Гражданский кодекс часть 1

апелляционную жалобу конкурсного управляющего должника на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 ноября 2019 года (судья Маннанова А.К.), вынесенное по заявлению ФИО1 о признании права собственности, заявлению конкурсного управляющего должника о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности в рамках дела №А65-14134/2017 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Химстрой», ИНН <***>,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, общества с ограниченной ответственностью МУП УК «Центральная»,

с участием в заседании:

от ФИО1 - ФИО2, по доверенности от 26.03.2020,

установил:

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.06.2017 заявление ФИО3 о признании общества с ограниченной ответственностью «Химстрой» несостоятельным (банкротом) принято к производству.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.08.2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Химстрой» введена процедура банкротства наблюдение; временным управляющим должника утвержден ФИО4, член некоммерческого партнерства Союз арбитражных управляющих «Авангард».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.12.2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Химстрой» открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5, член Саморегулируемой организации арбитражных управляющих Некоммерческое партнерство «Сибирская гильдия антикризисных управляющих».

В Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление ФИО1 о признании права собственности на нежилые помещения №1010, общей площадью 76,7 кв.м., №1012, общей площадью 30,5 кв.м., расположенные в многоквартирном доме по адресу: <...> (58/02) (вх. №15934).

В Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Химстрой» ФИО5 о признании договора долевого участия №72д-58/02-НЧ от 10.07.2013, заключенного между ООО «Химстрой» и ФИО1, недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки (вх. № 32219).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.09.2019 указанные заявления объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.11.2019 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Химстрой» ФИО5 о признании недействительной сделки: договора на долевое участие в строительстве жилья №72д58/02-НЧ от 10.07.2013, заключенной между ООО «Химстрой» и ФИО1, применении последствий недействительности сделки, отказано. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Химстрой» в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Заявление ФИО1 о признании права собственности на нежилые помещения №1010, общей площадью 76,7 кв.м., №1012, общей площадью 30,5 кв.м., расположенные в многоквартирном доме по адресу: <...> (58/02), удовлетворено. Признано за ФИО1 право собственности на нежилые помещения №1010, общей площадью 76,7 кв.м., №1012, общей площадью 30,5 кв.м., расположенные в многоквартирном доме по адресу: <...> (58/02).

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий должника ФИО5 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить, признать договор долевого участия №72д-58/02-НЧ от 10.07.2013, заключенный между ООО «Химстрой» и ФИО1, недействительной сделкой и применить последствия недействительности сделки.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2020 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.11.2019 по делу №А65-14134/2017 отменено в части признания за ФИО1 права собственности на нежилые помещения №1010, общей площадью 76,7 кв.м., №1012, общей площадью 30,5 кв.м., расположенные в многоквартирном доме по адресу: <...> (58/02). Принят в отмененной части новый судебный акт. В удовлетворении заявления ФИО1 о признании права собственности на нежилые помещения №1010, общей площадью 76,7 кв.м., №1012, общей площадью 30,5 кв.м., расположенные в многоквартирном доме по адресу: <...> (58/02),отказано. В остальной части определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.11.2019 по делу №А65-14134/2017 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.06.2020 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2020 отменено, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020 назначена на новое рассмотрение апелляционная жалоба в судебном заседании на 20.08.2020.

Информация о назначении судебного заседания для рассмотрения апелляционной жалобы, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ФИО1 возражала относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просила оставить обжалуемое определение в отмененной части без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом путем направления почтовых извещений и размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ, в связи с чем суд вправе рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Выслушав представителя ФИО1, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения суда первой инстанции, исходя из следующего.

В силу ст. 32 Федерального закона 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Обжалуемое определение в части отказа в удовлетворении заявления конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Химстрой» о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья №72д58/02-НЧ от 10.07.2013, заключенного между ООО «Химстрой» и ФИО1, признано Одиннадцатым арбитражным судом законным и обоснованным. В указанной части судебный акт в кассационной инстанции не обжаловался.

