Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Управляющего Астраханским отделением № 8625 Сбербанка России на решение Арбитражного суда Астраханской области от 28 декабря 2012 года, по делу № А06-2697/2012, судьи Смирновой Н.В.,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании привести помещение первого этажа и помещения №№ 5,6,7,8 цокольного этажа в здании магазина с помещениями социально-бытового обслуживания, расположенного по адресу: <...> в первоначальное состояние, согласно техническому паспорту на здание, составленному по состоянию на 15.09.2010 г.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью «АстраханьПромПроект», Центральный банк Российской Федерации

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд Астраханской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» об обязании привести помещение первого этажа и помещения №№ 5,6,7,8 цокольного этажа в здании магазина с помещениями социально-бытового обслуживания, расположенного по адресу: <...> в первоначальное состояние, согласно техническому паспорту на здание, составленному по состоянию на 15.09.2010.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 28.12.2012 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в суда с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке ст. 266,268 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов арбитражного дела и установлено судом первой инстанции, 01 января 2012 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1, именуемым в дальнейшем «Арендодатель», и Открытым акционерным обществом «Сбербанк России», именуемым в дальнейшем «Арендатор», заключен договор аренды нежилых помещений № 015-01-176 (т. 1, л.д. 18-23), по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого здания (далее помещение) площадью 244,2 (двести сорок четыре целых и два десятых) кв.м., расположенного в одноэтажном здании общей площадью 1113,6 (одна тысяча четыреста шестьдесят семь целых и девять десятых) кв.м., находящемся по адресу: <...>, инвентарный номер 12:401:002:000090850, Литер А (далее Здание), для выполнения офисных и административных функций, связанных с оказанием банковских услуг, а Арендатор обязался принять помещение, использовать его по назначению и своевременно уплачивать арендную плату и иные платежи в порядке и на условиях, установленных в договоре.

Согласно пункту 1.2. договора, передаваемое помещение выделено на поэтажном плане в Приложении № 1 к договору.

Передача помещения в аренду Арендатору, а также возврат помещения Арендодателю оформляется двусторонним актом приема-передачи, подписываемым сторонами, форма которого предусмотрена в Приложении № 2 к договору. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 1.3. договора, помещение принадлежит арендодателю на праве собственности в составе здания, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 30-АА № 681494, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области 16.12.2011 года.

Согласно пункту 1.4. договора, земельный участок, на котором расположено здание с помещением принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 30-АА 642407, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области на основании договора купли-продажи от 13.09.2011 г. за № 1858, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 сентября 2011 г. сделана запись регистрации 30-30-01/191/2011-822.

01 января 2012 года истцом - индивидуальным предпринимателем ФИО1, и ответчиком - Открытым акционерным обществом «Сбербанк России», подписан акт приема-передачи нежилого помещения (т.1, л.д. 25), в соответствии с которым Арендодатель (истец) передал недвижимое имущество: часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 244,2 кв.м., этаж 1, назначение нежилое, инвентарный номер 12:401:002: 000090850, Литер А, этажностью 1, принадлежащее Арендодателю на праве собственности, а Арендатор принял указанное помещение согласно договора аренды № 015-01-176 от 01 января 2012 г.

Помещение передано в удовлетворительном состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, для целей предусмотренных договором аренды. Техническое состояние инженерных сетей, кровли здания находятся в удовлетворительном состоянии. Арендатор к Арендодателю претензий не имеет.

Согласно условиям заключенного сторонами договора аренды № 015-01-176 от 01 января 2012 года помещение предоставлено в аренду на срок 120 календарных месяцев, который исчисляется с даты подписания акта приема-передачи.

