Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 ноября 2020 года по делу № А57-11567/2020, (судья Заграничный И.М.)

по исковому заявлению Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о расторжении договора аренды от 20.04.2017 № 12292/1 земельного участка площадью 1 299 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010425:28, расположенного по адресу: <...>; об обзании возвратить земельный участок площадью 1 299 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010425:28, расположенный по адресу: <...>

УСТАНОВИЛ:

Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды от 20.04.2017 № 12292/1 земельного участка площадью 1 299 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010425:28, расположенного по адресу: <...>; об обзании возвратить земельный участок площадью 1 299 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010425:28, расположенный по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06 ноября 2020 годасуд обязал расторгнуть договор аренды от 20.04.2017 № 12292/1 земельного участка площадью 1 299 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010425:28, расположенного по адресу: <...>. Обязал Индивидуального предпринимателя ФИО1, возвратить Комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области земельный участок площадью 1 299 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010425:28, расположенный по адресу: <...>. С ИП ФИО1 в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в порядке ст. 262 АПК РФ представил возражения на апелляционную жалобу, согласно которым просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и ООО «Торговый дом М1» заключен договор аренды № 12292/1 от 20.04.2017 земельного участка площадью 1 299 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010425:28, расположенного по адресу: <...>.

Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства и передал указанный выше земельный участок, что подтверждается актом приема-передачи от 20.04.2017.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 06.09.2017 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 12292/1 от 20.04.2017 перешли к Индивидуальному предпринимателю ФИО1.

В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды № 12292/1 от 20.04.2017 арендодатель предоставляет без проведения торгов, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1 299 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:010425:28, разрешенное использование «коммунальное обслуживание» по адресу: <...>.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13.07.2020 № 64/194/003/2020-12514 видом разрешенного использования земельного участка является «коммунальное обслуживание». Специалистом отдела земельного контроля Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области 28.10.2019 был проведен осмотр указанного земельного участка.

В ходе осмотра установлено, что земельный участок используется для парковки автотранспорта, то есть используются с нарушением вида целевого использования. По результатам осмотра составлен акт осмотра земельного участка № 854 от 28.10.2019.

27.11.2019 в адрес ИП ФИО1 истцом была направлена претензия об устранении нарушений и 23.03.2020 специалистами отдела земельного контроля был проведен повторный осмотр земельного участка, по результатам которого установлено, что земельный участок не огорожен, строения и сооружения на нем отсутствуют.

20.08.2020 специалистом отдела земельного контроля Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района в очередной раз проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 64:50:010425:28, согласно которому установлено, что на земельном участке отсутствуют строения и сооружения. Земельный участок полностью заасфальтирован и не огорожен.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 64:50:010425:28, арендуемый ИП ФИО1, не осваивается и не используется в соответствии с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание», что в силу Земельного кодекса РФ и условий договора аренды № 12292/1 от 20.04.2017 является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

На основании изложенного, истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Заключенный сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодексом Российской Федерации, общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации все земельные участки имеют целевое назначение и должны использоваться в соответствии с таким назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не по целевому назначению.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. В данном случае под назначением имущества следует понимать вид разрешенного использования земельных участков, который не соблюден.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом, согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 3.1. договора аренды № 12292/1 от 20.04.2017 арендодатель имеет право требовать соблюдения арендатором условий настоящего договора, в т.ч. использования земельного участка в строгом соответствии с категорией земель, разрешенным использованием, градостроительным регламентом и целью использования.

Согласно подпункту «д» пункта 3.1. договора аренды № 12292/1 от 20.04.2017 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении арендатором его условий, а также требований к использованию земель, установленных законодательством Российской Федерации.

Пунктом 6.4. договора аренды № 12292/1 от 20.04.2017 установлено, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию Арендодателя в судебном порядке при существенном нарушении Арендатором условий договора в т.ч. в случае совершения действий (в том числе однократно) или бездействия, нарушающих правовой режим использования земельного участка, и том числе требования законодательства Российской Федерации о порядке и условиях использования земель, градостроительные, строительные, санитарные, противопожарные и иные обязательные правила и нормативы.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области 14.11.2019 за исх. № 0110/13207 в адрес ИП ФИО1 была направлена претензия с требованием расторжения договора аренды № 12292/1 от 20.04.2017, которая оставлена без удовлетворения.

Между тем, в соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Письма почтой возвращены ввиду неудачной попытки вручения ответчику по указанному адресу, следовательно, считаются доставленными в адрес ответчика.

Таким образом, истцом приняты все возможные и надлежащие меры для получения ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения, поэтому претензионный порядок истцом соблюден.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, при наличии уведомления, надлежащих доказательств его отправки в адрес ответчика, суд приходит к выводу о соблюдении истцом правил статей 452, 619 Гражданского кодекса РФ.

