Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания Галла» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04 сентября 2014 года по делу № А12-16034/2014 (судья Самсонов В.А.)

по иску министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (г. Волгоград, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Галла» (г. Волгоград, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 4 518 018,67 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Министерство по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - истец, Мингосимущество Волгоградской области) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Галла» (далее - ответчик, ООО «Компания Галла») о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору аренды № 9282 от 10.06.2010 земельного участка за период с 14.11.2012 по 31.12.2013 в размере 3 614 189,45 руб., пени за период с 14.11.2012 по 31.12.2013 в размере 903 829,22 руб., а всего 4 518 018,67 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04 сентября 2014 года иск Мингосимущества Волгоградской области удовлетворен частично.

С ООО «Компания Галла» в пользу Мингосимущества Волгоградской области взыскана задолженность по арендной плате в размере 3 052 999 руб. 23 коп., пени в размере 763 464 руб. 54 коп., а всего 3 816 463 руб. 77 коп. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

С ООО «Компания Галла» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 38 509 руб. 95 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Компания Галла» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Заявитель жалобы указывает на то что, судом первой инстанции необоснованно не учтён различный вид использования земельного участка, влияющий на расчёт арендной платы. Также, по мнению заявителя апелляционной жалобы, истец не имел права ссылаться на неактуальные виды разрешенного использования, указанные в договоре аренды от 10.06.2010 № 9282, а обязан был учитывать фактическое использование земельного участка.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представил.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, заслушав лиц участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 10 июня 2010 года между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО «Автолэнд» (Арендатор) заключен договор № 9282 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:060045:11 площадью 16 900 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, пр. Университетский, для размещения авторынка.

Договор заключен сроком на два года - c 09.06.2010 по 09.06.2058, зарегистрирован 14.11.2012 в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.03.2014.

В соответствии с законом Волгоградской области № 33-ОД от 06.04.2012 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти, определяемом Правительством Волгоградской области.

Постановлением Правительства Волгоградской области № 28-п от 17.04.2012 «Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области» министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области определено в качестве органа исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде.

На этом основании все права арендодателя по уже заключенным договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, перешли в силу закона к Мингосимуществу.

13 ноября 2012 года ООО «Автолэнд» заключило с ООО «Компания Галла» договор уступки прав и обязанностей по договору № 9282 от 10.06.2010 аренды земельного участка.

На этом основании все права и обязанности Арендатора по договору № 9282 от 10.06.2010 перешли к ООО «Компания Галла».

Дополнительным соглашением № 1 к договору аренды изменено функциональное назначение спорного земельного участка на «размещение многофункционального автомобильного торгово-выставочного комплекса».

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

Согласно абзаца 1 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2.4. и 2.6. договора арендная плата за пользование спорным земельным участком установлена сторонами в размере 3 333 301,92 руб. в год подлежит внесению ежемесячно равными долями в течение каждого расчетного периода до 10-го числа текущего месяца (пункт 2.6. договора).

При этом в силу пункта 2.11. договора размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов.

На этом основании арендодатель извещением от 29.03.2011 уведомил ответчика об установлении с 01.01.2011 арендной платы в размере 3 549 966,54 руб.

Извещением от 01.06.2012 - об установлении арендной платы с 01.01.2012 в размере 3 763 297,87 руб.

Извещением от 12.03.2013 уведомил ответчика об установлении с 01.01.2013 арендной платы в размере 3 122 869,92 руб. в год.

При этом расчет размера подлежащей внесению арендной платы определен по формуле путем умножения удельной кадастровой стоимости земельного участка на его площадь и ряд коэффициентов: Кви (коэффициент вида функционального использования земельного участка), Кдп (коэффициент дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора, Ккан (коэффициент категории арендатора) и Ки (коэффициент индексации).

Размер арендной платы на 2013 год установлен в соответствии с постановлением Губернатора Волгоградской области № 424 от 14.05.2013 «Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области», постановления администрации Волгоградской области № 469-п от 22.08.2011, постановления Губернатора Волгоградской области № 1130 от 20.11.2012 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области» Мингосимущество Волгоградской области извещением от 25.04.2013 (исх. № 21-17/11958).

При этом размер арендной платы за пользование спорным земельным участком определен арендодателем на 2013 год с учетом применения одновременно нового размера кадастровой стоимости спорных земельных участков и коэффициента индексации.

По расчету истца в результате ненадлежащего исполнения ООО «Компания Галла» своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 14.11.2012 по 31.12.2013 в размере 3 614 189,45 руб.

На этом основании и руководствуясь положениями пункта 2.12. договора арендодатель начислил ответчику пени за период с 14.11.2012 по 31.12.2013 в размере 903 829,22 руб.