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора, а также при рассмотрении аналогичных споров о признании права собственности на жилые помещения (квартиры), расположенные в многоквартирном доме 58/02 в г. Набережные Челны, в том числе в рамках рассмотрения заявления ФИО6, установлено, что 08.08.2006 между ООО «Химстрой» (должник, застройщик) и ОАО «Химстрой» (заказчик-подрядчик) был заключен договор о взаимном сотрудничестве, что сторонами не оспаривается.

Согласно п.1.1 договора ОАО «Химстрой» по договору осуществляет собственными силами и средствами строительство: многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже в г. Набережные Челны (далее - объект) на земельном участке принадлежащем ООО «Химстрой».

Стоимость строительства объекта составляет 541 640 000 рублей (п.1.2 договора). Доля ОАО «Химстрой» составляет квартиры и встроенные помещения общей проектной площадью 24 587,56 кв.м. на сумму 541 640 000 рублей в жилом доме, указанном в п.1 договора (п. 1.6 договора). Для выполнения работ ООО «Химстрой» обязуется получить разрешение на строительство объекта в установленном порядке, передать ОАО «Химстрой» земельный участок под строительство, проектно-сметную документацию, оборудование, материалы, на период строительства - точки подключения электроснабжения, воды, тепла. Кроме того, ОАО «Химстрой» обязуется принять от ООО «Химстрой» законный строительством объект и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, строительные работы осуществляло ОАО «Химстрой», которое заключило с ООО «Химстрой» договор о взаимном сотрудничестве от 08.08.2006.

Застройщик ООО «Химстрой» и подрядчик ОАО «Химстрой» фактически являлись аффилированными лицами, поскольку учредитель и бывший директор ООО «Химстрой» ФИО7 одновременно входил в состав Совета директоров акционерного общества (ОАО) «Химстрой», а генеральным директором ОАО «Химстрой» являлся ФИО8 - отец ФИО7

С целью финансирования строительства жилого дома 58/02 подрядчик ОАО «Химстрой», по договорам уступок прав требований привлекал денежные средства физических и юридических лиц.

Ввиду финансовых трудностей строительство жилого дома было приостановлено.

В 2006 году Исполнительный комитет города Набережные Челны принял в государственную собственность объект незавершенного строительством.

Собственником земельного участка по адресу: г. Набережные Челны, микр-р 58, д.58/02 (кадастровый номер 16:52:04 03 01:0002) являлось Муниципальное образование города Набережные Челны Республики Татарстан, Россия, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.03.2007.

Собственником незавершенного строительством объекта, инвентарный №1180 (кадастровый номер 16:52:04 03 01:0002:0060) также являлось Муниципальное образование города Набережные Челны Республики Татарстан, Россия, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.12.2006.

По результатам проведения аукциона 24.04.2007 между Исполнительным комитетом города Набережные Челны (продавец) и ООО «Химстрой» (покупатель) заключен договор купли-продажи на аукционе недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности: незавершенного строительством двухэтажного здания инв№1180 (кадастровый номер 16:52:04 03 01:0002:0060), расположенный по адресу г. Набережные Челны, Новый город, дом 58/02, земельный участок площадью 10010 кв.м. (кадастровый номер 16:52:04 03 01:0002), расположенный по адресу г. Набережные Челны, Новый город, дом 58/02.

По акту приема-передачи №2 от 17.05.2007 земельный участок и объект незавершенного строительством Исполнительным комитетом города Набережные Челны переданы ООО «Химстрой».

Собственником земельного участка по адресу: г. Набережные Челны, микр-р 58, д.58/02 являлось ООО «Химстрой», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.05.2007.

27.03.2009 ООО «Химстрой» выдано разрешение на строительство многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже, 360-квартирного, 11-этажного в г. Набережные Челны. №RU16302000-36 со сроком действия до 27.12.2010.

10.04.2009 в целях исполнения договора о взаимном сотрудничестве от 08.08.2006, между ООО «Химстрой» (должник, застройщик) и ОАО «Химстрой» (дольщик) заключен договор на долевое участие в строительстве жилья.

