Гражданский кодекс часть 1

апелляционную жалобу ФИО1на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 декабря 2019 года (судья Маннанова А.К.), вынесенное по заявлению ФИО1 о признании права собственности, о признании недействительными торгов, о признании сделки, заключенной по итогам торгов с ФИО2, недействительной и применении последствий ее недействительности в рамках дела №А65-14134/2017 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Химстрой», ИНН <***>,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, ФИО2,

с участием в заседании:

от ФИО1 - ФИО3, по доверенности от 26.08.2019,

установил:

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.06.2017 заявление ФИО4 о признании общества с ограниченной ответственностью «Химстрой» несостоятельным (банкротом) принято к производству.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.08.2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Химстрой» введена процедура банкротства наблюдение; временным управляющим должника утвержден ФИО5, член некоммерческого партнерства Союз арбитражных управляющих «Авангард».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.12.2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Химстрой» открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО6, член Саморегулируемой организации арбитражных управляющих Некоммерческое партнерство «Сибирская гильдия антикризисных управляющих».

В Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление ФИО1, с учетом принятого судом уточнения, о признании права собственности на жилое помещение: трехкомнатную квартиру №236, общей площадью 86,66 кв.м., расположенную на 3-м этаже в VI-ей секции многоквартирного дома 58/02, в г. Набережные Челны, Новый город, пр. Дружбы Народов, д.1; о признании недействительными торгов по продаже указанной квартиры, признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 02.09.2019, заключенного по итогам торгов с ФИО2; о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером: 16:52:040301:8094, расположенную по адресу: г. Набережные Челны, Новый город, пр. Дружбы Народов, д.1 (58/02), кв.236,

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.12.2019 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО1 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым заявление удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что конкурсный управляющий должника должен был отменить проведение торгов при поступлении в суд настоящего заявления; на оплату квартиры по договору произведена в полном объеме; а также на существенные нарушения при проведении торгов: не указан срок, по истечении которого последовательно снижается начальная цена продажи имущества.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2020 апелляционная жалоба оставлена без движения, определением суда от 12.02.2020 апелляционная жалоба принята к производству с назначением судебного заседания на 10.03.2020. В судебном заседании 10.03.2020 судом объявлялся перерыв до 17.03.2020.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 16.04.2020.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2020 в связи с нахождением судьи Селиверстовой Н.А. в отпуске (приказ от 30.03.2020 №139 К), произведена замена судьи в судебном составе на судью Садило Г.М.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2020 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 21.05.2020. В судебном заседании 21.05.2020 судом объявлялся перерыв до 28.05.2020.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал апелляционную жалобу, просил ее удовлетворить, определение суда первой инстанции - отменить. Представлены письменные возражения на отзыв ФИО2 на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом путем направления почтовых извещений и размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ, в связи с чем суд вправе рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Согласно представленному в материалы дела отзыву ФИО2 просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Выслушав представителя ФИО1, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения суда первой инстанции, исходя из следующего.

В силу ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела, 15.05.2007 между ОАО «Химстрой» (Сторона 1) и гр. ФИО7 (Сторона 2) заключен предварительный договор №275пр-58/02-2007-НЧ на долевое участие в строительстве жилья, согласно которому стороны приняли на себя обязательство по подготовке и заключению в последующем договора участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому сторона 1 будет Застройщиком, а сторона 2 - дольщиком и в соответствии с которым Сторона 1 передаст Стороне 2 в собственность трехкомнатную квартиру №236 общей проектной площадью 86,66 квадратных метров, расположенную в многоквартирном жилом доме №58/02 в г.Набережные Челны, мкр-н 58 в срок до 2 кв. 2008 г.

В счет оплаты за указанную квартиру ФИО7 оплатил ОАО «Химстрой» 2 079 840 руб., что подтверждается квитанцией №114 от 15.05.2007.

27.01.2010 между ОАО «Химстрой» и ФИО7 заключен Договор уступки прав требования спорной квартиры.