Основанием для обращения в суд с настоящим иском послужило то обстоятельство, что ответчик - Открытое акционерное общество «Сбербанк России», арендуя у индивидуального предпринимателя ФИО1 помещение на первом этаже здания, расположенного по адресу: <...>, самовольно занял часть помещений цокольного этажа здания, находящихся под арендуемыми площадями, установив в них металлические и железобетонные конструкции, а также проложив инженерные коммуникации. Общая площадь занятых таким образом помещений цокольного этажа составляет 273,5 кв.м, в том числе: помещение № 5 - торговый зал, площадью 97,9 кв.м - занято восемью металлическими опорами, установленными на железобетонные основания, металлическими балками, установленными на данные опоры, а также подвешенными к потолку и стенам канализационными и водопроводными пластиковыми трубами и металлическими трубами; помещение № 6 - загрузочная, площадью 43,1 кв.м - занято четырьмя металлическими опорами, установленными на железобетонные основания, металлическими балками, установленными на данные опоры, а также подвешенными к потолку и стенам канализационными и водопроводными пластиковыми трубами; помещение № 7 - торговый зал, площадью 65,5 кв.м - занято тремя металлическими опорами, установленными на железобетонные основания, металлическими балками, установленными на данные опоры, а также подвешенными к потолку металлическими трубами; помещение № 8 - торговый зал, площадью 67,0 кв.м, согласно техническому паспорту здания, занят двумя металлическими опорами, установленными на железобетонные основания, металлической балкой, установленной на данные опоры, а также подвешенными к потолку и стенам канализационными и водопроводными пластиковыми трубами и металлическими трубами. Данные конструкции и коммуникации создают очевидные препятствия к использованию помещений №№ 5-8 цокольного этажа здания по своему назначению и распоряжению ими. В частности, конструкции и коммуникации занимают практически всю или значительную часть полезной площади помещений, создают препятствия для перемещения, расстановки в них мебели и оборудования, уменьшают высоту помещений, препятствуют устройству внутренних коммуникаций помещений, создают угрозу затопления в результате розлива водопроводной воды и сточных вод из подвешенных к потолку и стенам труб. В связи с этим размещение в данных помещениях объектов торговли и социально-бытового обслуживания практически невозможно.

Письмом от 04 апреля 2012 года истец обращался к ответчику с предложением оформить арендные обязательства на занятые им помещения цокольного этажа здания. В случае несогласия с данным предложением истец заявил требование о прекращении неосновательного использования своего имущества и освобождении помещений цокольного этажа от конструкций и коммуникаций.

Требования истца оставлены без удовлетворения.

Полагая, что действия ответчика нарушают права индивидуального предпринимателя, как собственника недвижимого имущества, а именно его право на пользование и распоряжение своим имуществом, истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями об обязании ответчика привести помещение первого этажа и помещения №№ 5,6,7,8 цокольного этажа в здании магазина с помещениями социально-бытового обслуживания, расположенного по адресу: <...> в первоначальное состояние, согласно техническому паспорту на здание, составленному по состоянию на 15.09.2010 г. Требования истца основаны на нормах статей 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые ссылается истец, собственник или иной законный владелец вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

По смыслу положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации в предмет доказывания при рассмотрении негаторного иска входят следующие обстоятельства: наличия у истца права собственности или иного вещного права на объект посягательства; противоправность действий лица, к которому такой иск предъявлен; создание этими действиями препятствий в пользовании имуществом истца, при этом чинимые ответчиком препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, является восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также самозащита права.

Условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец имущества претерпевает нарушения своего права.

Предъявляя негаторный иск, направленный на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать, помимо наличия у него права собственности на имущество и факта нахождения данного имущества в его владении, факт создания ответчиком препятствий в осуществлении собственником правомочий по пользованию этим имуществом, противоправность действий ответчика, реальный характер чинимых препятствий либо наличие реальной угрозы нарушения права истца.

Способы защиты по негаторному требованию должны быть разумными и соразмерными. Согласно пункту 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Индивидуальный предприниматель ФИО1, является собственником объекта недвижимого имущества - магазина с помещениями социально-бытового обслуживания, общей площадью 1113,6 кв.м., инвентарный номер 12:401:002:000090850, литер А, этажность 1, расположенного по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права 30 - АА 681494 от 16.12.2011 года) и земельного участка для эксплуатации магазина с помещениями социально-бытового обслуживания, общей площадью 1611,00 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 30 - АА 642407 от 22.09.2011 года).

В свою очередь, правомерность использования Открытым акционерным обществом «Сбербанк России» части нежилого здания (помещение), расположенного по адресу: <...>, площадью 244,2 кв.м., этаж 1, назначение нежилое, инвентарный номер: 12:401:002:000090850, Литер А, принадлежащего истцу на праве собственности, подтверждается заключенным в установленном законом порядке договором аренды нежилых помещений № 015-01-176 от 01 января 2012 года.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания приведенных договоров следует, что предоставление истцом ответчику в аренду части помещения первого этажа по договору аренды нежилых помещений № 015-01-176 от 01 января 2012 года не создавало у ответчика права на использование цокольного этажа, расположенных под арендуемыми площадями.

Предметом аренды в указанном договоре является часть помещения первого этажа здания, указаний на какие - либо права арендатора по поводу иных помещений в здании договор не содержит. Действия истца, как собственника здания, по распоряжению частью помещения первого этажа путем предоставления его в аренду не затрагивают и не умаляют его права на владение, пользование и распоряжение другими помещениями в здании.