Договор прошел государственную регистрацию, о чем имеется соответствующая запись №16/16-30/045/2009-080 от 10.06.2009.

Предмет договора является финансирование ОАО «Химстрой» доли в строительстве многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже в г. Набережные Челны (далее - объект), составляющий от общей площади жилого дома 24 587, 56 кв.м. (п.1.1. договора).

ОАО «Химстрой» (дольщик) финансирует объект, указанный в п.1.1 договора в размере доли, равной общей площадью 24 587,56 кв.м., с указанием номеров квартир (п.1.2. договора).

Стоимость строительства квартир определяется по соглашению сторон и на дату заключения договора составляет 541 640 000 рублей (п.1.3. договора).

Таким образом, условия договора от 10.04.2009 аналогичны условиям договора от 08.08.2006.

В договоре от 08.08.2006 предусматривалось выполнение определенного сторонами объема работ по строительству, а оплата - передачей прав на площади в жилом доме по оговоренной цене.

В связи с этим договор от 08.08.2006 квалифицируется как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений подлежали применению правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (пункт 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», далее - постановление № 54) (Определение Верховного Суда РФ от 07.05.2018 № 306-ЭС15-3282 по делу № А65-22387/2008).

С выполнением ОАО «Химстрой» своих подрядных обязательств у ООО «Химстрой» возникло обязательство по встречному предоставлению подрядчику - оплате обусловленной цены (пункт 1 статьи 740, статья 746 ГК РФ). В порядке встречного предоставления ООО «Химстрой» согласовало передачу ОАО «Химстрой» квартир и нежилых помещений в жилом доме, в частности спорного объекта, что также усматривается из договора от 10.04.2009.

Кроме того, вступившим в законную силу до рассмотрения по существу данного обособленного спора решением суда общей юрисдикции подобная передача признана состоявшейся (решение Набережночелнинского городского Республики Татарстан от 15.03.2010 по делу № 2-1863/2010).

18.07.2009 дополнительным соглашением к договору на долевое участие в строительстве жилья от 10.04.2009, заключенным между ОАО «Химстрой» и ООО «Химстрой», стороны предусмотрели поскольку строительство ведется в условиях сложной экономической ситуации, имеются факты остановки заводов-поставщиков строительных материалов, кредитование реального сектора, строительные работы по объекту осуществляются не позднее 2 полугодия 2010 года.

Судом установлено, что 05.07.2010 между ООО «Химстрой» (застройщик) и ОАО «Химстрой» (заказчик-подрядчик) было подписано соглашение о расторжении договора о взаимном сотрудничестве от 08.08.2006.

Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Согласно п.3, п.4 соглашения ОАО «Химстрой» передает, а ООО «Химстрой» принимает затраты по строительству объекта на сумму 378 505 025 рублей по акту приемапередачи незавершенного строительства, проектную, техническую, исполнительную документацию на строительство объекта.

Кроме того, письмом исх. №152 от 15.11.2011 ОАО «Химстрой» в лице и.о. конкурсного управляющего заявил об отказе от исполнения договора на долевое участие в строительстве жилья от 10.04.2009, заключенного между ОАО «Химстрой» и ООО «Химстрой» в неисполненной части на дату подачи заявления в виду признания ОАО «Химстрой» (дольщик) банкротом и, соответственно, невозможностью исполнения обязанности по финансированию строительства в неисполненной части.

Более того, в настоящий момент расторгнут договор на долевое участие в строительстве жилья от 10.04.2009. ОАО «Химстрой» ликвидировано ввиду завершения конкурсного производства, о чем в ЕГРЮЛ 07.08.2017 внесена соответствующая запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

10.07.2013 между ООО «Химстрой» (Застройщик») и гр. ФИО1 заключен договор №72д-58/02-НЧ на долевое участие в строительстве жилья, согласно которому, Застройщик принял на себя обязательство по строительству помещения №1, общей проектной площадью 100 квадратных метров, расположенную в многоквартирном жилом доме №58/02 в г. Набережные Челны, мкр-н 58 в срок до 4 кв. 2007 года.