Сторонами стоимость квартиры определена в размере 2 079 840 рублей.

16.09.2016 между ФИО7 и ООО «Химстрой» был подписан акт приема-передачи квартиры №236.

29.10.2018 ФИО7 умер.

Согласно справке нотариуса Нотариальной Палаты Республики Татарстан Набережночелнинского нотариального округаНуртдиновой А.Ф. исх.№2175 от 01.07.2019 наследником ФИО7, принявшим наследство по закону, является ФИО1.

В соответствии с сообщением о проведении торгов по продаже имущества должника, опубликованном в номере №122 (6602) газеты Коммерсантъ от 13.07.2019, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) №3930990 от 05.07.2019 проведены торги, на ЭТП «Руссия Онлайн».

Протоколом № 5184-ОТПП/1 об определении участников открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «ХимСтрой», по лоту №1 от 02.09.2019, ФИО2 определен как участник торгов.

Протоколом № 5184-ОТПП/1/2 результатов открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «ХимСтрой», по лоту №1 от 02.09.2019, предмет торгов: Квартира (жилое помещение), 2016 г., инвентарный номер 10528-236, кадастровый номер 16:52:040301:8094, площадь 82,6, этаж 3, <...>, победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признан участник торгов ФИО2.

Как следует из представленной в материалы дела Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан выписки из ЕГРП, за ФИО2 зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, о чем в ЕГРП внесена запись №16:52:040301:8094-16/022/2018-2 от 25.09.2019.

Вышеизложенное послужило основанием для обращения ФИО1 в арбитражный суд с настоящим заявлением (с учетом его уточнения).

ФИО1 в обоснование заявления указывал, что к нему в порядке наследования имущества и имущественных прав его отца - ФИО7 перешли права на спорую квартиру на основании заключенного последним предварительного договора долевого участия от 15.05.2007 и договора уступки прав требования от 27.01.2010, в связи с чем полагает, что торги по реализации спорной квартиры, заключенный по итогам торгов договор купли-продажи квартиры с третьим лицом и запись в ЕГРП о регистрации права собственности за последним, являются недействительными, так как у должника отсутствовали права на квартиру.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции законно и обоснованно исходил из следующего.

Как установлено судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора, а также при рассмотрении аналогичных споров о признании права собственности на жилые помещения (квартиры), расположенные в многоквартирном доме 58/02 в г. Набережные Челны, в том числе в рамках рассмотрения заявления ФИО8, 08.08.2006 между ООО «Химстрой» (должник, застройщик) и ОАО «Химстрой» (заказчик-подрядчик) заключен договор о взаимном сотрудничестве, что сторонами не оспаривается.

Согласно п.1.1 договора ОАО «Химстрой» по договору осуществляет собственными силами и средствами строительство многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже в г. Набережные Челны (далее - объект) на земельном участке принадлежащем ООО «Химстрой».

Согласно п.1.2 договора стоимость строительства объекта составляет 541 640 000 рублей.

Доля ОАО «Химстрой» составляет квартиры и встроенные помещения общей проектной площадью 24 587,56 кв.м. на сумму 541 640 000 рублей в жилом доме, указанном в п.1. договора (п. 1.6 договора).

Для выполнения работ ООО «Химстрой» обязуется получить разрешение на строительство объекта в установленном порядке, передать ОАО «Химстрой» земельный участок под строительство, проектно-сметную документацию, оборудование, материалы, на период строительства - точки подключения электроснабжения, воды, тепла.

Кроме того, ОАО «Химстрой» обязуется принять от ООО «Химстрой» законный строительством объект и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, строительные работы осуществляло ОАО «Химстрой», которое заключило с ООО «Химстрой» договор о взаимном сотрудничестве от 08.08.2006.

