Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26 октября 2020 года по делу №А12-15932/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Балкан Плаза" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Стерх»

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (далее - истец, ООО «Балкан Плаза») обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, признании отчета оценщика недействительным.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26 октября 2020 года по делу № А12-15932/2020суд признал недействительным отчет № 011/12-2020 от 06.03.2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34634:010025:21 ООО «Стерх» в размере 981 000 рублей.

Кроме того, суд урегулировал разногласия, возникшие между Департаментом и ООО «Балкан Плаза» при заключении договора аренды № 11724 от 19.03.2020, изложив приложение № 1 к договору аренды № 11724 от 19.03.2020 в следующей редакции:

с 09.01.2020 рыночная стоимость земельного участка (руб.) составляет 460 000; Сумма годовой арендной платы (руб.) составляет 39 514;

с 15.02.2020 рыночная стоимость земельного участка (руб.) составляет 460 000; Сумма годовой арендной платы (руб.) составляет 36 892.

С департамента в пользу ООО «Балкан Плаза» взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей и по оплате судебной экспертизы в сумме 23 000 рублей.

Департамент,не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование поданной жалобы, заявитель указывает, что удовлетворение искового требования истца путем констатации факта о необходимости применения к расчету арендной платы по Договору определенной методики путем обязания ответчика произвести соответствующий перерасчёт недопустимо, поскольку в будущем подобный судебный акт может вступить в противоречие с нормами законодательства, которыми указанная методика может быть изменена, что противоречит принципу нормативного изменения порядка определения арендной платы за публичные земельные участки.

По мнению апеллянта, спор между сторонами относительно определения размера арендной платы за спорный земельный участок может быть разрешен судом при рассмотрении иска о взыскании арендной платы за конкретный период по иску ответчика либо о взыскании неосновательного обогащения по иску истца.

Истцом в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен письменный отзыв на жалобу, в котором указанное лицо возражает против ее удовлетворения, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит обжалуемый судебные акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела стороны извещены надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебный акт в сети «Интернет» размещен 08.12.2020, что следует из отчета о публикации судебного акта.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая необходимость соблюдения срока рассмотрения апелляционной жалобы, обеспечения осуществления судопроизводства своевременно и в разумные сроки, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело без участия их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции ООО «Балкан Плаза» является собственником объекта недвижимости по адресу <...>: встроенное нежилое помещение в здании корпуса № 4 (склад масляных красок) площадью 375 кв.м, кадастровый номер 34:34:010025:221, о чем в ЕГРН 09.01.2020 внесена соответствующая запись регистрации.

Департаментом в адрес истца направлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:21 площадью 971 кв.м по адресу <...>, с видом разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений.

Согласно условиям договора, предложенным ответчиком, сумма годовой арендной платы за использование указанного земельного участка установлена: с 09.01.2020 - 84 267,90 рублей; с 15.02.2020 - 78 676.20 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:21 определена Департаментом на основании отчета ООО «Стерх» от 06.03.2020 № 011/12-2020 и составила 981 000 рублей.

Истец не согласился с указанным размером рыночной стоимости земельного участка, поскольку согласно отчету ИП ФИО1 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:21 составляет 536 000 рублей.

Договора аренды со стороны ООО «Балкан Плаза» подписан с протоколом разногласий относительно размера арендной платы.

В досудебном порядке разногласия сторонами не урегулированы, в связи с чем истец был вынужден обратиться в Арбитражный суд Волгоградской области с требованиями в защиту нарушенного права.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд правомерно руководствовался следующим.

Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом иска является спор, возникший при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:21, в части условия о размере годовой арендной платы за пользование объектом аренды.

Расчет арендной платы произведен Департаментом на основании отчета ООО «Стерх» № 011/12-2020 от 06.03.2020, в соответствии с которым его рыночная стоимость составила 981 000 рублей

Арбитражный суд Волгоградской области, основываясь на материалах дела и руководствуясь положениями статей 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), положениями Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание выводы проведенной по делу судебной экспертизы, урегулировал возникшие между сторонами разногласия на условиях, предложенных истцом.

Оставляя обжалуемый судебный акт без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 34:34:010025:21 площадью 971 кв.м расположен в Тракторозаводском районе г. Волгограда, относится к категории земель населенных пунктов, право государственной собственности на данный земельный участок не разграничено.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области (далее - Постановление № 469-п).