Заключение договора № 015-01-176 от 01 января 2012 года не рассматривалось истцом как согласие с действиями ответчика по использованию помещений цокольного этажа.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение приведенной нормы права, ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих правомерность нахождения его имущества в помещении цокольного этажа.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то обстоятельство, что демонтаж опорных конструкций создаст реальную угрозу обеспечения нормальной и безопасной эксплуатации не только арендуемого помещения, но и всего здания в целом.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции была назначена судебно - строительная экспертиза на предмет установления наличия угрозы безопасной эксплуатации здания магазина с помещениями социально-бытового обслуживания, расположенного по адресу: <...> (далее - здание), в случае демонтажа опорных конструкций, установленных в помещениях №№ 5, 6, 7 и 8 цокольного этажа здания в соответствии с проектом «Перепланировка помещения дополнительного офиса № 8625/0168 Астраханского отделения № 8625 ОАО «Сбербанк России» по адресу: <...>» ООО «АстраханьПромПроект» (далее - Проект перепланировки).

Проведение экспертизы поручено Государственному предприятию Астраханской области «Проектно-технологический трест «Оргтехстрой».

По результатам экспертного исследования установлено, что в случае демонтажа опорных конструкций, установленных в помещениях №№ 5,6,7 и 8 цокольного этажа здания в соответствии с Проектом перепланировки возникнет угроза безопасной эксплуатации здания, может образоваться прогиб плит перекрытия, превышающий предельно допустимый (1/200 пролета согласно требований т.2. СНиП 2.03.01-84 «Бетонные и железобетонные конструкции»), образуются трещины в плитах, а затем может произойти их обрушение, так как расчетная нагрузка на перекрытие после перепланировки помещения превышает расчетную нагрузку, воспринимаемую плитами перекрытия.

В целях устранения угрозы безопасной эксплуатации здания в случае демонтажа опорных конструкций, установленных в помещениях №№5,6,7 и 8 цокольного этажа в соответствии с Проектом перепланировки, необходимо выполнить разборку установленных при перепланировке укрепленных перегородок, заменить конструкцию пола в помещении банка № 12 с целью уменьшения нагрузки от пола с устройством подстилающего слоя с меньшими весовыми параметрами, демонтировать соответствующее тяжеловесное банковское оборудование, т.е. изменить назначение арендуемого помещения.

Демонтаж опорных конструкций, установленных в помещениях №№ 5,6,7 и 8 цокольного этажа здания в соответствии с Проектом перепланировки, при сохранении имеющейся нагрузки на них от установленных перегородок, конструкций пола и оборудования, и при максимальном заполнении помещений 1-го этажа людьми, создаст угрозу образования в плитах трещин и их прогибов, превышающих предельно допустимые и обрушения перекрытия над цокольным этажом здания и возведенных на них при перепланировке конструкций, создаст угрозу безопасной эксплуатации здания в целом и нахождению людей в помещениях.

Эксплуатация арендуемого банком помещения первого этажа в здании, расположенном по адресу: <...> (с учетом имеющейся нагрузки на плиты перекрытия и при максимальном заполнении людьми) после полного демонтажа укреплений, расположенных в помещениях №№ 5,6,7,8 цокольного этажа: металлических балок и опор, сноса ж/бетонных оснований опор, а также демонтажа труб инженерных коммуникаций не допускается и не будет соответствовать строительным нормам и правилам, так как несущая способность плит над цокольным этажом значительно ниже нагрузки на перекрытие после перепланировки.

Согласно требованиям СНиП помещения банка должны быть оборудованы соответствующими системами инженерного обеспечения. Демонтаж трубопроводов инженерных коммуникаций помещения банка, проложенных в период перепланировки через перекрытие цокольного этажа и его помещения №№ 5,6,7,8, нарушит эксплуатацию инженерных сетей в здании.

Принимая во внимание заключение судебно-строительной экспертизы, согласно которому угроза зданию истца действительно существует и обусловлена проектными решениями по перепланировке части первого этажа здания, предусмотренными проектом «Перепланировка помещения дополнительного офиса № 8625/0168 Астраханского отделения № 8625 ОАО «Сбербанк России» по адресу: <...>» ООО «АстраханьПромПроект», истец изменил заявленные исковые требования таким образом, чтобы устранение нарушений права истца, связанного с занятием ответчиком помещений цокольного этажа, не привело к разрушению здания.

Суд первой инстанции, оценив правомерность заявленных требований в соотношении с приведенными нормами права и обстоятельств дела, пришел к выводу об обоснованность иска.

Такой вывод суда, по мнению коллегии судей, является правомерным.

Между тем, оценивая судебный акт с точки зрения его исполнимости по правилам ст. 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации коллегия судей считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с нормами гл. 20 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть ясным, понятным, исполнимым.

Таким образом, решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактически обстоятельств.

В связи с этим в ней должно быть четко сформулировано, что именно решил суд, кто, а также какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при его последующем исполнении.

