической инвентаризации РТ» представило инвентарное дело на задание Б - «Жилой дом 17-21» на улице Муштари, инвентарный номер 92:401:002:000082530 (т.8 л.д.1-65).

Согласно пояснениям АО «БТИ РТ» техническая инвентаризация и паспортизация многоквартирного жилого дома № 19 по ул. Муштари г. Казани, АО «БТИ РТ» не проводилась. В целях реализации части 2,4 статьи 45 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», и в рамках постановления Кабинета Министров Республики Татарстан № 495 от 22.07.2016 г., в 2016 году ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в адрес АО «БТИ РТ» передали на постоянное хранение инвентарные дела, в том числе и инвентарное дело № 92:401:0002:00082530 на объект, расположенный по адресу: <...> литера А, здание Б- «Жилой дом 17-21». Согласно инвентарному делу № 92:401:0002:00082530 техническая инвентаризация и паспортизация вышеуказанного здания проводилась 28 июня 2013 года отделением по г. Казани филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Республике Татарстан. АО «БТИ РТ» в отношении принятой учетно-технической документацией в рамках постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 22.07.2016 года № 495 является организацией, осуществляющей на безвозмездной основе постоянное хранение данной документации в архиве. К подлежащему хранению инвентарному делу № 92:401:0002:00082530 какие-либо изменения специалистами АО «БТИ РТ» не вносились.

Учитывая пояснения ответчика и третьих лиц, данных в суде первой инстанции (АО «БТИ РТ» и АО «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости-Федеральное бюро технической инвентаризации») об источниках получения стороной технического паспорта, принимая во внимание правила учета жилищного фонда, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда о том, что само по себе внесение изменений и исправлений в ранее составленный органами технического учета технический паспорт здания, не свидетельствует о фальсификации представленных ответчиком и третьим лицом техническим паспортов и экспликаций к поэтажному плану, а обусловлено особенностями технического учета и внесения актуальных данных об объектах учета на основании сведений, представленных собственниками или иными лицами.

В этой связи заявления истца о фальсификации технического паспорта правомерно оставлению без удовлетворения как необоснованное.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу о подтверждении того обстоятельства, что спорное помещение (въезд на подземную парковку) относится к местам общего пользования здания и имеет вспомогательное, а не самостоятельное назначение.

С учетом изложенного, суд апелляционный инстанции приходит к выводу, что спорное помещение площадью 48 кв. м (по техническому паспорту здания Б- «Жилой дом 17-21» по состоянию на 28.06.2013, согласно экспликации л. 8 помещение №1 – техпомещение (согласно поэтажного плана - план этажа 1 (подвал) л. 9 - цифра №1 исправлена ручкой на цифру №105), приходящееся на помещение №01 площадью 384,09 кв.м (приложение №12 к договору участия в долевом строительстве №М-274 от 24.09.2013) было первоначально спроектировано как общее помещение вспомогательного назначения (рабочий проект - помещение 15 в осях 56-57) - осуществление заезда/выезда в/из подземного паркинга здания Б, расположенного в подвале №1 многоквартирного дома №19 по ул. Муштари.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку спорное помещение является общим имуществом и не могло быть отчуждено в индивидуальную собственность в силу вышеизложенных норм, суд апелляционный инстанции считает недействительным (ничтожным) договор участия в долевом строительстве от 24.09.2013 №М-274, заключенный владельцами инвестиционных паев - Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» с ООО «Домострой», в части включения в площадь объекта долевого строительства площади 48 кв.м (по техническому паспорту здания Б- «Жилой дом 17-21» по состоянию на 28.06.2013, согласно экспликации л. 8 помещение №1 – техпомещение (согласно поэтажного плана - план этажа 1 (подвал) л. 9 - цифра №1 исправлена ручкой на цифру №105), приходящейся на помещение №01 площадью 384,09 кв.м (приложение №12 к договору участия в долевом строительстве №М-274 от 24.09.2013); рабочий проект – помещение №1 в осях 56-57) и являющейся заездом/выездом в/из подземного паркинга здания Б, расположенного в подвале №1 многоквартирного дома №19 по ул. Муштари.