Согласно акта осмотра от 11.07.2014 большая часть спорного земельного участка огорожена забором из железобетонных плит, проход и проезд на территорию земельного участка осуществляется через распашные металлические ворота, оборудованные шлагбаумом. Территория земельного участка частично используется для стоянки и продажи легковых автомобилей и прицепов, частично для стоянки большегрузного транспорта, легковых автомобилей и катеров.

Кроме того, на земельном участке находится павильон для оформления сделок купли-продажи, кредитования, выкупа, обмена, самостоятельной и комиссионной продажи автомобилей, крытый ангар из оцинкованной стали, павильон-кафе «Дымок», а также КПП.

На основании осмотра участка сотрудниками Мингосимущества Волгоградской области сделан вывод о том, что спорный земельный участок фактически используется для стоянки и продажи автомобилей.

Рассмотрев заявленные Мингосимуществом Волгоградской области исковые требования, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований частично, на основании следующего.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Согласно абзаца 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Во исполнение требований статьи 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление № 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 № 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением № 582 для земель федеральной собственности, которая подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012).

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.01.2013) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, которым в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 внесено указанное разъяснение, опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013. В связи с этим правовая позиция, изложенная в данном постановлении, является обязательной.

При этом по смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 02.02.2010 № 12404/09, от 17.04.2012 № 15837/11, от 25.01.2013 № 13 (пункт 16).

Постановлением Губернатора Волгоградской области № 1130 от 20.11.2012 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области» кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 34:34:060045:11 площадью 16 900 кв. метров, предназначенного для размещения многофункционально торгово-выставочного центра, утверждена на 2013 год в размере 102 446 279 руб.

Органы местного самоуправления вправе установить порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, но при этом указанный порядок должен соответствовать установленным Постановлением от 16.07.2009 № 582 основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 9 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных вышеуказанным Постановлением, установлено, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

В связи с этим, как правильно указал суд первой инстанции, вывод истца о необходимости одновременно применять при расчете размера арендной платы с 01.01.2013 как установленную Постановлением Губернатора Волгоградской области № 1130 от 20.11.2012 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области» кадастровая стоимость спорного земельного участка так и коэффициент индексации в размере 1,129 является ошибочным.

С учетом установленных судом обстоятельств задолженность ООО «Компания Галла» по арендной плате за период с 14.11.2013 по 31.12.2013 составила 3 052 999,23 руб.

Доводы ответчика о необходимости при расчете размера арендной платы применять коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке (Кдп) в значении «1,0» (для категории «иные объекты»), судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Как правильно указано судом первой инстанции, по условиям договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 06.06.2013) назначение спорного земельного участка определено сторонами для размещения многофункционального автомобильного торгово-выставочного комплекса. При этом в действующем законодательстве отсутствует определение понятия «многофункциональный автомобильный торгово-выставочный комплекс».

В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценивая представленные сторонами доказательства, в том числе договора аренды № 9282 от 10.06.2010, акт осмотра спорного земельного участка от 11.07.2014, суд первой инстанции пришёл к верному и обоснованному выводу о том, что применение истцом коэффициента Кдп в значении 1,8 как для земельных участков, используемых для размещения авторынка и салонов по продаже автомобилей правильно.

Как верно указано судом первой инстанции, большая часть спорного земельного участка фактически используется для комиссионной продажи автомобилей. То обстоятельство, что часть земельного участка Арендатором фактически используется для стоянки транспортных средств, не означает необходимость при расчете размера арендной платы применения коэффициента Кдп в значении 1,0 как для земельных участков, занимаемых автостоянками.

Действующим договором аренды в разрешенное использование земельного участка не входит использование его для автостоянки. В нарушение требований статьи 65 АПК РФ доказательств того, что услуги автостоянки входят в понятие «многофункциональный автомобильный торгово-выставочный комплекс», ответчиком суду не представлено.

Согласно правилам статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Ответчиком доказательств погашения задолженности по уплате арендной платы в размере 3 052 999,23 руб. суду не предоставлено, в связи, с чем требования истца в указанной части обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами статьей 329 ГК РФ. По смыслу статьи 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.12. договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Согласно расчетам истца, размер пени за просрочку платежей за период с 14.11.2012 по 31.12.2013 составил 903 829,22 руб.

С учетом частичного удовлетворения требований истца в части задолженности по арендной плате за период с 14.11.2012 по 31.12.2013 и правил статей 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации требования истца о взыскании пени за период с 14.11.2012 по 31.12.2013 судом первой инстанции обоснованно признаны правомерными только в размере 763 464,54 руб.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04 сентября 2014 года по делу № А12-16034/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В.Б. Шалкин

Судьи

О.А. Дубровина

И.И. Жевак