Гражданский кодекс часть 1

от ответчика____адвокат ФИО3, доверенность от 01.11.2006 г., удостоверение № 2619 от 24.03.2005 г._________________________________________________________

от 3-х лиц - представители не явились, извещены (уведомления от 21.12.2006)________

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО «Донпромпродснаб» (истец)

на решение от 09.11.2006 г. по делу № А53-12634/06-С4-41______

_________________ Арбитражного суда Ростовской области_______________________

принятое в составе судьи В.Н. Авдеева__________________________________________

по иску ЗАО «Донпромпродснаб»______________________________________________

к Федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Ростовская государственная консерватория им. С.В. Рахманинова»_______________________________________________________________

3-и лица: Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Администрация г. Ростова-на-Дону, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Ростовской области_____________

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды______________

установил: Закрытое акционерное общество «Донпромпродснаб» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Ростовская государственная консерватория им. С.В. Рахманинова» об обязании заключить дополнительное соглашение № 1 от 30.09.2006 г. к договору на аренду земли от 14.04.1999 г. на земельный участок площадью 11 кв.м, распложенный по адресу <...>, для целей эксплуатации модульного туалета (с учетом ходатайства об изменении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением арбитражного суда от 05.09.2006 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация г. Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Ростовской области.

Решением арбитражного суда от 09.11.2006 г. в удовлетворении исковых требований ЗАО «Донпромпродснаб» отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что спорный договор аренды является незаключенным, поскольку не определен предмет аренды; кроме того, договор не прошел государственную регистрацию, чем нарушены требования Постановления Главы Администрации Ленинского района г. Ростова н/Д № 1809 от 21.10.1997 г.; заключение дополнительного соглашения к незаключенному договору аренды невозможно.

ЗАО «Донпромпродснаб» обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 09.11.2006 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Администрация г. Ростова-на-Дону, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Ростовской области явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом извещены (уведомления от 21.12.2006 г.), что в силу ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие представителей третьих лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, Постановлением Главы Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону № 1809 от 21.10.1997 г. ЗАО «Донпромпродснаб» предоставлен земельный участок площадью 11,0 кв.м за счет городского земельного фонда по адресу: ул. Шаумяна, 29 в хоздворе консерватории им. Рахманинова, для установки модульного туалета в границах, согласно выкопировке из плана города, утвержденного МВК. Пунктом 2.1 указанного Постановления Администрация Ленинского района обязала ЗАО «Донпромпродснаб» в качестве генерального застройщика заключить договор аренды на земельный участок на период строительства сроком на 1 год с консерваторией им. Рахманинова и зарегистрировать его в городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

14 апреля 1999 г. между Ростовской государственной консерваторией им. С.В. Рахманинова (Арендодатель) и ЗАО «Донпромпродснаб» (Арендатор) подписан договор аренды земельного участка общей площадью 11,0 м для установки модульного туалета, расположенного по ул. Шаумяна, 29, в хоздворе консерватории.

Согласно п. 7.4 договора он действует с 14 апреля 1999 г. по 31 декабря 1999 г. Если по окончании срока договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается продленным на следующий год на тех же условиях.

Письмом от 31.10.2005 г. № 03-10/453 Ростовская Государственная консерватория им. С.В. Рахманинова уведомила ЗАО «Донпромпродснаб» о том, что не намерена продлевать договор аренды земельного участка, расположенного по пр. Буденовский, 23 в г. Ростове н/Д, и просила демонтировать туалет до 31.12.2005 г.

В связи с неосвобождением ЗАО «Донпромпродснаб» спорного земельного участка в установленный срок, Арендодателем в августе 2006 г. прекращена подача Арендатору холодной воды.

Полагая односторонний отказ от исполнения принятых обязательств нарушением своих законных прав и интересов, ЗАО «Донпромпродснаб» обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований к удовлетворению иска об обязании Ростовской государственной консерватории заключить дополнительное соглашение к договору аренды в связи с его незаключенностью ввиду несоблюдения формы договора.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (первоначальная редакция) право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Таким образом, на момент подписания договора аренды 14 апреля 1999 г. имелась необходимость в проведении государственной регистрации договора аренды земельного участка на основании статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поскольку ни Гражданский кодекс, ни земельное законодательство не содержали каких-либо специальных правил о государственной регистрации договоров аренды земельных участков, договор аренды земельного участка подлежал обязательной государственной регистрации в силу статьи 609 Кодекса независимо от срока договора.