Застройщик ООО «Химстрой» и подрядчик ОАО «Химстрой» фактически являлись аффилированными лицами, поскольку учредитель и бывший директор ООО «Химстрой» ФИО9 одновременно входил в состав Совета директоров акционерного общества (ОАО) «Химстрой», а генеральным директором ОАО «Химстрой» являлся ФИО10 - отец ФИО9

С целью финансирования строительства жилого дома 58/02 подрядчик ОАО «Химстрой» по договорам уступок прав требований привлекал денежные средства физических и юридических лиц.

Ввиду финансовых трудностей строительство жилого дома было приостановлено.

В 2006 году Исполнительный комитет города Набережные Челны принял в государственную собственность объект незавершенного строительством.

Собственником земельного участка по адресу: г. Набережные Челны, микр-р 58, д.58/02 (кадастровый номер 16:52:04 03 01:0002) являлось Муниципальное образование города Набережные Челны Республики Татарстан, Россия, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.03.2007.

Собственником незавершенного строительством объекта, инвент№1180 (кадастровый номер 16:52:04 03 01:0002:0060) также являлось Муниципальное образование города Набережные Челны Республики Татарстан, Россия, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.12.2006.

24.04.2007 по результатам проведения аукциона между Исполнительным комитетом города Набережные Челны (продавец) и ООО «Химстрой» (покупатель) заключен договор купли-продажи на аукционе недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности: незавершенного строительством двухэтажного здания инв№1180 (кадастровый номер 16:52:04 03 01:0002:0060), расположенный по адресу г. Набережные Челны, Новый город, дом 58/02, земельный участок площадью 10010 кв.м. (кадастровый номер 16:52:04 03 01:0002), расположенный по адресу г. Набережные Челны, Новый город, дом 58/02.

По акту приема-передачи №2 от 17.05.2007 земельный участок и объект незавершенного строительством Исполнительным комитетом города Набережные Челны переданы ООО «Химстрой».

Собственником земельного участка по адресу: г. Набережные Челны, микр-р 58, д.58/02 являлось ООО «Химстрой», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.05.2007.

27.03.2009 ООО «Химстрой» выдано разрешение на строительство многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже, 360-квартирного, 11-этажного в г. Набережные Челны. №RU16302000-36 со сроком действия до 27.12.2010.

10.04.2009 в целях исполнения договора о взаимном сотрудничестве от 08.08.2006 между ООО «Химстрой» (должник, застройщик) и ОАО «Химстрой» (дольщик) заключен договор на долевое участие в строительстве жилья.

Договор прошел государственную регистрацию, о чем имеется соответствующая запись №16/16-30/045/2009-080 от 10.06.2009. Предмет договора - финансирование ОАО «Химстрой» доли в строительстве многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже в г. Набережные Челны (далее - объект), составляющий от общей площади жилого дома 24 587, 56 кв.м. (п.1.1. договора).

ОАО «Химстрой» (дольщик) финансирует объект, указанный в п.1.1 договора, в размере доли, равной общей площадью 24 587,56 кв.м., с указанием номеров квартир (п.1.2 договора).

Согласно п. 1.3 Договора стоимость строительства квартир определяется по соглашению сторон и на дату заключения договора составляет 541 640 000 рублей.

Таким образом, условия договора от 10.04.2009 аналогичны условиям договора от 08.08.2006.

В договоре от 08.08.2006 предусматривалось выполнение определенного сторонами объема работ по строительству, а оплата - передачей прав на площади в жилом доме по оговоренной цене.

В связи с этим договор от 08.08.2006 квалифицируется как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений подлежали применению правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (пункт 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 54) (Определение Верховного Суда РФ от 07.05.2018 № 306-ЭС15-3282 по делу № А65- 22387/2008).

С выполнением ОАО «Химстрой» своих подрядных обязательств у ООО «Химстрой» возникло обязательство по встречному предоставлению подрядчику - оплате обусловленной цены (пункт 1 статьи 740, статья 746 ГК РФ).