Необходимо отметить, что согласно п. 6.4, договор может быть досрочно расторгнут при существенном нарушении условий договора, в частности, совершение действий (бездействия), в том числе однократно, нарушающих правовой режим использования земельного участка.

Более того, исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 (в редакции от 25.12.2013) N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже в случае устранения арендатором имеющихся нарушений договора арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требований арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Указанное обстоятельство свидетельствует об использование ИП ФИО1 земельного участка с нарушением вида его разрешенного использования, что в силу пункта 6.4. договора аренды является основанием для расторжения договора.

Возражая против заявленных требований, ИП ФИО1 указывает, что земельный участок с кадастровым номером 64:50:010425:28 находится в зоне с особыми условиями использования территории - защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: <...> - «Здание, в котором 18-31 марта 1917 г. был образован Покровский Совет рабочих депутатов», принятого на государственную охрану Решением исполнительного комитета Саратовского областного совета депутатов трудящихся от 6 мая 1971 г. № 200 «О дополнительном перечне памятников истории и культуры Саратовской области, подлежащих республиканскому, областному и местному учету» с присвоением регистрационного номера 641711270740005 согласно данным единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включённым в реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанные с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника.

В соответствии с п. 4 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Граница территории объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: <...> была установлена приказом управления по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области от 07.08.2018 № 87.

Таким образом, до 07.08.2018 защитная зона объекта культурного наследия составляла 200 м, с 07.08.2018 составляет 100 м. При этом и в первом и во втором случае земельный участок с кадастровым номером 64:50:010425:28 находится полностью в защитной зоне объекта культурного наследия.

В соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, в редакции решения Собрания депутатов Энгельсского муниципального района от 26 июня 2019 года № 103/13-2019 наименование основного вида разрешенного использования «Коммунальное обслуживание» предусматривает следующие виды использования: 3.1. Размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами.

Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1.1-3.1.2. 3.1.1. предоставление коммунальных услуг: размещение зданий и сооружений, обеспечивающих поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега).

Ответчику на праве собственности принадлежит двухэтажное нежилое здание площадью 517,4 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010430:2549, расположенное по адресу: <...>, которое используется под автомойку. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010430:79, площадью 503 кв.м.

Названные объекты недвижимости находятся через дорогу от спорного земельного участка. Земельный участок планируется к использованию для целей, связанных с обустройством системы очистки воды, необходимой для функционирования автомойки, поскольку на земельном участке, на котором расположено здание автомойки, не возможно разместить требуемые сооружения. Защитная зона объекта культурного наследия прекращает свое существование со дня внесения в ЕГРН сведений о зонах охраны такого объекта.

Для утверждения зоны охраны объекта культурного наследия в соответствии со ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ разрабатывается проект зон охраны объекта культурного наследия. Только после чего, с учетом того, что проектная документации на объект капитального строительства будет содержать разделы об обеспечении сохранности объекта культурного наследия, возможно использование земельного участка.

По мнению ответчика, нахождение земельного участка в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: <...> исключает его использование по целевому назначению.

Указанный довод ответчика судом признается не обоснованным, так как до настоящего времени на протяжении более 3-х лет не разработан и в материалы дела не представлен проект обустройства системы очистки воды, о которой указывает ответчик в своем отзыве, в связи с чем не представляется возможным сделать вывод о невозможности использования земельного участка по целевому назначению, при условии его нахождения в границах охранной зоны объекта культурного наследия.

Кроме того, при наличии сведений о нахождении земельного участка в границах охранной зоны объекта культурного наследия, ИП ФИО1 к разработке проекта зоны охраны объекта культурного наследия до настоящего времени не приступил. Доказательств невозможности подготовить указанный проект в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, как указывалось ранее, в ходе осмотра установлено, что земельный участок использовался для парковки автотранспорта, то есть с нарушением вида целевого использования. По результатам осмотра составлен акт осмотра земельного участка № 854 от 28.10.2019.

Указанное обстоятельство свидетельствует об отсутствии реальных намерений ИП ФИО1 использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования – коммунальное обслуживание.

В силу статьи 42 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением. Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 64:50:010425:28 площадью 1 299 кв.м с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание» фактически не используется, не огорожен, какие-либо сооружения в его границах отсутствуют. Фактически земельный участок представляет собой асфальтированную площадку, которая используется под автостоянку.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, оснований для его переоценки у апелляционной коллегии не имеется.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 ноября 2020 года по делу № А57-11567/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С.В. Никольский

Судьи Т.С. Борисова

О.А. Дубровина