Согласно пояснениям истца требования последнего состоят в том, чтобы приведение помещений цокольного этажа в состояние, предшествовавшее перепланировке не привело к разрушению здания.

В связи с этим данные требования сводятся по сути к понуждению ответчика выполнить на первом этаже здания магазина с помещениями социально-бытового обслуживания, расположенного по адресу: <...>, мероприятия по приведению его в первоначальное состояние (до перепланировки), отраженное в рабочей документации «Перепланировка помещения дополнительного офиса № 8625/0168 Астраханского отделения № 8625 ОАО «Сбербанк России» по адресу: <...>» ООО «АстраханьПромПроект» (далее - «Рабочая документация»), в том числе:

- разборку укрепленных кирпичных перегородок с обшивкой из стального листа по стальному каркасу из квадратных труб, установленных в помещениях номер 1 (клиентский зал), 2 (зона транзакционных операций), 3 (зона самообслуживания), 5 (кабинет руководителя), 6 (комната персонала), 7 (санузел), 9 (серверная), 10 (сейфовая), 11 (закассовый коридор), 12 (касса), 13 (клиентская кабина), 14 (комната пересчета денег) согласно «Рабочей документации», без демонтажа гипсокартонных перегородок, существоваших до перепланировки со стороны магазина «Магнит» параллельно укрепленным кирпичным перегородкам помещений номер 1 (клиентский зал), 3 (зал самообслуживания), 10 (сейфовая), 12 (касса), 13 (клиентская кабина) соглано Рабочей документации;

- разборку напольного покрытия из керамической плитки по цементно-песчанной стяжке и подстилающему слою из керамзитобетона в помещении номер 12 (касса) согласно Рабочей документации, а также привести помещения номер 5, 6, 7 и 8 цокольного этажа магазина с помещениями социально-бытового обслуживания, расположенного по адресу: <...>, в первоначальное состояние, согласно техническому паспорту на здание, составленному по состоянию на 15.09.2010, на что указывалось истцом как в суде первой инстанции (т.3 л.д.103), так и апелляционной инстанции (дополнение к отзыву на апелляционную жалобу от 19.03.2013).

Таким образом, истец просил обязать ответчика восстановить состояние помещения первого этажа и подвала существующих на дату заключения договора аренды с ответчиком. При этом имеющаяся на дату заключения договора аренды в помещении 1 этажа перегородка, которая обособляет помещения другого арендатора ЗАО «Тандер» в предмет иска не входит.

Между тем, резолютивная часть обжалуемого судебного акта не содержит перечня мероприятий по устранению допущенных нарушений, что позволило ответчику заявить в апелляционной жалобе о том, что ответчика обязали снести также и перегородку, которая ответчиком не возводилась.

Отсутствие в резолютивной части судебного акта сведений о том, какие конкретно действия надлежит совершить ответчику для восстановления нарушенного права истца, влечет заведомую его неисполнимость, что противоречит целям и задачам арбитражного судопроизводства, предусмотренным статьей 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При названных обстоятельствах, решение суда подлежит изменению с приведением резолютивной части в соответствие с обстоятельствам, установленными в рамках настоящего спора.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда, по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, в связи с чем, подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Астраханской области от 28.12.2012 г. по делу №А06-2697/2012 изменить.

Изложить резолютивную часть в следующей редакции.

Обязать ОАО «Сбербанк России» привести помещения первого этажа и помещения №№ 5,6,7,8 цокольного этажа в здании магазина с помещениями социально-бытового обслуживания, расположенного по адресу: <...> в состояние согласно техническому паспорту на здание, составленному по состоянию на 15.09.2010 года, в части, а именно:

- демонтировать в помещениях №№ 5,6,7,8 цокольного этажа балки и колонны усиления, трубы инженерных коммуникаций

- на 1 этаже осуществить разборку кирпичных перегородок с обшивкой из стального листа по стальному каркасу из квадратных труб, установленных в помещениях номер 1 (клиентский зал), 2 (зона транзакционных операций), 3 (зона самообслуживания), 5 (кабинет руководителя), 6 (комната персонала), 7 (санузел), 9 (серверная), 10 (сейфовая), 11 (закассовый коридор), 12 (касса), 13 (клиентская кабина), 14 (комната пересчета денег) согласно Рабочей документации, изготовленной ООО «Астраханьпромпроет» по заказу Астраханского отделения № 862/5 ОАО «Сбербанк России», осуществить разборку напольного покрытия из керамической плитки по цементно-песчаной стяжке и подстилающему слою из керамзитобетонна в помещении номер 12 (касса) согласно Рабочей документации изготовленной ООО «Астраханьпромпроет» по заказу Астраханского отделения № 862/5 ОАО «Сбербанк России».

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.И. Антонова

Судьи

В.А. Камерилова

О.В. Лыткина