Вывод суда первой инстанции о передаче данного помещения в составе помещения площадью 72 кв.м. по иному договору участия в долевом строительстве №М-276 от 06.12.2013 является не обоснованным, документально не подтвержденным, поскольку как из текста самого договора, так и из приложений к нему данный вывод не следует.

Как следует из материалов дела, в последующем (до обращения истца с настоящим иском) нежилое помещение №1501, общей площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:957 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №44/17 от 17.03.2017 ответчиком было передано в общую долевую собственность ФИО4, ФИО5 и ФИО6 (т.2 л.д.103-108).

Право общей долевой собственности указанных лиц на основании договора купли-продажи было зарегистрировано в ЕГРН 22.03.2017г.

28.09.2017г., в результате раздела помещения №1501, с кадастровым номером 16:50:010621:957, в ЕГРН были внесены записи о регистрации права общей долевой собственности ФИО4, ФИО5, ФИО6 на следующие помещения: нежилое помещение №1503 общей площадью 155,1 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:971); нежилое помещение №1504 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:972); нежилое помещение №1505 общей площадью 22,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:973); нежилое помещение №1506 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:977); нежилое помещение №1507 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:975); нежилое помещение №1508 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:976); нежилое №1509 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:974, что подтверждается выписками из ЕГРН (т.4 л.д.50-70).

Вместе с тем, поскольку договор участия в долевом строительстве от 24.09.2013 №М-274, заключенный владельцами инвестиционных паев - Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» с ООО «Домострой», в части включения в площадь объекта долевого строительства площади 175,32 кв.м является ничтожной сделкой в соответствии с законодательством, действовавшим на момент ее совершения, вышеуказанный договор не несет никаких правовых последствий.

Все последующие сделки, совершенные между ответчиком и последующими приобретателями относительно мест общего пользования, также являются ничтожными.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене на основании пункта 2 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

В остальной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Учитывая, что исковые требования частично удовлетворены, правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика не имеется.

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 марта 2019 года, принятое по делу №А65-13715/2018, отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным договора участия в долевом строительстве от 24.09.2013 №М-274, заключенного владельцами инвестиционных паев - Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» с ООО «Домострой», в части включения в площадь объекта долевого строительства площади 48 кв.м (по техническому паспорту здания Б- «Жилой дом 17-21» по состоянию на 28.06.2013, согласно экспликации л. 8 помещение №1 – техпомещение (согласно поэтажного плана - план этажа 1 (подвал) л. 9 - цифра №1 исправлена ручкой на цифру №105), приходящейся на помещение №01 (384,09 кв.м – приложение №12 к договору участия в долевом строительстве №М-274 от 24.09.2013) и являющейся заездом/выездом в/из подземного паркинга здания Б, расположенного в подвале №1 многоквартирного дома №19 по ул. Муштари. Принять в указанной части новый судебный акт.

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве от 24.09.2013 №М-274, заключенный владельцами инвестиционных паев - Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» с ООО «Домострой» в части включения в площадь объекта долевого строительства площади 48 кв.м (по техническому паспорту здания Б- «Жилой дом 17-21» по состоянию на 28.06.2013, согласно экспликации л. 8 помещение №1 – техпомещение (согласно поэтажного плана - план этажа 1 (подвал) л. 9 - цифра №1 исправлена ручкой на цифру №105), приходящейся на помещение №01 (384,09 кв.м – приложение №12 к договору участия в долевом строительстве №М-274 от 24.09.2013) и являющейся заездом/выездом в/из подземного паркинга здания Б, расположенного в подвале №1 многоквартирного дома №19 по ул.Муштари.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы товарищества собственников недвижимости «Муштари-19» и общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал», Д.У.ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест», - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал», Д.У.ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу товарищества собственников недвижимости «Муштари-19», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Н.Ю. Пышкина

Судьи Е.М. Балакирева

Е.А. Терентьев