Согласно пункту 1.5.7. Постановления № 469-п годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта, пункте 1.17 настоящего Порядка), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

Пунктом 2.5. Постановления № 469-п (в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п), установлено, что размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 Порядка рассчитывается по следующей формуле: А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результат оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Согласно отчету № 011/12-2020 от 06.03.2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34634:010025:21, выполненному ООО «Стерх» по заказу Департамента, величина рыночной стоимости данного земельного участка составляет 981 000 рублей (т. 1, л.д. 62-83).

Исходя из данной величины рыночной стоимости, Департаментом определена годовая арендная плата за земельный участок.

Обращаясь с иском в суд, истец заявил о несоответствии отчета стандартам оценки, полагает, что указанная в нем величина рыночной стоимости земельного участка завышена. В подтверждение своей позиции истцом представлен отчет ИП ФИО1 от 23.04.2020 № 27/01-24 (т. 1, л.д. 33-83).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

В силу статьи 11 Закона № 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанным федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Учитывая отсутствие у суда специальных познаний оценки представленных доказательств, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 23.07.2020 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Вирго», эксперту ФИО2

В материалы дела представлено заключение эксперта № 12с/09-05, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:21 по состоянию на 09.01.2020 составляет 460 000 рублей (т. 2, л.д. 11-61).

Одновременно экспертом установлено, что при составлении отчета № 011/12-2020 от 06.03.2020 об определении стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:21 ООО «Стерх» допущены нарушения действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и сделан вывод о несоответствии отчета Закону № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки (пункты 8, 10, 11а, 11б, 11в,11г,д, 16, 22б, 22в, 22д ФСО № 7, пунктам 5, 8з ФСО № 3, пунктам 8, 21б ФСО № 1).

В соответствии с главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза является одним из видов доказательств. Однако в отличие от других видов доказательств экспертиза в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» является процессуальным действием, состоящим из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных познаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Таким образом, целью экспертного исследования является извлечение сведений об относящихся к делу фактах, с помощью заключения эксперта устанавливаются или опровергаются факты, входящие в предмет доказывания по делу или имеющие значение для проверки иных доказательств по делу.

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, вместе с тем оно подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами в соответствии со статьями 64, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, оценив представленное заключение в совокупности с иными собранными по делу доказательствами, признал заключение эксперта допустимым доказательством по делу, поскольку данное экспертное заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит исследовательскую часть, является ясным и полным, выводы носят категорический характер при отсутствии противоречий.

В свою очередь, Департамент не представил доказательств, подтверждающих порочность заключения эксперта № 12с/09-05, на наличие таковых апеллянт в жалобе не ссылается и к апелляционной жалобе не прилагает.

В отсутствие доказательств обратного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о недействительности отчета № 011/12-2020 от 06.03.2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34634:010025:21 ООО «Стерх» в размере 981 000 рублей и обоснованно урегулировал условия спорных пунктов договора аренды № 11724 от 19.03.2020 исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:010025:21, определенной экспертом ООО «Оценочная фирма «Вирго», в размере 460 000 рублей.

Доводы апеллянта о том, что судебный акт может вступить в противоречие с нормами законодательства, которыми может быть изменена методика расчета арендной платы, отклоняются судом апелляционной инстанции.

ООО «Балкан Плаза» в рамках настоящего иска не обжалует установленный нормами законодательства порядок расчета арендной платы, не оспаривает применяемые коэффициенты при определении размера арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок.

В своем исковом заявлении истец выражает несогласие с рыночной стоимостью, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка от 06 марта 2020 г. № 011/12-2020, составленном ООО «Стерх», по причине его несоответствия стандартам оценки.

Между тем, применение при расчете арендной платы величины рыночной стоимости как одной из составляющей формулы предусмотрено Постановлением № 469-П и является обязательным.

При этом правильность определения величины рыночной стоимости земельного участка влияет на достоверность расчета размера арендной платы и на соблюдение баланса интересов сторон при исполнении сделки.

Исковое заявление направлено на пресечение возможного нарушения прав истца путем предъявления требований об оплате стоимости пользования земельным участком на основании недостоверного отчета.

Довод о том, что спор между сторонами относительно определения размера арендной платы за спорный земельный участок может быть разрешен судом при рассмотрении иска о взыскании арендной платы за конкретный период по иску ответчика, либо о взыскании неосновательного обогащения по иску истца, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку указанное не ограничивает право истца на выбранный способ восстановления нарушенного права.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26 октября 2020 года по делу №А12-15932/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Т.С. Борисова

Судьи О.А. Дубровина

А.Ф. Котлярова