В качестве доказательств оплаты за указанное помещение ФИО1 представлены справки ООО «Химстрой» об оплате от 10.07.2013, 15.01.2017, квитанцию к приходному кассовому ордеру от 10.07.2013.

В качестве доказательств финансового положения, позволяющего произвести оплату за спорный объект, кредитор представила выписки по счетам банка за 2013 год о накоплениях, договор купли-продажи квартиры от 27.08.2010.

25.12.2015 между ООО «Химстрой» (Застройщик») и гр. ФИО1 (дольщик) было заключено дополнительное соглашение, согласно которому стороны пришли к соглашению об изложении п.1.1. договора: Застройщик принимает на себя обязательство по строительству нежилых помещений общей площадью 100 кв.м., состоящих из нежилого помещения общей площадью 76,7 кв.м., нежилого помещения общей площадью 30,5 кв.м.".

17.07.2017 между ООО «Химстрой» (Застройщик») и гр. ФИО1 (дольщик) был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства: нежилое помещение №1 кв.м., соответствующее нежилым помещениям № (76,7 кв.м.), №1012 (30,5 кв.м.).

По решению Набережночелнинского городского суда от 20.02.2017 по делу №2-1995/2017 произведена государственная регистрация договора долевого участия №72д58/02-НЧ.

С учетом апелляционного определения Верховного суда Республики Татарстан от 08.04.2019 по делу №2-33-6226/2019, которым производство по делу по иску гражданки ФИО1 к ООО «Химстрой» о признании права собственности прекращено в связи с их неподведомственностью суду общей юрисдикции, суд первой инстанции правомерно принял к производству данное заявление в рамках дела о банкротстве и рассмотрел его по существу.

Такой подход согласуется с позицией Верховного Суда в определении от 19.02.2019, № 4-КГ18-92.

Отменяя определение суда первой инстанции в части удовлетворения требований ФИО1 и отказывая в признании права собственности на нежилые помещения, суд апелляционной инстанции сослался на правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 19.02.2019 № 4-КГ18-92, в котором отмечено, что, поскольку надлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам статей 308.3, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 3 статьи 551 ГК РФ с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что в ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» в рамках дела о несостоятельности юридического лица подлежит трансформации в денежное (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве) (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.02.2019, № 4-КГ18-92).

Законодательством о несостоятельности (в редакции, применяемой к спорным отношениям) были предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача 10 А65-14134/2017 участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10-201.11 Закона о банкротстве (в прежней редакции).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве) (пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019.)

Суд апелляционной инстанции, установив, что обязательство должника перед заявителем возникло до возбуждения дела о банкротстве (29.06.2017), относится к реестровым требованиям и должно трансформироваться в денежное с включением в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

В силу вышеизложенного суд апелляционной инстанции сделал вывод о наличии оснований для отмены определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.11.2019 в части признания за ФИО1 права собственности на нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме и принятии в отмененной части нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления ФИО1

В соответствии с ч. 2.1 ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Отменяя постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда, суд кассационной инстанции указал на то, что судом апелляционной инстанции не дана оценка доводамФИО1 о признании права собственности на нежилые помещения за всеми (кроме нее) претендовавшими на них участниками строительства, о том, что в отношении должника правила о банкротстве застройщика не применялись; также указал на несоблюдение судом апелляционной инстанции принципа равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации).

При новом рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом, если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установлено, что под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.

29.08.2016 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже в г. Набережные Челны №RU16302000-119-2016. Разрешением от 29.08.2016 №RU16302000-119-2016 жил жилой дом, расположенный по адресу: <...> введен в эксплуатацию.

Право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором расположено спорное нежилое помещение не регистрировалось.

Согласно сведениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на спорное нежилое помещение.

По обращению кредитора отменена запись о зарегистрированном праве собственности на спорное нежилое помещение, в связи с отменой определением апелляционной инстанцией Верховного суда Республики Татарстан от 08.04.2019 решения Набережночелнинского городского суда по делу №2-1295/2018.