В порядке встречного предоставления ООО «Химстрой» согласовало передачу ОАО «Химстрой» квартир и нежилых помещений в жилом доме, в частности спорного объекта, что также усматривается из договора от 10.04.2009.

Кроме того, вступившим в законную силу до рассмотрения по существу данного обособленного спора решением суда общей юрисдикции подобная передача признана состоявшейся (решение Набережночелнинского городского Республики Татарстан от 15.03.2010 по делу № 2-1863/2010).

18.07.2009 дополнительным соглашением к договору на долевое участие в строительстве жилья от 10.04.2009, заключенным между ОАО «Химстрой» и ООО «Химстрой», стороны предусмотрели: поскольку строительство ведется в условиях сложной экономической ситуации, имеются факты остановки заводов-поставщиков строительных материалов, кредитование реального сектора, строительные работы по объекту осуществляются не позднее 2 полугодия 2010 года.

Согласно материалам дела 05.07.2010 между ООО «Химстрой» (застройщик) и ОАО «Химстрой» (заказчик - подрядчик) подписано соглашение о расторжении договора о взаимном сотрудничестве от 08.08.2006.

Согласно п.3. п.4 соглашения ОАО «Химстрой» передает, а ООО «Химстрой» принимает затраты по строительству объекта на сумму 378 505 025 рублей по акту приема-передачи незавершенного строительства, проектную, техническую, исполнительную документацию на строительство объекта.

Кроме того, письмом исх. №152 от 15.11.2011 ОАО «Химстрой» в лице и.о. конкурсного управляющего заявил об отказе от исполнения договора на долевое участие в строительстве жилья от 10.04.2009, заключенного между ОАО «Химстрой» и ООО «Химстрой» в неисполненной части на дату подачи заявления в виду признания ОАО «Химстрой» (дольщик) банкротом и, соответственно, невозможностью исполнения обязанности по финансированию строительства в неисполненной части.

Кроме того, в настоящий момент расторгнут договор на долевое участие в строительстве жилья от 10.04.2009.

ОАО «Химстрой» ликвидировано ввиду завершения конкурсного производства, о чем в ЕГРЮЛ 07.08.2017 внесена соответствующая запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается самим заявителем, ни договор долевого участия, ни право собственности на квартиру ОАО «Химстрой» (за ООО «Химстрой») не были зарегистрированы в установленном порядке.

Согласно представленным в материалы дела выпискам, в том числе выписке на земельный участок, какие-либо записи относительно прав ФИО7 или ФИО1 на спорную квартиру в ЕГРП отсутствуют.

Согласно части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

В силу части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.

Поскольку ни предварительный договор долевого участия от 15.05.2007, ни договор уступки прав требования от 27.01.2010 не были зарегистрированы ФИО7 в соответствии с частью 3 статьи 4, статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 №14-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то, исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, этот договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно части 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (ст. 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (ст. 551 ГК РФ) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. В силу положений части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При проведении инвентаризации спорная квартира была выявлена конкурсным управляющим.

28.08.2018 в ЕГРП внесена запись № 16:52:040301:8094 о регистрации прав на спорную квартиру за должником (ООО «Химстрой»).

Квартира была проинвентаризирована и включена в конкурсную массу.

Составлена инвентаризационная опись основных средств от 12.09.2018, которая опубликована на официальном сайте ЕФРСБ 12.09.2018 г., сообщение №3028663.

Согласно Отчету об оценке №1236-18 от 22.10.2018, составленного ООО «Оценочная компания «Имущество Плюс», стоимость жилого помещения (Квартира, 2016 г., инвентарный номер 10528-236, кадастровый номер 16:52:040301:8094, <...>) составляет - 3 519 000 руб.

Конкурсным управляющим ООО «Химстрой» разработано Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества Должника, а также для рассмотрения отчета о деятельности конкурсного управляющего и утверждения указанного Положения было созвано собрание кредиторов на 02.10.2018.