Более того, в п. 2.1 Постановления Главы Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону № 1809 от 21.10.1997 г. ЗАО «Донпромпродснаб» предписывалось заключить договор аренды на период строительства сроком на 1 год с Консерваторией им. Рахманинова и зарегистрировать его в городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству, поскольку на тот момент в соответствии с Постановлением главы Администрации города от 12.04.1996 г. № 555 Комитет по земельным ресурсам и землеустройству осуществлял регистрацию прав на земельные участки. Данное предписание выполнено не было.

Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о несогласованности предмета договора является необоснованным ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, право истца на использование земельного участка основано на договоре аренды земельного участка 14 апреля 1999 г., в соответствии с которым ему в аренду во исполнение Постановления Главы Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону передан земельный участок площадью 11,0 кв. м для установки модульного туалета, расположенного по ул. Шаумяна, 29 в хоздворе консерватории, в границах, согласно выкопировке из Плана города, утвержденного МВК.

Проанализировав указанное положение договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что часть земельного участка, подлежащая передаче в арендное пользование не определена в соответствии с правилами ст. 6 ЗК и ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре», ввиду чего не представляется возможным определенно установить какая именно часть земельного участка подлежала передаче в аренду по договору.

Указанный вывод является необоснованным ввиду того, что указанные законы при заключении Договора от 14.04.1999 г. не действовали (ФЗ «О государственном земельном кадастре» вступил в действие 11.07.2000 г., Земельный кодекс 30.10.2001 г.), то есть ссылки на указанные нормативные акты являются неправомерными.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.

Из пункта 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается, что акт гражданского законодательства к отношениям, возникшим до введения его в действие, применяется к правам и обязанностям, которые возникнут после введения в действие такого акта.

Поскольку дополнительное соглашение к договору, являющееся предметом исковых требований по настоящему делу, датировано 30.09.2006 г., то есть после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, и этим соглашением изменяются права и обязанности сторон в части продления их взаимоотношений на новый срок, а также установления новых условий арендной платы, данное соглашение должно соответствовать требованиям названного Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Таким образом, Ростовская Государственная консерватория им. С.В. Рахманинова в любом случае не имеет полномочий на распоряжение земельным участком, находящимся у него в постоянном (бессрочном) пользовании.

Более того, в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Суд апелляционной инстанции не усматривает обстоятельств, свидетельствующих об обязательности заключения договора со стороны ответчика. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный в договоре.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В статье 610 Кодекса определено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного на неопределенный срок договора аренды, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Пунктом 7.4 договора определен срок действия договора с 14 апреля 1999 г. по 31 декабря 1999 г. Если по окончании срока договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается продленным на следующий год, на тех же условиях.

Письмом от 31.10.2005 г. № 03-10/453 Ростовская Государственная консерватория им. С.В. Рахманинова уведомила арендатора об отказе от договора, и просила демонтировать туалет до 31.12.2005 г.

В нарушение статьи 622 ГК РФ и п. 7.4 договора ЗАО «Донпромпродснаб» не освободило земельный участок в установленный письмом срок.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что перемещение туалета повлечет причинение ущерба спорному имуществу, ввиду того, что последний неразрывно прочно связан с землей, а также ввиду подключения объекта к инженерным коммуникациям, судом апелляционной инстанции отклоняется ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Модульный туалет не является объектом недвижимости, поскольку последний представляет собой сооружение, устанавливаемое на бесфундаментное основание. Таким образом, данное сооружение относится к движимому имуществу, в связи с чем возможно его перемещение без ущерба его назначению.

В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ЗАО «Донпромпродснаб» не представило доказательств того, что модульный туалет является недвижимым имуществом, в материалах дела отсутствует свидетельство о государственной регистрации данного объекта, также не представлено доказательств возможности повреждения указанного объекта при его перемещении.

Ошибочный вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 14 апреля 1999 г. в связи с неопределенностью предмета не повлиял на правильность вынесенного судебного акта.

Оснований для отмены либо изменения решения, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 269, 270, 271 АПК РФ суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

Решение арбитражного суда от 09.11.2006 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 АПК РФ.

Председательствующий О.В. Никонова

Судьи И.Г. Винокур

ФИО1