Для удовлетворения требования дольщика о признании права на объект недвижимого имущества к застройщику-должнику необходимо соблюдение следующих условий:

- сдача дома в эксплуатацию в соответствии с градостроительными нормами;

- наличие первичных документов у дольщика и (или) застройщика, подтверждающих возникновение обязательства по требованию недвижимого имущества;

- оплата со стороны дольщика соответствующего обязательства и неисполнение обязательства застройщиком по передаче недвижимого имущества дольщику;

- передача в фактическое владение дольщика недвижимого имущества.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 59 Постановления Пленума от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 № 3039/07, исходя из системного толкования ст. ст. 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 № 14520/12, согласно которой отказ от подписания актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру в ситуации, когда на большую часть квартир в доме уже оформлено право собственности.

Следует учесть, что требование заявлено в отношении помещения, расположенного в завершенном строительством объекте, который 29.08.2016 введен в эксплуатацию до даты принятии заявления о признании должника банкротом, акт приема-передачи спорного нежилого помещения подписан.

На основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, при этом требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, строительство которого завершено (подпункт 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве).

Право на нежилое помещение в построенном жилом доме могло быть подтверждено наличием у ООО «Химстрой» обязательства перед заявителем по передаче нежилого помещения и исполнением заявителем встречного обязательства перед ООО «Химстрой».

При этом правовая связь между этими лицами могла быть как непосредственной, так и опосредованной отношениями с третьими лицами.

В последнем случае в предмет судебного исследования попадали обстоятельства совершения цепочки сделок (в данном случае исполнение обязательств по договору от 08.08.2006 и обязательств по договору от 10.04.2009).

Согласно материалам дела начало строительства жилого дома имело место с заключения договора о взаимном сотрудничестве от 08.08.2006 между ООО «Химстрой» (должник, застройщик) и ОАО «Химстрой» (заказчик-подрядчик). Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Доля ОАО «Химстрой» составляет квартиры и встроенные помещения общей проектной площадью 24 587,56 кв.м. на сумму 541 640 000 рублей в жилом доме, указанном в п.1. договора (п. 1.6 договора).

Для выполнения работ ООО «Химстрой» обязуется получить разрешение на строительство объекта в установленном порядке, передать ОАО «Химстрой» земельный участок под строительство, проектно-сметную документацию, оборудование, материалы, на период строительства – точки подключения электроснабжения, воды, тепла.

Кроме того, ОАО «Химстрой» обязуется принять от ООО «Химстрой» законный строительством объект и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

С целью финансирования строительства жилого дома 58/02 подрядчик ОАО «Химстрой» по договорам уступок прав требований привлекал денежные средства физических и юридических лиц.

Ввиду финансовых трудностей строительство жилого дома было приостановлено.

27.03.2009 ООО «Химстрой» выдано разрешение на строительство многоэтажного 8- секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1 этаже, 360-квартирного, 11-этажного в г. Набережные Челны. №RU16302000-36 со сроком действия до 27.12.2010.

10.04.2009 в целях исполнения договора о взаимном сотрудничестве от 08.08.2006, между ООО «Химстрой» (должник, застройщик) и ОАО «Химстрой» (дольщик) был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья. Договор прошел государственную регистрацию, о чем имеется соответствующая запись №16/16-30/045/2009-080 от 10.06.2009.

ОАО «Химстрой» (дольщик) финансирует объект, указанный в п.1.1. договора в размере доли, равной общей площадью 24 587,56 кв.м., с указанием номеров квартир (п.1.2 договора).

Стоимость строительства квартир определяется по соглашению сторон и на дату заключения договора составляет 541 640 000 рублей (п.1.3 договора).

Таким образом, условия договора от 10.04.2009 аналогичны условиям договора от 08.08.2006.