Сообщение №3028470 о проведении собрания кредиторов 02.10.2018 было опубликовано на сайте ЕФРСБ 12.09.2018.

Однако собрание кредиторов должника, назначенное на 02.10.2018, было признано неправомочным ввиду отсутствия кворума, в связи с чем конкурсным управляющим ООО «Химстрой» было созвано повторное собрание кредиторов, которое было назначено на 27.11.2018 .

Сообщение №3194422 о проведении собрания кредиторов 27.11.2018 было опубликовано на сайте ЕФРСБ 08.11.2018.

Однако собрание кредиторов должника, назначенное на 27.11.2018 также было признано неправомочным ввиду отсутствия кворума.

Поскольку собрание кредиторов, а также повторное собрание не состоялось, конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении Порядка, сроков и условий продажи имущества должника.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.01.2019 утверждено Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника - общества с ограниченной ответственностью «Химстрой» (жилое помещение - квартира, 2016 г., инвентарный номер 10528-236, кадастровый номер 16:52:040301:8094, <...>), в редакции, представленной конкурсным управляющим.

Утвержденным Положением предусмотрен порядок проведения первых и повторных торгов, путем Продажи имущества должника на открытых торгах в форме аукциона с открытой формой представления предложений о цене имущества, а также Продажа имущества посредством публичного предложения.

Протоколом №5184-ОТПП/1/2 результатов открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «ХимСтрой», по лоту №1 от 02.09.2019, предмет торгов: Квартира (жилое помещение), 2016 г., инвентарный номер 10528-236, кадастровый номер 16:52:040301:8094, площадь 82,6, этаж 3, <...>, победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признан участник торгов ФИО2.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 129 Закона о банкротстве с даты утверждения конкурсного управляющего он обязан принять в ведение имущество должника, принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц, принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника.

Согласно пункту 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, (помимо того имущества, которое в силу своего статуса и прямого законодательного регулирования подлежит исключению из нее), на получение доли из которой претендуют все его кредиторы, формирующие единое гражданско-правовое сообщество (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2017 N 305-ЭС16-10852(3)), составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.

По общему правилу, в конкурсном производстве имущество должника подлежит реализации на торгах, после чего вырученные средства расходуются на погашение требований кредиторов с учетом принципов очередности и пропорциональности (статьи 134, 139 и 142 Закона о банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве, сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в указанном Федеральном законе.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в силу статьи 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Как следствие, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу ст. 449 ГК РФ условиями для признания торгов недействительными являются одновременное несоблюдение норм законодательства при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего торги.

Следовательно, заинтересованное лицо должно представить суду доказательства нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Кроме того, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

К нарушениям, влекущим признание торгов недействительными, положения ст. 448 ГК РФ относят: нарушение срока их проведения, ненадлежащее оповещение о торгах, невнесение задатка, отсутствие протокола о результатах торгов и другие существенные условия, повлекшие неправильное определение победителя.

Публичные торги могут быть признаны недействительными только при существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов (п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101).

В рассматриваемом случае, поскольку записи о притязании в пользу третьих лиц на спорную квартиру в ЕГРП отсутствовали, конкурсным управляющим правомерно в рамках возложенных на него обязанностей, спорная квартира была проинвентаризирована, зарегистрирована за должником и выставлена на торги.

Каких-либо оснований для признания оспариваемых торгов недействительными, в частности, из того, что при их проведении не было допущено существенных нарушений, влекущих недействительность, в соответствии с положениями статей 167, 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 110 и 111 Закона о банкротстве суд не усматривает.

Доказательства несоблюдения норм законодательства при проведении торгов, как и доказательств недобросовестного поведения покупателя, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны последнего, заявителем в материалы дела не представлены.