Письмом исх. №152 от 15.11.2011 ОАО «Химстрой» в лице и.о. конкурсного управляющего заявил об отказе от исполнения договора на долевое участие в строительстве жилья от 10.04.2009, заключенного между ОАО «Химстрой» и ООО «Химстрой» в неисполненной части на дату подачи заявления в виду признания ОАО «Химстрой» (дольщик) банкротом и, соответственно, невозможностью исполнения обязанности по финансированию строительства в неисполненной части.

В порядке встречного предоставления ООО «Химстрой» согласовало передачу ОАО «Химстрой» квартир и нежилых помещений в жилом доме, в частности нежилое помещение офис №2 общей площадью 135,68 кв.м., в 5 подъезде, что также усматривается из договора от 10.04.2009.

Суд удовлетворил требование заявителя о государственной регистрации договора №д72д/02--НЧ, заключенного между ООО «Химстрой» и ответчиком. В ходе рассмотрения дела ООО «Химстрой» в своем отзыве подтвердил, что ФИО1 полностью рассчиталась с застройщиком за имущественные права на нежилое помещение жилого дома 58/02 г. Набережные Челны. Представитель ответчика в судебном заседании факт исполнения обязанности по оплате стоимости нежилого помещения в соответствии с условиями совершенных сделок подтверждает, иск признает в полном объеме.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, при этом договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Из названной нормы права следует, что для принятия судом решения о государственной регистрации сделки необходима совокупность наличия двух условий: совершение сделки в надлежащей форме, что обусловливает ее пригодность для государственной регистрации, и уклонение одной из сторон от регистрации сделки.

Кроме того, Управление Росреестра осуществляет свою деятельность в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 №457, Типовым положением о территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту (субъектам) Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.03.2016 №180; Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), вступившим в силу с 01.01.2017.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона о регистрации Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно положениям ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии с п. 10 ст. 48 Закона о регистрации для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве помимо заявления сторон договора также необходимы сам договор об уступке прав требований и справка, подтверждающая полную или частичную оплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей, выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Таким образом, поскольку наличие факта оплаты цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, является необходимым условием для осуществления регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в силу прямого указания Закона о регистрации, суд при рассмотрении соответствующего спора также должен установить наличие такой оплаты.

Исходя из вышеизложенного, принятие судом общей юрисдикции решения о регистрации договора участия в долевом строительстве, свидетельствует о том, что судом, в рамках рассмотрения указанного спора, дана оценка совершенным сделкам на предмет их заключенности и действительности (ничтожности), а также установлен факт оплаты по договору долевого участия первоначальным участником, поскольку указанные обстоятельства, входят в предмет доказывания по указанному спору.

Вне зависимости от состава лиц, участвующих в разрешении данного обособленного спора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, должна учитываться судом, рассматривающим второе дело. Если суд, рассматривающий второй спор, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы. Разъяснения о подобном порядке рассмотрения судебных дел неоднократно давались высшей судебной инстанцией и направлены на реализацию принципов стабильности и непротиворечивости судебных актов (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») (Определение Верховного Суда РФ от 07.05.2018 № 306-ЭС15-3282 по делу № А65-22387/2008, Определение Верховного Суда РФ от 06.10.2016 № 305-ЭС16-8204 по делу № А40-143265/2013).

При рассмотрении аналогичных обособленных споров в рамках настоящего дела о банкротстве должника, установлено, что согласно ответу Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны, представленному при рассмотрении аналогичного спора по заявлению ФИО6 (определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.10.2018) строительство жилого дома 58/02 осуществлялось недобросовестным застройщиком ООО «Химстрой». Объект долевого строительства, жилой дом 58/02, был отнесен к числу проблемных объектов.

В соответствии с Указом Президента Республики Татарстан от 07.12.2015 №УП-1170 «Об установлении качественных и количественных показателей критериев, которым должны соответствовать масштабные инвестиционные проекты, для реализации которых допускается предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов» и утвержденным бизнес-планом масштабного инвестиционного проекта «Завершение строительства проблемного жилого дома 58/02, выполнение строительных работ на проблемном жилом доме 65-03, и строительство новых жилых комплексов 14-го и 34-го микрорайонов в г. Набережные Челны» инвестором завершения строительства проблемного объекта являлось ООО «Современное строительство».