При указанных обстоятельствах отсутствуют основания и для признания недействительными публичных торгов по лоту №1 от 02.09.2019, по продаже квартиры (жилое помещение), 2016 г., инвентарный номер 10528-236, кадастровый номер 16:52:040301:8094, площадь 82,6, этаж 3, <...>, а соответственно и договора купли-продажи квартиры от 02.09.2019, заключенного по итогам торгов с третьим лицом - ФИО2; а также записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности третьего лица на спорную квартиру.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Согласно материалам дела спорная квартира в натуре имеется.

В то же время право собственности на квартиру перешло в установленном порядке к третьему лицу, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРП.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно указал, что заявление ФИО1, адресованное к должнику, удовлетворению за счет должника не подлежит ввиду фактического отсутствия во владении должника спорной квартиры на момент рассмотрения спора и отсутствия у него зарегистрированных прав на эту квартиру.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленным названным Кодексом.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 ГК РФ, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

Вместе с тем, избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

В абзаце 6 пункта 5 Постановления от 11.07.2011 №54 Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил, что, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В рамках настоящего спора ФИО1 такие требования к должнику не предъявлены, что не лишает его возможности предъявить их в отдельном производстве.

Поскольку на дату рассмотрения спора, спорная квартира во владении должника отсутствует, за должником не зарегистрирована, у заявителя отсутствуют предусмотренные законом либо договором основания требовать у должника её передачи в натуре и государственной регистрации перехода права собственности на него.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявления ФИО1, г. Набережные Челны о признании права собственности на жилое помещение: трехкомнатную квартиру №236, общей площадью 86,66 кв.м., расположенную на 3-м этаже в VI-ей секции многоквартирного дома 58/02, в г. Набережные Челны, Новый город, пр. Дружбы Народов, д.1, удовлетворению не подлежит.

Доводы ФИО1 о том, что конкурсный управляющий должника должен был отменить проведение торгов при поступлении в суд настоящего заявления, несостоятельны, поскольку такое обстоятельство проведению торгов не препятствует, обеспечительные меры в рамках настоящего обособленного спора заявлены не были.

Относительно ссылки ФИО1 на оплату квартиры по договору в полном объеме суд апелляционной инстанции отмечает, что в рассматриваемом случае предварительный договор долевого участия и договор уступки прав требования подлежали государственной регистрации, а поскольку такая регистрация не была осуществлена, правом собственности покупатель спорной квартиры не обладает, соответственно, заявитель должен избрать иной способ защиты.

Довод заявителя жалобы о наличии существенных нарушений при проведении торгов, а именно: не указании срока, по истечении которого последовательно снижается начальная цена продажи имущества, подлежит отклонению, поскольку такое обстоятельство нельзя признатьсущественном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов

Довод ФИО2 о пропуске заявителем срока исковой давности был предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно им отклонен.

Согласно пункту 1 статьи 196 и пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из разъяснений, изложенных в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 (в редакции от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Вместе с тем, в силу абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункты 58, 59 Постановления).

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, учитывая, что право требования по предварительному договору купли-продажи перешло к заявителю в порядке наследования по закону исковая давность не подлежит применению. Не принятие мер ФИО7 по регистрации договора и признании за ним права собственности правового значения в настоящем случае не имеет.

Таким образом, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы не противоречат имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах апелляционную жалобу необходимо оставить без удовлетворения, а определение суда первой инстанции оставить без изменения.

ФИО1при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в общем размере 3 150,00 рублей, что подтверждается чеком-ордером от 27.12.2019 на сумму 150,00 рублей (операция 4415) и чеком-ордером от 11.02.2020 на сумму 3 000,00 рублей (операция 4947).

Поскольку в соответствии с п.п. 12 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче настоящей апелляционной жалобы подлежит уплате государственная пошлина в размере 3 000,00 рублей, излишне уплаченную государственную пошлину в размере 150,00 необходимо возвратить заявителю жалобы из федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 декабря 2019 года по делу №А65-14134/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ФИО1из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 150,00 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Н.А. Мальцев

Судьи Г.М. Садило

Е.А. Серова