Также, судом установлено, что завершение строительства осуществлялось силами участников долевого строительства путем создания ЖСК.

Доказательств, что строительство жилого дома велось исключительно на собственные средства самого застройщика ООО «Химстрой», не имеется.

Кроме того, из письма исх. №152 от 15.11.2011 ОАО «Химстрой» невозможно установить в какой части не исполнено обязательство по финансированию жилого дома и однозначно утверждать о том, что ОАО «Химстрой» не исполнил обязательство по оплате именно спорного нежилого помещения.

Наличие доказательств возможности первоначального участника строительства ОАО «Химстрой» осуществить частичное финансирование строительства жилых помещений как по договору долевого участия от 08.08.2006, так и по идентичному договору от 10.04.2009, заключенному сторонами уже после получения разрешения на строительство, признание обоснованным требования одного из участников строительства отказ другим участникам строительства в удовлетворении аналогичных требований влечет нарушение их прав и законных интересов, поскольку отсутствуют доказательства целевого финансирования ОАО «Химстрой» строительства жилых помещений лишь в отношении конкретных (конкретного) объекта.

Цель законодательного регулирования соответствующего института, состоит, в первую очередь, в необходимости защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков путем осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств. Закон не исключает признания застройщиком лица, которое является правообладателем земельного участка или объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает.

В настоящем случае ООО «Химстрой», в отсутствие разрешения на строительство, 08.08.2006 заключил договор о взаимном сотрудничестве с ОАО «Химстрой», который в, свою очередь, заключил договор уступки права требования квартир к застройщику - ООО «Химстрой».

Строительные работы осуществляло ОАО «Химстрой», которое заключило с ООО «Химстрой» договор о взаимном сотрудничестве от 08.08.2006.

10.04.2009 в целях исполнения договора о взаимном сотрудничестве от 08.08.2006 между ООО «Химстрой» (должник, застройщик) и ОАО «Химстрой» (дольщик) заключен аналогичный договор на долевое участие в строительстве жилья.

Такая схема использовалась аффилированными лицами для обхода положений части 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон № 214-ФЗ), предоставляющей право на привлечение денежных средств граждан только после получения разрешения на строительство (определение ВС РФ от 22.08.2016 №304-ЭС16-4218). Для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько (цепочка) сделок (пункт 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Право арбитражного суда признать наличие у участника строительства требования к застройщику не только в случае заключения договора по правилам ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику.

При этом законодатель указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах, предоставляя тем самым защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов, в том числе и по так называемым «теневым схемам» (определение ВС РФ от 31.07.2015 по делу №305-ЭС15-3229).

Заявитель не является непрофессиональными инвесторами, в связи с чем, передавая денежные средства участнику строительства во исполнение договора уступки права требования, он располагали совокупностью документов, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств со стороны контрагента должника, в том числе договорами долевого участия, зарегистрированными в установленном порядке; согласием застройщика на уступку прав требований, подтверждение застройщиком об исполнении первоначальным участником договорных обязательств, в связи с чем при отсутствии доказательств принятия застройщиком необходимых мер, направленных на защиту своих имущественных прав, которые он полагает нарушенными, действия каждого из них невозможно охарактеризовать как неосмотрительные.

Кроме того, за иными участниками долевого строительства было зарегистрировано право собственности на большую часть квартир, (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 по делу № 305-ЭС14-1186 и от 17.09.2015 по делу № 307-ЭС15-5012).

Не допускается одновременное удовлетворение требований к банкроту одних кредиторов и отказ в защите аналогичных требований других кредиторов, поскольку такой подход не отвечает принципу равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленному в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Не может быть один и тот же порядок согласования расчетов путем передачи квартир действителен в отношении одних квартир и недействителен в отношении квартиры № 355. Такой подход ведет к правовой неопределенности, противоречит задачам судопроизводства в арбитражных судах (пункты 4, 5 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ) и нарушает конституционный принцип равенства перед законом и судом (статья 19 Конституции Российской Федерации). При этом иных правопритязаний на спорное нежилое помещение не имеется. Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на то, что конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации), гарантирующий защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость введения таких ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

В свою очередь, целью проведения процедуры банкротства является наиболее полное удовлетворение требований всех кредиторов, в том числе с однородными требованиями. Нормы законодательства о банкротстве направлены на предоставление кредиторам равных правовых возможностей при реализации экономических интересов в случаях, когда имущества должника недостаточно для справедливого его распределения между кредиторами.

Признание права собственности участников строительства в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиры перечислены денежные средства в установленном размере, в связи с чем у должника возникло встречное обязательство перед заявителями по передаче квартир.

В данном случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче помещений в собственность заявителей права должника не нарушает.

При банкротстве общества требования граждан, подавших заявления в суды общей юрисдикции, были удовлетворены (решение Набережночелнинского городского суда от 30.01.2018 по делу №2-1295/2018, от 31.01.2018 по делу №2-1350/2018).

При таких обстоятельствах, исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в том числе в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях обеспечения справедливого рассмотрения дела о несостоятельности общества, арбитражный апелляционный суд полагает, что в данном случае права и законные интересы заявителей подлежат судебной защите путем закрепления за ними права собственности на нежилое помещение.

Конкурсным управляющим в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказано, что оплата по договору долевого участия в строительстве жилья от 10.04.2009, заключенному между ОАО «Химстрой» (участник, инвестор) и ООО «Химстрой» (застройщик), в части спорного нежилого помещения, не произведена участником долевого строительства.

Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.04.2016 по делу №А65-28374/2015 не установлен факт неисполнения обязанности ОАО «Химстрой» перед ООО «Химстрой» по оплате по договору участия в долевом строительстве от 09.04.2009 именно в части спорного нежилого помещения. Указанным решением судом было отказано в удовлетворении заявления ОАО «Химстрой» о признании права собственности на иные нежилые помещения.

Объем обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве определен не только договором, но и законом. Право требовать передачи объекта долевого строительства возникает у участника строительства только при наличии факта оплаты объекта долевого строительства. Односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительств от 09.04.2009, заявленный ООО «Химстрой» (застройщик) после завершения строительства, не свидетельствует о недействительности договора участия в долевом строительстве от 10.07.2013. На момент заключения оспариваемого договора договор участия в долевом строительстве в части спорного жилого помещения не был расторгнут.

Заявитель как лицо, полностью исполнившие свое обязательство по договору, вправе предъявить требование к застройщику о признании за ним права собственности на оплаченный объект. Факт исполнения кредитором своих денежных обязательств перед застройщиком установлен судом, в то же время обязательство по передаче объекта недвижимости не исполнено. Изложенное соответствует правовой позиции, приведенной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 по делу №-ЭС14-1186 и от 17.09.2015 по делу № 307-ЭС15-5012.

Поскольку спорный дом построен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, обязанность заявителя по договору долевого участия в строительстве полностью выполнена, квартира находится в ее фактическом владении, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для признания права собственности за ФИО1 г.Набережные Челны право собственности на нежилые помещения №1010, общей площадью 76,7 кв.м., №1012, общей площадью 30,5 кв.м., расположенные в многоквартирном доме по адресу: <...> (58/02), удовлетворить. Признать за ФИО1 право собственности на нежилые помещения №1010, общей площадью 76,7 кв.м., №1012, общей площадью 30,5 кв.м., расположенные в многоквартирном доме по адресу: <...> (58/02).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.02.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2019 по делу №№А65-14134/2017.

Таким образом, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы не противоречат имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах апелляционную жалобу необходимо оставить без удовлетворения, а определение суда первой инстанции оставить без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 ноября 2019 года по делу №А65-14134/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Н.А. Мальцев

Судьи Н.А. Селиверстова

Е.А. Серова